謝逸楓：新一輪救市房價總理說了算

文/財經專欄作家 謝逸楓

當前房地產市場正處於調整過度期，總體下行趨勢的大局沒有任何的改善，2014年前二輪房地產「救市」的效力已消退。在市場分化與高庫存及高槓桿「三大」壓力之下，新一輪房地產刺激計劃啟動一觸即發，否則房地產會陷入危險環境。2015年全國兩會的總理報告透露出「新一輪房地產刺激「救市」信號，未來房地產政策必然將「加碼」寬鬆，這是繼去年二輪新政之後的第三輪房地產「救市」。正是印證了老謝過去對房價「十年調控十年上漲」的戲言：「即中央不會袖手旁觀的看著房地產倒下，該出手時絕對不會手軟。溫總理就是最好的例子。」老謝可以肯定的說：「非市場化的房地產市場，總理決定房地產前景。樓市是政策市，房價是總理說了算，不是市場說了算」。根本原因在於中國經濟離不開房地產，政府離不開房地產。主要是考慮到房地產嚴重拖累經濟增長與房地產對經濟拉動力的立竿見影效果及前兩輪的「救市」刺激效果無法持續。

經濟新常態背景決定著未來房地產必須穩定發展，就是只能上漲，不能下跌，防止下跌就是防止衝擊經濟穩定。自2012年開始，中國經濟增速放緩，調結構與改革並行，房地產面臨巨大的考驗。一方面是房地產的好壞直接影響到GDP增長、經濟的穩定、財稅收入、地方債務、產業調整、城市基礎建設、金融系統的安全，這是中央「出手」提振房地產業真正的原因。另外一方面是城鎮化沒有走完、住房問題沒有解決、房地產沒有形成真正成熟體系，未來房價上漲的走勢不會改變，這就是所謂的經濟規律，也是市場化發展的需要。老謝認為：「房地產下行時，政府會出手救市。房地產上行時，政府會出手調整（以前講抑制、控制、調控，現在叫調整）。而中央對房地產調整的基調成為「促進、支持」，方向則是「穩定」、「平穩」的房地產業發展，2015年李大總理政府報告就是最好的證明，不需要說啥了。」

2015年3月5日上午，國務院總理在2015年政府工作報告中，一語「定調2015年中國房地產發展方向，即促進房地產市場平穩健康發展，其意圖與目的「扶持、振興」之心非常明顯。「穩定住房消費、堅持分類指導，因地施策，落實地方政府主體責任，支持居民自住和改善住房需求，促進房地產市場平穩健康發展」---老謝認為：「實質上就是要提高鼓勵買房，刺激住房消費，穩定經濟。採取調整政策的辦法，一防房價下降，二防房價反彈。2015年中央房地產定調是方向，就是保持房價平穩上漲，究竟上漲多少才叫平穩上漲，如何讓房價平穩定上漲。其方式就是放鬆二套房貸政策，不得已時放鬆限購政策，如無法阻擋下行時，則準備放開儲備的政策，二手房營業稅與降准、降息。其最終的目的就是釋放合理的自住和改善住房需求，促進房地產市場平穩健康發展，避免房地產下行導致經濟通縮。」

回顧2014年房地產政策兩輪放鬆，第一輪是2014年4月與6月及兩次降准及6月開始地方政府紛紛救市，取消限購、公積金貸款放鬆、稅費減免、財政補貼、政府買商品房充當保障房。第二輪是2014年9月30日「央四條」放鬆房貸與10個省級政府的救市計劃開始，2014年11月至2015年2月一次降准、兩次降息，貨幣信貸的調整力助推動購房需求。第三輪是2015年3月5日的總理政府工作報告提到的，為了更好的落實「穩定住房消費、堅持分類指導與因地施策，支持居民自住和改善性住房需求、增加貨幣補貼、存量房轉為公租房和安置房」方針。老謝認為：「兩會後國務院的部委肯定會出台政策文件，或者是下內部通知給相關部委落實總理政府工作報告的房地產內容。如住建部、央行、銀監會、財政部、國稅總應該會有房地產政策出台，譬如支持二套房貸、降低交易稅、回購商品房、放開限貸與限購、降准、降息等政策。地方政府必然繼續救市，不排除會有新的政策出台。」

閱讀李總理《政府工作報告》中與房地產業相關的措施精鍊的發現，經濟與房地產的發展命運相連，經濟發展已經嚴重離不開房地產。與上屆政府相比，從對房地產的緊縮、抑制性政策轉變為相對寬鬆、市場化和去行政化的基調。1.國內生產總值增長7%左右[7%，說明經濟下行壓力巨大]。2.繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策。積極的財政政策要加力增效[鼓勵住房消費]。今年擬安排財政赤字1.62萬億元，比去年增加2700億元，赤字率從去年的2.1%提高到2.3%。3.穩健的貨幣政策要鬆緊適度[支持住房消費]。廣義貨幣M2預期增長12%左右，在實際執行中，根據經濟發展需要，也可以略高些。4.做好土地確權登記頒證工作，審慎開展農村土地徵收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度、集體產權制度等改革試點[土地改革加快]。5.今年保障性安居工程新安排740萬套，其中棚戶區改造580萬套，增加110萬套，把城市危房改造納入棚改政策範圍[保障房與棚改加強]。

