因風而動的養老地產前景可期，蓄勢待發或破局而立？

行業研究

中國老齡人口數量不斷增加，老齡化嚴峻的形勢倒逼整個養老產業的發展。

民政部發布的《2016年社會服務發展統計公報》顯示, 我國養老床位數從2005年的158萬張迅速增長至2016年底的730萬張。

我國PPP養老項目投資額從2016年初的1227億元迅速增長到2017年8月的近1900億元。

當下，中國養老產業尚處於起步階段。養老地產作為養老產業的重要部分，其市場空間和機遇受到投資機構和房地產開發企業的重視。

因為養老地產的特殊性，醫養結合的服務模式成為養老地產的核心內容，一線城市及發達地區成為房企布局的重點。

從行業發展歷程來看，養老地產經歷了從營銷噱頭到產業布局的過度，行業變革內生動力，已呈企業搶佔制高點，平台化的趨勢。

2011年起，政策推動養老地產長足發展。養老地產模式逐漸成熟，地產商的產品形態逐步多元化。出現了醫療養老結合、候鳥式旅遊養老、學院式養老等多元化養老地產模式。

但由於中國養老模式尚未系統形成，人民養老觀念變化緩慢，養老服務機構依舊存在服務能力不足的問題，養老服務人員缺乏，設施設備有待完善，養老地產企業的盈利狀況不容樂觀。

毋庸置疑，養老地產需求爆發是歷史發展的必然。本行研文章分上、下兩篇，試圖通過對行業宏觀環境、行業基本面、國外發展經驗及各國模式對比、行業格局和競爭狀況、標杆企業的分析等維度，勾勒養老地產行業的格局現狀，參與者的核心競爭力以及產業的未來發展機會。

近期北京市財政局的《關於推進居家養老健康服務工作情況報告》指出，2017年市財政共安排養老服務資金預算12.81億元，較2016年增長17.7%；其中，安排居家養老服務資金10.89億元，增幅達近三成，而整體來看，2015-2017年北京市級財政共安排了26.24億元支持居家養老服務。

在居家養老服務的浪潮之下，多層次的老年需求和多業態融合的養老市場催生出多樣化的養老住宅。

從全球來看，美國，日本、瑞典和法國等國家社會保障制度的發展歷史悠久，尤其是在養老模式的發展上值得借鑒。

對中國而言，養老機構制度體系排斥市場化的運營，福利形式的主管部門與市場運營的公司矛盾漸顯，使得養老地產徘徊在長期投資和短期投資之間。

此行研文章從宏觀上就養老地產的產業鏈，行業規模和模式進行了說明，同時從微觀的產品結構和開發模式入手，對比國外經典的養老地產模式，分析我國養老地產發展的現存問題，以探討未來的發展之路。

指導 | 李筱姝

撰文 | 武靜靜

統籌 | 林蘭楓

一、概念及背景

1.1. 養老地產概念

養老地產就是將養老主題融合於地產開發項目之中，以滿足日益增長的老年市場需求，從建築設計、園林規劃、裝飾標準、配套設施、服務細則都必須經過適老化設計。

養老地產實現了品質地產和管家服務的有機結合，養老地產在規模上更大，在產品以及合作開發上將會有更多專業化的機構參與，同時也會在產品上整合更多針對老年人需求的特殊資源，且覆蓋的人群也更加廣泛。

1.2. 養老地產的發展背景

1.2.1 中國老齡化形勢日益嚴峻，老年消費市場將迎來大爆發

聯合國對於人口老齡化國家的界定：一個國家60歲以上的老年人口達到總人口數的1%或者65歲以上老年人口占人口總數的7%以上，那麼這個國家就已經屬於人口老齡化國家。

從下圖數據看出，中國已經是一個典型的人口老齡化國家，並且老齡人口的比重在逐年增加，人口老齡化趨勢嚴峻。

預計到2020年，全國60歲以上老年人口將增加到2.55億人左右，佔總人口比重提升到17.8%左右；高齡老年人將增加到2900萬人左右；獨居和空巢老人將增加到1.18億人左右。2030年，我國60歲以上人口將達3.7億，到2050年前後，中國老年人口將接近5億，65歲以上人口達2.54億。

1.2.2 國家對於養老行業的政策支持

2013年開始，從國家到地方各級機構紛紛推出養老產業扶持政策。

十九大報告明確提出：積極應對人口老齡化，構建養老、孝老、敬老政策體系和社會環境，推進醫養結合，加快老齡事業和產業發展。

近年來，從國家到地方各級機構紛紛推出養老產業扶持政策，有的旨在鼓勵社會資本入局養老產業，也有的是為了推動促進醫養結合發展。總體來看，養老行業政策在向「更精準、更落地」的趨勢發展。

