丈母娘拉高房價？婚姻法新解攪動樓市一池春水
| 2011-08-21 |
陳勁松（深圳世聯地產顧問股份有限公司董事長）：今年上半年是政策控制期，今年下半年是庫存和資本控制期。下半年和明年上半年都由庫存和資本投入控制。歷史上，在西方，類似的庫存和資本周期引發的房市波動的特點是什麼？短暫停滯、略微下跌，是有限的影響。在正常的發達國家OECD,房地產價值正常分布是：75%住宅，25%商用。對房地產價格周期方面，住宅是先行指標，商用不動產是落後指標。商用的大幅增長，往往出現在央行已不想見到經濟再過熱的時候。
陳傑（復旦大學住房政策研究中心執行主任）：今天有美國財政部經濟學家在美駐滬領館官員陪同下來拜訪，諮詢中國保障房政策與發展趨勢。他們關注點主要是，大量保障房會不會對商品房市場形成衝擊，或壓縮地方政府融資能力和形成更多公共債務，從而讓中國經濟增長放緩。我說，存在這方面可能性，但這是中國經濟轉型必須接受的挑戰。
黃志堅（佑威機構執行董事及佑威房地產研究中心主任）：滬4條中的「限購堵漏」政策在繼續發威，上周商品住宅成交量創下了三月下旬以來的21周新低，上周商品住宅10.10萬方米的成交量甚至比辦公、商鋪類商業地產10.92萬方米的成交量還要低，成交量上的這種倒掛，在歷史上實屬罕見，印證樓市再度被降溫，跌入「寒冬臘月」。
韓建君（房盟中國總經理）：上海公寓新房供需比高達86%，致使去化率較高。6月當月的供需比處於基本均衡狀態，根據網上房地產數據，當前可售住宅面積為777萬平方米，與2008年市場低迷時的水平相當，而2009年時市場最火爆時的可售量僅為400萬平方米。從這幾月的整體情況而言，市場供需比仍然維持在相對平衡的狀態，市場並未變得更壞。
時下，最熱議的話題莫過於《婚姻法》新司法解釋帶來的房產權益歸屬。以財產權益歸屬、尤其是以房產權益為核心的變化正深刻地改變樓市的營銷，攪動了樓市的一池春水。當然，短短數日內也不可能反映到成交量上，加上本來就是弱市格局，買賣房屋又有各種考量因素，影響不會立竿見影。但從長期來看，影響絕對不會小。婚房，歷來是業內認定的剛需中的最大主力，此前不少樓盤在宣傳小戶型和針對剛需的樓盤時會採用「丈母娘喜歡的」、「新娘喜歡的」口號進行宣傳，顯然，在房產權屬界定改變之後，「誰購買產權歸誰」會使得丈母娘不再那麼看重男方買的房子多大、多貴，只要住著合適就行，「價格」特徵會被淡化，營銷策略上，會轉向房產本身的居住功能，這也是符合住房本意的。
《婚姻法》司法解釋「丈母娘意見最大」？
律師觀點：「父母給兒子買房兒媳沒份」太片面
最高人民法院關於婚姻法的最新司法解釋一公布，立即引發了熱議。有網友認為新出台的司法解釋是「父母為兒買房兒媳沒份」，甚至還有人戲稱之「丈母娘意見最大的規定」。但是，法律人士表示，那些覺得新的司法解釋是「偏袒男人」的觀點有片面之處。如果夫妻雙方確實「拿不準」的話，可以通過公證財產的方式來約定婚前或婚後財產的歸屬、管理、使用、收益以及未來可能的財產清算等事項。
可通過登記雙方名字或協議約定婚前財產
婚姻法新司法解釋最引人關注、討論最熱烈的是其第七條：「婚後由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第（三）項的規定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產。」
上海市信誠律師事務所律師唐建東認為，該條規定應該理解為「父母為子女買房對方沒份」，而不是「父母給兒子買房兒媳沒份」，即一方父母為婚後子女購房，登記在自己子女名下的視為個人財產，因為該解釋規定針對的是夫妻雙方，而不是單單是「男方」。因此，理解為「父母給兒子買房兒媳沒份」只保護男方的利益是片面的。
