探秘新政下的溫州炒房團生存之道
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BWCHINESE中文網專欄作家劉光宇：最為著名的「溫州炒房團」在新形勢新局面的今天，又表現出哪些「動人」之舉呢？有錢人不玩房子還能玩什麼？
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中國二三線城市限購令就是「稻草人」
中國浙江溫州人炒房是真，溫州人炒房發了大財這事也不假，溫州人更是因炒房推高了房價也不容迴避，但是溫州人炒房被妖魔化地誇大或許也是真的。這場由溫州炒房團充當惡人的樓市遊戲或許也正折射出中國經濟現象背後的別樣滋味。
中國樓市調控衝擊波下，炒房者遭遇了冰冷期。在樓市的嚴厲調控之下，投資客的腳步不得不放緩許多，最為著名的「溫州炒房團」在新形勢新局面的今天，又表現出哪些「動人」之舉呢？
有人說，在一定程度上，溫州炒房團堪稱樓市「晴雨表」、「風向標」，聰明的溫州人對樓市的把握似乎絕不僅僅停留在口頭上，而是真正的「實幹家」。他們的進退也恰恰代表著樓市的冷暖。
2011年五月「潮走中國」大型巡演和「快樂女生」撞車搶人，上演「潮流盛宴」。而作為樓市中總是走在潮流前線的「溫州炒房團」也在和剛性需求的購房者們搶時間搶陣地，他們的「搶佔」策略和超前意識或許會成為調控下的炮灰，但也或許會成為購房者還有開發商們競相追逐的追隨者。儘管政策收緊，但是他們最懂得隨機應變，哪裡有空子哪裡就有「他們」。一場場「炒流盛宴」會陸續上演。
一、溫州炒房團那些事
炒房團是在中國房地產市場上進行投資並在一定程度上對商品房價格產生影響的全國各地購房者組成的團隊。它具有民間性、盈利性、自主性的特徵。產生原因是由於政策影響，房市攀升，一些人藉機囤積房源，轉手獲利，這一類的特殊團體被稱為炒房團。2003年至2004年，房地產市場最響亮的一個名詞就是「炒房團」。
中國浙江炒房團的「帶頭大哥」陳俊實為北京今日潮流企業策劃有限公司的董事長，「潮」這個字和我們今天文章的標題很契合。記者曾經拜讀過他的著作——《草根浙商贏天下》，而現在他也正在趕出一本新書。他給記者看了一下文章目錄，其實許多問題也正是我們想了解的東西。當記者採訪陳俊時，才發現他很熱情和豁達。他雖然屢次強調所謂「炒房團」並不準確，而應為「投資團」，但是他對媒體稱呼「炒房團」也並不介意。
直至今日，說起溫州人們還是很自然地聯想起炒房團和炒房行為以及他們帶來的高房價。對炒房團和炒房行為進行報道、論述的很多，支持者與反對者隊伍都相當龐大。雖然國家出台了大量調控房地產市場的政策，但真正涉及炒房團和炒房行為的卻不多。
10年前，炒房團還作為一個陌生辭彙不被大眾普遍了解，10年過去了，房價牽動著老百姓的每一根神經，炒房團所到之處，風聲鶴唳……炒房團可以說是樓市變遷中的一個重要符號，房地產市場不斷發生變化，炒房團也在每個時期表現出不同的特徵。對不少買房人來說，它就是「樓市大鱷」。炒房團的力量到底有多大？