下圖中，《親子商業志》整理匯總了養老行業近三年不同類型的政策以供參考。

二、養老地產市場及其特徵

2.1 市場規模

據中國社科院老年研究院預測，養老市場商機將從2014年的4萬億上升至2030年13萬億。由此看來，未來老年人口將會逐漸成為消費的主力人群。

海通證券研報顯示，截至2050年我國新增社會養老住宅潛在需求為9757萬平－1.82億平米。

根據觀點指數發布的《2017 中國養老地產市場報告》顯示，截止到2015年底，已經有10餘家保險企業，80多家地產開發企業和大量的外資企業布局中國養老地產，投資總額超過3000億元。

總體來看，養老地產的特點是投資規模巨大、投資周期長、中後期資金迴流穩定、長期綜合投資收益率較高和抗風險能力強。

2.2 「銀髮經濟」

我國老年人整體購買力正在穩步提高，消費觀念也悄然發生了變化，從老年人口的經濟結構來看，具有消費力和購買力的老年人口數量很龐大。

第一，隨著物質條件的日益豐富，老年消費群體的個性化需求顯著提神，「銀髮經濟」將面向更廣闊的消費群體。

第二，目前銀髮市場的購買力主要來自於四五十年代出生的老年人，其接受教育的程度、知識文化水平、經濟狀況都有了極大改善，經濟獨立型老年人數量比例上升，其消費能力和消費自主性顯著提升。另一方面，子女親屬等也成為老年市場的間接消費者。

第三，消費觀念發生轉變，逐漸形成新的消費特點，其中，食品、醫療衛生保健用品的消費佔很大比例；經濟實惠、使用方便、售後服務好的商品最受歡迎老年人對各類服務的需求在迅速增加。

根據近期中國老齡科學研究中心與社會科學文獻出版社共同發布的《老齡藍皮書》顯示，2015年我國5.0%的老年人經常上網，其中城鎮老年人這一比例為9.1%，高於農村老年人;低齡老年人網路消費的比例最高，達到12.7%;大部分老年人上網主要是看新聞，這一比例佔到了85%，其次是看影視劇，佔到了65.4%,聊天和炒股票各佔到21.2%和14%，網上購物佔到了12.4%。

2.3 產業鏈

從養老地產的整個產業鏈來看，處於上游部分的主要是是保險公司、房地產開發商和養老產業資本，這是養老地產的資金入口。

養老地產從功能上可以分為綜合型的老年社區、全齡社區，社區嵌入型服務中心，老年公寓、特色主題養老這幾種類型，這也是眾多險資和房地產開發商布局的方向。

三、養老地產類型

3.1 資金類別分類

3.1.1 險資為主的養老地產

保險機構對於其長期資金進行資產配置，並與提供給客戶群體的養老、健康保險產品相結合，以出租的形式持續經營，形成穩定的現金流。由於擁有長期資金的優勢，保險公司更有能力建設和運營綜合型持續照顧養老社區，並在全國範圍內打造統一品牌，實現連鎖經營。

同時，保險公司通過保險理財產品，可以對現有客戶進行捆綁推廣和銷售，確保養老服務設施運營獲得穩定資金的支持

2009年10月1日開始實施的新《保險法》中明確規定，保險資金可投資不動產。這一規定為保險資金投資養老產業、參與養老社區的建設開闢了通道。既可以為壽險資金開闢新的投資渠道，也可以解決養老產業的長期規劃難以實現的問題，解決社區養老中的資金不足問題。

據不完全統計：除了泰康人壽、合眾人壽和中國平安外，目前中國人壽、新華保險和中國太保等多家壽險公司都在謀劃建立自身的保險養老社區。

3.1.2 地產為主的養老地產

房地產公司由於長期積累的地產開發經驗，成為養老住宅建設開發的主力軍。

地產公司多專註於現有養老社區的適老化改造以及新興綜合住宅的社區建設，項目以出售為主或租售並舉。

根據公開資料，當前有三十多家房地產公司已經涉入養老住宅的建設開發和運營，而表達進入市場意願的更高達八十多家。

3.1.3其他資金

除了保險機構和房地產企業分食養老地產這塊大蛋糕之外，還有許多民營和外資的養老機構也爭相出現，比如親和源集團建設的上海親和源老年公寓，它是我國首家定位於高端的會員制養老機構，採用的是公寓式養老模式。

3.2.功能上分類

3.2.1老年社區

老年社區指的是以老年人為主要對象，符合老年人的和心理特徵，成片開發建設的老年住宅樓棟的集合體，除了配置有老年人所需的各類服務和輔助設施，還具備一定的城市配套功能。