現實生活中，女方父母出資為女兒結婚購房的也不在少數，尤其是在上海、北京等大城市，以後會越來越多，結婚由誰出資購房，更多的可能會取決於家庭的經濟條件、感情等因素，而不是傳統觀念。
在許多法律工作者看來，這條規定是合理而公平的。在許多地方結婚的傳統做法是男方買房，女方出錢裝修買家電傢具。但隨著房價的上漲，房子已成為生活中最為重要的財產，目前年輕人的收入與房價不成正比，而做父母的往往會幫子女買房子。夫妻一旦離婚，房產分割的問題就成為離婚糾紛的焦點。在實際生活中，父母出資為子女買房往往傾注全部積蓄，一般也不會與子女簽署書面協議。如果離婚時一概將房屋認定為夫妻共同財產，勢必違背了父母為子女買房的初衷，實際上也侵害了出資購房父母的利益。作為出資人的父母在購房時擔心因子女離婚而導致家庭財產流失。在現實生活中，一部分未出資購房的一方會要求登記雙方的名字，這是其有法律意識的體現。有利於均衡保護夫妻雙方及其父母的權益。
《婚姻法》第十九條規定，夫妻可以約定婚姻關係存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應當採用書面形式。沒有約定或約定不明確的，適用本法第十七、第十八條的規定。唐建東表示，由此可見，法律允許夫妻用「協議」的方式，對夫妻在婚姻關係存續期間所得財產以及婚前財產的歸屬、管理、使用、收益以及婚姻解除時財產的清算等事項作出約定。
說白了，約定財產制是「優先」的。即可以將婚後所得約定為個人財產，也可以將婚前財產約定為共同財產。因此，在父母為子女出資購房的情況下，《婚姻法》及新司法解釋並未禁止夫妻雙方對房屋歸屬問題進行協商和約定。未出資一方也可以取得房屋所有權，這當然要在對方同意的情況下，通過登記雙方的名字或者協議進行「約定」，這其實是公平的。
就上海地區來看，該解釋對女性更為有利
儘管網友戲稱，婚姻法的最新司法解釋告訴女人，男人不可靠，男人的房更不可靠。」但上海大邦律師事務所張黔林律師表示，其實有很多人對該解釋有所誤讀，至少就上海地區來看，該解釋是偏向於女性的，對女性更為有利。
比如，司法解釋第十條中的「雙方婚後共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。」
假設婚前購房，總值200萬元，首付50萬元，按揭150萬元。婚後數年，按揭還本30萬元、付息50萬元，房屋總值升至400萬元。那麼，離婚時應當這樣分割：產權歸產權登記的一方，未還的120萬元貸款作為產權人的個人債務繼續歸還，屬於共同財產的部分包括：婚後共同還貸支付的款項包括已還的30萬元本金和50萬元利息，以及相對應的房產增值部分為30/200×400-30=30萬元，而未登記的一方原則上將取得30+50+30=110萬元中的一半即55萬元。
而在《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋》出台之前，同樣是這套200萬元的房子，在相同情況下，未登記一方只能獲得婚後共同還貸支付的款項包括已還的30萬元本金和50萬元利息的一半即40萬元。
也就是說，根據新的司法解釋，實際上未登記方（通常是女方）還能多得30萬元。
新司法解釋或帶動二次置業和改善置業
市場觀點：下半年促銷或有新行情漢宇地產市場部認為，在婚姻法新司法解釋中，強調的是買房不再是一方的重擔，而是夫妻雙方的責任，才能成為雙方的權益，因此預計不少新人，乃至已婚夫妻會主動、被動地選擇雙方共同出資購房，因此會有一部分的購房群體其夫妻雙方的購房首付、貸款「實力」會增長，從原先一方僅能承受的小戶型、低端房源升級為雙方能承受的中大戶型中高檔房源。
