重量級乾貨！澳洲地產風雲總裁周華談2016年澳洲房市

悉尼和墨爾本的房價經歷了三年左右的飆漲以後，近幾個月來出現了降溫的跡象。

有專家預測，2016年澳洲房市的增長會放慢，墨爾本將從悉尼手中搶走「最強房市」的頭銜。但也有專家聲稱，2016年悉尼預計將是全球房價漲幅最大的城市，漲幅將達10%。

那麼，2016年，如何看清撲朔迷離的澳洲房產市場表象下的本質？在悉尼、墨爾本或其它澳洲首府城市投資的最佳策略是什麼？投資者們該如何把握住市場大勢？

關於這個話題，對澳洲房產市場有深入研究和長期實戰經驗的周華先生是最有發言權的業界權威之一。

周華先生從1998年起投資澳洲房產市場，親身經歷了兩輪以上的地產周期，實戰積累起龐大的房產投資組合和上億資產。他分析總結出行之有效的投資策略去應對不同市場環境，所創立的投資系統已締造了一批千萬富翁，帶領的團隊已幫助上萬名投資者走上財富自由之路。

今天，我們有幸來近距離了解周華先生對2016年澳洲房市的看法。

（上）

周華先生談

悉尼房市

周先生，悉尼房市前兩年很熱，房價升了好多，但最近似乎出現降溫的跡象，您怎樣看待悉尼房市的發展？悉尼房市從2003年後進入低迷狀態，到2009/10年左右經歷了一段漫長的調整期。也就是說，投資者要是在2003年買房，六七年間房價基本上沒有什麼增長。但是從2009/10年後，悉尼房市重新升溫，大幅增長發生在過去兩三年，別墅中位價突破了一百萬澳元。

過去兩三年是大部分人到市場上去搶購的時間，這是人們在地產周期接近高峰時的一種普遍表現，反映了大部分人喜歡跟從他人，害怕錯過發財機會的心態。

然而，在這個地產周期賺了更多錢的人，不是過去兩三年入市的人，而是六七年前在市場還沒漲，大多數人不願出手時選擇入市的人，甚至是在上一周期高峰時購買的投資者。

這就是為什麼亞太集團在三四年前，特別是六七年前大力度地帶領我們的客戶在本周期房價剛開始恢復和升溫時，在悉尼較好的區布局的原因。

上一周期高峰，即2003年左右購買的投資者中，也一樣有很多出於盲從心理進入市場的人。他們中很多人最後都選擇放棄了，沒有將房產留住，甚至低於原價賣出。

而他們中的少數人經歷了低谷的痛苦，以長期投資理念為支撐，堅持了下來。到了現在，房價基本上已經翻倍甚至更多。比他們晚一些的，五六年前進入市場並堅持到現在的人，在有些區的房價也已經翻倍了。

過去兩三年火熱高峰期入市的人占投資者的絕大部分比例，他們在悉尼市場上賺了一些錢，但隨著目前市場進入到房產周期的下一個階段，離翻倍的目標還很遠。

對於他們和現在入市的投資者來說，市場還有機會，但如果想利用房產實現財務自由，恐怕要做好長期奮鬥的準備，有可能要再等十年甚至更長的時間，才能實現房產的翻倍增長。

周先生，有些房產公司聲稱，悉尼是澳洲唯一值得投資的市場，您是否認同？我並不認同這種說法。儘管悉尼房市基礎很好，但是目前價位已經很高了，投資者面臨的是一個選擇的問題：花同樣的價錢，比方說七八十萬澳元，是買在悉尼很遠的郊區，還是買在墨爾本、布里斯班或其它首府城市的CBD和周邊的一些內城區？

要知道，在世界上的任何一個大城市，市中心方圓5公里以內都是黃金地帶，從長遠來看地產是最值錢的。如果選擇前者，到很遠的郊區去買投資房，那就可能要等待很長時間才能實現大幅增值，投資者需要判斷的問題包括：將來能接手的下家會是哪些人？他們將來有沒有財務能力花雙倍或很高的價格將我的房產買去？這個區的租客是否會花很高的租金來租我的房子，幫助我實現以租養老？等等。

