調控加碼難擋內房股飆升，地產富人「停滯十年」之後，組團殺入富豪榜前十

一邊是新招迭出的房地產宏觀調控，一邊是港股地產富人身家的火箭式躥升。上一次同樣的景觀，還是在2007年。誰說地產業正在進入觀望期？許家印、楊惠妍、王文學等地產富人不僅走出財富「停滯的十年」，還擠出了盧志強、宗慶後和雷軍，新晉十大富人之列。

作者：陶娟

來源：新財富plus（ID：xcfplus）

親手編製的「2017新財富500富人榜」才發布一個月，小編就已經有點認不出來了。中國基金報的記者兄弟楊磊隔空喊話：許家印同志的恆大最近表現太好了，比阿里一夜漲一個京東還要猛。言下之意是，小編你別偷懶啊，快點回家改榜單去。

根據楊磊筒子的測算，中國恆大2017年以來漲了兩倍多，許家印的財富激增了近千億元，按名次能直接排到富人榜前五名去了。

2017新財富500富人榜榜單上身家過千億的富人一共也就4位！小編真心沒想到，在以「億元」為卡尺的財富國度里，許教授竟然能這麼任性，幾個月的時間就隨隨便便向前浮游千億之遙，這輕功不服不行啊。

強悍滴可不止許家印一位。今年是地產富人不約而同的狂歡之年，「打爆了空頭」之說屢見報端。

在2017新財富500富人榜榜單上，去年全年財富漲幅超過25%的富人就能入選「2016-2017」財富成長最快50人。這才半年不到，榜單上就有十多位地產富豪的上市公司股價實現了這一漲幅（表1）。誰說地產業正在進入觀望期？這個行業的富人是要提前在新財富明年的榜單上搞事情的節奏啊。

其中，恆大、碧桂園、融創中國今年以來漲幅都超過100%。恆大市值從年初的589億元上升至目前的1938億元，已逼近A股龍頭萬科（000002）的市值。碧桂園的市值也從年初的835億元飆升至1800億元，躍升速度令人驚訝。四處出擊的孫宏斌治下的融創市值也從221億元升至471億元，漲幅116%。

上榜地產富人所掌控的上市公司里，11家漲幅超過25%，其中多達9家系港股上市公司。在A股，華夏幸福受益於雄安新區概念，在近幾年連續飆漲的情形下，2017年漲幅也高達50%，目前市值已越過千億門檻。

地產公司股價暴漲無疑帶來了相關富豪的身家暴漲。以6月12日的收盤價計算，許家印的身家已飆升至1508億元，碧桂園楊惠妍身家也已超過千億，而華夏幸福王文學的財富則在710億元之上。

這將改寫富人榜的格局。在我們此前發布的2017榜單中，房地產業首富王文學身家505.9億元，排名第12位，純地產行業富人無一進入前十（王健林等財富構成已多元化，被歸類為綜合類富人）。按照地產富人的最新財富值，3位地產業富豪——許家印、楊惠妍和王文學殺入了前十（表2）。

由於地產富人的上位，2017年榜單上的前十富人簡直就是推倒重來。

從股價看，阿里巴巴今年以來狂漲58%，騰訊漲了43%，美的集團漲了48%，而網易也漲了43%。萬達電影和百度則分別只漲了8%、9.5%，泛海控股跌了11%。這樣的格局下，馬雲財富將增加682億元，而馬化騰將增加602億元，丁磊增加364億元，何享健家族將增加287億元。如此一來，馬雲馬化騰身家將雙雙躍過2000億元門檻，分列一二名！王健林則從首富滑落至探花。許家印超過王衛位列第四，王衛緊跟其後居第五。丁磊第六、何享健第七，楊惠妍第八。至此，我們突然擁有了8位千億富豪，幸福來得太快了一點，有木有！王文學則從第12名躍居第九。而李彥宏因為百度的小幅上漲得以維持在第十名。盧志強、宗慶後、雷軍三位富人則因無明顯增長跌出前十。

無論從地產股價格的漲幅，還是地產富人的身家增長來看，這無疑都是一輪不可思議的集體「暴動」，引人矚目的是，暴漲的基本都是在香港上市的內地地產股。

此次暴漲原因，外界已有諸多解讀，概括來說主要包含下列幾大因素：1、內地資金南下，奪取港股定價權；2、投資者風格切換，偏愛高股息股票；3、港股市盈率偏低，內房股整體估值低、盈利好，存在大股東私有化回內地的預期；4、公司大規模回購或股東增持；5、空倉回補。

這些主要考慮了當下一兩年的短期因素變化，而藉助已發榜15年的新財富500富人榜，我們可以從更縱深的歷史去觀察。地產富人身家的狂飆突進，歷史上是否有過相似的一幕？

在富人榜上，地產富人如此顯赫的漲勢，曾出現在2007年榜單上。那年4月，碧桂園在港IPO，新財富率先挖掘了楊惠妍家族，她以455.1億元身家成為當年首富，也是有史以來最年輕的女首富。