6.住房保障逐步實行實物保障與貨幣補貼並舉，把一些存量房轉為公租房和安置房[住房制度改革加速，幫助房企去庫存]。7.堅持分類指導，因地施策，落實地方政府主體責任，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展[振興房地產，扶持房地產業發展]。8.抓緊實施戶籍制度改革，落實放寬戶口遷移政策。[戶籍制度改革加快]9.堅持節約集約用地，穩妥建立城鄉統一的建設用地市場，完善和拓展城鄉建設用地增減掛鉤試點[土地制度改革加速，城市住宅用地供應放緩]。10.推進新型城鎮化取得新突破。要堅持以人為核心，以解決三個1億人問題為主[新型城鎮化的本質]。通過仔細的分析，經濟下行-財政貨幣放鬆-調控放鬆-鼓勵買房子-穩經濟增長的邏輯，又在2015年出現了。

老謝認為，2015年總理政府工作報告直接利好房地產政策，有十個方面：一是經濟「穩增長」、「保增長」的基調。政府工作報告總體來說，2015年最重要、最主要的任務是穩增長、保增長。其次是改革。最後是調結構。如果經濟增長不穩定，改革與調結構基本無法實質性的進行，反過來又會影響到改革、調結構的推進。政府工作報告對2015年經濟發展第一個就提出「國內生產總值增長7%左右、繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策、今年擬安排財政赤字1.62萬億元、赤字率從去年的2.1%提高到2.3%、M2預期增長12%左右…也可以略高些」，毫無疑問，必須千方百計的「穩增長、保增長」，才是改革與調結構成功的前提條件。所謂的「穩增長」與「保增長」經濟基調，實質上是經濟下行壓力大，防止下滑則是今年最大任務。與此同時，其背後隱藏著一個邏輯：每次經濟基調「穩增長、保增長」，房地產必成為首當其衝的拯救經濟「定海神針」，這就是經濟與房地產的密切聯繫。

作為中國國民經濟發展最重要支柱產業之一的房地產，過去十年不斷調控打擊之下，受到嚴重拖累經濟下行步伐，2015年房地產再次重新獲得中央高度重視，其政策口徑與調控基調如同2009年的扶持房地產業發展。在「穩增長、保增長」最重要的產業之中，房地產業的龍頭地位只會得以強化，2014年全國房地產開發投資額相當於GDP總量的15%，房地產業增加值佔到了GDP總量的6%，房地產行業才是牽一髮而動全身，房地產業穩定，經濟增長才有保障。可以明確的說：「2015年房地產行業政策環境只會更加寬鬆，甚至會加碼救市。因不同動產統一登記引發市場擔憂的房地產稅在《中國政府工作報告》中隻字未提就是明證。毫無疑問，今年總理又給房地產行業吃了一顆「定心丸」。在整體經濟下滑明顯的情況下，房地產的作用將會比2014年更重要，限購、稅收、貨幣、房貸等多個政策領域都存在放鬆空間。

二是擴張性的財政政策和寬鬆的貨幣政策。政府工作報告透露出一個非常重大的信號，2015年中央經濟政策的核心主線就一句話：「擴張性的財政政策和寬鬆的貨幣政策」。對此，總理含蓄地表述為「積極的財政政策和穩健的貨幣政策」。對於中國來講，在經濟結構深化調整階段，經濟增速也面臨著下滑的壓力。來自中國央行的消息稱，自2014年11月22日起，一年期貸款基準利率下調0.4個百分點至5.6%；一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.75%，同時將存款利率浮動區間的上限由存款基準利率的1.1倍調整為1.2倍。中國貨幣政策由原來「微刺激」轉向全面刺激，降准、又降息。2015年2月28日，又一次全面降息。1.擴張性的財政政策就是：不惜擴大赤字而加大財政投資及調控力度，強力托住經濟運行態勢不至於快速下滑。用財政部部長樓繼偉的話來說，就是：「在新常態下，要穩步去槓桿化，但又不能造成經濟的斷崖式下跌，要頂住經濟下行壓力，財政必須採取擴張的政策。」

2.寬鬆的貨幣政策就是：只要有利於市場循環、有利於舒緩危情、有利於結構調整，需要貨幣政策寬鬆靈活到什麼度就到什麼程度。正如總理報告所言：「廣義貨幣M2預期增長12%左右，在實際執行中，根據經濟發展需要，也可以略高些。」意味著，2015年央行貨幣政策的最大特徵就是「放水」，多次不同程度的降息、降准成為必然趨勢。2015年M2增長預期為12%，且「可以略高些」，到13%以上。從增量角度來看，12%的增速其實並不低，我國M2每提高1個百分點，需投放貨幣1.2萬億，差不多是5年前的兩倍。作為資本密集性行業，M2的寬鬆預期，無疑有利於降低房地產企業的資金成本，改善房企經營環境、緩解利潤壓力，刺激房地產行業開發規模持續擴張。但是整體市場資金面的寬鬆卻並不意味著房地產行業的資金「漫灌」，重蹈「四萬億」覆轍的可能性較低。