去年4月調控以來，改善型需求受到信貸、首付比例的門檻限制，越來越弱，小戶型、低總價房源成交佔比逐步增長的長期趨勢，或因為雙方共同出資而改變，改善型需求或者說是「中高端」的剛性需求會逐步增長。據預計，這批「實力增長」的需求最早會在「金九銀十」逐漸顯現。
同時，新婚姻法也許會推動租賃市場。一方買的房產歸屬其自己，離婚時另一方分割不到。房產權益與不出資的一方無關，對於丈母娘和新娘，男方買的房子再貴、再好，也只能居住，分不到一分半毫，那顯然，只要能有個住著舒適的房屋即可，是誰的產權，不重要。所以在買房壓力還是很大的格局下，租房結婚，或許更為丈母娘和新娘接受。
因此，今年下半年上海的購房門檻還是比較高的。現在最大的問題是信貸也在收緊，不僅是作為房企一方在收緊，作為購房者來說信貸也受到很大的限制，甚至有基準利率上浮20%、30%，既要有資格，還要有首付、有貸款。
現在CPI已經到了6.5%，未來還會有加息的預期，如果說再加兩次息，甚至明年還有加息預期的話，現在購房者能夠拿到房貸，月供也會不斷的增加，未來的不確定性心理壓力會非常大。好在經過三四個月的積累，潛在的購房者數量還是不少的，房企如果在8、9、10月份有一定幅度的促銷，有了實實在在的讓利，金九銀十還是可以期待的。
佔據市場最大比重的，還是針對剛性需求的、總價250萬元下的中低端的房源，這一批樓盤熱銷了，市場也就活躍了。中低端房源的供應量和需求量都很大，既有隻需要依賴公積金貸款的客戶，也有需要依賴少部分的商業貸款。而開發商也有促銷願望，對中低端房源來說，價格有5%－10%的回落，或許就能快速賣掉，不必進行更大幅度的促銷了。
上海人買房：還是女方話語權大
晨報訊在「新結婚時代」，女孩的愛情宣言從「愛我就送我一套房子吧」慢慢變成了「愛我就加我名字吧」。當然，買房不是加個名字這麼簡單，現在越來越多的一線房產銷售人員發現，女性不僅僅是陪著來看房那麼簡單，已經具備了越來越多的話語權甚至是「主導權」，而他們也會針對其展開獨特的「女性攻勢」。為吸引女性眼球，梳妝台、大衣櫃、乾濕分離衛生間……這些女性關注的亮點也在樣板房中做得越來越精緻。
近段時間以來，記者在不同的售樓處都會發現一個明顯的趨勢：提出各種各樣問題的往往是女性，而男的一般只是坐在旁邊聽，女性購房者會時不時同他耳語幾句，之後再繼續發問。勤於發問的女性幾乎對一切要素都很在意，而男人往往只對總價，也就是要出多少錢很敏感，其他問題遠遠少於女性。
為何會有這樣的差異？一方面固然是上海男人傳統上一直都尊重女人，另一方面也是由於高房價造成雙方共同付款或承擔貸款，打破了傳統的男人買房給女人住的程式。
婚姻法新司法解釋為何如此引人關注
最高人民法院上周末出台的婚姻法新司法解釋（《婚姻法》司法解釋（三））在社會上引起了空前熱烈的討論，而其中的焦點自然是兩條關於不動產產權歸屬問題的解釋。
敏感的房地產市場人士和媒體人士立刻喊出這樣的話：新司法解釋將改變房地產市場。其實，新司法解釋對婚姻倒可能的確會產生不小的影響，但對樓市幾乎不會造成任何變化。
關於新司法解釋的公平性以及對未來人們愛情婚姻將會產生什麼樣的引導，這一問題不是我們樓經這裡應當關心的重點。但顯而易見的是：最高人民法院出台的一個司法解釋裡面專門突出對房產問題的詳細解釋，這本身即說明眼下住房在中國人婚姻中有多麼重要的地位！很可能，正是因為近年來類似的糾紛不斷上升，老百姓強烈要求司法機關有個明確一致的說法，最高法才會這麼專門出這樣一個文件。
婚姻原本應當包含許多東西，即便是與婚姻密切相關的家庭財產，也應當包含許多部分。在正常情況下，房產雖然在其中占重要的比例，但肯定不會是全部。然而，近年來中國的情況卻是房產的重要性越來越上升，所以才有的所謂「丈母娘拉高房價」之類的奇怪說法。
