書摘：離婚時兩限房分割疑難問題辨析

——馬某諾、馬某德、李某某訴黃某某

分家析產糾紛案相關法律問題探討

楊路*

裁判要旨

離婚時兩限房的分割，涉及國家政策與法律規範、法律效果與社會效果的綜合考量問題。兩限房性質上的特殊性使房產的取得主要取決於申請人所具備的資格，兩限房由一方婚前申請的，房產的供應對象為一方或其父母等成員構成的家庭，與另一方無關，故不能簡單地依據出資主體、簽購時間等將房屋認定為夫妻共同財產。兩限房由一方在婚前申請，但在婚後簽訂房屋買賣合同且首付款由另一方用個人財產支付的，應認定為一方個人財產。

一、據以研究的案例

馬某德與李某某系夫妻關係，馬某諾系雙方之女。馬某諾作為申請人申請限價商品住房一套，申請家庭人口為3人，即其以及父母馬某德、李某某。《北京市團結湖街道限價商品住房購買資格審核備案通知單》記載備案日期為2008年11月21日。此後2009年6月22日，馬某諾與黃某某登記結婚。同月28日，馬某諾作為買受人與保利（北京）房地產開發有限公司（出賣人）簽訂《商品房預售合同》（限價商品住房），約定馬某諾購買涉案房屋，房屋總價款510 615元，首付款310 615元，貸款20萬元。涉案房屋首付款由黃某某支付，首期貸款從2009年11月27日開始償還，每月1700元。2012年1月5日，涉案房屋取得房屋所有權證，登記所有權人為馬某諾。2015年6月8日，經北京市第三中級人民法院調解，馬某諾與黃某某離婚。

2016年，馬某德、李某某、馬某諾三人以黃某某為被告提起訴訟，要求確認涉案房屋為三人所有。截至2009年6月一審庭審之日，房屋剩餘貸款本金為118 888. 97元。一審中，雙方對房屋現價值達成一致意見為200萬元。馬某諾、馬某德、李某某不要求在三人之間進行份額及補償款的分割。

一審法院經審理後認為，涉案房屋系在馬某諾與黃某某結婚後簽訂購房合同、支付首付款，雙方共同償還部分貸款，故訴爭房屋應為馬某諾與黃某某的夫妻共同財產。涉案房屋雖然登記在馬某諾個人名下，但系馬某諾以其與父母馬某德、李某某的家庭為單位申請的限價房。限價房系政府提供優惠政策，向住房困難的居民提供的保障性住房，具有一定的人身依附屬性。馬某德、李某某因申請涉案房屋，今後無法再次申請保障性住房，故其二人應該得到一定補償。

現雙方當事人對涉案房屋現價值達成一致意見，該院綜合考慮涉案房屋的來源、首付款支付、貸款償還等情況，判決涉案房屋歸馬某諾所有、由馬某諾向黃某某支付折價款為宜。該院同時將馬某德、李某某應獲得的補償計人馬某諾享有的份額中，在判決支付黃某某折價款數額時一併酌情予以考慮。依照《民法通則》第4條、第5條，《婚姻法》第39條之規定，判決：「一、涉案房屋歸馬某諾所有，房屋剩餘貸款由馬某諾負責償還，馬某諾於判決生效後十五日內支付黃某某房屋折價款70萬元；二、駁回馬某諾、馬某德、李某某的其他訴訟請求。」

一審宣判後，馬某諾、馬某德、李某某，黃某某均不服，馬某諾、馬某德、李某某主張涉案房產不屬於夫妻共同財產，黃某某則對一審判決進行房產分割時計算了馬某德、李某某的份額提出異議，均向二審法院提出上訴。

二審法院經審理後認為，關於涉案房產的權屬問題，涉案房產為限價商品住房，屬於具有保障性質的政策性住房。本案中，馬某諾為經家庭推舉的限價住房的申請人，於婚前提出購房申請，經審核家庭符合申請購房條件，黃某某與此無關，亦不具備申請人資格，故不能簡單地將限價房是婚後購買的即認定為夫妻共同財產。因涉案房屋的申請人、購買人均為馬某諾，權屬證明中載明的權利人亦為馬某諾單獨所有，故馬某諾與其父母馬某德、李某某一方主張三人共有，缺乏事實及法律依據。一審判決認定涉案房產屬於夫妻共同財產，屬適用法律有誤，但判決涉案房產歸馬某諾所有，房屋剩餘貸款由馬某諾負責償還，馬某諾支付黃某某70萬元，處理結果並無不當。判決：駁回上訴，維持判。