中國2015年廣義貨幣供應量(M2)增速目標為12%左右。中國2015年進出口總額增長目標為6%左右。將繼續實施積極財政政策和穩健貨幣政策，貨幣政策要鬆緊適度，靈活運用公開市場操作、利率、存准率、再貸款率等工具，保持貨幣信貸和社會融資規模平穩增長，力爭全面完成營改增，調整完善消費稅，擴大資源稅從價計征範圍。經濟學家厲以寧3月4日在政協討論會上說，「中國經濟增長中，房地產業的作用不可低估。沒有房地產帶動，經濟增長拉力不夠。如果說經濟發展中有一個大機車在前面跑，那就是房地產。不要談到房地產就說泡沫，今天仍然要振興房地產。」貨幣政策預期更加寬鬆，降低資金成本，刺激房地產開發規模擴張。

三是穩定住房消費。穩定住房消費成為加快培育消費增長點的重要組成部分。在宏觀經濟或將迎來更為嚴峻考驗的2015年，房地產業首要任務是保持市場平穩發展，穩定住房消費，為整體經濟實現保增長目標提供保障。簡單說就是政府鼓勵老百姓買房子，刺激住房消費，穩定經濟。總理政府工作報告中的「加快培育消費增長點」一項提出：促進養老家政健康消費，壯大信息消費，提升旅遊休閑消費，推動綠色消費，穩定住房消費，擴大教育文化體育消費。這也是2014年10月國務院常務會議精神的重申。從中可知，住房消費對於穩經濟、惠民生的重要性。 作為支柱產業，房地產業通過兩條路徑影響經濟。一方面是通過房地產投資，尤其是開發投資，拉動作為經濟三架馬車的「投資」。另一方面通過住房消費，拉動作為經濟三架馬車的「消費」。2014年全國房地產開發投資額相當於GDP總量的15%，房地產業增加值佔到了GDP總量的6%，房地產行業才是牽一髮而動全身，房地產業穩定，經濟增長才有保障。2015年1月，住建部下發《關於加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》、三部委發文公積金租房提取條件放寬，就是為了落實中央刺激住房消費的方針。

四是堅持分類指導，因地施策，落實地方政府主體責任，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。這條與房地產調控，與商品住宅市場需求變化有關，對2015年樓市走向影響最大。首先是　「調控、抑制、遏制」轉向「指導、支持、促進」。除了強調「堅持分類指導，因地施策，落實地方政府主體責任，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展」外，「加快培育消費增長點，穩定住房消費」亦成為2015年房地產對整個宏觀經濟的政策影響點。其次是從「分類調控、抑制投機投資需求、遏制房價上漲」到「分類指導、因地施策，支持居民自住和改善需求、穩定房地產價格。」

政府對房地產市場由「一刀切」到「分類調控」轉向「分類指導、因地施策」，意味著政府不再「任性」打壓房地產市場發展，在一定程度上允許地方政府採取更大程度的救市措施，防止部分地方房地產市場過冷，對經濟形成進一步負面衝擊。因此，未來將會更多地採取市場化為主、行政手段為輔的方式刺激樓市發展，行政手段有望逐步淡出樓市。分類指導，這其實是重複了2014年政府報告：針對不同城市情況分類調控。2014年3月提出這一方針後，地產股大漲，地方政府紛紛救市，尤其是取消了限購。今年又加了「因地施策，落實地方政府主體責任」，等於加重了語氣，更加明確的引導、鼓勵地方政府救市。

五是支持居民自住和改善性住房需求。表明中央管理層對住宅市場的支持、扶持態度。2014年總理政府工作報告中，提及房地產政策的則是，「針對不同城市情況分類調控，增加中小套型商品房和共有產權住房供應，抑制投機投資性需求，促進房地產市場持續健康發展」。2015年政府工作報告原文：穩定住房消費；堅持分類指導，因地施策，落實地方政府主體責任，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。明確取消了「抑制投機投資性需求」的立場表述，由「抑制」到「支持」這種鮮明的轉變可以說明：2015年中國樓市的政策面仍延續市場化格局，整體平穩、寬鬆，政策環境只會比2014年更寬鬆。 由「抑制投資需求」向「支持居民自住和改善需求」的轉變，房地產政策與執行上出現鬆動，為房地產市場帶來重大利好。

實質上就指限購與限貸及二手房營業稅的政策可以根據市場實際情況，適時調整），與商品房住宅市場需求有直接關係。首提「支持改善性住房需求」，二套房貸和一線城市限購調整都有可能。事實表明，經過這些年的行業發展，越來越多的首置需求已經得到滿足，目前改善性需求已經進入上升通道，一旦成為市場主流需求，必將帶動新一輪房地產市場開發投資的增長，因此，支持改善性住房需求無疑有利於保障房地產行業乃至整體經濟的穩定前行。二套房首付比例的下調、貸款利率的下調，尚未取消限購的一線城市的政策調整，在2015年極有可能變成現實。