周華先生談

墨爾本房市

那您怎麼看待墨爾本市場？有報告稱，墨爾本市場前兩個季度的房價增幅超過了悉尼。但媒體上也說了，墨爾本這幾年，特別是內城區的高層公寓供應量比較大。您怎麼看？去年維州的工黨政府實行了一項臨時建築新規，限制樓盤開發的高度和密度，還收緊了其它一些條件，減少了一部分開發申請。總體來講，墨爾本過去幾年確實賣了不少房子，還有不少在建，也有一些正在申請或逐漸步入市場。

但墨爾本同時也在迅速發展，人口增長全澳最快。有多個專業報告預測，按照目前的人口增長情況，不久的將來墨爾本人口會超過悉尼，成為澳洲第一大城市。而目前作為第二大首府城市，墨爾本的人口與悉尼只相差30多萬，但房價僅占悉尼的60%到70%左右。

另外，墨爾本市中心非常宜居。為什麼大家都說墨爾本是世界上最宜居的城市？因為它的街道很寬，有很多街心公園，以特色小巷和咖啡文化聞名。墨爾本市中心比悉尼市中心的居住條件要好很多，維州政府希望能把更多的人口帶進市中心和周邊內城區，故而允許一部分寫字樓改成高檔住宅樓。把墨爾本變成世界級的超級大城市是政府的長期願景。

Docklands水岸是墨爾本乃至澳洲最大的城區改造項目，過去十五年來一直在進行更新改造工作。很多世界性大公司把它們的總部搬到了Docklands，也為把CBD的一部分寫字樓改成高檔住宅樓提供了很好的先決條件，而這一點是悉尼所沒有的。

所以我認為，帶著長線思維到墨爾本市中心和城邊最好的一些高尚區去佔地盤兒，不乏是一個好的布局。如果墨爾本CBD或內城一些最名貴的高尚區和悉尼的一個普通遠郊區的價錢差不多，我個人就會選擇前者，因為將來接手的下家會是收入較高和更有財力的人。

一般有錢人願意住的地方，不管是樓盤還是區，都會有比較長遠的購買力。所以CBD及周邊城市的購買力永遠會超過普通的遠郊區，這一原則對布里斯班和其它大城市也同樣適用。

（中）

2016年

如何看清撲朔迷離的澳洲房產市場表象下的本質？在悉尼、墨爾本或其它澳洲城市投資的最佳策略是什麼？投資者們該如何把握住市場大勢？

周華先生談

布里斯班房市

周先生，近兩年一直有不少人看好布里斯班市場，您對布里斯班房市作何評價？我們都知道，布里斯班市場現在正處於上升期。從二手房市場開始，一些華人比較喜歡的區和高檔區的價格已經在往上漲，但還沒有完全擴及到所有郊區。

從歷史上看，布里斯班的周期一直跟在悉尼之後，很重要的一個原因就是房屋負擔性的差別。在上一周期，當墨爾本和悉尼市場達到了房產高峰階段，房價變貴了許多之後，不少當地人把自己在墨爾本和悉尼的房子賣掉，搬到布里斯班或昆州南部的黃金海岸等地區。在那裡，他們可以用更少的資金購買更大的房子，生活還有節餘。

同樣的情況現在也在發生，由於前幾年悉尼和墨爾本的房價漲得太厲害了，已經有一部分當地人開始舉家搬遷到昆士蘭，開啟新的事業和生活。

另外，對於悉尼和墨爾本的一些投資者來說，由於他們的房產價格在過去幾年的市場中得到了不小的增長，現在正在計劃將其中的增值部分套現，以更便宜的價格在布里斯班更好的區購買項目，如South Brisbane，Newstead，Fortitude Valley，Kangaroo Point，Woolloongabba這些近CBD的好區，價格卻只相當於悉尼的50%左右。

所以布里斯班房市的周期一般都跟在悉尼後面。上一周期悉尼房市降溫以後，布里斯班在幾年時間內經歷了持續增長，2008/09年左右布里斯班的公寓中位價和悉尼相當接近，但現在又拉開了距離。目前布里斯班和悉尼的房價差距是歷史上最大的，也就是說，布里斯班房市的上升空間相當大。