二、相關法律問題探討

關於離婚時兩限房分割的疑難問題，是指由一方在婚前申請，但在婚後簽訂房屋買賣合同且首付款由另一方用個人財產支付的情形，爭議焦點主要在於兩限房的權屬認定問題以及補償問題。對於申請、購房均由一方完成的，以及婚後以夫妻雙方名義申請的這兩種情形，《北京市高級人民法院民一庭關於審理婚姻糾紛案件若干疑難問題的參考意見》中有明確規定。但是對於上述情形如何處理目前沒有定論，實踐中爭議較大。

（一）權屬認定問題

第一種觀點認為，雖然兩限房以一方婚前所屬家庭為單位由一方在婚前申請，但購房行為發生於婚後，也就是說簽訂購房合同、支付房款於一方婚後，故該房產應作為夫妻共同財產進行分割。第二種觀點認為，兩限房屬於保障性住房的範圍，購房主體特定，購買價格亦非房屋價值的直接體現，離婚時另一方主張為夫妻共同財產不予支持。

筆者贊同第二種觀點，原因如下：第一種觀點有其道理所在，婚姻法所確立的法定財產制是夫妻婚後所得共同制，除夫妻個人特有財產和夫妻另有約定外，夫妻雙方或一方在婚姻關係存續期間所得的財產，均歸夫妻共同所有。上述情形為婚姻關係存續期間由一方簽訂房屋買賣合同、另一方支付首付款、雙方共同還貸，應作為夫妻共同財產處理。但這種觀點卻忽視了以下幾個問題：

1．兩限房政策的規定以及兩限房的特點：兩限房針對特定對象，具有福利性質，兩限房由一方婚前申請的，房產的供應對象為一方及其父母等成員構成的家庭，另一方不具備申請資格。《北京市住房和城鄉建設委員會關於規範已購限價商品住房和經濟適用住房等保障性住房管理工作的通知》明確規定，已購兩限房在房屋產權性質未轉為商品房前，購房家庭不得將所購保障房作價出資或者通過買賣、贈與等方式將房屋所有權全部或部分轉移給他人。申請兩限房的家庭經過資格審查符合條件後，通過搖號確定具體的房屋，房屋確定後不可更改，此後履行的購房手續即簽訂房屋買賣合同、支付房款等行為均系申請行為的延續，在此期間申請人婚姻狀態的變動或實際付款主體、數額的不同等情況對已確定的兩限房沒有任何影響，故兩限房性質上的特殊性使得房產的取得主要取決予申請人所具備的資格。如果在認定房產權屬時不考慮兩限房的特殊性，將導致兩限房政策所要實現的目的落空，無疑有違「民事活動必須遵守法律，法律沒有規定的，應當遵守國家政策」的原則；兩限價房購買價格並非房屋價值的直接體現，房屋價格與市場價格相比也是優惠很多，而這是因為一方及其父母享受兩限房政策的優惠福利，如果因為購房行為發生於夫妻關係存續期間而將兩限房認定為夫妻共同財產無疑損害一方父母的財產權益。第一種觀點考慮到了這個問題．在認定涉案房產屬於夫妻共同財產的同時，確認申請人一方父母應得到補償『並將應獲得的補償計入一方享有的份額之中。但是，在夫妻共同財產中劃分出他人的財產權益，於理不通，故從這個角度來說，以購房行為發生於婚姻存續期間作為認定兩限房權屬的主要事實依據，認定兩限房屬於夫妻共同財產，不能成立。

2．債權與物權的關係。另一方支付首付款與一方及其父母以家庭為單位申請兩限房並將該房產登記於一方名下，可看作兩個法律關係：另一方支付首付款的出資行為，不能簡單地認定是夫妻雙方為自己購買兩限房的合意，因另一方清楚自己並不具備申請兩限房的資格，其出資可視為借款或贈與的債權行為；一方婚前家庭（名義上）交納款項購買兩限房並將房產登記於其名下，可視為兩限價房的所有權由房地產開發公司所有轉化為私人所有的物權變動行為。

3．不動產權利證書是權利人享有該不動產物權的證明。婚前申請，婚後購房的，房產登記在申請一方名下，另一方不可能補辦共有手續。據此，房產權屬登記在一方名下的，該兩限房可以認定為一方享受限價房政策而擁有產權的住房，而不可能是夫妻共同財產。

4．民法上的公序良俗原則以及婚姻法上子女對父母的贍養扶助義務。作為申請兩限房的家庭成員的一方父母，可能沒有其他住房，該兩限房為唯一住房。

因為另一方支付首付款而將一方父母做出較大貢獻因而享受兩限房政策的住房作為夫妻共同財產分配，會損害一方父母的基本居住權，也不符合民法上的公序良俗原則。另外，婚姻法也規定了子女對於父母的贍養扶助義務，父母與子女的關係不能簡單等同於普通合同主體，因為另一方出資而將兩限房作為夫妻共同財產進行分配，也與婚姻法規定的精神相悖。