2015年3月4日下午，政協小組會議剛結束，跑會的記者便一擁而上在電梯口攔住了全國政協委員、住建部副部長齊驥。「你認為一線城市的限購今年會不會取消？」「那是地方政府的責任。」「今年還會有新的樓市救市政策出台嗎？」「你認為還需要有新的政策嗎？」記者當即表示「不需要了」。齊驥呵呵一笑，說了一聲「是」。今年總理政府工作報告對房地產行業著墨偏多，而且給出的具體解決方案也都是支持性的，有利於行業發展，這對今年樓市的走勢有提振作用。在2014年首套房認定標準重新界定後，預計今年二套及以上的改善性購房需求，政策上會出現鬆動，降低首付比例或享受貸款優惠，同時「營業稅調整」、「個稅調整」等支持居民自住和改善需求的政策也有出台的可能。

「支持改善性需求的提法在2009年之後都沒有出現過，政策口徑重回2009年，這預示著二套房貸有放鬆的可能。預計今年的政策主要著力點將是，各方特別是金融機構對穩定住房消費需求提供支持。」在中國經濟增速放緩的背景下，「強刺激」已被中央摒棄，因此圍繞房地產行業的「救市」將以放鬆涉房信貸為標誌。實際上，2014年央行出台的930新政，就已開啟信貸放鬆的閘門，當時的政策內容涉及首套房貸款利率優惠、放鬆首套房認定、放鬆公積金貸款、財政補貼等內容，但政策力度小於預期。此後，2014年11月和2015年2月的連續兩次降息，意味著貨幣政策逐步走向寬鬆。

如市場所言，「支持居民自住和改善性住房需求」這樣的表述，回顧過去十年的政府工作報告，關於房地產調控最常用的措辭有兩條：抑制房價過快上漲、抑制投資投機性購房需求。2014年的政府工作報告中，第一句話消失了，但第二句話仍然存在。而2015年，這兩句話都消失了。同時，反而增加了一句鼓勁的話：支持居民自住和改善性住房需求。政府表態支持剛需，一般不會犯錯，但提出支持改善需求，確實需要勇氣。過去十年的政府報告中，只有一個年份，也即2009年3月兩會，當時受2008年國際金融危機衝擊，中國樓市與現在相似的低迷。那時政府報告提出：採取更加積極有效的政策措施，穩定市場信心和預期，穩定房地產投資。落實好支持居民購買自住性和改善性住房的信貸、稅收和其他政策。對符合條件的第二套普通自住房購買者，比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策；對住房轉讓環節營業稅，按不同年限實行有區別的稅收減免政策。

2015年3月8日，住房和城鄉建設部新聞發言人倪虹表示，支持居民自住和改善性需求將是2015年住房政策的重要導向。今年的政府工作報告提出了六個方面作為消費新的增長點，其中一個就是穩定住房消費。支持居民自住和改善性需求，將是2015年住房政策一個重要的導向。對於北上廣的限購政策會不會改變的問題，倪虹說，中央的政策是堅持分類指導、因地施策。住建部一定會按照中央的要求，把老百姓最關心的住房工作進一步做好。住房既是民生問題，也是經濟問題。在經濟社會不同的發展階段，其作用、需求，社會對其要求，都會有所不同。做好這項工作，第一要尊重市場經濟規律，第二要尊重住房的本質規律。在談到棚改的貨幣化安置時，通過貨幣化安置可以使棚戶區居民通過自主選擇商品房儘早搬入新居。對於商業房存量較大的個別地方，也可以通過政府組織符合條件的商品房房源，讓棚戶區改造的安置戶去選購，這對房地產市場健康發展也是一個促進。

六是隻字未提房地產稅與不動產登記。目的避免不利的影響，消除不動產登記的負影響。有關房地產稅的推進已經連續提了兩年，但這次兩會卻沒有提，這其實是反映了中央對樓市的求穩態度，充分釋放政策利好，但房地產稅的工作還是一直在做。長期以來，房地產稅的相關政策都被作為調控樓市價格的「另一隻靴子」，因此不提房地產稅，主要是在釋放針對房地產市場的「寬鬆」信號，這意味著政府此前對樓市「從緊」的態度已經相對解除。事實上，房地產稅的政策設計主要是增加房屋持有環節的稅負，從而迫使房屋所有者將空置房出售或出租，降低對房屋的投機性需求，讓居住性需求成為樓市的主導因素，擠出非理性泡沫，引導樓市回歸理性。在一定程度上講，房地產稅的開徵主要還是對多套房、高端房業主的影響更大，而在2015年支持改善性需求成為政策亮點時，再提房地產稅就顯得有些矛盾。

房地產稅是一項長期政策，除了立法工作需要較長時期之外，制度建設也仍然存在難點，因此「房地產稅在此前大多是作為一項調預期的政策手段。2015年3月3日，全國政協委員、財政部副部長朱光耀回應有關房地產稅的提問時說，房地產稅立法尚無時間表。中國怎麼開徵房地產稅，仍在研究的過程中，總的說來由人大牽頭，財政部配合，過程要非常謹慎。2015年總理政府工作報告中：「實行不動產統一登記、推進房地產稅立法」一字未提，實際上傳遞出今年無法開徵，告訴市場不必恐慌的積極信號。按照目前中國外部環境與樓市形勢分析，中央對房地產的態度之所以轉向口徑，主要有兩個重要方面原因：一是2014年全國樓市顯著降溫，拖了經濟後腿，不利於金融穩定。二是房地產調控的方式正由行政干預轉向長效機制，市場機制決定資源配置的市場化回歸。

