房價上漲 誰最恐慌？

年末樓市走勢讓人看不懂：北京廣州再現排隊搶房，溫州炒房團卻暫停活動；北京二手房剛一夜漲70萬，又稱北京二手房遭拋售。11月以來全國房價以漲為主，地產商最擔心的是房價漲幅過大可能招致更加嚴厲的調控出台，而按照這個預期房價還會再漲。決策層要儘快調整調控政策，不能等房價再次暴漲之後才被動應對…[評論]

國元證券數據：12月第2周全國33個城市成交量同比增加71%，環比減少4%。其中一線城市環比上漲19%，二線上漲9%，北京大漲74%。

中金公司預計，2013年重點城市的樓市供應會收縮5%-10%，而房價在供需缺口較大的上半年將極有可能繼續上漲。

國信中心：明年剛需會不斷釋放推升房價2012-12-24 第755期往期回顧2012.12.21 茅台鐵腕對待經銷商將被市場懲罰2012.12.20 地方社保窟窿如何填補？2012.12.19 建行代銷信託浮虧 投資者自己兜底查看全部《財經觀察》列表 分享到：

樓市謠言四起誰製造了搶房潮？

媒體對年末樓市走勢的報道著實讓人看不懂，到底是恐慌式購房還是冷到讓溫州炒房團都解散的地步？二手房價格是暴漲了還是慘遭五折拋售？是什麼給了謠言四起的機會？

日光碟、搶房潮是炒作還是真實？

「連夜排隊購房」再現。傳言：廣州上周末多個樓盤開盤場面火爆，有樓盤開盤立漲五千元，珠江新城某盤甚至傳出「連夜排隊購房」的消息。而北京也傳出，新項目金地格林「新房供不應求、買房得先買號」、「首次排卡即超過1600人」的消息。在全國市場房價連續6個月平穩上漲的大背景下，廣州、北京等一線城市個別樓盤一夜大幅漲價、千人搶房以及地王頻出等現象，立刻被炮製成「購房者恐慌性入市」的消息。

二手房市場的消息比起一手房有過之而無不及。有媒體爆出北京市西城區鴨子橋路45號院政泰家園某房源一夜提價70萬元，從230萬元飛漲到300萬元的例子。此外，受廣東部分地區試點官員資產公示制度影響，一線城市普遍出現二手房天量拋盤，其中北京突然出現381萬套空置房拋向市場，上海二手房掛牌量從41萬猛增至200萬套，廣州二手房掛牌量從26萬套增至100萬套。

以北京目前10萬套左右的二手房供給總量來看，300餘萬套拋盤無異於投下一顆重磅炸彈。還不算完，關於廣州限購放鬆、北京做假合同取得購房資格的傳言也不脛而走。綜合各種傳言，讓原本冷清的樓市瞬間炸開了鍋。調控失效了？會不會出台新的調控措施？市場還在猜疑之時，有關部門和媒體紛紛做了澄清：

一夜上漲70萬的房子被媒體揭露只是中介的營銷手段而已。北京市住建委也通報稱，包括金地格林在內的兩個樓盤涉嫌捂盤惜售等違規銷售，並指『恐慌購房』系個別企業製造假象，違規炒作。而國土部則公布公開調查南京地王，北京也暫停了一宗准地王的出讓。

據廣州市國土房管局公布的數據，11月全市10區的二手住宅登記量為58.37萬平方米，環比增加四分之一。而12月上半月，二手樓掛牌量並未大增，反而出現了驟減。而中原地產華北區總經理李文傑則表示，北京過去30天平均日增加二手房源250套左右，因此北京不存在掛牌量激增300多萬套的情況。不過在京廣等地，對於交手續費辦理假納稅證明、限購政策暗中鬆動的現象則一直沒有杜絕。樓市燃起的熱情似乎馬上就要被撲滅。

溫州炒房團散夥不代表樓市不景氣

就在樓市過熱的謊言幾乎被扒光的時候，溫州炒房團「偃旗息鼓」的報道似乎也從另一方面在為樓市降溫。原因「主要還是對後市的行情不看好，許多房子兩年前買的，到現在都沒有漲，加上貸款的成本，這套房子投資的錢就是虧的。」某炒房團頭目表示。

但不看好後市的理由是站不住腳的，因為大開發商銷量很好，不需要以折扣換成交量，資金緊張的小開發商也不願意讓利給炒房團，主要還是對後市看法樂觀。所以溫州炒房團活動暫停的主要原因還是投資回報率不及預期以及自身的資金鏈緊張造成的，和樓市走向關係不大。

雖然樓市沒有出現像炒作的那樣的「搶房潮」、「恐慌性購房」等現象，溫州炒房團暫停活動也不是因為樓市低迷，決策層對樓市調控政策並未加碼，而調控的邊際效應正在遞減，導致樓市整體處於回暖態勢。而澄清樓市過熱的謠言也不代表樓市就會朝回調的方向發展。

