真離婚or假離婚？瘋狂的樓市泡沫到底讓人多頭疼…

文：Bruce Einhorn

2016年前8個月，像上海這樣的一線城市新房均價上漲28%，二線城市均價則上漲10%。

「如今一線城市需要收緊政策，而二三線城市需要放鬆政策，可真是夠戲劇化的」。

2016年早些時候，上海的蔡氏夫婦決定離婚。二人不存在不可調和的矛盾，甚至連口角之爭都沒有。真正的離婚原因在於，作為中國金融中心的上海出現了房地產市場泡沫。這對經營服裝店的兩口子想在現有幾套房產之外，再添置一套售價350萬元人民幣的公寓。

不過，當地政府開始陸續推出一些打擊房地產市場泡沫的政策措施，其中之一是針對現有房產擁有者的限購令。為此，這對夫婦今年2月辦了離婚。「我們為何要擔心離婚？我們結婚這麼多年了。」蔡先生說。（蔡先生要求隱去全名，以免出現法律問題。）「如果我們不買這套房子，我們就會錯過致富的機會。」

根據彭博社彙編的資料，2016年前8個月，像上海這樣的一線城市新房均價上漲28%，二線城市均價則上漲10%。這輪房地產市場泡沫的起源可以追溯到2014年，中國央行開始放鬆貸款要求並降息。中國證監會也在那一年取消了針對房地產開發商的發債和售股融資禁令。

很快，在政府土地拍賣中，房地產項目用地拍賣金額開始屢創新高。到2016年6月，中國196家上市房地產開發商的負債總額已達3萬億元人民幣，高於3年前的1.3萬億元。在許多城市，未開發土地的平均價格比周邊住宅均價還高。

監管者試圖在不損害中國經濟的前提下，結束房地產市場過度繁榮的局面，但由於房地產市場的高燒分佈並不均勻，這項任務也變得愈發艱難。2016年三線城市的房屋均價僅上漲2%。許多小城市的地方政府要靠地產銷售來堵財政預算中的窟窿，因此在增加可開發用地供應方面很有動力。

如此一來，儘管一線城市出現供應緊張且價格高漲的局面，但小城市卻面臨住宅供應過多而買家不足的問題。「通常市場變化是同步發生的，」彭博行業研究駐香港分析師Patrick Wong表示。

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「如今一線城市需要收緊政策，而二三線城市需要放鬆政策，可真是夠戲劇化的。」

位於上海附近的二線城市蘇州10月3日宣佈，對於擁有兩套及以上住房的居民家庭，暫停發放商業性個人住房貸款；對於擁有一套住房且購房貸款未償清的居民家庭，購買二套房的最低首付款比例由原先的50%上調至80%。電子商務巨頭阿裡巴巴的總部所在城市杭州則將土地拍賣最高溢價限定在150%。

蘇州土地拍賣情況

10月初，中國住房和城鄉建設部公佈了45家違規失信房地產開發企業和仲介機構名單，稱這些企業和機構通過發佈虛假廣告等違規手段，煽動消費者購房，以達到其抬高房價、牟取私利的目的。

如今的風險是，這些政策措施若執行得力，其結果可能是過猶不及。德意志銀行(Deutsche Bank)經濟學家張智威和李增在9月28日發表的報告中做了一個估算，若中國全國範圍內住宅價格下降10%，則可能導致房地產開發商損失2430億元人民幣。

消費支出也可能會下降，原因是消費者用於購買房地產的負債水準有所增加。2014年住房貸款佔新增貸款的比例為23%，2016年上半年為35%，7月和8月則為71%。張智威和李增寫道：「潛在的宏觀風險令人擔憂。」

與大蕭條前美國次級貸款異常繁榮的情形不同，中國的銀行業並不依賴次貸，而且儘管近來住房貸款增加，但中國家庭的債務水準並不高。

根據滙豐(HSBC)的資料，家庭債務只佔中國國內生產總值(GDP)的45%，而日本和韓國的這一比例分別為66%和89%。

再者，儘管2012年中國放鬆了限制出售抵押貸款支援證券(MBS)的監管規定，但根據隸屬於中國政府的清算機構的資料，中國投資者所持有MBS總價值僅為728億元人民幣。MBS是導致美國金融危機的原因之一。

不過，鑒於房地產業對於中國經濟至關重要，房地產泡沫若在此時破滅，將尤其不受歡迎。

「我只知道一樣，買房到頭來都不會虧，」蔡先生說，「看看過去20年……從幾千元一平米到幾十萬元，跌過嗎？沒有。」（Bruce Einhorn / 商業週刊中文版）

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