香港特色崩盤：跌了 70﹪，還能漲到 150﹪︱建築詩 13

他一不小心就可以從宇宙的某個角落，

打撈出幾個關於房子的故事。

文｜2 話不說

去香港玩時，專門去了鰂魚涌的 " 巨廈 "，這是由 5 座大樓相連組成的樓群，興建於上世紀 60 年代，最大的特色就是人口極度密集，五廈共有 2243 個單位，可住逾萬人。站在院子里仰望，人類猶如井底之蛙，天空只剩下一小塊，蔚為壯觀。這裡也是《變形金剛 4》的取景地。

比起景點，我更喜歡市井，短短几天，一路吃喝閑逛中，我還發現很多奇怪的大樓，比如細長的大樓，桶狀的大樓，基座連成一片的大樓，高密度反映的是高地價，而查閱資料中，又發現而這要歸功於香港獨特的土地制度。因為政府的調控過猛，香港還引發過一次樓市崩盤，然後又調控回來，漲到更多，我認為，這些是理解香港面貌的一個重要事件。

圖為巨廈

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千呎豪宅

香港有一個詞，叫「千呎豪宅」，即建築面積大於 1000 平方英尺的住宅即被民眾列入豪宅範圍，1 平方米約等於 10.8 平方英尺，換算一下，約 91 平方米左右，接近內地大多數剛需住宅樓面積。印象中，TVB 里大家都住大房子呀？假的。

香港是一個神奇的城市，領土 1107 平方公里，世界排名第 182 位；人口 739 萬，世界排名第 102 位。但論 GDP，排名卻可達到 33 名，略高於以色列，再論人均 GDP，排名又上升至 15 名（人均 43528 美元），高於英法德日。

香港人有錢，出境旅遊人均消費 3280 美元，位居世界第一。同時，香港連續 23 年被評為世界最自由經濟體，已連續兩年位居最具競爭力經濟體，連續兩年成為全球集資中心之首。2016 年，香港吸納的直接外來投資為 1080 億美元，中國內地全部不過 1340 億美元。

資本主義的典範，也並非全是榮光，房價是香港最大的痛點。英國諮詢機構牛津經濟研究院（Oxford Economics）2017 年初發布報告稱，香港是全球房價「相對最貴」的城市，孟買、北京和上海緊隨其後（我們之前提及過孟買）。生活在這些城市，家庭年收入為中等水平的購房者需要儲蓄 30 年以上才能買得起一套約 90 平的公寓。

所以大家只買得起小戶型，全港 60 平米以下的房子佔到整個房地產市場的 72% 以上，只有 10% 的房子大於 100 平米。在香港，三四口之家住 40-50 平方米十分常見，香港的人均居住面積只有 15 平米，全世界最小。

即使這樣，在全球最宜居城市的排名中，香港一般排在亞洲前三，這裡考量的是醫療、衛生、文化、環境，教育和基礎設施，以及社會穩定性等，本文先不探討。

p.s.

香港的人口密度也位居世界前列，九龍達到每平方公里 4 萬人。我想到北京，政府把城市髒亂堵的罪魁禍首歸結於人多，一如當年創造 GDP 般開始大力疏散人口，而朝陽區不過每平方公里 2 萬人。換句話說，我們的政府習慣於粗暴地降低問題的難度，而不是提高解決問題的能力。

香港 75% 都是郊野

一個普遍誤解是，香港人多地少。

事實並非如此，香港並非土地太少，而是它用地極「省」。香港已開發的土地只佔香港面積的 23.7%，大約 263 平方公里，其中四分之一還是填海得來，赤鱲角機場，迪士尼樂園，國際金融中心等地標都在填海土地上建成。

餘下的 7 成土地屬於未開發田野，約 845 平方公里。其中有 508 平方公里是受法定管制的郊野公園和一些特殊地區（特殊地區指有特殊生態價值的地方，被劃作為保育用途，與郊野公園差不多）。餘下 300 多平方公里就是農業土地和一些難以開發的土地了，比如濕地、集水區、山地、斜坡、林地等。

香港有 24 個郊野公園

既然這麼擠，能不能拿出小部分郊野公園給居民做住宅？免談，甚至這一話題都是禁忌。

首先大部分市民不同意，80% 的香港居民在家三公里左右的範圍內就有郊野公園，他們對郊野公園有很深的情感，這裡生態盎然，有各類動植物，雀鳥，昆蟲，蝴蝶等，香港人流行的一項運動便是行山。

