黃小鵬：政府對住房問題涉及越深 扭曲越大

住房體制不能學德國、新加坡

黃小鵬

近段時間以來，多個部門紛紛闢謠房地產調控放鬆，與此同時，中央政府也繼續以資金支持地方保障房建設。種種跡象顯示，4月中旬開始的這一輪房地產調控很可能是「來真的」。這雖然短期內減輕了普通民眾的焦慮感，但從長遠計，反思和重塑中國的住房體制已成為一項緊迫任務。而年初以來的政策實踐及近期的一些理論探討，也顯示出各方對新模式的積極探索。

在這些探索中，比較強烈的呼聲就是學習德國、新加坡和香港，建立市場化和保障性住房並行的雙軌制，以此穩定房價和創造社會公平。更有甚者，從土地國有這一憲法基礎出發，要求由國家出面解決大部分人的住房問題。凡此種種，願望確實美好，但不顧國情差異的簡單模仿很可能導致「南橘北枳」結果。

雙軌制的推崇者認為，住房問題富人由市場解決，窮人由政府解決。確實，上述國家或地區的模式運行得不錯。比如說，德國保障性住房佔比高，加上對市場化房價調控有力，房價十分穩定，而香港和新加坡雖然市場房價近些年飆升幅度巨大，但由於有政府保障這一塊，並未出現民怨沸騰的現象。但是，將這些經驗移植過來，就能解決咱們的住房問題嗎？我看不太可能。

首先，中國是一個地區差異和城鄉差異非常大的國家，大國不可以師小國。香港和新加坡都是城邦式經濟體，「小地寡民」決定其問題只相當於我們一個城市。況且就香港而言，其住房政策並不如普遍想像的那樣成功，其矛盾和問題並不比中國內地少多少。德國雖然是一個大國，但經濟發展卻相當地均衡，既無城鄉差異，也無明顯的地區差異，而且沒有紐約、巴黎、倫敦那樣的核心超級城市。經濟的均衡發展既避免了核心城市房價奇高的現象，也使得保障住房那一塊推行起來十分容易。

中國正在快速城市化，各城市都有大量的外來移民，居民收入差異也十分巨大。如果建造經濟適用房，那該不該分給非本地戶口的人呢？如果分，那麼全國人民都會湧入到北京、上海等一些城市，如果只是本地戶口的人有份，那麼就背離了憲法上的公民平等權，也與一直倡導的剝離附屬在戶籍上的身份特權的大趨勢相悖。

此外，由於「雙軌」之間房價差異巨大，一個經濟上處於底層的人一旦分到經濟適用房，就迅速成為這個城市的「富人」，其財富狀況超越中等收入，甚至所謂的高收入人群。政策性住房比例除非高到覆蓋除富豪階層之外的所有居民，否則，就無法避免分房帶來的財富劇烈重新分配的情況。而政策房覆蓋絕大部分人，情況只會比原來計劃經濟下的住房制度更糟糕，因為原來只是住房的居住權，而不是所有權。

其次，中國落後的公共治理水平和法製程度決定了經濟適用房不但不能解決不公，反而會製造不公。香港、新加坡和德國都是法紀嚴明的先進之邦，其住房政策從動議到決策再到執行，都有一套嚴格的程序，但即便這樣，也偶爾有醜聞傳出。只要是政府參與的行為，就很難避免尋租、貪污、舞弊等事件的發生。

以中國社會的現狀，政府對住房問題涉及得越深，所製造的扭曲就會越大。這些年，圍繞政策性住房的醜聞，從決策、建設、分配到管理，涵蓋了整個鏈條，其數量和嚴重程度都令人震驚。

從全世界範圍看，不論是「雙軌」特色比較明顯的德國、香港、新加坡，還是市場程度高的美、英、澳，政府對住房市場都有或多或少的介入，但只要政府介入，就難以避免各種各樣的「政府失靈」現象。以中國的法制水平，政府如果深度介入住房問題，將會是一場災難。

再次，中國文化傳統決定我們所要解決的問題重點與眾不同。有恆產者有恆心，雖然是一種普遍的文化心態，但中國人對擁有住房產權最執著。因此，我們政策並不是解決居住問題那麼簡單。比如，在很多人推崇的香港模式中，政府並不對個人買房負責，其核心是解決居住問題，避免有人流離失所。如果僅僅為了這樣的目標，我們的壓力確實很小，甚至可以說基本上沒有壓力。但要使居民擁有住房，難度就大得多，政府介入程度也要求深得多，在房價「雙軌」差異巨大的情況下，它所造成的扭曲也大得多。

總而言之，在筆者看來，將中國住房制度引向「雙軌制」方向是忽略國情的危險之舉。而那種要求政府來解決大多數人住房的舉措，看上去很「社會主義」，事實上是脫離了國情的烏托邦思想。考慮到發展差異大、法紀不明、傳統文化三方面因素，我們解決住房問題主要還是要靠市場。只有市場才能較好滿足經濟差異巨大、人口不斷流動的中國的住房問題，也只有市場交易才能實現憲法賦予的公民平等權。1998年推行房改時國家作出的經濟適用房佔80%的規劃，是脫離中國國情的，也是根本無法實現的。

當然，這個市場不應該是我們今天見到的那種投機盛行、政府不當介入的市場，而應該是一個受到嚴格約束的、能漲能跌、收益和風險自擔的市場。首先，以立法形式禁止第三套房貸，徹底消除投機空間，讓投機資金永遠離開。立法既可以讓投機者徹底放棄與政府博弈的念頭，也徹底斬斷政府的機會主義之路。其次，規定人均免稅面積，超出部分徵收特別消費稅。再次，政府的貨幣政策應以可靠的通脹預期數據作指針，避免貨幣長期偏松對吹出房地產泡沫。最後，可以考慮借鑒德國和澳洲的一些具體措施，比如對暴利定價的開發商、大量買房的投機者定罪。

在被約束的市場之外，仍有一些不能被解決的問題。政府應適當建設多種檔次的面向不同層次收入居民的租賃房，明確立法宣布永不建設經濟適用房。同時，應對過去若干年裡與經濟適用房相關的各種違法違規問題進行調查、清理，以重樹社會公正和恢復政府威信。

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