七是政府收購存量房用作保障房。與商品房住宅庫存有直接的聯繫，防止庫存過高形成的市場風險。2014年住建部就曾表示要千方百計去庫存，2015年年初也在內部引導地方政府少建保障，轉而收購存量房。如今中央明確提出，則接下去住建部可能會發文，即便不公開發文，地方政府也會加大執行力度。如此，則必將加快三四線城市去庫存的節奏。2015年總理政府工作報告中提出「住房保障逐步實行實物保障與貨幣補貼並舉，把一些存量房轉為公租房和安置房」。雖然存量房轉為公租房和安置房,先前已有提及，而此番在《政府工作報告》明文發布，更將其提升到了2015年國家戰略部署高度。據國家統計局數據，2014年末全國房地產可售面積達6億平方米，同比增長26.1%，再創歷史新高，這一政策的執行無疑有利於加速閑置存量房流轉，減少社會資源浪費，並減輕目前國內房地產市場存量高企的壓力。

總理政府工作報告還提出，「住房保障逐步實行實物保障與貨幣補貼並舉，把一些存量房轉為公租房和安置房。對居住特別困難的低保家庭，給予住房救助」。 其實這是繼2014年底住建部開始推廣地方政府回購商品房用於保障房的新模式後，本屆政府首次在政府報告中提出將一些存量房轉為公租房和安置房。這種提法與住建部多次強調的「拓寬保障房源渠道，注意通過市場籌集房源作為保障房」相一致。中國指數研究院發布的報告指出，打通存量房與保障房，一方面保障了安置房和公租房的房源，避免大拆大建，另一方面有助於盤活市場存量，減輕當地房地產市場庫存壓力。該舉措既著眼於住房保障，同時也兼顧了目前市場庫存量巨大的現實，而部分存量房轉為公租房和安置房的措施，將盤活部分存量住房，有利於房地產市場的去庫存，加快市場流通，讓更多低收入人員受益。

住房保障逐步實行實物保障與貨幣補貼並舉，把一些存量房轉為公租房和安置房。從發達國家經驗來看，住房保障的方式會經歷兩個階段：先是新建房屋為主，後來轉向貨幣補貼為主。在房屋短缺時期，只能通過新建增加房源，而告別這個階段後，貨幣補貼的效率更高。困難群體可以拿著補貼，按照自己的需求和意願，去市場上購房或租房。主要是考慮到商品住宅市場低迷的因素。加大貨幣補貼的力度，就意味著會產生更多的商品房購買或租賃的需求。更為重要的是，「把一些存量房轉為公租房和安置房」，意味著中央明確要求地方政府少建保障房，轉而收購存量的商品房，這等於說政府在幫開發商去庫存。而多數城市住宅庫存量大，是導致市場迷低、房價下跌的直接因素。

八是加大城鎮棚戶區和城鄉危房改造力度。這對商品住宅市場不利。分化商品住宅需求。同時一定程度上會佔用商品住宅建設用地指標，一定程度上會助漲未來商品房住宅價格。2015年保障性安居工程新安排740萬套，其中棚戶區改造580萬套，增加110萬套，把城市危房改造納入棚改政策範圍。農村危房改造366萬戶，增加100萬戶，統籌推進農房抗震改造。按國家的規劃，「十二五」期間新建保障性安居工程3600萬套，2011-2014年四年已新開工3230萬套，加上今年計劃的740萬套，最終將達3970萬套左右，必將超額完成任務。這在中國住房保障發展史上，放眼全球，也是空前絕後的偉大民生工程。從保障房的結構來看，「十二五」期間棚改房一直是重頭戲。2015年棚改房新開工580萬套，比2014年還要多，而且占保障房新開工套數的比重高達78%。2013年國務院提出2013年至2017年要完成改造各類棚戶區1000萬戶的目標，2014年國務院提要求推進改造約1億人居住的城鎮棚戶區和城中村。住建部表示，努力實現2015年基本完成林區、墾區棚戶區改造任務，2017年基本完成獨立工礦區棚戶區改造任務。

棚戶區改造仍是今年重頭戲。對於保障房項目，李克強總理在報告中明確表示將加大城鎮棚戶區和城鄉危房改造力度。「增加公共產品有效投資。確保完成"十二五"規劃重點建設任務，啟動實施一批新的重大工程項目。」成為本次總理政府工作報告的內容。總理政府工作報告提出的目標是，今年保障性安居工程新安排740萬套，其中棚戶區改造580萬套，增加110萬套，把城市危房改造納入棚改政策範圍。農村危房改造366萬戶，增加100萬戶，統籌推進農房抗震改造。與去年「提高大城市保障房比例」不同的是，今年的工作報告增加農村危房改造力度，農村危房改造較去年增加100萬戶。在資金保障方面，除了國開行擬投放的4000億元棚改貸款外，社會資本投入將成為2015年棚戶區改造的重要來源。同時，房地產投資信託基金（REITs）試點也在積極推進。 地方也積極推進保障房源與市場存量接軌，據不完全統計，2014年湖南、江西、北京等地發文要求創新保障房源新模式，2015年也有福州市、陝西省、四川省、江蘇省、山東省等地積極表態支持。

