王健林：究竟是首富，還是「首負」？

點擊作者名後 藩絲財智廳，做智慧之人，成財富贏家

不久前，微信圈裡有一篇文章《首「負」王健林》，說萬達地產負債達4205億，已抵押2780億，王健林的「首富」是假的。鑒於王健林的財富地位和萬達集團的影響力，這篇標題黨文章被廣泛轉載。可能是大家知道我與王健林有交往，也常年關注並很看好萬達的原因，很多人把這篇文章發給我——有的人詢問真假；有的人藉此批判我對萬達的觀點；也有的人針對我以往的說法，罵我替萬惡的開發商唱讚歌。對於這篇充滿無知、情緒性很強的攻擊文章，我與王健林溝通時，他一笑置之：「看那些浪費時間的東西幹嘛！再說首富天然就是被攻擊的對象，躲不掉的。」

昨天，一個層次很高的人又把這篇文章轉給我，我決定談談自己的看法，也把前幾天看到的作者「愛野」在其公眾號「地主會」里發表的文章在本文後面轉發一下（已徵得允許，也向大家推薦其公眾號），希望大家認真看看，究竟應該怎樣看會計報表，也感謝他的專業解讀。

我在此要說明的是：《首「負」王健林》一文，缺乏基本的財務知識，邏輯混亂，歪曲性使用數據——

1、會計核算和市場估值是不一樣的。王健林名下的資產，一部分上市了，還有一些沒上市。沒上市的資產，無論市場估值如何，會計核算時一般不體現增值，體現的是歷史成本記錄。上市部分的固定資產，在上市時通過資產評估，可能體現的是固定資產的現行重置成本，反映為公允價值。但此後新增持有的房地產和尚未出售、出租的房地產，按會計準則要求，表現為存貨，按歷史成本記錄；

2、房地產公司都有大量的預售賬款，這些預售資金入賬時被列入負債，只有在房屋竣工報房地產管理部門備案銷售時，才確認為「營業收入」。因此，萬達有大量收入以「負債」假象存在著，其他開發公司也如此；

3、抵押融資是國際通行的常規融資方式，萬達使用這種方式融資並無不妥。萬達廣場的資產都處於所在城市中心或次中心，屬於優質地段的物業，具有極強的增值性。銀行都將對應的這部分信貸資產視為優質信貸資產，銀行的人都是精英，而不是傻瓜；

4、高負債經營是地產公司的常態，看看中國和外國的地產公司莫不如此（當然，中外的風險警戒線不一樣），其實借不到錢才說明公司或項目有很大風險，出了問題。

5、看經營性現金流也必須連續幾年去看，不是只盯著一個時點。這就像評估一個人的身體狀況不能僅根據其感冒時的指標去定性一樣；

6、有些資產轉讓給合作的私募基金萬達穩普，是萬達集團基於戰略調整和合作需要做出的決策，並不意味著什麼危機。這是傻子都懂的道理，卻被原作者描繪成萬達乃至整個房地產業崩盤的信號，其用心是惡劣的；

7、萬達的合作者及背后里的投資人不是傻瓜，而是絕頂聰明的人，看看那些大名鼎鼎的投行等，就間接明白了為什麼首富的寶座屬於王健林了；

8、首富是資本市場根據公開信息對王健林財富的評價，與市場行情密切相關，也與預期等因素也聯繫在一起。只盯著會計報表是沒有用的，就像一些收藏者的財富數值，你只盯著最初買價沒有意義；

9、原文中說萬達2015年上半年的出租率達到98.1%,萬達地產2015%上半年的整體毛利潤率下降到44.3%。如果這些數據屬實，恰恰說明萬達是一家運行很好、經營狀況很健康的公司，怎麼就成了「萬達要完蛋」的信息了呢？

10、基於我前面講的，大家可以看出，王健林或者萬達的資產只存在低估的可能，而不存在高估的現象；

11、以我對萬達並不全面的了解，知道萬達旗下還有至少六、七家可以上市、估值巨大的公司。未來的幾年，大家會陸續看到萬達在海內外證券市場上不斷增加的身影。王健林在個人財富方面也會創造出新的、更大的奇蹟，我在我的新浪微博里曾經預測過。

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首負？首富！——王健林家的三張表該怎樣讀？

2015-10-20 作者：愛野；公眾號：地主會

王健林的財富重要麼？

重要。

對王思聰重要還是對我們重要？

這個問題特別簡單，首先，我們要弄清楚王健林到底有多少錢？

胡潤說了，61歲的王健林及其家族以2200億元的財富超過馬雲，第二次成為中國首富，財富比去年增長52%。

算一算，在有沒有錢這件事上，王健林早已一騎絕塵而去了。而51歲的馬雲及其家族以1450億元退居第二。

所以我特別喜歡看最近的誅心文，說王健林背負很多債！

這種，這種心態簡直就是「看到你不開心我就開心了！」我沒有你有錢，我也沒有那麼多債，撒花！ 所以，王健林是不是有錢，跟我們不能說沒有關係，至少是我們開心程度的晴雨表。