3.2.2全齡社區

全齡社區模式通過整合了養老、教育、醫療等資源，提供了一個解決子女教育、父輩養老、自身養老等多重需求，適合全民居住、終生居住的社區。

它既可滿足不同年齡段的物業配置，又具備居家養老服務標準體系配套，推崇老人在自身所熟悉的環境中居家養老，不脫離家庭與生活。

3.2.3 社區嵌入式服務機構

在社區建設如護理中心、日間照料中心、健康會所等，滿足長者的生活照料、休閑娛樂等需求的場所。

3.2.4 老年公寓

老年公寓指向有生活自理能力的老年夫婦和單身老人提供便利和服務的一種新型老年住宅，是專供老年人集中居住，符合老年體能心態特徵的公寓式老年住宅，具備餐飲、清潔衛生、文化娛樂、醫療保健服務體系，是綜合管理的住宅類型。

3.2.5 特色主題養老

特色主題養老住宅主要是分為醫養結合型、教養結合型和休閑旅遊結合型，這是傳統地產和其他產業融合的產物。

○ 醫養結合型住宅中建有專業的老年康復以及護理醫院，擁有專業的護理團隊，旨在構建設備齊全的生活圈

○ 教養結合型是以「教育+養老」為核心，設立一定規模的老年大學，進而營造教育設備齊全的養老生活圈

○ 休閑旅遊型是以養生養老為根本，融合旅遊、購物等生活其他產業，為老年人提供高品質的休閑養老生活圈

四、主流產品結構與開發模式

4.1 產品結構

從產品結構上來看，中國目前的養老住宅覆蓋了多層次的老年人需求。

4.2 開發模式

五. 國外經典養老地產模式

5. 1 美國

○ 美國養老社區分類

養老產業在全球不同市場有著不同的分類及運營模式。美國養老住宅和醫療地產市場規模較大，超過一萬億美元，從數額上看，約佔美國 GDP 總額的近 6%。美國養老居住社區按照服務類型、老人健康狀況和護理程度又可以細分為自理型、輔助型、失憶看護和特殊護理養老社區。

• 自理型養老社區：針對健康狀況較好的老人提供居住、護理和其他生活服務。住戶個人凈值一般超過 30 萬美元，平均居住時間為 32 個月。
• 輔助型養老社區：相較於自理型養老社區的住戶需要獲得更多護理服務。住戶個人凈值大多超過 20 萬美元，平均居住時間為 23 個月。
• 失憶看護養老社區：針對失智老人，主要為阿茨海默症患者提供居住護理服務，美國 65 歲以上老年痴呆患者預計在未來十年內將增加 40%。
• 特殊護理養老社區：區別於上述社區住戶主要依靠自費，該類養老社區住戶較為依仗政府醫療財政，同時所提供的護理服務級別也最高。

○ 美國養老社區盈利模式

美國養老社區主要依靠於租金以及其他附加服務產生利潤。

從支付來源來看，美國醫療養老又分為醫療補助保險、聯邦醫療保險、醫療救助管理式保險、聯邦醫療優勢計劃、商業保險以及個人支付幾種形式。無論是哪種形式，對於養老機構來說，都是獲利方。

另外，開發商、投資商、運營商在養老機構的盈利方式上不盡相同。

• 作為開發商，可以通過快速銷售模式獲取開發利潤，利潤率不高，但資金回籠速度快；
• REITs 投資人則通過長期持有資產獲取穩定的租金收益，利潤率高，風險低，但資金回籠期長，投資回報率也略低；
• 而基金投資人通過資產的買賣獲取資產升值收益，承擔財務風險的同時還可獲得較高投資回報率；
• 運營商藉助輕資產模式放大經營現金回報，承擔經營風險的同時也能獲得較高投資回報率。

○ 美國養老社區案例

案例一：太陽城模式

美國太陽城中心老年社區的主要特色有：

01. 都在城市郊區，社區密度低、佔地大、容積率低；

02. 屬住宅用地，由開發商建造，依靠前期銷售房屋產權迴流資金；

03. 低層建築為主，建築形態多為單層、獨棟或雙拼為主；

04. 房屋售價較低，售價約為市內房價的1/3；

05. 目標客群為活躍健康老人，且必須是55歲以上的老人才能購買入住；

06. 配套設施以會所和運動場地為主，專為老人設置運動設施，如高爾夫球場、網球場、游泳池等。一般不自建醫院和護理設施，醫療和護理主要依靠所在城鎮的大市政配套，一般都會配建社區的商業中心；