從2000年起，溫州人開始在上海、杭州、蘇州、北京等地置業，據不完全統計，溫州市區和郊縣有10多萬人在全國購置房產，其中90%以上是在炒房，商鋪、公寓、別墅是他們的首選。業內人士透露，溫州人常年活躍在炒房市場的資金有1000億元。溫州的房地產開發規模相當於江西一個省的總量，而溫州市區的人口不過100萬多一點。在炒透本地樓市後，溫州人開始大規模向外擴張，這就有了「溫州炒房團」。
毫不誇張的說，溫州當年幾乎是全民炒房。這比任何一個產業都要賺錢，可謂「溫州第一產業」。就像20多年前他們擔著小商品奔向全國一樣，溫州人水銀瀉地般長驅直入，無所不及，東及上海，西抵喀什，南到芒街，北至哈爾濱，千里奔襲，攻城略地。與當年相比，其差別在於他們不再是面色謙恭地兜售低廉小商品的行商走販，而是衣衫光鮮、足以令人肅然起敬的闊佬。說好聽點，他們那叫胸懷大志；說難聽點，他們那叫野心慾壑難填。總之，他們欲將天下房產一網打盡！
溫州炒房團有什麼鮮明個性？
要說起溫州炒房團的特點來，或許叫你無法相信。買房時他們出手闊綽，生活中卻相當節儉。雖然和山西煤老闆買房有不同，但是這些似乎很相像。
溫州人炒房很有自己的特點：在上海和北京的溫州人都偏愛購置高端物業。商鋪、公寓、別墅是溫州人炒房的首選。只要自己出手買商鋪，就是一條街的整排商鋪；買住宅也基本上就是半棟樓。據調查，有在滬購買商鋪意向的溫州人群中，半數以上喜歡購買30萬至50萬元的小商鋪，另有一小部分合股購買百萬甚至千萬元以上的整層商鋪、寫字樓。此外，溫州人有錢，屢屢採用一次性現金付款的「款爺」作派，讓世人稱奇。也正是這種所謂的「氣度」，讓「溫州炒房團」這個名號傳遍全國。再就是溫州炒房團可有「嚴格」的統一行動和安排。只要說服一個溫州人購房，一般都會有一批尾隨的溫州老鄉前來。溫州的房子和樓花像接力棒似的，在炒家手中一路傳遞。炒家似乎幾乎沒有被套牢過，而且是屢買屢賺，這使得溫州人把投資熱情幾乎全都落到了房地產上。
最有意思的是他們被喚作「腰上掛滿鑰匙的人」，溫州某些炒家購置房產無數，並將其鑰匙環掛於腰間。這等故事曾見諸多家媒體，情節類似，惟一的差別是腰上所掛鑰匙的多寡。版本有幾種，有掛22把鑰匙的、35把的、50把的、最驚人的是72把。他們幾乎把房產全部租出去，非常「敬業」，每天的惟一工作就是按照鑰匙的順序，挨家收租金。一天兩戶，輪一圈，一個月正好做完功課。雖然身家數百萬，卻很節儉，有的甚至都捨不得「打的」。
溫州炒房團是怎麼炒房的？
炒房一般有三種形態：炒樓花、出租、轉手買賣。「炒樓花」是指買家在樓盤未落成之際只交數量很少的訂金，訂下一套或多套單元，之後轉手賣給別人，套取高額訂金，從中賺取差價。購房出租者是相對保守和實力不強的投資者，他們的投資策略是以租養房。轉手買賣是指在上海、北京等房價上升較快的城市，在房屋預售時以較低的價格買進，當所買的房屋成為現房後，房價已有了不小的漲幅，再轉手賣出去。在這三種炒作手段當中，尤以炒樓花的危害最大，因為它不僅會造成住房緊缺的心理恐慌，最重要的是使真正想買房的人只能付出更高的代價來取得別人已簽訂的房屋認購資格，無形使房價嚴重背離它的真實價值。二、溫州炒房團打響游擊保衛戰
上面還在說溫州炒房團的奇聞軼事，或許我們還沉浸在他們在房地產圈內遊刃有餘的快樂中。但是筆鋒陡轉，卻要讓溫州炒房團陷入「炒房游擊隊」的境地。事實上，的確如此，國家針對炒房而出台的宏觀調控政策就是來得這麼快。儘管來得快，但是卻是一場難以取勝的持久戰。因為溫州炒房團的勢力太龐大了。接下來就是溫州炒房團和國家政策將展開經久不息的漫漫長跑戰鬥。