綜上，不能單純以購房行為發生的時間作為判斷兩限房性質的標準，對於兩限房權屬的認定要充分考量政策性因素，進行房產分割時考量的主要因素在於購房對象的身份而非與婚姻狀態變動相關的購房時間或出資主體、數額等其他情況，這樣才能確保司法審判與國家對於兩限房政策的導向相一致，較好地實現法律效果與社會效果的統一。由一方在婚前申請，但在婚後簽訂房屋買賣合同且首付款由另一方用個人財產支付的，不應認定為夫妻共同財產。

在不屬於夫妻共同財產的前提下，關於權屬問題在申請家庭內部亦存在爭議，爭議在於屬於申請人單獨所有還是家庭成員共有。

一種觀點認為，兩限房的供應對象為家庭而非個人，購買條件也是針對家庭的人均住房面積、收入以及資產，申請人僅為申請家庭推舉的代表，兩限房管理辦法亦並未明確規定購房人必須為申請人，故權屬應認定為家庭成員和申請人共有。筆者認為，《北京市住房和城鄉建設委員會關於加強廉租住房、經濟適用住房和限價商品住房審核配租配售管理等問題的通知》（京建發[2010]523號）中規定，經濟適用住房或限價商品住房申請家庭配售住房時，家庭中具有完全民事行為能力的共同申請成員可共同與房屋銷售單位簽訂購房合同，辦理房屋登記手續。《北京市住房和城鄉建設委員會關於規範已購限價商品住房和經濟適用住房等保障性住房管理工作的通知》（京建法[2013 ]10號)中規定，自本通知實施之日起，申請家庭購買限價商品住房和經濟適用住房時，申請人夫妻雙方應共同與房屋銷售單位簽訂買賣合同，辦理共同共有房屋登記手續。夫妻雙方對房屋產權份額有約定的，可持相關約定辦理按份共有房屋登記手續。上述政策明確了購房人與產權登記人相統一的原則。結合物權法對於財產歸屬問題的基本原則和立法精神，兩限房的購買資格限定於申請人本人，申請家庭成員並非申請人、亦未作為購房人簽訂買賣合同的，房產亦登記於申請人名下，故產權應認定為申請人一方所有而非家庭成員共有。

需要指出的是，無論是將房屋認定為申請一方個人單獨所有，還是認定為夫妻共同財產，審判實踐中均將房屋判歸婚前申請一方。原因在於該種處理結果更具合理性，第一，無須徵得銀行的同意變更婚前者與按揭銀行簽訂的抵押貸款合同所確定的債務人；第二，人民法院將房屋判歸婚前申請一方，也並不等於支持其無償佔有另一方首付款部分所對應的房屋價值。甚至有觀點認為，在確權與補償的關係問題，可以迴避確權問題直接考慮補償問題，故權屬認定問題對於判決房屋歸誰所有並無實質性影響。

（二）關於補償問題

對非申請一方的補償問題，一種觀點認為，兩限房針對特定對象，具有福利性質，一方父母作為家庭成員參與其中才取得購買資格，另一方明知其不具備購買資格，因出資獲利不符合國家政策，所以，在離婚時另一方主張因其出資對於登記於一方名下的限價房增值部分予以補償不應支持。

另一種觀點認為，由於婚後夫妻任何一方的所得均屬於夫妻共同財產，而且夫妻在一起生活，使另一方已經沒有必要或者沒有可能購置個人房產，由於限購政策的影響，同時，房價持續上漲，也加大了無房一方的機會成本，使得其實際上已經因為締結婚姻而錯過了最佳的個人購房時機。因此，將另一方的出資作為債權對待時，不考慮房屋升值的因素，對另一方是不公平的。筆者同意這一種觀點。至於補償標準，以公平為基本原則，應依據房產的首付款支付、貸款償還情況以及北京市個人貸款首付比例綜合考慮，予以酌定，以不超過按夫妻共同財產分割的數額為限。

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摘自：《審判前沿：新類型案件審判實務（總第55集）》P108-112頁，法律出版社2017年12月出版。內容簡介：《審判前沿》是北京市高級人民法院與法律出版社聯合推出的以北京市法院系統審判案例為基礎面向全國的，具有專業性和指導性的綜合性學術出版物。《審判前沿》針對審判實踐中存在的疑、難、新問題，採取個案或一類案件分析的方法，力圖加強案件審判工作中法律適用的深層次理論和實務研究，旨在及時反映全市法院新類型案件審判法律適用中存在的新情況和新問題，及時傳遞全市法院新類型案例審判信息，增大廣大審判人員的案件審判信息量，開闊視野，為審判人員辦案提供有益的借鑒和參考，也為法學研究提供新鮮的案例。