地方樓市微刺激無效--葉檀20140507--來源：每日經濟新聞

5月5日，安徽省銅陵市政府網站發布消息稱，日前銅陵發布《銅陵市人民政府關於促進房地產市場持續健康發展的意見》，表示要以最大限度惠及市民。

這意味著，加上日前南寧、濱海、杭州蕭山、無錫四城，救市城市已增至5城。

這些刺激政策沒有貨幣助陣，在地方財稅的小盤子里讓利，只能稱之為微刺激，不會有全國性的提振效果。

此次微刺激之所以沒有被喊停，說明各地房地產市場與地方財政已經崩緊，同時說明在貨幣穩健、保障房一年被數百萬套的大背景下，各地的限購等行政舉措將陸續取消。保障的歸保障，市場的歸市場，各得其所。

貨幣政策是房地產市場的緊箍咒，到現在為止，房貸政策沒有絲毫鬆動，大城市反而有收緊的趨勢。媒體披露，北京銀監局發布《關於個人綜合消費貸款領域風險提示的通知》，北京地區客戶只能享受到最高100萬元、最長10年的消費貸款。同時，個人綜合消費貸款用途，不得用於購房、投資等非消費領域。銀行不得利用個人住房按揭貸款與個人綜合消費貸款相捆綁的個人組合貸款品種，輾轉為住房按揭貸款提供收付款資金需求。監管部門看到了各個不同品種貸款之間的套利行為，作出有針對性的調控。

貨幣沒有放鬆，房貸繼續收緊，保障房大量增加，加上匯率上升導致企業資金外流到國外收購資產品，對房地產的打擊長期而影響深遠。這個影響不是短期海嘯，而是溫水煮青蛙，等到青蛙意識到風險，已經跳不出熱鍋。

收緊房貸對開發商、對購房者的影響巨大，開發商不得不通過上市、增發股票、股權信託、境外貸款、境外發債等辦法進行融資，簡言之，以直接融資取代間接融資，讓銀行逐步與房地產貸款脫鉤，讓全球的投資者與中國的房地產業風險共擔、利益共享。《中國房地產金融2013年度報告》指出，2013年海外融資方面，中國房企躍居世界第一，達到4566.25億元。

據易居房地產研究院發布的《2014年一季度全國房企資金專題報告》，房地產開發企業資金來源實現28731億元，由2013年同比增幅26.5%降至6.6%，增速比2013年全年回落19.9個百分點。其中，利用外資、其它資金同比分別下降33.9%、1.9%，國內貸款、自籌資金分別同比增長20.4%，9.6%。相比2013年全年，國內貸款、利用外資、自籌資金和其它資金的同比增速分別下降12.7個百分點、66.7個百分點、11.7個百分點和30.8個百分點。企業自籌資金在企業到位資金中所佔比重為38.6%，高於去年同期1.1個百分點。

3月19日晚，中茵股份、天保基建發布公告，其非公開發行A股股票申請獲得證監會通過。在新發布的「A股房地產上市公司再融資方案」中，33家上市房企擬將以增發股票的形式進行新一輪融資，不到半月，已有7家房企獲批，金額超150億元。今年一季度，房地產市場併購重組案例與金額均為各行業之冠，未來各種直接融資、公司合作、併購重組將層出不窮。

收緊按揭房貸同樣如此，想逼出民間真金白銀進入房地產市場，以免投資者利用銀行槓桿收穫房地產紅利，讓銀行成為頂在風險浪尖的冤大頭。

融360發布的最新房貸數據顯示，3月以來，8.5折利率優惠在全國絕跡；8.8折利率優惠只在北京一城能找到；其他城市基本提至基準利率或者更高。4月11日，爆出7成城市中小銀行房貸告停、國有銀行半停貸狀態的消息。

決策層思路清晰，購房者與開發商、全球投資者也不糊塗，不會像被蒙上眼的馬兒一樣任由驅使。4月房企海外融資數額急劇下降，土地與商品房成交量普遍大跌，人民幣匯率下行與美國退出QE，使資金非常明確奔歐美而去，而房地產信託，別提了吧，買了房地產信託的人心驚膽戰，擔心無法回本。可見，要逼出直接融資模式、倒逼出購房者的真金白銀，需要市場信心的提振與制度的完善，不可能畢其功於一役，在房地產市場上，有關方面實在操之過急。

再說了，房地產下行，銀行依然是最大的地主與房東。美國智庫彼得森國際經濟研究所指出，由於抵押貸款佔到銀行總貸款的40%，意味著抵押品價格將因地產價格的下滑急速縮水。融資品價格的下挫，將讓金融系統難以運行。除非中國很快建立起一套徵信融資體系，但這是不切實際的好高鶩遠。

中國的房地產的重要性，說一千道一萬，主要是作為地方財政頂樑柱的功能、作為金融運作最重要抵押品的功能，只有讓地方找到合法合理的稅收之道，讓中國金融建立有效的信用定價體制，房地產市場才能恢復房地產而不是融資品的本來面目。

註：忙碌是最好的麻醉劑

曾經見過某律師，敦實厚重，像堵牆，嚴嚴實實的

有人試圖推開這堵礙事的牆

中國兩百年的歷史，堪比最混亂的後現代色塊

2014/5/7葉檀市場：

新聞1：《21世紀經濟報道》披露，21世紀經濟報道，今年一季度末，獲批開業的財務公司共184家，較年初新增8家；同期，財務公司行業表內外資產達到4.32萬億元。2013年社會融資總規模縮水了5612億元，委託貸款增長兩倍。

點評：按下葫蘆浮起瓢，貸款收高息的激勵機制不變，影子銀行無法取締，那不僅意味著豐厚的利潤，還意味著生存空間。參照另一項數據，天津銀行2013年年報顯示，2013年末買入返售金融資產規模為718.93億元，2012年末為95.82億元，規模增加約6.5倍。

新聞2：阿里明天可能披露招股說明書

點評：阿里在美上市，馬雲獲勝。一拆除雅虎、軟銀股權地雷，二通過合伙人制獲絕對控制權，三留下支付寶後手，成為現金牛。

新聞3：歐元區諸國發布4月服務業PMI終值。德、法一喜一憂，德國4月服務業PMI終值54.7，預期55.0；法國服務業PMI終值50.4，預期50.3；西班牙升至56.5，創七年（2007年3月）最高。歐元區終值53.1，符合預期。

點評：歐元繼續保持強勁，日k、周k、月k均保持強勢。央洲央行還需要刺激政策嗎？不需要，既然歐債的價格如此之高。

推薦閱讀：