從人們的購買力來看，布里斯班人的收入僅比悉尼人低不到10%，房價卻只相當於悉尼的50%左右。所以亞太集團早在兩三年前布里斯班房價開始上升之前便帶領客戶率先進入最好區的黃金地段布局。

在我看來，投資者在布里斯班應該採取和墨爾本類似的策略，去那些比較好的區佔地盤，以更低廉的價格入市。因為在好區的人口構成中，白領、專業人士、中產階級等高收入者的比例較高。從長遠來看，房價的升值潛力相對較大。同時由於有相對穩定的租賃需求，更能保證有租客源源不斷地支付房租，幫助我們實現以租養老。

周華先生談

黃金海岸房市

周先生，最近悉尼的一些公司開始介紹黃金海岸的房產，還有萬達集團要在黃金海岸的衝浪者天堂建造高檔酒店和公寓，其它一些中國企業也有類似的開發計劃。那麼黃金海岸也是一個投資的好地方嗎？我自己本人在黃金海岸有投資，上一周期就開始做了。對黃金海岸市場我們一直在研究和觀察，現在亞太集團也開始在黃金海岸附近做一些高檔別墅項目的推薦。

黃金海岸人口有60多萬，排在澳洲幾大首府城市之後，是澳洲第六大城。目前它的房市已經開啟了一個新的周期，價格正在上升，加上2018年英聯邦運動會將在這裡召開，一些海外知名開發商已經進軍黃金海岸市場。從這些跡象都可以看出，現在不乏是一個進入市場的機會。

但投資者需要注意兩點：

第一，黃金海岸是一個以退休者及遊客為主要居民構成的城市，從房市的歷史數據來看，它比其它城市更多出現大起大落的情況。

比如2008/09年金融海嘯後，當時黃金海岸最大的幾個上市開發公司倒閉了，房價跌幅超過歷史上以往的任何時候。開發商倒閉後銀行進行了清盤拍賣，有些樓盤房價掉了40%至50%，到現在還沒完全喘過氣來。

記得當時有一家做希爾頓酒店和高檔公寓的開發商，賣的樓盤品牌和地點都非常好，但倒閉後被另一家公司接盤，大大降低了質量，最後沒有成為一個很高檔的公寓項目，樓盤價格在很長一段時間內一蹶不振。

對了，我可以說下我的一套投資房的實際情況：2005年我在黃金海岸買了一套140平米，三室兩廳兩衛的高檔期房公寓。買的時候樓盤已經快建了，價格是66萬5。13個月後完工的時候，昆士蘭房市還在上升，銀行對這套公寓的估價漲到了85萬。也就是說，房價在13個月內升值了近30%。

當時看來，是個很好的投資。可是到了金融海嘯時期，開發商倒閉了，這棟綜合性物業當時只完工了一部分。於是銀行進來清盤，另找了一家建築商把這棟樓按原來的質量和設計建完了。

當時黃金海岸有一批樓盤都有類似的遭遇。而對於來清盤的銀行來講，他們接手是為了儘快把現金拿回來，所以造好後就趕緊要將物業以市場上能拿到的任何價錢賣掉。

但那時黃金海岸已經進入了房市的低谷，基本上是沒有什麼市場的。類似我買的那套漂亮又高大上的公寓，加上陽台足足有175平米，原來估價是85萬，開發商僅以38.5萬的價格就清盤賣掉了，這自然就影響了整體估價。

幸運的是，當時我得到機會又入手了一套38.5萬的公寓。根據最新數據，這兩套公寓現在已經都漲到50多萬了，說明房價在回升。

所以從周期上來看的話，價格肯定會上去，對此大家可以有信心，但是投資者需要了解的是，像黃金海岸衝浪者天堂這樣的地段，因為遊客較多，人口較雜，所以當地比較有錢的人一般都不會買在那裡住。

黃金海岸比較高檔的別墅區有Paradise Waters，公寓方面最名貴的區是Main Beach，當地很多有錢人或時尚人士都選擇居住在那裡。

而衝浪者天堂來來往往的大多是來自全世界各地的遊客，海外或澳洲當地的部分有錢人可能會在附近的某個高檔樓盤裡擁有一套公寓，但主要是作為度假用，一般是不會在那裡長期居住的。

