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搶人!限售!搖號!所有調控的真相是……

1

密集約談

半個多月前,住建部約談12個城市,防止房地產市場過熱。隨後多地發布新政,各地樓市再次迎來調控密集期。

被約談的城市,主要集中在東北和中西部,部分城市房價漲幅明顯。這些城市趕緊在原有政策的基礎上查缺補漏:

限購方面:成都、太原;

限售方面:哈爾濱、貴陽、太原、成都;

預售價格管理:長春;貴陽、合肥;

隨後不久,住建部又發布了《關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》,核心只有一個「堅持房地產調控目標不動搖」,而且在通知里也強調:

「進一步落實地方調控主體責任。住建部將加快建立房地產市場評價和監測預警體系,完善對地方房地產調控工作的評價考核機制,具體落實地方政府穩房價、控租金的主體責任。同時嚴格督查,對工作不力、市場波動大、未能實現調控目標的地方,堅決問責。」

文件里寫的真是不能再直白了,群眾關心的房價,在本輪調控的目標是:穩房價、不允許市場波動大。

換句話說,就是:房價不論高低,可以略有波動,但不要出現暴漲或暴跌。

2

穩房價

從住房商業化第一天開始,中國的房地產就像脫韁的野馬,狂奔不止。同時也帶來了富有中國特色的調控政策。

但每輪調控,都伴隨著越調越高的尷尬處境。因此有經濟學者說調控人為的改變了供需結構,所以越調越漲。也有人說調控就是利益輸送,富了官家,苦了百姓。

如果把中國社會比作一鍋水的話,房地產就是底下的一堆柴火。稍微一點火,整個社會都沸騰起來了,群魔亂舞。之前放開限購低首付低利率讓人買,卻成交無幾。現在一限購,哭天搶地,擠破售樓部。網上沉寂多年的剛需,一窩蜂也都冒出來了。

這裡面到底有多少是恨人有、恨己無的心態,無從考究。

但宏觀政策的制定終究是顧大局,逆個人預期的。事實上,中國的房地產綁架了太多東西。房價的波動,和中國經濟的穩定性有著千絲萬縷的關係,所以政策的制定,早就指明了:中國的房地產不能崩。

基於這樣的目的,所有的調控,都是為了防止房價泡沫破滅。

而崩盤的方式,無非兩種:

向上崩;

向下崩;

向上崩的條件,莫過於價格瘋狂上漲,遠遠偏離價值,而接盤資金有限,高高在上的價格,一點風吹草動最終引起泡沫破滅。

於是限購、限貸、限售出爐了。本質都是為了防止向上崩。邏輯也很簡單:降低流動性、限制資金交易周期。

理論上講,流通性降低也會影響交易價格,但一旦向上的預期調動起來,強烈的買盤利多和流動性低的利空行成對沖,這種多空博弈,需要幾年時間消化,而消化的過程,房價泡沫就已經被部分填實。畢竟,兩年時間,打工仔沒存下多少錢,大老闆們已經開始愁「投點啥」了。

事實上,更多人期待的是向下崩,要麼等著大家一起死,要麼等著跌下來自己好抄底。但是顯然調控者是不允許這種事發生的。

世界上沒有人比政府更害怕房價下跌。

整個社會的融資結構,一多半都是和地產相關的。房價頭天下跌,銀行第二天就帶人找到企業主們,補齊抵押資金缺口。

大老闆們一看,大不了你土地、房子收走,讓我還錢?沒門。我凈身辦企業,你能把我怎麼樣。於是,銀行擔心的壞賬,企業生存的現金流、帶來的就業,一級一級往中央報,結果,你懂的。

有個事,充分說明這一點。去年天津GDP承認造假,儘管今年一季度GDP總量超越廣州。但增速僅為1.9%,全國墊底。房價是經濟的超前金融預期。這樣的增速,疊加天津爆發的債務違約,天津房價危矣。

於是,5月16日,天津加入搶人大戰。1天就有30萬人網上申報,秒殺西安幾個月的努力。儘管後期又修修補補,不少人笑話政策的戲劇性。

呵呵,傻孩子。天津房價,保住了。

3

不均衡

但顯然,房價這事,註定是不可能令人滿意的。前兩年,原房改組組長孟曉蘇講到「什麼價格都能降,就是房價不能降」。結果被罵翻了天。

翻看他的言論「年輕人有條件趕緊買房」「繼續向老百姓宣傳房價會下降是不對的」。這是位真牛人,建議大家可以仔細了解了解。

中國的房地產,早已不是價格問題。什麼?什麼?臭不要臉的三萬,不是價格問題?我在北京買不起房,我在上海租房住,你還好意思說不是價格問題。

2016年全國居民人均住房建築面積為40.8平方米。絕大多數人身上都有房子,只是這些房子,沒在你想在的地方。

多年前,武漢的小王給爸媽打電話:「媽,我要給深圳買房,咱家能拿多少錢?」

電話那頭的老母親嘆口氣說:「孩兒,不行回來吧,那邊壓力大,受那罪幹啥?咱武漢有幾套房呢。」

「咱那破地兒,不值錢,也能叫房子?深圳一套頂咱好幾套。」那頭老母親沉默不敢吭聲。

去年開始,小王走路明顯硬氣起來了,和朋友擼串,也常常提起「深圳再干兩年就回武漢,家裡收著租,日子比這美。」

同桌的小李來自西安,悶著頭不敢大聲:「哥,你們大城市還是好,我這小地方出來的,就得認命啊。」

結果今年,小李沒事刷著抖音,再看著網上熱鬧的新聞,「嘿嘿,我們大西安就是好。」身邊的成都女友不樂意了:「呵呵,都是我們大成都玩剩下的。」

小王、小李走起路來充滿自信,在深圳租房住也沒那麼憋屈了,深圳的高房價好像也無所謂了。老家的房子,也勉強能算房子了。

你看,房地產的矛盾,也不再是價格問題,而是不均衡問題。

房地產調控,也不簡簡單單是升和降的問題,而是調節和控制的問題。

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