這還不是當年最大的爆點，那一年，新財富500富人榜的前十富豪中有7位來自地產行業。

2007年新財富500富人榜上，房地產行業有92位富人上榜，幾乎每5個上榜者就有一個是賣房子的；地產業富人的平均身家42億元，而當年富人榜的人均財富僅為25.6億元，前者高出整體64%；地產業富人總身家3870.8億元，富人榜總財富12800.2億元，佔比接近1/3。2007年，才是地產業富人的黃金時代。

好的，跟上節奏的讀者肯定會有想法了：在此輪暴漲發動前，為什麼十年時間，楊惠妍家族的財富只漲了10億元？為什麼許榮茂家族、朱孟依家族、陳卓林家族和10年前都差不多？2007到2017年，中國一線城市房價漲幅在5倍以上，為何卻有一批地產富人財富增長陷入「停滯的十年」中？

從碧桂園前復權的月K線圖可以看到，其2007年4月上市，當月收於4.78港元/股，在2007年9月衝上9.62港元/股的高位，此後遭遇金融危機一路下跌，2008年末方才探底回升，直到2017年初，碧桂園才算收復上市來的股價「失地」（圖1）。在此期間，碧桂園凈利潤從42億元升至136.6億元。

圖1：碧桂園上市以來的前復權的月K線圖

香港的內房股失去十年，從地產行業指數看，A股地產公司似乎也不例外（圖2）。那麼，地產股的這一輪暴漲，究竟該如何定性？前述五大因素，能否對此作充分的解釋？這裡且挖個坑，留個開放性的話題，有興趣的讀者請留言和我們討論。

圖2：深交所編製的地產指數走勢（2001.7.31-2017.6.14）

宏觀調控何以與港股地產富人身家負相關？

第二個問題，小編同樣負責拋磚，以求讀者諸君的金玉良言。

先來看看2007年，當年地產富人何以能夠在前十富人中佔據七席。與慣常想法相左的是，那一輪地產富人財富暴增，竟然與宏觀調控強相關。

時代些許有點久遠，每年財富榜單都是以上年年末為基準時點計算的。決定2007年上榜富人身家的，是他們在2006年的抉擇。而2006年，房地產行業是宏觀調控的重點領域，政府出台了一系列措施，從稅收、信貸、土地等各個方面，加強房地產市場的調控和監管。正是由於宏觀調控，地產企業資金鏈趨緊，導致該行業企業大規模IPO，使其控制人的財富浮出水面。當年25歲的楊惠妍，也正是因此成為了首富。

據當時的國泰君安分析師張宇分析，當年地產業富人身家暴漲，一是流動性泛濫，房地產價格持續上漲，二是大量地產商將以前低成本取得的土地和經營物業直接上市或注入上市公司，導致股票價格大幅上漲。因此財富效應更為明顯。

有意思的是，這個現象當時並非中國獨有，過往世界500強企業中從未出現過房地產企業，而2006年美國前四大住宅開發企業竟然聯袂進入了這個名單。當新財富在編製2007年500富人榜過程中觀察到這個現象的時候，我們並不知道，美國地產行業的過度繁榮中，包含的是一個名叫「次貸」的核心引擎，而這最終將引發了一場嘯卷全球的金融危機。

在金融危機的劫難中，那些因為調控而提前上市的地產富人們，儘管經歷了股價打折的痛苦和噩夢，但畢竟「深挖牆廣築糧」，比未上市的富人們多了許多生機。未趕在這場危機到來前搶上車的許家印就被動了很多，他帶著恆大在狂風暴雨里東奔西顧，最終在「鯊膽」鄭裕彤的幫助下放手一搏，於2009年11月在港上市。與碧桂園類似，恆大股價也用了差不多5年時間，直到2014年末才修復完畢，重新回到IPO時的股價，並在此後開啟上漲態勢。2010年10月，四度闖關IPO的孫宏斌，最終帶領融創中國登陸港交所。

此輪暴漲中的三位地產主角，至此在資本市場完成會合。截至2017年6月13日，碧桂園上市10年，股價漲幅90%；恆大上市近8年，股價漲幅500%；融創上市6年半，股價漲幅430%。

不過更猛的上漲還是在A股，華夏幸福2011年9月借殼ST國祥，自那個月以來漲幅934%。

2017年，同樣是地產遭遇深度調控的一年，也同樣是港股地產富人身家暴漲的一年。在金融整體去槓桿、地產行業貸款遭緊縮之後，股價卻快速爆發的恆大、碧桂園、融創等，是否為下一個不可知的冬日儲備了更多的糧食？

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