房屋買賣糾紛1

　　李某和王某就是這樣的一對夫妻。他們兩人婚後共同出資購買了一處房產，產權登記在李某名下。

2009年3月，經中介居間介紹，李某與張某簽訂了《存量房屋買賣合同》，約定將該房屋賣給張某。張某按照合同約定支付了定金和首付款，李某依約交付房屋。張某對房屋進行裝修後一直居住，但雙方未辦理產權過戶手續。2009年12月，王某訴至法院，要求確認《存量房屋買賣合同》無效。

　　由於我國現行房產登記不能完全體現夫妻財產屬性，雖根據婚姻法規定夫妻在婚姻存續期間購買的房屋為共同共有財產，但夫妻共有房屋往往僅登記在夫或妻一方名下，另一方作為隱名權利人、未登記為房屋共有權人。所以，以不知、不同意配偶賣房行為要求法院認定合同無效的情況就屢見不鮮。

　　與此類似，其他房屋共有權人（既有未登記的，也有已登記的）以自己不知情或不同意為由要求法院認定賣房人無權處分的案件也不少見。

　　法官分析，以王某一案為例，訟爭的房屋是屬於李某與王某婚內共同財產。張某與李某就共有財產簽訂買賣合同，應取得共有權人王某的同意。若未曾取得其同意擅自處分共有財產，一般認定為無效。但如果第三人張某善意、有償取得該項財產的，則應當維護第三人的合法利益。

　　北京市二中院民一庭有關負責人介紹，針對此類案件，法院將先審查房產證是否「名實不符」，即涉訴房產為夫妻一方婚前財產還是共同財產，該房屋是否登記在簽訂買賣合同的出賣人一人名下，是否存在雙方已經離婚且對該房產進行了分割，但尚未辦理產權變更登記手續的情況。然後，法院會從幾個方面認定買房人是否為善意第三人：首先，中介公司及買受人是否盡到了必要的審查義務，是否曾就雙方所買賣之房產有無其他共有人、出售房屋是否徵得共有人同意等問題向出賣人進行詢問，合同對於共有權人同意是否有約定，合同簽訂和履行過程中共有權人是否到場作出口頭或書面表態，買受人是否有理由相信出賣人對涉訴房產有完整的處分權。其次，買受人為購買涉訴房屋是否支付了合理的對價，即交易價格是否基本符合合同簽訂當時同等房屋的市場價格，是否存在因欺詐、脅迫或其他事由造成交易價格畸高或畸低的情況。最後，合同簽訂後雙方的履行情況，是否已經各自履行了支付房屋價款和交付房屋的合同義務，是否已經辦理完產權變更登記手續。

王某案中，李某與王某夫妻關係存續，兩人共同生活並處理家庭事務。房屋交付時王某曾到場，房屋交付後至訴訟期間，張某一直在訴爭房屋內居住並支付物業、供暖、有線電視費用，張某有理由相信出售房屋是李某夫妻雙方共同的意思表示，李某符合表見代理構成要件，對房屋有完全的處分權。此外，並無張某和李某惡意串通、損害王某利益的跡象。

因此法院駁回了王某的訴訟請求。

　　法官針對這類案件也提示廣大消費者，在購房前應首先向賣房人詢問婚姻狀況，要求出具相關證明，如戶口簿、單身證明或結婚證、同意出售聲明等。如果買房人提出徵詢後，得到的否定回答具有很強的可信度，但事實上確實與實際不相符合，買房人可以證明自己已盡注意義務，為善意第三人。其次，據查實存在共有權人時，應徵求共有權人的意見，並保留相關的書面證據。最後，建議就房屋的現實狀態實地考察，確認房屋的權屬和佔有狀況，以最終決定是否購買房屋。

　　據北京市二中院介紹，北京市賣方賣房後惡意違約的比例已經佔到了全部二手房交易糾紛的九成以上。