離婚，房怎麼離？9類房產歸屬答疑｜2016全新匯總表

摘自北京法院網，作者：宋瑤，單位：延慶法院轉自公號:法務之家鑒於夫妻之間房產歸屬的相關規定散見於《民法通則》、《婚姻法》及其司法解釋、《繼承法》以及《合同法》等規範性文件中，且內容紛繁複雜，延慶法院對相關法律規定進行梳理、匯總和分析，以期為公眾普法、解惑。疑惑之一：夫妻一方婚前購買的房屋，且付清全部房款，婚後在房產證上「加名」，如何認定房產歸屬？根據《婚姻法》第十八條的規定，一方的婚前財產，為夫妻一方的財產。最高人民法院關於《婚姻法》司法解釋（一）第十九條規定：「婚姻法第十八條規定為夫妻一方所有的財產，不因婚姻關係的延續而轉化為夫妻共同財產。但當事人另有約定的除外。」婚前一方已經支付全部房款購買的房屋，為一方的婚前財產，不會因為婚姻關係而轉化為夫妻共同財產。產權證僅僅是一個物權憑證，決定房產歸屬的關鍵是房產的出資情況，而非房產證的取得時間。即便婚後才取得產權證，該房屋依然屬於一方的婚前財產。離婚時，另一方無權要求分割。公民對個人的財產權益具有處分權，雙方可以通過約定，將一方擁有的房產贈與另一方。變更房屋登記，在房產證上加署配偶的名字，就是一種常見的贈與方式。夫妻雙方應攜帶相關證件，辦理變更手續。如果雙方沒有對房屋的份額做出特別的約定，而只是簡單地加上另一方之名，則應認定房產歸夫妻雙方共同所有，各擁有50%的產權。為了避免將來發生糾紛，法官建議雙方將各自擁有的房產份額在房產證上註明。疑惑之二：婚後夫妻一方以個人婚前財產購買的房屋，屬於一方個人財產還是夫妻共同財產？夫妻一方用婚前個人積蓄購買的房屋，僅僅是原有財產價值存在形態發生了變化，窮流溯源，購房的出資來源是該房婚前的個人財產。如果房屋登記在一方名下，應當認定房產為一方的個人財產，離婚時另一方無權要求分割。如果房產證上登記雙方的名字，應視為出資一方對另一方的贈與，認定該房屋為夫妻雙方的共同財產。疑惑之三：一方婚前承租、婚後用共同財產購買的房屋，房屋權屬證書登記在一方名下的，應如何認定？此類問題主要指房改房等帶有福利性質的房產。這類房產的價格遠遠低於當時的市價，且通常與一方的職務、級別、工作年限等因素有關。多數情況下，一方單位會直接將房產證辦理在該方名下，夫妻離婚時極易對該類房產的分割問題產生爭議。婚後購買婚前由一方承租的公有房屋，可能存在以「共同財產購買」和以「個人財產購買」兩種情況，應當區別情況分別處理：婚後以個人財產購買的該類房屋，屬於婚姻關係存續期間用夫妻共同財產購買，應認定為夫妻共同財產。最高人民法院關於《婚姻法》司法解釋（二）第十九條規定：「由一方婚前承租、婚後用共同財產購買的房屋，房屋權屬證書登記在一方名下的，應當認定為夫妻共同財產。」婚後一方以個人財產購買的此類房屋，是否應當認定該房屋屬於夫妻共同財產，法律上沒有明確規定，實踐中也並無定論，通常對此種情況的房屋歸屬問題極其謹慎。筆者認為，由一方婚前承租、婚後用個人財產購買的房屋，房屋權屬證書登記在一方名下的，可以認定為一方個人財產。疑惑之四：夫妻雙方婚後用共同財產貸款購買的房屋，應該如何認定？如果雙方沒有對婚後財產進行特別約定，雙方婚後用共同財產購買的房產都屬於夫妻共同財產。無論房產證登記在一方名下還是登記雙方名下，也不問房屋是貸款購買抑或全款購買。但當房產登記在一方名下時，另一方可能會面臨一定的風險。根據最高人民法院關於《婚姻法》司法解釋（三）第十一條的規定，一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價並辦理產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。權益遭受損害的一方只能在離婚時請求擅自處分的一方賠償損失。法官提醒夫妻雙方在購房時應該將雙方姓名同時簽署在購房合同、發票等購房資料上，並將房產證辦理在雙方名下，以避免日後發生夫妻一方擅自處分的情況。疑惑之五：夫妻一方婚前通過按揭貸款購買的房屋，登記於一方名下，婚後夫妻共同還貸，離婚時房產如何分割？最高人民法院關於《婚姻法》司法解釋（三）第十條規定：「夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款並在銀行貸款，婚後用夫妻共同財產還貸，不動產登記於首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚後共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。」「司法解釋三」向全社會徵求意見時，公眾對該規定的可操作性提出了質疑：「難道每次還貸要保留存根和憑條？」我國實行夫妻財產共有制，除非有特別約定，不論是一方利用個人婚後工資還貸，還是利用雙方婚後工資還貸，均屬婚後利用共同財產還貸，另一方無需舉證證明。針對離婚時雙方共同分割的部分，一些法官在司法實踐中總結出一個簡便的公式：離婚時雙方共同分割的部分=共同還貸部分/實際總房款×離婚時房屋的市場價值。