11月以來全國樓市成交量價齊升，12月上旬雖然有小幅環比回落，但仍然處於高位。一方面這是延續了今年以來樓市成交的上升趨勢，另一方面最近幾年以來年末都會有一波購房高潮，不存在所謂的「年末搶房潮」。

多家數據顯示11月以來樓市量價齊升

根據統計局數據，11月70大中城市新建商品住宅價格環比上漲的城市數量大幅反彈至53個，比10月增加了18個，比重擴大至76%，創下年內新高。同比數據看，11月新建商品住宅價格上漲的有25個，比10月增加13個。

而根據中國指數研究院數據，全國商品房銷售額、銷售面積分別在今年6月和7月結束了2011年四季度以來的持續下降，保持同比上升且增幅擴大，11月增速分別為38%和30%，創今年單月最高水平。

華泰證券跟蹤的25個核心城市顯示，11月成交量環比上升19%，創年內新高，量為價先的原因使價格也跟隨上升。12月成交量較11月略下降6%，但依然維持高位，特別是北京等地價格上升趨勢仍在延續，但受到預售價格的監管，上升幅度有限。

而國元證券的數據也顯示出12月樓市的熱度並未消散，12月第2周全國33個城市成交量同比增加71%，環比減少4%。其中一線城市環比上漲19%，二線上漲9%，北京大漲74%。

年末購樓高峰竟是往年同期低點

對傳統樓市來說，「金九銀十」是全年銷售的重頭戲，但自從地產調控政策不斷出台以來，9、10月份的行情慘淡許多，今年也不例外。但由於年中房價的上漲助推了剛需群體的觀望態度，進一步抑制了「金九銀十」的成交行情，為年底市場的爆發提供了動力。

同時，根據廣證恒生的統計顯示，自2009年以來，每年年末都有一波成交高潮出現。而今年的成交量與過去三年相比，竟然還處於較低水平。因此，雖然不存在此前炒作的「恐慌性購房」現象，但目前樓市確實是處於成交的高峰期，房地產調控政策正面臨重大挑戰。

當前房地產調控已經進入高度敏感期，市場買賣雙方博弈的神經集中在政策與價格上。而一些城市對限購政策執行不夠徹底讓樓市成交量上升有了可乘之機，如果不及時出台新的調控措施，房價正面臨新一輪上漲趨勢。

限購執行有放鬆房價上漲有預期

中信建投認為，11月以來樓市成交走好的主要原因首先是信貸市場並未收緊，大多數城市仍然可以享受到85折利率折扣；而在9、10月份市場偏淡取得的預售證的樓盤集中放量；預計樓市上漲的購房者預期越來越多；部分城市限購政策執行層面有所鬆動也給了購房者足夠的空間。

而廣證恒生認為，雖然中央經濟工作會議提出地產調控政策的延續，但未見政策加碼，購房者對房價上漲預期進一步增加，助推了剛需入市。由此可見，之所以購房者對樓市走勢做出上漲預期的判斷，主要是調控政策的邊際效應正在逐漸減退，而限購政策執行鬆動也給了樓市成交量上升的可乘之機。

華泰證券則認為與年初相比，一二線城市房地產市場無論在銷售、供需格局、土地市場或開發商資金鏈上都有大幅改善。而對於二手房價格的上漲，華泰證券認為主要是由於目前開發商主要以老樓盤為主，售價受到預售價格監管限制較多，因而房價上升的主要表現在二手房。

不能等到房價暴漲再來政策超調

可見開發商的處境越來越好，讓其議價空間加大。而開發商除了資金鏈的壓力得以緩解之外，庫存壓力也在減輕。華泰證券跟蹤的北上廣深四大城市前11月累計銷售面積同比上升24%，可售面積則同比下降16%，可售面積去化月數達到8.5個月，同比下降39%。去庫存的同時，隨著房地產開發投資增速的不斷下移，中金公司預計重點城市的供應會收縮5%-10%，而房價在供需缺口較大的上半年將極有可能繼續上漲。

但房價持續上漲對房地產商而言並不是始終都利好的消息。從剛剛結束的中央工作經濟會議上傳來的高層最新表態是「要繼續堅持房地產市場調控政策不動搖」，因此隨著房價的不斷上漲，有可能會觸動決策層出台更嚴厲的調控措施。

由此預計地產商們可能正處在哭笑不得的煎熬中，一方面享受著樓市成交量價齊升的收益快感中，另一方面又要擔心隨時有可能降臨的政策超調。中金公司表示，如果房價快速上漲，信貸管理、稅收變化、限購細則收緊以及土地制度轉變都是潛在的政策手段。

樓市供需結構已經發生根本性變化，房價正在上漲並將面臨繼續上漲的壓力，調控政策已到了必須要調整的時刻。決不能再次等到房價暴漲之後才被動調整，我們已經為此付出過太多的代價。