從去年4.17新政以來到現在的第四輪調控呼之欲出，針對炒房團出台的政策重磅出擊，可以說對炒房團是步步緊逼。但是，一邊是國家在不斷出台「地產新政」；而另一邊，部分炒房客的投資熱情卻沒有絲毫的減退。因為炒房帶給他們的樂趣始終揮之不去，他們下不來了，唯有與政策展開殊死較量。
普通購房者在密切關注著，這組被業內稱為「火力最強勁的調控政策」，到底能在多大程度上擊退那些房產投機者？甚至有人提出，「炒房團」這一名詞會因此退出歷史舞台。而炒房者卻並沒閑著，有的「出逃」、有的「轉戰」、有的仍在大筆資金買進。總之，他們打響了游擊保衛戰。
三、溫州炒房團二三線包圍一線
2011年延續了2010年的調控之年，而且比去年更嚴厲，政府屢次出台嚴厲措施「劍指」高房價。在一片草木皆兵的氛圍中，房地產市場雖然算不上哀鴻遍野，但許多人卻是慘淡經營。投資性、投機性購房者似乎幾盡絕跡。那麼，作為曾經無數次牽動了開發商及媒體神經的群體——溫州炒房客，這次在新政下他們的狀態又待如何呢？
現在我們常常會這樣問，今年調控一輪又一輪，在新政如此嚴厲的情況下，溫州炒房團他們該怎樣規避？他們又能到哪裡？
經過了多輪的宏觀調控，陳俊表示，他們也逐漸適應了政策對於房地產市場的影響，從2007年的調控政策，再到2010年的調控政策，再到今年的限購令，他逐一仔細研讀，發現政策沒有一條是針對商業地產的。「沒有政策就是好政策。」在他眼中，一線城市投資空間已經不大，他們對二三線城市的商業地產更為感興趣。最近一段時間，他就奔赴濟南、石家莊、唐山、廊坊等地，看了眾多商業地產項目。儘管他很忙，但是為了這篇稿子，陳俊還多次主動和我們溝通稿子修改的事情。
溫州人的動作或許可以折射出目前中國房地產市場的現狀。隨著限購令細則的逐步推進與落實，對投資投機性需求造成實際影響正在顯現，樓市迅速進入冷凍期，多地甚至出現「零成交」。但是在政策敏感時期，對於溫州人來說，心理上的影響可能比實際影響更大一些。
隨著中國一線城市房地產調控細則陸續出台，一些炒房者從重點城市退出後，有向二、三線城市轉移的跡象。由於二、三線城市貫徹國家房地產調控政策的地方細則沒有一線城市那麼快而實，大批投資或投機客瞄準「政策真空」期，大宗囤房。
在北京、上海等大城市房價持續升高的情況下溫州炒房團已經悄悄地將注意力放到二三線城市，一方面是大勢所趨，另一方面，這些城市的政策還是歡迎溫州「炒房團」的。當我們把視線從北、上、廣、深等一線城市移開，投向國內的二三線城市時，會發現一個更令我們吃驚的現象：這裡成了大批炒房者的「新陣地」。
新政下，開發商轉型從一線城市跑向二三線城市，從住宅開發轉向商業開發和旅遊度假地產開發。而最具先見之明的溫州炒房團亦是如此，一邊在從住宅市場向商業地產轉移，一邊又從一線城市向二、三線城市轉移。投資一線城市住宅的成本大了，利潤空間小了，因此現在主要投向商業地產。隨著二、三線城市的舊城改造、招商引資等城市化進程的加快，住宅與商業地產的投資份額會並重。
