上海歷年「店王」商圈分析誰是業績「王中王」

06-07

在1997年前後，隨著上海第一個都會型購物中心梅龍鎮廣場、地區型購物中心八佰伴IMM、嘉里不夜城幾乎同時亮相，購物中心這一新興商業業態便在魔都——上海開啟了漫漫征程。此後，港匯、恆隆、新天地、正大、來福士、百聯西郊、大寧、K11、IFC、浦東嘉里城等風格各異的購物中心層出不窮。

雖說，這些購物中心先鋒在開業之初幾乎全部不被看好，甚至面臨當時優勢百貨企業的封殺與嘲笑(2010年之前，百貨店總體上還是掌控著滬上商業主動權)。但自2011年開始，城市外擴加速，上海市級商圈數量進一步猛增(五角場、虹橋、中山公園、中環由區級商圈升級為市級)，購物中心加速擴展，百貨業發展步入下滑通道。

TIPS：目前全上海年銷售額超過20億元的百貨店只有3家，超過20億的購物中心則多達十來家。

再加上奧特萊斯在上海四處開花，除了百聯青浦奧特萊斯業績勇冠全國外，浦東佛羅倫薩小鎮、米格天地、上海國際時尚中心、奕歐來分布於全市，百盛優客、飛洲國際等城市奧萊也相繼興起。

這讓上海商業正呈現多維度、多元化的發展趨勢。一方面，商業競爭日趨激烈;另一方面，特色創新的休憩型、娛樂型、生活型項目，都有各自的生存空間。在這個百家爭鳴、百花齊放，同時也是物競天擇、大浪淘沙的年代。上海商業的中堅力量正厚積薄發積極創新應變，如K11、淮海755、百盛優客、大悅城、大寧國際商業廣場、嘉亭薈、浦東嘉里城、IAPM、七寶萬科廣場。

據搜鋪網統計數據顯示，發展至目前，上海已擁有各類大中型商業項目超過200家。但同時，由於商場越來越多，分布越來越密，導致商圈分化在所難免，部分以傳統中小型百貨店為龍頭的市級商圈出現衰退，比如淮海路、四川北路。即便是蟬聯了近一個世紀的「中華第一商圈」——上海南京東路也由於多商圈分流而將寶座轉讓給了南京新街口。當然，如將南京東路加上南京西路，則整個大南京路依然是全國第一商圈。

一、上海歷年店王類型&所屬商圈比對

1、上海歷年TOP12商場類型比對

事實上，在2000年之前，上海商業市場完全由百貨店一統江湖，但1995前後萌芽的購物中心至2000年開始小試牛刀勉強進入十二強，並在2005年終於和百貨平起平坐，2010年迎來拐點大幅反超百貨，奧萊表現更是出眾。

2015年則基本延續了2010年的格局，具有面積、硬體和體驗多種優勢的購物中心表現依然搶眼，但坪效仍然不如百貨企業。

在此期間，整個行業主要呈現出兩大趨勢：1、單店規模越來越大(1990年前單店最大的一百也不足2萬方，平均面積僅1萬方)，純零售業態佔比越來越低體驗業態佔比越來越高;2、外資企業佔比較高佔據半壁江山，本土百聯強勢，外地企業則只有萬達一家入圍。

2、上海歷年TOP12商場所屬商圈比對

細數上海歷年商場總數，可以發現：

1995/1996年前後，全市已開業各類購物中心VS百貨VS奧萊項目數量比約為5：100：0，總數約105;

2000/2001年前後，全市已開業各類購物中心VS百貨VS奧萊項目數量比約為15：95：0，總數約110(在該期間，大量新興時尚百貨取代傳統國營百貨，先施瑞興鴻翔永旺等第一代外資百貨同時退出);

2005/2006年前後，全市已開業各類購物中心VS百貨VS奧萊項目數量比約為45：80：3，總數約128;

2010/2011年，全市已開業各類購物中心VS百貨VS奧萊項目數量比約為90：70：6，總數約166;

2015/2016年，全市已開業各類購物中心VS百貨VS奧萊項目數量比約為200：50：10，總數約260。

而上海歷年TOP12商場所屬商圈也呈現出多商圈，去中心化，向內中環新興商圈發展的趨勢，但百貨強店仍集中在市中心。

3、2015/2016年度上海店王構成&商圈分析

2015/2016年度上海店王構成分析

備註：以上表格中含2016的商業項目，其2015年業績並未達到。只是根據今年日均營業額計算，預計2016或2017年有望達標。

目前，上海擁有大大小小購物中心200餘家。不僅在總數上是百貨(50來家)的4倍，且在總業績店王數量上購物中心也徹底碾壓百貨，但在坪效上上海百貨業整體仍大大超過購物中心業。