所以投資者必須非常謹慎，需要了解黃金海岸什麼地點是最值錢的——往往是當地有錢人願意住的地方。投資者要是將短期遊客作為主要租客目標，那房租和房價就比較容易隨著市場的上下起伏和旅遊的淡季旺季波動。

第二點需要提醒的是，黃金海岸的價格雖然正在上升，但目前的中位價還並不是很高，普通的二手房兩居室的價格在五十多萬。然而據我了解，當地有些很一般的樓盤已經賣得很貴了，有兩居室的公寓賣到了八九十萬澳元。

現在入市的買家如果購買了八九十萬澳元的兩居室公寓，那可能在相當長的一段時間內，都是沒有什麼升值餘地的。有的開發公司聲稱提供房租擔保，但那只是出在羊身上的羊毛。

如果已經退休的投資者用現金買房，目的只是掙房租，看重的是回報和穩定性，那或許可以考慮，但既要回報也要升值的投資者就要好好計算一下性價比了。

有些中國開發商的樓盤賣得很貴，並且大部分都賣給中國的投資者，不少中國土豪確實很有錢。但問題是，價錢抬上去以後，萬一他們將來走了，會是什麼樣的下家來接盤呢？當地人恐怕不太願花那麼多錢接手，或者根本就買不起。

這就有點像80年代末期日本經濟高速發展以後，產生了很多日本富人，他們來到包括黃金海岸在內的一些澳洲城市，買了很多酒店和高爾夫球場，也購買和建造了不少房產。可是後來日本經濟下行以後，他們都撤了，給原本投資的領域帶來了相當一段時間的空白和跌宕起伏。

依我看來，現在要是在黃金海岸投資的話，四五十萬澳元應該是很好的性價比，高檔一點的物業價格應該在五六十萬左右，市場畢竟剛剛才開始上升。但現在有些樓盤的價錢已經把新周期的高峰升值空間也算進去了，對投資者來說就有很大風險，很可能掙不到什麼錢。

任何一個樓盤若要實現長期升值，一定是要能吸引當地自住者市場的，如果全是投資者買，僅憑他們的競爭將價格炒上去，將來是沒有發展後勁的。缺乏下家接手，就有可能出現大起大落，投資者要清楚這一點。

最後總結一下，我個人對黃金海岸的看法是：根據上升的市場走勢，現在確實不乏入市的機會，但投資者一定要買對地點，可以考慮Main Beach（富人區）和South Port（黃金海岸CBD）等區域。另外一定要買性價比好的樓盤，別花遠高於中位價的錢入市。

（下）

2016年如何看清撲朔迷離的澳洲房產市場表象下的本質？在悉尼、墨爾本或其它澳洲城市投資的最佳策略是什麼？投資者們該如何把握住市場大勢？

周華先生談珀斯房市

周先生，近來珀斯房市不太景氣，您對那裡的投資者有些什麼建議？大家都知道，目前珀斯受到礦業退潮和經濟轉型的影響，中位價幾乎快被布里斯班超越了。根據Residex公司最近的數據，布里斯班別墅中位價突破了50萬，珀斯只比布里斯班高出1萬多澳元。當然不同機構調查的數據不太一樣，西澳房產協會公布的數據是54萬。

在2006年左右，也就是珀斯上一周期的高峰階段，珀斯中位價幾乎接近了悉尼，甚至差點趕超，現在卻只相當於悉尼房價的一半。從長遠角度來看，目前不乏是投資者在珀斯布局的一個好時機，近幾年珀斯的房價曲線有點類似悉尼處於低谷的時候，即2003/04年到2008/09年的那段時間。

那我是不是應該等到珀斯房價上升的時候再入市呢？ 問題是房價準備上升的時候，是沒有人會來告訴我們的，大部分投資者包括專業人士也很難判斷市場的準確變化。所以對於投資者來說，如果現在找到了合適的樓盤，有條件能夠入市，貸得了款，又養得起，那就是最好的投資時機。

有一點可以肯定，珀斯目前這個周期從歷史角度看已經是很低的時候了，根據以往發展的模式，市場往後走的話還會有很大的升值空間。所以亞太集團的一些專家普遍認為，珀斯市場現在給我們帶來了很好的機會。