溫州多位投資客認為，樓市依然是最好的投資渠道，住宅的調控可能給商業地產帶來機會。目前，「二、三線城市機遇論」普遍在溫州投資圈內流行。房價上漲不快的二、三線城市成為投資者青睞的對象。溫州人在去年陸續進入成都、廈門、武漢、西安等二、三線城市和商業地產，這些調控的真空地帶成為溫州投資客眼中的商機。
由於不受調控政策約束，看好商業地產似乎已經成為投資客們的共識。來自中原地產與新浪樂居的一份聯合調查顯示：在調控期的首選投資中，選擇商業地產的佔比達到了38.2%；而選擇住宅的銳減，只有12.3%；選擇股市的最少，只有8.5%。
那這些炒房團又是怎樣進行商業投資的選擇呢？陳俊認為，「做商業是浙商的強項，選什麼樣的商業地產進行投資，我們看兩個標準：一是地段位置好不好，要是在二級城市做商業地產，我們就先要了解這個城市的常住人口是多少，流動人口是多少，人均收入是多少，在兩公里之內的商業網點有多少。做商業，商戶越多越好，消費人口越多越好，賺的就是人頭錢，其次，是看外部環境好不好，也就是看社會治安情況怎麼樣。否則，你賺到錢了，三天兩頭有地痞流氓來騷擾，也肯定沒法做生意。」
而伴隨著旅遊度假地產的日益成熟，海南等二三線城市的山居地產或許也將成為溫州炒房團未來覬覦的「肥肉」。
四、「游擊隊」能留下什麼？
打一槍換一個地方是游擊隊最鮮明的特徵，溫州炒房團同樣是在政策的炮轟下屢屢轉戰。但是他們的游擊能給當地留下什麼呢？
首先對一部分炒房者來說，新政後溫州炒房客慘遭「滑鐵盧」，有的甚至因為投資失敗憂慮成疾；而他們所購項目的開發商，當初曾經因為「財神」上門而喜不自勝，如今卻在為其大規模退房焦頭爛額。
過去曾經成為開發商座上賓的炒房團也有的自身難保，再想成為開發商的財神爺恐怕不是那麼容易了。也或許只有游擊一說。「游擊」既是炒房團在新政下的無奈之舉，也是他們的應對良策。
據悉，隨著新政後樓市轉冷，這些昔日叱吒各地樓市的精明商人，開始出現情緒低落、心情煩躁、抑鬱等心理疾病。
一位溫州炒房客表示，自己通過親戚、朋友集資炒房，結果遇到樓市新政後大家都要求退出，現在手上房子無人問津，資金也難以周轉。在這樣的背景下，個別炒房客甚至坦誠自己有輕生的念頭。
不少溫州炒房客反思，自己「原本沒有炒房打算」，是看到「別人炒房比自己老老實實工作來錢既快又容易」，因而「四處借錢、義無反顧地加入了炒房客行列」，以為能夠穩賺不賠。沒想到新政一來，紅紅火火的市場形勢迅速轉變，讓他們還沒來得及反應，就陷入了資金困境。
記得有位專家在評論地產商暴富時曾說過：他們對社會工作倫理是一個很大的衝擊，回報和付出的聯繫沒有了，投機成了影響社會最大的價值觀。其實，這不僅是地產商獨有的問題，它也是溫州炒房客的問題所在。在資本逐利的本性與好逸惡勞的天性相結合之後，近年來不斷升溫、以錢滾錢的房地產市場，就成為了投機的最好場所。結果，不少溫州炒房客成為了擾亂市場的一大因素，他們在擠占別人置業空間的同時，還常常助推當地房價。
看來這跟風也要跟得有水平，這也正應了那句話，總會有人成為股市裡最後的一個傻子，樓市亦是如此。溫州炒房團留下的一地雞毛終究要有人去打掃。
五、有錢人不玩房子還能玩什麼？
聽到「溫州炒房客」這個詞，有的人會感到非常委屈，「其實根本不存在炒房客，只是因為溫州人喜歡分享，喜歡抱團一起做事情，這樣人多力量大，可以集思廣益。溫州炒房團並不像媒體曝光那麼聲勢浩大，最多只是4、5個組團，加起來也只有幾千萬的水平，沒有媒體所言的十幾個億那麼厲害，根本不可能炒高全國的房價。中國房價高挺還是由市場整體供需、政府財政被捆綁等多個原因造成的，說溫州人炒高了全國房價實在不合理。」
