房地產暴利時代結束

距央行「喊話」已經滿月，不少地區的房貸緊張情況未見緩解

70個大中城市，5月的房價有半數出現環比下降，兩年來首次全面逆轉，進一步印證了樓市的「變臉」。

多位接受《第一財經日報》採訪的業內人士均認為，儘管「樓市崩盤論」系危言聳聽，但過去那種量價齊升、開發商「躺著賺錢」的好時光已經結束。

不少專家對記者預期，未來可能出台圍繞「首套剛需」進行信貸鬆綁的微刺激，但大幅放鬆可能性不大。

樓市的深度調整，無疑將對調控智慧形成考驗。新華社昨日發文稱，用行政手段應對樓市風險並不可取，應提高用市場手段、法律手段應對挑戰的本領，更好地發揮政府作用，真正做到有所為有所不為。

一線城市「失守」

國家統計局18日公佈的5月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，新建商品住宅中，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城

市有35個，持平的城市有20個，上漲的城市有15個。環比價格變動中，漲幅最高的是鄭州，達0.3%，領跌的是杭州，下降1.4%。

中國房產信息集團（CRIC）根據統計局數據計算得出，70個大中城市新建商品住宅價格環比平均跌幅為0.16%，這是自2012年6月份以來首次由漲轉跌。

「這也是時隔兩年再次出現半數城市環比下調的現象。」中原地產首席市場分析師張大偉表示，今年以來，樓市的變化速度已經超過了市場此前的預期。從首次出現個別城市價格調整，到3、4月出現華東區域的塊狀調整，再到5月後出現以東部城市為主的房價普遍下行，市場已經開始加速調整。

這其中，此前一直堅挺的一線城市也出現了明顯的下調：上海一手房環比下降了0.3%，深圳環比下降了0.2%，廣州與上月持平；北京則是二手房環比下調了0.9%。

在廣州，一些郊區盤的鬆動十分明顯。18日，位於廣州芳村的路勁雋瀧灣項目銷售人員告訴《第一財經日報》記者，該盤目前推出一批促銷單位，毛坯僅12000元/平方米，比此前的價格大降5000元。

房價到底降沒降，一個直觀的表象就是有沒有老業主維權的「房鬧」。近期以來，在杭州、廣州、福州等城市，「房鬧」此起彼伏。根據《第一財經日報》記者梳理，近年來每次湧現的「退房」現象背後，都伴隨著樓市的不確定性，降價更會直接釀成衝突。

不過，即使在當前的「拐點」關口，仍有部分城市繼續著堅挺的表現。數據顯示，5月份環比漲幅中，鄭州以0.3%位居第一，廈門、南京、北京和貴陽均以0.2%的環比漲幅緊隨其後。共有15個城市仍保持著上漲的態勢。

暴利時代結束

「今年肯定是房地產市場的調整之年，但調整的幅度是有限的，不會出現過大過深的調整。」住建部政策研究中心主任秦虹近日對記者表示，「目前，市場上的剛性需求依然比較強勁，樓市整體沒那麼悲觀。」

不少開發商亦對記者表達了類似的觀點。

農工商房產集團董事長張智剛對記者表示，中國的城鎮化率還不高，GDP增速在6%~8%之間還會維持很長一段時間，再加上中國人的傳統觀念和老外有很大不同，長輩心甘情願為年輕人掏錢買房，這些都支持剛需的存在。「但房地產的暴利時代確實已經結束了。」

信義房屋董事長周俊吉也對記者表示，中國的房地產市場已經進入下半場，量價的增速將顯著放緩，部分區域的樓市供應已經過剩，但還沒有崩盤的風險。下半場的特徵在於，開發商「閉著眼睛就賺錢」的時代已經過去，今後只有那些注重品質、服務的房企才能較好生存。

與此同時，市場成交清淡是當前不少中介的直接感受。「現在觀望氣氛濃，大家都覺得房價要跌，我們也不停地換掛牌信息，推特價房，想快點成交，房東也著急，但生意不好做。」有上海房產中介表示。

在銷售不振的情況下，開發商拿地更加謹慎。根據中原地產統計，銷售20強的房企今年以來拿地總額僅為1502億元，相比去年同期的1977億元下滑明顯。

由此也不乏看法更為悲觀的業內人士。日前，中原集團創始人施永青在接受記者獨家專訪時表示，房地產泡沫主要有三種表現形式：過度建設、過度借貸、價格過高，三種形式內地樓市全有，並且這些問題都不容易解決。「內地樓市的問題一旦暴露，就可能從一個極端走向另一個極端。」