事實上，不僅是婚姻和家庭，我們還應該能夠感覺得出，市井百姓成天交流談論的最集中的話題，媒體最吸引人的報道，也大多是房子。總之，房子好象已經成為時下人們生活的全部！即便對我這樣一個樓市「准專業人士」，這也實在是一種令人悲哀的現象。因此，趁著此次婚姻法新司法解釋，再次希望房產在我們生活中的地位，應儘快降低到它應有的正常狀態。
一場房產營銷廣告引發的婚姻觀爭議
一邊是小兩口騎著摩托，憧憬未來共同生活的大房子，另一邊是丈夫擺弄著心愛的相機，平靜地告訴愛妻辭了工作去追求理想；一邊是小美女興奮地喊出「房產證要寫我的名字！」，另一邊則是妻子從背後抱住老公，淡然地一句「我養你啦……」
最近，兩則黃金時段播出頻率頗高的商業廣告，成為申城不少「將婚族」及「已婚族」關注討論的熱點。隨著樓市調控政策的持續深入，「金九銀十」的即將來臨，開發商以及房產營銷機構的「廣告攻勢」已經展開。與往年直白推銷樓盤不同，今年一些房產類商業廣告有意無意地將一些「社會現象」元素融入進去。隨著婚姻法最新司法解釋的發布，由一則廣告引發的相關觀點爭議，在網友間已趨於白熱化。
有房產營銷業界人士坦言，隨著樓市調控政策的深入，尤其是限購令的打壓，傳統的營銷方式已難以奏效。而在不降低售價的前提下，想取得相對較好的銷售業績，在營銷手段上多動腦筋「博取眼球」，似乎仍然是目前成本相對較低的方法。記者了解到，目前其他一些城市的房產項目營銷過程中也曾打出過不少「爭議廣告語」，如：「30歲後，房子比男人更可靠」、「誰說女性不能家外有家」等。對此有專家認為，廣告的內容能引起受眾較長時間的討論甚至是爭議，從傳播角度看已相當成功。「然而，若廣告中確實有有違傳統價值觀的不當內容時，則很容易對品牌產生負面效應。」
「寫我名字」
「房產證要寫我的名字！」（女）、」啊……」（男）——這是近期某知名二手房網站推出的新廣告中的「經典對白」。在這個廣告中，一對俊男靚女騎著摩托，女主角從背後摟著男主角，開始規划起未來的共同生活：「房子要三居室的，有衣帽間，還有一個大花園。」男方一路應承，顯得非常爽氣。女主角緊接著來了句：「房產證上要寫我的名字！」這下子讓男主角一時半會「沒緩過勁」。
廣告中的男主角還沒考慮好，網友們卻已開始「噴起來」。這短短几十秒的廣告，也迅速在主流視頻網站上傳播開來。在本市部分女性網友主導的BBS論壇上，部分網友認為「男方如果有條件，應該給未來的妻子一個安定舒適的家」、「婚姻法新解釋出來了，女方在產證上有名字才能確保自己的利益。」但有更多的網友認為，從大多數年輕人的收入狀況和目前申城居高不下的房價比較來看，廣告中女主角的要求「有點太過了」。「買房的錢一人一半，哪會有那麼多問題。」
而在部分男性網友居多的論壇上，對於該廣告所傳遞的信息幾乎呈現清一色的批判態度。「這種廣告明顯會對女性的婚戀觀產生誤導，應該禁播」、「難道現在房子是維繫婚姻的唯一條件嗎？我們的愛情呢！」有網友質疑道。記者在回帖中看到，甚至有比較衝動的網友明確表示「因為這個廣告，將不會選擇該網站進行房屋買賣交易。」
「我養你」
溫馨的家庭氛圍下，丈夫默默地告訴妻子：「今天公司找我談，讓我升職，我沒答應，還是辭了；我想當個自由攝影師，多接點活，可是有也有一點擔心。擔心收入會不高，到時候……」而他的愛妻沒有多話，只是淡然地說：「我養你啦……」巧合的是，近期某品牌金融機構的一則「溫情」廣告，同樣引發了網友的廣泛關注。不少網友看過後紛紛對這樣的「相濡以沫」表示羨慕不已。更有網友直呼，這是「喊出了男人的心聲」。有趣的是，在一些網路論壇上，「我養你」和「加名字」這兩則廣告的視頻，被好事的網友放在同一個頁面里「同台PK」，從而引發了更多的討論。
作者：崔潤芳/徐運/唐佳
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