儘管溫州炒房團給樓市帶來一定的混亂，但是他同時也為某些人致富甚至暴富提供了可能。溫州炒房團究竟是游移的魔鬼還是飛翔的天使？如果說溫州炒房團就是樓市的蛀蟲或許他們會很委屈，但是否則，普通購房者會更覺得委屈。
只有從資金鏈條出發,才能真正看懂行業的秘密。屬於遊資性質的「炒房團」，其資金規模巨大。炒房團真正的利益來源，是房地產開放商銀行貸款利率與民間利率的利差。這是一筆確定的、高比率的收益。銀行信貸利率約為年息7%，加上各類手續費不超過10%，但民間信貸利率一般是月息2%~5%，還要以複利計算。綜合到年息，最高能超過100%。
可以說，正是開發商高額的融資成本，才產生了期房與現房的差價，以及開發同樣項目的一期與二期、三期的巨大差價。這種差價的本質不僅僅是房價的上漲，更是資金成本的反映。
溫州人只不過是充當了「遊資」的軀殼。而驅使溫州人炒房的行為應該是資本逐利的本性使然。事實上，與溫州人炒房「謊言」相關的幾乎所有行為都因利益而起。在共同的利益訴求驅使下，這一耐人尋味的炒房故事事實上已演變為一場合謀的財富遊戲。
一味看溫州炒房團的熱鬧並不是我們的本意，也不是我們的出發點，而我們最想知道的是溫州炒房團產生的土壤是什麼？如今通過嚴厲的政策將溫州炒房團打壓下去之後，抑鬱的炒房客難道就會將手頭的資本束之高閣嗎，他們還會不會捲土重來？
溫州民資為什麼熱衷於炒房？顯而易見的因素是炒房是短線投資，風險小，見效快，獲利高。炒房在眼下是高利潤的行當，十年前，在樓市賺50%乃至100%利潤的事例比比皆是。
陳俊表示，浙江的民間資本數量居全國之首，浙商對商圈的投資機會特別敏感，同時有著比較成熟的運作手法。如今聞名世界的義烏小商品城起初就是由當地的民間資本投資建設的。
在陳俊看來，相比於投資住宅，投資產業園區的利潤鏈條更為廣泛，「國家對於產業園建設在稅收、土地等方面有政策優惠，浙江商人對區域商圈和各產業、行業都有經驗。此外，產業園的建設也將直接帶動周邊的商業地產和住宅地產的發展」。
溫州人如此熱衷於炒房除了資本的逐利本性外，其背後有更深層次的誘因，即在於溫州本地產業現狀和我國金融體制等因素的制約。一方面是中小企業亟需資本的支持，但卻難以如願；另一方面卻是中小資本除了炒房之外，有資無門，找不到很好的投資渠道和領域。正由於溫州大量積壓的民間資本無法釋放，而當遇到高暴利的房產時一觸即發。
所以說，或許「溫州炒房團」在中國上演的這場游擊戰爭並不在於戰爭本身，而是透過戰爭看到戰爭的起因。如果要給溫州炒房團開出一方「良藥」，可能在日益嚴峻的調控新政下，通過增加保障房供應，增加土地供應等一些治本的方式，促進樓市的長期穩定發展，使樓市不再成為暴利的溫床。另外，通過增加投資渠道，才有可能分散民間遊資，到那時，「溫州炒房團」有可能將徹底成為一個歷史名詞，而因為炒房而生的各種問題或許也就迎刃而解並不復存在了。
責任編輯：Leo Wei
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