假如北京房價真的跌兩成

06-07

　　據《證券日報》報道，根據房地產中介公司的數據，5月北京二手住房市場實際簽單量按月下降34.2%，新增客戶登記量也按月下降11.9%，市場活躍度已跌入谷底。八區房價開始下跌，有的地方甚至下跌超過20%。即北京市的房地產市場調控開始顯現效果。

　　與市場預期有差距

　　中國指數研究院不久前發布的數據顯示，5月份全國多地房地產市場在限售調控政策下，新樓開盤銷售有所放慢，樓市成交整體表現平穩，不同城市的房地產市場分化在加劇。一線城市的成交面積，5月按月增長7.3%，其中深圳和上海按月上行，增幅較為顯著。二線城市則有不少城市成交量在下滑，如濟南按月下降37.9%，按年降幅更達到六成。三線城市整體成交量按月增長4.9%，按年增幅27.4%，汕頭增幅更是明顯，上升幅度達42%。

　　按照這些數據給出市場的畫面，盡管北京市場看上去是比較以前分析的差，但整個房地產市場形勢還是與國家統計局所公布的數字差不了多少，即房地產市場調控政策出台之後，內地各城市的房地產市場將全面分化，出台了調控政策的一二線城市住房銷售全面下跌，但房價基本上會僵持在現有價位上，住房的投機炒作者基本上不會因為這些調控政策出台而退出市場。

　　由於多數一二線城市都出台了各種房地產市場調控政策，而三四線城市還在實施「因城施策」，沒有出台房地產調控政策，這樣不僅會讓一二線城市的投機炒作者湧入三四線城市的房地產市場，而且三四線城市當地居民也會參與投機炒作的博弈，不少三四線城市的住房銷售也會出現快速增長，特別是在沿海一帶經濟發達地區更是如此。所以，汕頭出現住房年銷售快速增長，並不是什麼奇怪的事。

　　現在的情況是，北京的房地產市場似乎與市場預期有差距。本來，整個市場都認為，即使北京出台最嚴厲的房地產調控政策，房價也不下跌。但從房地產市場中介的數據來看，5月份不僅住房銷售全面下降，而且房價也在開始下跌，二手房甚至於下跌最多達到20%。由於這些數據收集時間短，也很單一，要用來判斷北京房地產市場形勢並非易事。特別是，到目前為止，內地房地產市場本來就沒有較為科學、較為公平透明的房價統計指標體系。要根據這單一的數據就對房地產市場作出趨勢性判斷，更是不可取。

　　不過，如果北京房地產市場的價格真的普遍下跌20%，那麼這一定是個非同小可的數據，因為這有可能預示內地房地產市場將面臨重大的轉折。因為，如果房價下跌20%不僅是全國性及整體的，而且是趨勢性的話，就意味著內地房地產市場投機炒作者將完全退出市場，房價上漲預期將出現完全的逆轉。在這種情況下，再用什麼政策來鼓勵住房投資者來購買都沒有多少作用。因為，他們進入市場，不僅無利可圖，以往購買住房就賺錢的神話被打破，而且在房價高峰期進入市場的住房投機炒作者將面臨嚴重虧損。

　　價格水平線恐逐漸下移

　　這個危險與股市下跌20%的危險，意義會截然不同。因為，如果股票下跌20%，是整個市場價格水平軌跡下移，要逃出不僅容易，交易成本也不高，而且至多損失20%，更重要的是這種股票趨勢性下跌不會更為瘋狂。如果股票下跌20%，僅是個別股票而言，其面臨的恐慌會更小。

　　但是如果住房價格下跌20%，所面臨的情況就完全不一樣，一則投資者基本上都會退出市場，這種高額投機品想有人來接盤並不容易。在這種情況下，房價下跌20%也就意味著房價還會下跌，而不會因此而止跌。二則如果房價下跌20%，不僅現實交易困難，而且還得陷入由於交易成本非常高使得再交易更是困難的惡性循環。三則高價格下的住房基本是整體上總金額高，即使下跌20%還是如此，在這種情況下，多數住房投資者都是以較高槓桿來完成交易的。當前房價下跌20%時，這種高槓桿投資所顯示的風險更是淋漓盡致，住房投資炒作者的恐慌更是無可復加。這樣會進一步推低房價，導致房價進一步下跌。

　　所以，當房地產調控政策讓這些城市的住房銷售陡然下降，房價開始下跌時，房地產市場所面臨的風險會越來越高，特別是那種時間上限售的住房，所面臨的風險及不確定性將快速增加。因為，房地產市場調控政策只是出台一兩個月，價格就有如此大的震蕩，那麼持有幾年不準交易的風險更是會增加。在這種情況下，莫說是住房投機炒作者不敢進入市場，即使住房的消費者也會觀望而不進入市場。這種住房銷售陡然下降、房價下跌、住房投機炒作者退出市場、讓購買住房者更是不敢進入市場等，一而再再而三地強化，房地產市場的風險只會越來越大，因為房地產市場的價格水平線會隨之逐漸下移。

　　如果整個房地產市場的價格水平線全面下移，不僅會讓住房投資者不敢再進入住房市場，反之會賣出手中的住房退出市場，而且讓銀行的住房按揭貸款、住房抵押貸款風險大增，銀行的優質資產很快就會變成不良資產。早幾年溫州所出現的情況就是如此。如是，內地整個金融市場的風險也會逐漸暴露出來。這些都是房價下跌20%可能顯示的重要市場意義。對此，中央政府不得不密切注意。

　　易憲容