其次，禁止開發郊野公園，大大限制了可開發土地的數量，成為保障既得利益集團財富的一條安全線。既得利益者是誰：擁有土地的政府，大財團和地產商、擁有住房的中產階層，免費獲得土地的新界原住民。這背後，我要先說說香港的「土地批租」制度。

擠牙膏賣地

香港的土地制度是英國殖民時期的遺物。當時，根據《英皇制誥》，香港所有土地都屬於英國王室，稱為官地。

香港作為殖民地，不可能享受到英國皇室的轉移支付（富裕地區補貼貧困地區），於是，港英政府開始搞土地財政，其創造性的發明了租地模式，只對外批售土地使用權，而不賦予長期或永久產權。

因為歷史原因，香港形成了一系列批租年限不同的土地：年期大多為 75 年或 99 年，但亦有少數土地契約年期長達 999 年。位於中區的聖約翰座堂的一小幅土地是唯一的無限期土地，但只能作為教堂用途。

在「資本主義」經濟體中，土地基本是私產。香港的特別之處就在於官地的規模太大了，除了新界部分農村用地為村民所有，其他港地一律為官地。（注意，這點很像內地，城市土地為國家所有，農村土地為農民集體所有。）

政府為了獲得更多的財政收入，自然要控制土地的供應數量，旨在「少批多得」。香港政府常常「規劃」出一塊土地，因為市場競價 " 不理想 " 而收回，待來日再批。當然，政府也會考慮市場需求，但總是控制在供不應求，以保證地價慢慢上漲。

更為重要的是，作為彈丸之地的香港，控制了土地，也就控制了香港整體經濟的發展。香港政府通過供應和拍賣經過規劃的土地，有效地掌管了整個城市建設，控制了基建規模，刺激並帶動了金融（房地產貸款佔全部銀行貸款的 31.6％）以及股市（房地產股票和與房地產有關的股票占所有上市公司股票的 70％以上）的發展。

1984 年，《中英聯合聲明》發表。中國擔憂英國超售土地，使得未來香港無地可賣，雙方規定港英政府在 1984-1997 年之間的過渡期內，每年批租土地不得超過 50 公頃。如多於此數需得到中方首肯。

初衷雖好，但一旦限制供給，信號再明顯不過，以後房子肯定少了，如此成為香港房價的暴漲的轉折點。

圖為 1984 年 12 月 19 日中英簽署《中英聯合聲明》

我們的 70 年產權就是學習的香港「先進經驗」，至於 70 年是如何而來，經濟學家周其仁提供了一個說法：開始在內部討論住宅租賃期就 50 年，一律 50 年。後來報給上面，領導同志說了一句「這太短了吧」，因為領導同志這麼一說就漲了 20 年。工業用地 50 年，商業用地 40 年，住宅用地 70 年，就此形成體制。

樓市泡沫破裂

香港的整體房價在 1994 年 1 月至 1997 年 10 月是一個高峰期，3 年零 10 個月之間上升了 68%。更有說法，說香港的房價十年漲了十倍。這也就是後來許多人所說的香港泡沫經濟。

有一個報道是如此描述當時的香港樓市：「在高峰時期，一般中檔私人住宅每平方呎要大約 7000 至 8000 港元，如果有海景或是高層則價格更高，一般中產人士需要持續工作直到退休後才可完成供款。樓價的持續上揚使中下階層難以自置物業，即使是租住物業，租金也連年上升。在 1997 年的高峰期，香港人平均把月薪的 74% 用作供樓。」

越高越是有人炒，1997 年 6 月，有一豪客坐直升機看房，全港轟動。

是年，中國政府也收回了香港主權，對土地有了完全的使用處置權。為了遏制房價上漲，首任特首董建華首先想到的就是批地蓋樓，而且有相當一部分土地是用於公營住宅。他推出了「八萬五建屋計劃」，提出每年供應不少於 85000 個住宅單位，希望 10 年內全港七成的家庭可以自置居所，輪候租住公屋（相當於廉租房）的平均時間由 6.5 年縮短至 3 年。

當年香港政府拍賣了 19 幅住宅用地，總面積為 24 公頃；另外批出 7 幅總面積為 16 公頃的土地作居者有其屋計劃（相當於我們的經濟適用房）用途；以及售出 3 幅總面積為 5 公頃的土地供私人機構參建居者有其屋計劃之用。

現在看來，這項調控政策有點用力過猛，更不巧的是，遇到了亞洲金融風暴。

二者合力，香港房價直接崩盤了。據統計，香港樓價在 1997 年 10 月 19 日的最高峰後的一年間下跌了一半，其後在 1999 年反彈兩成，但隨著八萬五時期所興建的樓宇陸續落成，加上種種因素，樓價在其後 3 年多再下跌超過 40%。