據統計，在年營業額30億以上的11家商場中，百貨有2家，仍設百貨主力店的購物中心有5家，可見百貨業雖整體下滑但仍佔有相當地位。而年營業額15億以上的26家商場中，外資企業13家佔據半壁江山(新鴻基恆隆各佔2席)，本土企業中百聯獨霸8席，過江龍萬達佔據3席。

2015/2016年度上海店王商圈分析

此外，針對店王最密集的六大主力商圈，搜鋪網基於店王必須既強又大的標準篩選出了以下潛力新項目，以備後續觀察：陸家嘴(百聯世紀都會、和黃世紀大都會、陸家嘴中心、中信泰富尚悅灣)、南京西路(興業太古匯)、徐家匯(新鴻基徐家匯中心)、南京東路(新世界大丸)、五角場(合生匯)、淮海中路(新天地後期)，其他新興商圈如吳中路莘庄大寧的潛力項目更是多達數十個。從以上信息幾乎不難猜測，在未來，上海商圈格局將持續大亂。

二、上海商業現狀&發展趨勢

上海是外資品牌入華後首選地帶，相比於內地其他一些城市，上海的商業市場環境、資源與發展都有相對優越性。2015年，上海統一運營且達標的購物中心共有148家(全市集中性大型商業設施超過200家)，較2014年凈增19家。不過，購物中心經營質量並沒有與數量同步增長。根據統計，年營業收入在10億元以上的購物中心僅有35家，佔全市已開業購物中心數量的23.6%，營業收入占購物中心營業總收入的71.2%。其中，年營業收入達30億元以上的10家購物中心，占購物中心營業總收入的1/3。

不僅是購物中心經營出現兩極化，在優質商圈中的商業與新城商業成長性上也出現差距。據統計，中心城區購物中心營業收入同比增長3.2%，浦東新區同比增長6.8%，城郊區同比增長5%，遠郊區同比增長11.5%(單店基數低且單店總業績仍落後於市區商場)，高於中心城區購物中心增幅(但最高業績及坪效最高的高端商場仍集中在核心商圈，建築規模及總業績規模最大的購物中心則集中在內環及中環的地鐵站附近)。

本圖由業內專家王瑋據上海購物中心協會數據製作

崇明、青浦、奉賢等遠郊地帶尚處於潛力城市，有較大成長空間，但大批開發商依然熱衷在超負荷運轉的中心城區前仆後繼。據統計，去年，中心城區新開購物中心73家，面積805.2萬平方米;浦東新區31家，面積358.4萬平方米。青浦、奉賢、金山、松江等遠郊區20家，建築面積212.4萬平方米;崇明縣仍處在待建狀態。

總體來看，上海購物中心業呈現出供應量激增，競爭激烈，購物中心業的營業總收入增幅下降的現象。而在未來，則將主要呈現出以下三大趨勢：

1、限制商業設施過度建設

由於上海商業網點規劃缺乏約束力，前幾年上海商業設施建設過快，2008年至2013年，本市商業面積新增1810萬平方米，其中尤以浦東和郊區的商業面積增量明顯。2009-2013年，年平均增幅為5.96%。

這導致城市商業供過於求，使得商業同質化現象普遍。本市互聯網等線上商業發展迅猛，使得在商業布局規劃時不得不考慮對超大型和大型商業網點有所限制。因此新的規劃提出，限制超大型和大型商業網點的過度建設，未來6年「年平均增長2.6%-3.66%」，幾乎是「攔腰一刀」。

2、注重「內涵」的提升

同時，新一輪規劃對商業建築設施提出總量控制、存量優化的原則，注重商業經濟質量的特色非常明顯。規劃提出，「中期2016至2020年，規劃商業設施建築總量控制在7000萬-7500萬平方米」;上海的商業中心更加強調功能定位、業態配比、品牌引進，特別是要「實現差異化發展，避免無序競爭和重複建設」。

未來上海將形成「市級商業中心、地區級商業中心、社區商業中心+特色商業街區」的「3+1」布局體系，鼓勵發展新業態、新模式、新技術，推進產業高端化、集約化、服務化發展，增強集聚輻射功能，努力提升全球資源配置能力。

未來上海的商業不僅是外延的擴張，更是「內涵」的提升：未來商業將向消費和服務多樣化發展，商業網點不僅限於商品買賣，其他如展示、體驗、交往、娛樂、教育、休閑等功能將會增加，多元化、個性化經營更加發展，對設施空間載體將產生進一步的需求。

3、社區商業將受重視

此外，新型社區商業將扮演更加重要的角色。新型社區級商業中心具有多重功能，依據服務人口規模和服務半徑，明確不同規模社區商業服務設施的配置標準;同時，合理配置菜市場、超市、便利店、藥店、大眾餐飲店等必備業態，拓展社區定點服務、預約諮詢、上門服務、網訂店取和「微生活」、「雲社區」等新興服務模式。在「立體化」的商業服務體系中，上海將變得更為宜居。

（搜鋪網郭歆曄）