十年樓市調控都咋博弈的

06-07

十年樓市調控都咋博弈的

　　政府從2003年的「18號文」，到隨後出台的「國八條」、「國六條」、「國四條」、「國十條」、「新國八條」，再到最新出爐的「新國五條」及其細則……10年里，國務院先後9次常務會議專題研究房地產市場調控。這10年，樓市的風吹草動牽動人心。　　從十年四輪的調控進程能夠清楚地看到，樓市的調控作用很大程度上受制於當地政府的履行力度;房價走勢影響了兩級政府的博弈程度;成交量冷暖則左右了當地政府的微調標準。　　而2013年的中國房地產市場，仍然將在中央和地方兩級政府的博弈中持續前行。　　第1階段　　2003年3季度-2007年2季度　　調控政策方向是控制房地產投資過快增長和房價過快上漲　　●2003年18號文　　調控內容:2003年8月，國務院明確將房地產行業作為國民經濟的支柱產業;《關於促進房地產市場持續健康發展的通知》，簡稱18號文件，將房地產行業定位為拉動國民經濟發展的支柱產業之一，明確提出要保持房地產業的持續健康發展。當年全國住宅均價2213元/m2 　　●2004年首次上調存貸款利率　　調控內容:2004年10月，央行10年來首次宣布上調存貸款利率。金融機構一年期存款基準利率上調0.27個百分點。當年全國住宅均價2549元/m2 　　●2005年首付比例提高新老國八條　　調控內容:2005年3月，房貸優惠政策取消，個人房貸首付比例從20%上調到30%。　　2005年3月，國八條出台老國八條，高度重視穩定住房價格，穩房價不力要問責地方政府負責人，著力增加普通商品房、經適房和廉租房供給。2005年5月，調控加強、細則出台新國八條，要求各地區、各部門把解決房地產投資規模過大、價格上漲幅度過快等問題，作為當前加強宏觀調控的一項重要任務。　　當年全國住宅均價3010元/m2 　　●2006年國六條國十五條　　調控內容:2006年4月27日，房貸利率再次上調，央行全面上調各檔次貸款利率0.27個百分點，其中5年期以上的銀行房貸基準利率由6.12%上調到6.39%。　　2006年5月，國六條出台，重點發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房。2006年5月，和國六條同天，國十五條出台，《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，90平方米以下住房須占項目總面積七成以上;購房不足5年轉讓須交營業稅;空置3年以上商品房不得作為貸款抵押物;個人住房貸款首付比例不低於三成;居住用地供應量七成用於中低價位中小套型;土地閑置2年將被收回使用權;各地年內建立廉租住房制度。　　2006年7月6日，未取得預售許可證的樓盤不得發布預售廣告。　　當年全國住宅均價3132元/m2 　　第2階段　　2007年3季度-2008年3季度　　調控政策方向是控制房價過快上漲，提出發展保障房　　●2007年五次加息二套房首付比例提高　　調控內容:2007年3月18日，央行再次上調存貸款基準利率0.27個百分點。　　2007年5月19日，央行再次加息，上調0.27個百分點，一年期貸款利率上調0.18個百分點。個人住房公積金貸款利率上調0.09個百分點。6月5日，上調金融機構人民幣準備金率0.5個百分點。2007年7月20日，央行第三次加息，此次針對活期存款利率上調，由0.72%上調至0.81%，為2002年2月以來首次上調活期存款利率。　　2007年8月，央行第四次加息，存貸款基準利率上調0.27個百分點。2007年8月，央行第五次加息，存貸款基準利率上調0.27個百分點，一年期存款利率達到3.87%，一年期貸款利率達到7.29%。　　2007年9月27日，央行出台新政，二套房首付比例不得低於50%，貸款利率上浮至1.1倍。　　當年全國住宅均價3665元/m2 　　第3階段　　2008年4季度~2009年4季度　　調控政策方向鼓勵住房消費和房地產開發投資「救危機」宏觀經濟　　●2008年首套首付、契稅下調貸款利率7折多次調息　　調控內容：2008年3月25日，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，達到15.5%，創下歷史新高。　　2008年4月20日，再次上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點;5月20日，再次上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。2008年5月30日，商品住宅開發不得超過3年，土地管理不作為將受嚴懲。2008年9月15日，央行宣布「雙率」齊降，受美國金融危機影響，央行宣布9月16日起，下調一年期貸款基準利率0.27個百分點，下調存款準備金率0.5個百分點。　　2008年10月9日，西方央行聯社降息，10月19日起，下調一年期存貸款基準利率各0.27個百分點，下調存款準備金率0.5個百分點。同時儲蓄存款利息所得稅暫免徵收個人所得稅。2008年10月12日，個人首次購買90平方米以下普通住房，契稅下調到1%，免徵印花稅，免徵土地增值稅。首次購買住房和改善性普通住房提供貸款利率7折優惠，最低首付下調為20%。個人住房公積金貸款利率同時下調。　　2008年10月28日，央行年內第三次下調利率，存貸款基準利率分別下調0.27個百分點。　　●2009年國四條　　調控內容：2009年10月24日，溫家寶主持國務院常務會議，國四條出台：1.增加普通商品住房的有效供給;2.要繼續支持居民自住和改善性住房消費，抑制投資投機性購房，加大差別化信貸政策執行力度;3.要加強市場監管;4.要繼續大規模推進保障性安居工程建設。　　調控政策的目標是抑制房價過快上漲，促使房價合理回歸，加強住宅保障建設　　第4階段　　2010年1季度至今　　●2010年國十一條新國十條限購令　　調控內容：2010年1月10日，國十一條出台，嚴格二套房貸款管理，首付不得低於40%。　　2010年1月21日，國土資源部發布《國土資源部關於改進報國務院批准城市建設用地申報與實施工作的通知》提出，申報住宅用地的，經濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地佔住宅用地的比例不得低於70%。　　2010年3月18日，國資委要求78家非地產主業央企15天內退出方案。2010年4月15日，國務院出台措施，要求對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低於50%，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍。2010年4月17日，新國十條出台，商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款。　　●2011年新國八條　　調控內容：2011年1月26日，新國八條出台，把二套房貸首付比例提至60%，貸款利率提至基準利率的1.1倍。加上此前的政策，2011年，首套房商業貸款的首付為30%，第三套及以上住房不發放商業貸款。　　2011年1月28日房產稅試點：上海，重慶。　　●2012年中央各部委共60次表態調控不放鬆不動搖，15次重申房價合理回歸，2次強調決不讓房價反彈。　　調控內容：2012年1月10日40城個人住房信息聯網　　2012年1月19日出台限購令的46個城市中，25個城市表示將延續限購;2月24日，下調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點;3月30日，國土部再發「禁墅令」，別墅或將逐漸退出一手市場;5月18日，下調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點;6月8日，金融機構一年期存款基準利率下調0.25個百分點，一年期貸款基準利率下調0.25個百分點;7月5日晚再次宣布降息。　　●2013年新國五條　　調控內容：2013年3月1日，新國五條細則出台。