報告原文：今年保障性安居工程新安排740萬套，其中棚戶區改造580萬套，增加110萬套，把城市危房改造納入棚改政策範圍。農村危房改造 366萬戶，增加100萬戶，統籌推進農房抗震改造。今年政府工作報告中的住房保障工作更為細緻、全面和針對性，體現了城鄉一體化的特點。另外，城市危房改造首度被納入棚改政策範圍，將享受棚改的政策資金支持。事實上，棚改房已成為近幾年拉動投資、改善民生的重點工作。2014年4月央行提供1萬億元PSL(抵押補充貸款)給國家開發銀行用以發放棚改貸款，分三年發放。2014年的已發放的貸款利率定為4.5%，比普通貸款利率低1.5個百分點左右。除了城鎮地區的棚改之外，近幾年中央也漸漸開始重視農村危房改造。從2008年開始至2014年，全國共實施農村危房改造1684萬套，中央累計安排1192億元補助資金支持農村危房改造。今年政府報告中提出：2015年全國計劃改造農村危房366萬戶，比去年增加100萬戶。初步估算2015年至2020年全國還需改造農村危房2700萬戶。由此可見，縣域、農村、鄉鎮地區的住房改造是未來幾年的一項重要工作。

九是進信貸資產證券化與推進住房公積金改革。報告原文：加強多層次資本市場體系建設，實施股票發行註冊制改革，發展服務中小企業的區域性股權市場，推進信貸資產證券化，擴大企業債券發行規模，發展金融衍生品市場。毫無疑問的說：報告首次提出「推進信貸資產證券化」。2014年9月30日央行鼓 勵銀行業金融機構通過發行住房抵押貸款支持證券(MBS)、發行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金，專門用於增加首套普通自住房和改善型普通自住 房貸款投放，旨在增強房貸資產的流動性以增加金融機構對個人住房貸款投放能力，它給盤活房地產融資市場提供了巨大想像空間。報告原文：繼續推進科技、教育、文化、醫藥衛生、養老保險、事業單位、住房公積金等領域改革。政府工作報告首次將推進公積金改革列 入改革重點。去年底今年初，官方陸續發布多條針對公積金改革的通知和規定，在公積金異地貸款、探索政策性住房金融形態、放寬職工提取住房公積金支付房租的 條件等方面對既往政策進行調整，住房公積金的利用效率有望提高。

十是新土地制度改革與戶籍制度改革及新型城鎮化「三個1億」。第一是新土地制度改革。報告原文：要做好土地確權登記頒證工作，審慎開展農村土地徵收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度、集體產權制度等改革試點。在改革中，要確保耕地數 量不減少、質量不下降、農民利益有保障。同去年「慎重穩妥進行農村土地制度改革試點」的簡短提法相比，今年的報告中，明確地提出了農村土地制 度改革試點的具體分類和要求，加之近期北京大興區在內的33個農村土地制度改革試點啟動，新土改路徑在2015年將逐漸明晰。推進集體土地流轉，將增加三四線城市需求，加速城鎮化進程。報告提出「做好土地確權登記頒證工作，審慎開展農村土地徵收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度、集體產權制度等改革試點」，「堅持節約集約用地，穩妥建立城鄉統一的建設用地市場，完善和拓展城鄉建設用地增減掛鉤試點」。

鼓勵農村集體土地入市有助於增加土地供應，緩解高地價，在房價高企的一、二線城市更是如此，這在降低房價的同時，也將促使城市的保障房更傾向於農民工，進而加速我國城市化水平。對更多的三、四線，特別是那些房地產還沒有啟動的，或者說剛剛開始啟動的城市，農村土地流轉所帶來的土地供應，也可以為它們帶來新一輪發展的契機。第二是戶籍制度改革。在政府工作報告中表示，要抓緊實施戶籍制度改革，落實放寬戶口遷移政策。對已在城鎮就業和居住但尚未落戶的外來人口，以居住證為載體提供相應基本公共服務，取消居住證收費。另外是全面放開二胎政策尚未提上日程。全國人大教科文衛委員會主任委員柳斌傑：全國人大於2013年12月第六次會議上作出了關於調整完善生育政策的決議，政策調整後，「單獨」夫婦約有1000萬對，後來再有生育二胎意願的，在2014年一年中大約有100萬對。實際落實到今年的政策上，確實能夠生育的不到47萬對，也就是說還不到100萬的一半。

第三是新型城鎮化。在政府工作報告中指出，做好今年政府工作，要協調推動經濟穩定增長和結構優化。城鎮化是解決城鄉差距的根本途徑，也是最大的內需所在。要堅持以人為核心，以解決「三個1億人」問題為著力點，發揮好城鎮化對現代化的支撐作用。「三個1億人」持續導入城鎮住房需求，行業規模仍將維持在高位 。中國經濟轉型的根本目標是提升人均生產力，而目前我國農村勞動力密集型的產業模式，使得城鄉經濟水平仍然存在巨大差距，因此，「三個1億人」不僅是新型城鎮化的著力點，更是經濟轉型發展的重要支柱。 故而在未來很長一段時間內，推進新型城鎮化將是政府施政的重點，城鎮人口的機械增長還將繼續。據我們測算，在未來五年間，國內城鎮化率上升每年還將帶來4億平方米以上的住房需求，受益於人口導入的支持，在未來5-10年間，行業規模仍將維持在高位。