（其中，實際總房款=房款的本金+利息）不難發現，「司法解釋三」所確立的享有房屋產權一方對另一方的補償原則是：還貸越多，補償越多；增值越多，補償越多。當然，如果享有房屋產權的一方有證據證明其還貸資金來源於個人婚前財產，那麼該部分不應認定為「雙方婚後共同還貸支付的款項」。「司法解釋三」在措辭上反覆推敲，力求精準嚴謹。本條規定採用的是「可以判決該不動產歸產權登記一方」而非「應當判決該不動產歸產權登記一方」，就在於司法解釋三的制定者充分考慮到了社會生活的複雜性，在判決房屋歸登記一方所有明顯不公平的情況下，可以判決房屋為夫妻雙方共同所有。此外，根據「合同相對性」的原則，合同僅於締約人之間發生效力，對合同外的第三人不發生效力。購房一方在婚前與銀行簽訂貸款合同，離婚後依然由該方償還貸款。銀行與購房方簽訂貸款合同時，考察的是購房一方的資信及其還款能力，繼續由其償還貸款有利於保障銀行的利益。疑惑之六：一方父母出資給子女購買的房屋，應如何認定？根據最高人民法院關於《婚姻法》司法解釋（二）第二十二條的規定，當事人結婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。當事人結婚後，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為父母對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。在實踐中，還有一種情況：在離婚時，一方提出買房子的錢是向父母借的，不是父母贈與的。對此，法院一般的做法是：不對該債權債務是否成立進行實質性審查，而是僅僅對涉案的房屋進行分割，告知當事人針對債權債務糾紛另案起訴。根據最高人民法院關於《婚姻法》司法解釋（三）第七條第一款的規定，婚後由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，視為只對自己子女一方的贈與，應認定該房產為夫妻一方的個人財產。父母出資為子女結婚購房往往傾注全部積蓄。依照情理，在夫妻雙方感情尚好的情況下，出資父母並不會通過書面合同明確約定房產只歸夫或妻一方所有。此種情況下，夫妻離婚時一概將房屋認定為夫妻共同財產，勢必有違父母的初衷和意願，也侵害了出資父母的利益。「司法解釋三」兼顧了中國國情與社會常理，將產權登記與房屋歸屬相掛鉤，只要「產權登記在出資人子女名下的」就視為對己方子女的贈與，認定該房產為其子女的個人財產，符合公平原則。但如果房屋登記在雙方名下，則視為一方父母對夫妻雙方的贈與，認定該房屋為夫妻雙方的共有財產。疑惑之七：雙方父母出資給子女購買的房屋，應如何認定？在房價畸高的一線城市，單憑夫或妻一方家庭的力量通常無力購房，雙方父母為子女買房提供資助，是目前普遍存在的一種現象。父母的出資在婚姻法上如何界定？是贈與行為還是借貸行為？這些問題引發了普遍的關注。通常情況下，如果有書面借條或口頭協議能證明父母和子女之間存在借貸關係，則可以按借貸關係處理。不能證明借貸關係存在的，應認定該項出資為父母對子女的贈與。公眾對此存有疑問，該項出資究竟是對一方的贈與還是對雙方的贈與？根據最高人民法院《關於適用婚姻法若干問題的解釋(二)》第二十二條的規定，出資的歸屬以出資時間作為標準：如果是婚前出資，原則上該出資視為雙方父母對各自子女的贈與；如果是婚後出資，原則上視為雙方父母對夫妻雙方的共同贈與。根據最高人民法院關於《婚姻法》司法解釋（三）第七條第二款的規定，雙方父母出資購買的房屋，產權登記在一方子女名下的，可認定為雙方按照各自父母的出資份額對房屋按份共有。如果房屋登記在雙方名下的，應認定為夫妻雙方共同共有。但當事人另有約定的除外。疑惑之八：婚前雙方共同出資購房，產權證上只登記一方的名字，離婚後房屋如何分割？在雙方婚前共同出資購房時，購房合同及產權證上只寫了一方的名字，婚後夫妻因感情破裂離婚時，登記一方極易主張該房屋為婚前個人財產，另一方無權要求分割。如果登記一方不承認另一方在購房時的出資行為，另一方又沒有充分的證據證明其出資行為，法院也無法認定房屋為夫妻共同財產，另一方的權益將無法得到保護。法官建議婚前共同出資購房的男女雙方，在購房合同及產權證上籤署雙方的名字，以免日後發生爭議。疑惑之九：對尚未取得產權證的爭議房屋，如何分割？最高人民法院關於《婚姻法》司法解釋（二）第二十一條規定：「離婚時雙方對尚未取得所有權或者尚未取得完全所有權的房屋有爭議且協商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權的歸屬，應當根據實際情況判決由當事人使用。當事人就前款規定的房屋取得完全所有權後，有爭議的，可以另行向人民法院提起訴訟。」如果雙方對尚未取得產權證的房屋的歸屬沒有爭議，能夠協商一致，人民法院可以對房屋所有權的歸屬做出判決。雙方不能協商一致的情況下，法院不判決房屋所有權的歸屬，而是告知當事人待房屋取得完全所有權後另行起訴。更多交流、合作、投稿請搜索小編個人微信「weituoguan」進行添加，共建美好法律明天。
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