仔細看了王健林家的三張表，於是愛野的心情更沉重了。不過呢，看熱鬧不嫌事大，研究了我們和首富的差距，於是決定，不！撒！花！了！

不過，《首「負」王健林》，這是誰寫的誅心文，站出來！數學是隔壁學校的體育老師教的么？

不是體育老師教的，怎麼會寫出出租率98.1%算是「首次跌破了90%」的奇文呢？

估計是筆誤吧，應該是跌破99%，話說98.1%已經很高很高了好么！！！

考慮到總資產為5786億元，資產凈值高達1581億，總負債率為72.7%，看上去這個是數字不低吧，客觀說，比在港上市的恆大地產89.2%低好多，也比A股上市的萬科78%低。

房地產企業的高負債，經常被拿來說事兒，愛野不是第一次第一年聽到這樣的指責了，索性今天借萬達的例子，從頭捋一捋。

認真說下萬達的負債！

在中國經濟處於高速增長的時期，國內企業資產負債率普遍高於發達國家的企業。 據WIND資訊的統計數據顯示，今年上半年，滬深兩市2780家上市公司平均資產負債率高達85.45%，而A股142家上市房企平均負債率為76.8%。

鑒於房地產屬於資金密集型的行業特點，其整體負債率偏高一點已是常態，但從今年上半年的數據來看，房地產企業的整體負債率在國內所有上市企業中並不算突出。

具體說下萬達的負債。即便在房地產企業內部，萬達商業的資產負債率也僅處於行業中游水平。

縱向數據顯示，2011到2015年中期，萬達商業中報和年報的資產負債率維持在70%-75%的行業平均水平，事實上，在房地產行業，70-75%的資產負債水平一直被眾多公司視作平衡線，大幅度偏低意味著公司沒有用足財務槓桿、戰略制定過於保守；大幅度偏高則意味著企業擴張激進財務風險較高。

從這個角度來看，

萬達的負債高么？

2015年中期的橫向數據也顯示，同期有22.54%的房企資產負債率超過80%的所謂安全紅線，位於70%—80%中游水平的房企佔比為20.4%,而有20.4%的房企資產負債率在60%-70%之間。

講了這麼多，真希望下次再也沒有人跳出來說，房地產企業負債率過高多麼多麼危險隨時處於崩潰邊緣之類。聽膩了。

某些人數學不好還真有意思。

一個企業的凈利潤是扣除了包括融資成本即財務費用等所有成本之後的股東收益，拿當期利潤大小和融資成本做較，那是關公戰秦瓊，根本不是一碼事嘛。

數學不好的人出來一糊弄，對數據進行大量的曲解，各種財務概念弄得一塌糊塗，然後把邏輯徹底打亂，房地產商經常被躺槍，這次輪到王健林和他的萬達。很多人覺得不冤，誰讓你有錢？這個神邏輯我也是醉了！

不過呢，這種忽悠在專業的投資人眼裡根本沒有價值，因為王健林首富的稱謂，來自資本市場，是投資人給的估值。萬達的數據都擺在那裡，銀行有自己的風控流程，投資者有自己的估值模型。

記得屠呦呦獲得諾獎之後，馬上有人站出來，一些人認為屠呦呦「不夠淡泊名利」「人格缺陷」，有的人對屠呦呦在青蒿素所做的工作避而不談，而是大談特談她的「行為不當」、在同事中不受歡迎……等等等等，讓人汗顏的醜陋心態大爆發了那麼幾天。

王健林此次榮膺首富，可以說有一些異曲同工之妙。

個別人跳出來潑髒水，真不如踏踏實實做點事更好一些。至少，從愛野的角度來看，王健林引發口水戰，這樣的煩惱，馬雲有過，王健林有過，李嘉誠有過，巴菲特有過，比爾蓋茨也不缺。你看，你看，輿論饒過誰？

根據愛野觀察，如果馬雲是「宅商業」，王健林就是「聚商業」。

王健林和馬雲其實是異曲同工，誰也取代不了誰。

馬雲把人們分散在各處宅在屋子裡的事兒給全包了，但是王健林把城市人口聚集在一起，對於城市生活的每個人來說，萬達都是他們的「私人定製」，賣家可以在這裡出售一切他想出售的合法的商品和服務，買家可以在這裡完成他休閑和購物的一切消費，這種實現了對每個人的私人定製的商業模式，打造出了模塊化的城市生態，它的前景至少可以保持20年的高速增長並且易實現全球複製。

萬達模式改變了當今的城市生活。這點，我們從北上廣深，已經可以深刻感受到中國實體商業革命性的變化，沿街的商鋪逐漸變得不值錢了，萬達廣場這樣的生態圈成為一應俱全的地方，是人流最為扎堆的地方。 這才是最恐怖的地方，萬達的未來，有望獲得更高的估值，因此王健林很可能還會更有錢，以他為代表的中國實業家未來也會更有錢。 但願，你我也會更有錢。

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