2003 年 8 月 24 日，房價跌至谷底，在 5 年多的時間內貶值 70%，很多中產階級成為負資產——比如買房時的房價是 500 萬，貸款 350 萬，後來 500 萬跌到 300 萬，賣掉住房還不夠還貸款的。

歌星王菲在 1997 年以七成按揭，分 20 年供款的方式以 4800 萬港元購入了沙田寶松苑的一個豪宅，每月供款額達 29 萬港元，兩年後只能以半價出售。

在我們想像中，房價下跌應該是好事，是應該敲鑼打鼓彈冠相慶的，那些投資的炒家，也只能自認倒霉。只是可憐了是高峰期入市的普通人群。但是後來事情的走向，超出了我們想像。

《慘，慘，慘，慘，慘》

在資本主義制度下，中產階級素來是社會中堅力量。以香港為例，中產階級人士佔香港人口的四分之一，但他們卻佔了納稅人的一半，實際繳納稅款也佔了香港課稅額的 40%。當他們變成負資產，整個社會的經濟便無法維持了。

香港負資產問題最嚴重的時期為 2003 年 6 月，共有約 105697 宗負資產按揭，占所有按揭的 22%，涉及金額 1650 億港元。

香港的經濟在那幾年也落入了低谷。許多人失業，沒失業的也被大幅減薪。至於無力還貸的居民，當數次欠款之後，銀行便會收回房產拍賣，更慘的是，這些人不但沒了房子，因為依舊欠銀行錢，還得繼續還債。

1998 年 11 月，香港發生第一起燒炭自殺案，蘋果日報的標題是《慘，慘，慘，慘，慘》。幾乎所有的政治團體，都對「負資產者」表示同情。幾乎任何一個民意「立法會」議員，一開口就是要解決負資產問題。

大家開始把矛頭直指向「八萬五建屋計劃」，認為這是樓價下滑的元兇，希望政府修訂政策，遏止樓價下跌，並走上街頭抗議。有時事評論員嘲諷道：「馬克思發明了無產階級，董建華則製造了負資產階級。」

2002 年，政府推出了多項房屋穩定政策，包括停止賣地、暫停鐵路土地招標、限建公屋、停售停建居屋、增置業貸款等等，因負責推出政策的官員為當時的房屋及規劃地政局局長孫明揚，它們又被稱為「孫九招」。嚴格來說，香港 2003-2005 年那一段時間，根本就沒有供地。人為地製造了一段大冰河期。

香港供地衰弱，導致新建成的公營及私營住宅數量大減，房價又開始一路上漲。漲到如何呢？在 1997 年樓價高峰期，二手住宅平均實用呎價約 7767 元。2003 年最低點時，每平方呎價只有 2309 元。而 2017 年 5 月，住宅的平方呎價約 11509 元（約合每平米人民幣 10 萬），已經大幅超過 97 年的高位，目前比當時的高位累計升近 50%。

圖為香港住宅

故事完了，這就是香港房價崩盤始末（深度好文），撰文中，我一直在想幾個問題。

1. 崩盤前，沒有人認為香港會跌，崩盤後，居然還能漲回來。長遠看，還是賺了，所以炒房炒的不是價格，而是信念，而真正的信念只能來自於對人性的判斷。

2. 房價下跌了七成，老百姓都買起房了嗎？顯然沒有。

當一國經濟已與房地產牢牢綁定之後，房價崩盤會導致銀行倒閉，企業裁員，工資縮減，經濟一蹶不振。對於窮人，當你不知明天飯碗是否還在的時候，你有信心背上 20 年的房貸嗎？

所以，哪怕房價真的高於大多數人的承受範圍了，最好的解決辦法還是軟著陸。而土地政策，是一種很好的調控手段，多賣，少賣，不賣，或者把土地供給劃分為公益和非公益，實在有太多的操作方法。另一方面，香港一邊「少批多得」，一邊拿出財政收入大力興建公屋。譬如，2017-2027 年十年期香港房屋供應量為 46 萬個單位，公私營房屋比為 6:4。

運輸及房屋局局長張炳良的曾為這個比例做出過書面解釋：採用 6:4 的公私營房屋新供應比例，是要表明政府在增加公營房屋供應方面的承擔，同時確保私人市場穩健發展。由於土地供應有限，若進一步調高公營房屋在新增供應中的比例，必然會減少私營房屋的供應，對私人市場的樓價和租金形成壓力，導致更多人不能負擔。

這是香港房地產的另一大色。大家感興趣我下次可以講講。

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