周華先生談阿德萊德房市

周先生，阿德萊德房市看上去好像波瀾不驚，您怎麼看？我記得亞太集團在2006年到阿德萊德開設分公司的時候，阿德萊德市場剛剛經歷了周期內房價翻倍的情況，當地人對房產投資充滿了信心。而在過去的近十來年中，除了金融海嘯前，阿德萊德房市出現過一次小小的飛躍，其它時間沒有什麼太大的增長。

從我們的觀點來看，阿德萊德市場和布里斯班的發展趨勢很相似，雖然它人口增長沒有布里斯班快，但也是一個正在變化發展中的首府城市，租金收益一貫強勁，空置率低，有先進的潛艇製造工業和豐富的礦業資源，這些都會給阿德萊德的長期升值帶來推動力。

周華先生

談投資布局

周先生，今後十年在澳洲哪個首府城市投資房產掙錢最多?其實悉尼、墨爾本、布里斯班、珀斯和阿德萊德5大首府城市都可能有較大的增值，但從房產周期和性價比角度來說，我更看重布里斯班、珀斯、阿德萊德和墨爾本。悉尼也很好，但由於這個周期房價已經漲得很高了，一旦利率走高，很多投資者不一定能養得起高額貸款。

除非花很高的價格買在比較名貴的區或華人集中的區，否則我擔心悉尼很多離市中心較遠的區缺乏後勁兒，因為當地人口的收入和購買力有限。比如說Parramatta正在成為悉尼的第二個CBD且房價漲了不少，可我問過不少人：「如果你有很多錢，你願意住在Parramatta嗎？」 到目前為止，還沒有人回答Yes呢。

我們常說，投資一個地方，最好在還沒升的時候進去，比方說之前已經有一段時間沒升了，那就是比較好的時機，如果等到連續升了之後再進入市場，這時候就已經太晚了。

從長期來看，戰略型投資者現在在幾大首府城市都可以進行布局。比如我自己，在過去的一年多時間內，一共投了十幾套房產，包括布里斯班（10套）、墨爾本（3套）、珀斯（2套）和阿德萊德（2套），都是為了下一個周期布局。

亞太集團的戰略是，一個投資者如果要靠房產投資達到財富自由，一般需要花十至十五年的時間進行布局，我們不會因為某個城市現在是否正處在繁榮期而決定投於不投，而是更多會從具體地點和項目的升值因素考慮，同時結合整個全澳和不同房產類型的情況。

我認為，如果有條件的話，各個城市都有可以做的投資，因為從長期來講，它們的市場都有升值空間，只不過投資者要根據個人的情況，來決定自己要以什麼樣的價位來入市。

周先生，最後兩個問題：結合您近二十年來的投資經驗，您覺得澳洲房產投資有沒有什麼制勝秘籍？亞太集團選項時一般會考慮什麼？投資裡面有一個??黃金法則??，就是購買和持有優質房產。首先要確保買的是優質房產，樓盤的地點和質量一定要好，此外從長遠來講，要能有下家接手。

比如說在布里斯班這個城市，現在有很多樓在建。如果一個樓盤裡全是投資者買家的話，那就要小心了。因為樓里如果將來住的都是租客，對它的價值是會有相當大影響的。而且樓盤如果只是為投資者造的話，是讓他們用來掙房租的，面積往往偏小，升值空間或升值速度相對就會慢，這些方面要謹慎。

這也就是為什麼亞太集團不光率先帶領客戶進入布里斯班和其它市場，而且在樓盤選擇方面也非常謹慎的原因。不管是公寓、獨立別墅、還是聯排別墅，我們都只跟那些品牌好的開發商和質量過硬的項目合作。

在進入一個新樓盤的時候，我們需要了解，開發商是否也會賣給當地的自住者。如果有其它公司也在介紹這個樓盤，我們會問清楚都有哪些公司。如果一個樓盤裡面有很多公司都在推薦投資者進去，一般我們就不太願意進入。

我們所推薦的項目儘管剛開始會賣給一些自己的投資者客戶，但我們會力求確保的是，樓盤本身一定要能吸引自住者。就是說將來要賣的時候，一定會有自住者願意接手。比如，房間面積要比較大，設計相對高大上一點，地點也要講究一些，這樣才會有更大升值空間。

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