另外是提到特大鎮擴權增能與產業轉型，旅遊、養老等新興地產模式持續受益。報告原文：加強資金和政策支持，擴大新型城鎮化綜合試點。制定實施城市群規劃，有序推進基礎設施和基本公共服務同城化。完善設市標準，實行特大 鎮擴權增能試點，控制超大城市人口規模，提升地級市、縣城和中心鎮產業和人口承載能力，方便農民就近城鎮化。今年2月，國家同意將江蘇、安徽兩省和寧波等62個城市(鎮)列為國家新型城鎮化綜合試點地區。繼2014年年末的國務院常務會議後，本次政府工作報告再次提出了要大力發展旅遊、養老等生活和生產服務業。作為這些產業發展的基礎，旅遊、養老等地產模式勢必受益。但需要注意的是，政府推進的重點還是在「旅遊、養老」等產業本身，房企還是應該更多的從產業發展角度出發，切不可做成單純的「概念型」住宅銷售。

2015年政府工作報告 穩定住房消費。加大城鎮棚戶區和城鄉危房改造力度。今年保障性安居工程新安排740萬套，其中棚戶區改造580萬套，增加110萬套，把城市危房改造納入棚改政策範圍。農村危房改造366萬戶，增加100萬戶，統籌推進農房抗震改造。住房保障逐步實行實物保障與貨幣補貼並舉，把一些存量房轉為公租房和安置房。對居住特別困難的低保家庭，給予住房救助。堅持分類指導，因地施策，落實地方政府主體責任，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

2014年政府工作報告 完善住房保障機制。以全體人民住有所居為目標，堅持分類指導、分步實施、分級負責，加大保障性安居工程建設力度，今年新開工70O萬套以上，其中各類棚戶區47O萬套以上，加強配套設施建設。提高大城市保障房比例。推進公租房和廉租房並軌運行。創新政策性住房投融資機制和工具，採取市場化運作方式，為保障房建設提供長期穩定、成本適當的資金支持。各級政府要增加財政投入，提高建設質量，保證公平分配，完善准入退出機制，年內基本建成保障房48O萬套，讓翹首以盼的住房困難群眾早日遷入新居。針對不同城市情況分類調控，增加中小套型商品房和共有產權住房供應，抑制投機投資性需求，促進房地產市場持續健康發展。做好房地產稅立法相關工作。

2013年政府工作報告 加強房地產市場調控和保障性安居工程建設。堅決抑制投機、投資性需求，抓緊完善穩定房價工作責任制和房地產市場調控政策體系，健全房地產市場穩定健康發展長效機制。繼續抓好保障性安居工程建設和管理，讓老百姓住上放心房、滿意房。今年城鎮保障性住房基本建成470萬套、新開工630萬套，繼續推進農村危房改造。

2012年政府工作報告 房地產市場調控處於關鍵階段。繼續搞好房地產市場調控和保障性安居工程建設。嚴格執行並逐步完善抑制投機、投資性需求的政策措施，進一步鞏固調控成果，促進房價合理回歸。繼續推進保障性安居工程建設，在確保質量的前提下，基本建成500萬套，新開工700萬套以上。抓緊完善保障性住房建設、分配、管理、退出等制度。採取有效措施，增加普通商品住房供給。加快建設城鎮住房信息系統，改革房地產稅收制度，促進房地產市場長期平穩健康發展。

2011年政府工作報告 堅定不移地搞好房地產市場調控。加快健全房地產市場調控的長效機制，重點解決城鎮中低收入家庭住房困難，切實穩定房地產市場價格，滿足居民合理住房需求。一是進一步擴大保障性住房建設規模。今年要再開工建設保障性住房、棚戶區改造住房共1000萬套，改造農村危房150萬戶。重點發展公共租賃住房。中央財政預算擬安排補助資金1030億元，比上年增加265億元。各級政府要多渠道籌集資金，大幅度增加投入。抓緊建立保障性住房使用、運營、退出等管理制度，提高透明度，加強社會監督，保證符合條件的家庭受益。二是進一步落實和完善房地產市場調控政策，堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭。

制定並向社會公布年度住房建設計劃，在新增建設用地計劃中，單列保障性住房用地，做到應保盡保。重點增加中小套型普通商品住房建設。規範發展住房租賃市場。嚴格落實差別化住房信貸、稅收政策，調整完善房地產相關稅收政策，加強稅收征管，有效遏制投機投資性購房。加強房地產市場監測和市場行為監管，嚴厲查處各類違法違規行為。三是建立健全考核問責機制。穩定房價和住房保障工作實行省級人民政府負總責，市縣人民政府負直接責任。有關部門要加快完善巡查、考評、約談和問責制度，對穩定房價、推進保障性住房建設工作不力，從而影響社會發展和穩定的地方，要追究責任。