施永青認為，今年內地樓市客觀上是存在崩盤風險的，如果無視這種風險，反而會令其出現；大家都重視的話，那還有機會。

樓市或迎微刺激

樓市「變臉」，全國商品房投資增速持續下滑，背後更大的問題則是經濟的承受能力，

統計局數據顯示，1~5月份，全國房地產開發投資30739億元，同比名義增長14.7%，增速比1~4月份回落1.7個百分點。其中，住宅投資21043億元，增長14.6%，增速回落2個百分點。

張大偉說，由於房地產投資佔全社會固定資產投資的兩三成，而且樓市疲軟也會波及水泥、鋼材等領域的投資，因此樓市冷暖對整體經濟的影響十分明顯。

另一方面，政府償債風險、開發商資金鏈風險、過度參與房地產開發投融資的機構投資者資金鏈風險等，也將在樓市調整中逐漸暴露。這將引起監管部門的高度重視。

而對於地方政府，尤其是對一些「土地財政」依賴程度較高的地方政府而言，樓市下行所帶來的土地市場「速凍」影響更大，大搞基建形成的高負債後遺症容易集中暴露。事實上，進入5月後，一些二三線城市土地流拍現象十分普遍。

壓力之下，地方政府「救市」之聲此起彼伏：沒有限購的城市就採用公積金貸款和財稅補貼等形式，有限購的城市則主要採用放鬆外地人購房資格認定、擴大戶籍範圍等形式。

與兩三年前地方只要一鬆動就被叫停不同，本輪地方政府根據自身需要進行的「鬆綁」，只要不是觸及到取消限購這個底線，都不會被叫停。這也符合了「兩會」提出的分類調控要求。

在本月4日國新辦舉行的新聞發佈會上，住建部總經濟師馮俊表示，當前市場確實在調整過程中，按照 「分類調控」的基本原則，對不同城市採取不同的調控措施。

張大偉分析稱，本輪市場轉冷更多是由於部分城市前期供應量過大、房價過快上漲等市場本身風險因素積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。因此，目前即便各地政府普遍「救市」，效果也十分有限，最為關鍵的還是看信貸政策能否放鬆。

同策咨詢研究總監張宏偉對記者表示，儘管短期內大多數城市存銷比高企，部分城市出現大幅降價的現象，但是應該不會持續太久，預計在四季度，由於銀行信貸對於首套自住房需求的支持，信貸緊縮的局面將逐步得到改善，樓市調控政策也會轉向寬鬆。

上月中旬，央行召開住房金融服務專題座談會，要求商業銀行合理配置信貸資源，優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求。

如今距央行「喊話」已經滿月，但新華社昨日報道稱，不少地區的住房按揭貸款的緊張情況未見緩解，利率上浮、排隊等「貸」等現狀仍在，首套房貸政策遭遇「雷聲大雨點小」的尷尬。

張大偉說，通過業內瞭解，預計後續可能會出台一些針對首套房房貸的「定向鬆綁」。「這個時間點不會太早，可能會在三季度的中後期。」他說，如果屆時該舉措出台，加上價格的下行調整，會對市場的成交有比較明顯的拉動作用。此外，通過加快棚戶區改造，也能在一定程度上彌補房產降溫對經濟的影響。

張大偉還說，樓市再繼續原來那種30%的高增長已不可能，但也要避免出現「斷崖式」下行。不過，新一輪調控不可能再現大規模流動性釋放，而是依靠微刺激，定向、局部放鬆。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進告訴記者，目前整個宏觀經濟形勢不如預期，未來微刺激的力度、涉及面和頻率都會加大，但主要會從實體經濟入手。房地產行業的泡沫還是比較大，政府還是要藉此輪市場降溫將其中部分水分擠干。從這個角度看，房地產行業對於來自中央層面的「救市」期望不能太大。

他分析稱，放鬆信貸是未來中央樓市調控的一個主基調，但基本上還是圍繞首套剛需進行。對於部分剛需不大的城市，也會考慮將此類信貸資源向改善型需求導入。

新華社分析稱，從民生角度來看，在市場自我調整期，政策上應當堅持幾個「不能變」：抑制投機炒房行為不能變；守住個貸不擴大槓桿的底線不能變；保證低收入者基本住房需求不能變。