2010年政府工作報告 促進房地產市場平穩健康發展。要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭，滿足人民群眾的基本住房需求。一是繼續大規模實施保障性安居工程。中央財政擬安排保障性住房專項補助資金632億元，比上年增加81億元。建設保障性住房300萬套，各類棚戶區改造住房280萬套。擴大農村危房改造試點範圍。各級政府要切實負起責任，嚴格執行年度建設計劃，確保土地、資金和優惠政策落實到位。二是繼續支持居民自住性住房消費。增加中低價位、中小套型普通商品房用地供應，加快普通商品房項目審批和建設進度。規範發展二手房市場，倡導住房租賃消費。盤活住房租賃市場。三是抑制投機性購房。加大差別化信貸、稅收政策執行力度。完善商品房預售制度。四是大力整頓和規範房地產市場秩序。完善土地收入管理使用辦法，抑制土地價格過快上漲。加大對圈地不建、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為的查處力度。

2009年政府工作報告 促進房地產市場穩定健康發展。採取更加積極有效的政策措施，穩定市場信心和預期，穩定房地產投資，推動房地產業平穩有序發展。加快落實和完善促進保障性住房建設的政策措施，爭取用三年時間，解決750萬戶城市低收入住房困難家庭和240萬戶林區、墾區、煤礦等棚戶區居民的住房問題。中央財政將加大對廉租房建設和棚戶區改造的投資支持力度，適當提高中西部地區補助標準；今年擬安排430億元，用於補助低保住房困難家庭的實物廉租房建設。選擇一些有條件的地區進行試點，把部分住房公積金閑置資金補充用於經濟適用住房建設。積極發展公共租賃住房。

落實好支持居民購買自住性和改善性住房的信貸、稅收和其他政策。對符合條件的第二套普通自住房購買者，比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策；對住房轉讓環節營業稅，按不同年限實行有區別的稅收減免政策。促進普通商品住房消費和供給，加大對中小套型、中低價位普通商品房建設的信貸支持。加快發展二手房市場和住房租賃市場。鼓勵引導各地因地制宜穩定和發展房地產市場，加強住房市場分類管理。繼續整頓房地產市場秩序，規範交易行為。幫助進城農民工解決住房困難問題。擴大農村危房改造試點範圍。深化城鎮住房制度改革，滿足居民多層次住房需求，努力實現居者有其屋的目標。

2008年政府工作報告 由於推動價格上漲的因素還將存在，今年價格上漲的壓力仍然較大。同時，生產資料價格不斷上升，房地產等資產價格上漲過快，防止通貨膨脹的任務相當艱巨。堅持加強對房地產市場的調控和監管，規範和維護市場秩序，促進房地產業持續穩定健康發展。今年要採取四項措施：一要健全廉租住房制度，加快廉租住房建設，增加房源供給，加強經濟適用住房的建設和管理，積極解決城市低收入群眾住房困難。今年中央用於廉租住房制度建設的資金68億元，比去年增加17億元；地方各級政府都要增加這方面投入。同時，要積極改善農民工居住條件。

二要增加中低價位、中小套型普通商品住房供應，建立多渠道投融資機制，通過多種途徑幫助中等收入家庭解決住房問題。合理調整城市土地供給結構，增加中小套型住房用地。三要綜合運用稅收、信貸、土地等手段，完善住房公積金制度，增加住房有效供給，抑制不合理需求，防止房價過快上漲。四要加強市場監管，嚴格房地產企業市場准入和退出條件。依法查處閑置囤積土地、房源和炒地炒房行為。同時，要加強農村住房建設規劃和管理，切實解決農村困難群眾住房安全問題。我們要堅定不移地推進住房改革和建設，讓人民群眾安居樂業。

2007年政府工作報告 房地產業對發展經濟、改善人民群眾住房條件有著重大作用，必須促進房地產業持續健康發展。一是從我國人多地少的國情和現階段經濟發展水平出發，合理規劃、科學建設、適度消費，發展節能省地環保型建築，形成具有中國特點的住房建設和消費模式。二是房地產業應重點發展面向廣大群眾的普通商品住房。政府要特別關心和幫助解決低收入家庭住房問題。加大財稅等政策支持，建立健全廉租房制度。改進和規範經濟適用房制度。三是正確運用政府調控和市場機制兩個手段，保持房地產投資合理規模，優化商品房供應結構，加強房價監管和調控，抑制房地產價格過快上漲，保持合理的價格水平。四是深入整頓和規範房地產市場秩序，強化房地產市場監管，依法懲治房地產開發、交易、中介等環節的違法違規行為。地方各級政府要對房地產市場的調控和監管切實負起責任。

2006年政府工作報告 繼續解決部分城市房地產投資規模過大和房價上漲過快的問題。要著力調整住房供應結構，嚴格控制高檔房地產開發，重點發展普通商品房和經濟適用房。建立健全廉租房制度和住房租賃制度。整頓規範房地產和建築市場秩序，基本完成建設領域清理拖欠工程款任務，促進房地產業和建築業健康發展。

2005年政府工作報告 重點抑制生產資料價格和房地產價格過快上漲。

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