07. 兼有旅遊度假功能，鳳凰城的太陽城總人數為44000人，其中28000人常住，16000人為季節性旅遊。

案例2：CCRC——一站式退休養老社區

美國CCRC社區的主要特色有：

01. 位於城市郊區，但規劃布局緊湊，交通路線方便，服務快捷；

02. 建築單體多是低層、多層，戶型平面按照目標客戶群和使用功能不同而變化；

03. 目標客戶群與使用功能復合，不會為一類老人建立空間和配套；

04. 醫療、護理配套完善，如緊鄰醫院，社區內設有醫療室，每層設有護理站等。

案例3：REITs（房地產投資信託基金）運營管理模式

美國養老地產的主流投資商是REITs。養老/醫療地產類的REITs公司80-90%的物業都是自有的，其餘物業通過與運營商或其他投資人合作發起的私募基金平台持有。

REITs公司主要通過兩種方式來運營旗下物業，一是凈出租模式，二是委託經營模式。在凈出租模式下，REITs公司把養老/醫療物業租賃給運營商，每年收取固定租金費用，而所有直接運營費用、社區維護費用、稅費、保險費等均由租賃方承擔。

在委託經營模式下，REITs公司將旗下物業託管給運營商，運營商每年收取相當於經營收入5-6%的管理費，但不承擔經營虧損的風險，也不獲取剩餘收益；所有的經營收入都歸REITs公司所有，所有的經營成本也由REITs公司負擔，相應的，REITs公司獲取租金及經營剩餘收益，承擔大部分經營風險。

5.2 日本養老地產模式

○ "機構設施"類別

"機構設施"模式就是由開發商建造一所適合老年人居住的設施，設施內配置以護理為主的各種服務。

◆ 種類

01. 老年公寓：沒有太大限制，只要是老年人想去住基本上都能去住

02. 付費的養老院：相當於民營養老院，但沒有保險

03. 認知症、特別是老年痴呆症的養老院

04. 介護療養型，帶一定醫療功能的養老院

05. 老人保健設施需要高齡介護的社區服務中心：主要提供上門介護服務

06.特別養老院：級別比較高、需要介護的高齡老人的綜合性的養老機構

◆ 收費模式

收費項目包括：入住金、管理費、餐飲費、護理費、清潔費等。老人入住時一次性支付的費用叫"入住金"，支付入住金的目的是購買"收費老人住家"內的一個單元的房屋、共用部分、公共設施及設備的"使用權"。在東京，有些高端"收費老人住家"的入住金標準為1億日元或5000萬日元以上；中端的在5000萬日元左右；低端住家在1000萬日元以下。

入住金的計算方式是根據入住老人的年齡、健康狀況、當地平均壽命等各種可能影響老人入住期長短的因素來預測老人從入住至故去的期限。如果老人的壽命長於預測期限，老人有權免費行使"使用權"直至故去。入住金可以事先一次、分期或每月收取。除此之外，"收費老人住家"每月還可以收取的費用包括管理費、餐飲、護理、清潔等各種服務費。

◆ 盈利模式

法律規定"收費老人住家"的每一單元的使用面積必須在13平米以上，可以供一個老人單獨居住由於13平米的單元太小，無法配備單獨的廚房、雜物間和盥洗室，在這種情況下"收費老人住家"就必須提供可以滿足多人使用的食堂及盥洗室。

一般20平米一個單元，每個單元內配置單獨的小廚房和盥洗室成為當前日本"收費老人住家"的主流。通過向每個入住老人收取一次性的"入住金"，把每個單元的部分或大部分成本回籠，開發商的資金壓力得到了緩解。在運營過程中，再通過每個月收取管理費及服務費維持日常運營和回收其他投資成本。

◆ 成本計算　

"收費老人住家"的成本主要為土地、建設、工資、設備、水電煤等費用。其中，工資幾乎佔50/100的日常運營成本，所以利用非全日制護理工或派遣員工的現象很普遍。

○ 住宅類

"住宅"則是房東通過收取租金得到投資回報的模式。

◆ 種類

01. 面向高齡者的住宅　

"面向高齡者的住宅"是當前經營者傾向的"住宅"類中具有代表性的模式，簽訂了租賃合同後，房東可以配置護理、餐飲、清掃、家政等服務以增加收入，入住老人可以根據需要選擇服務項目與房東另行簽訂服務合同。　

02. 年長者住宅

入住對象一般為60歲以上且生活能夠自理的健康老人。

03. 銀髮住宅

入住老人可能需要輕度照顧。

04. 自有產權住宅　

入住對象一般為60歲以上且生活能夠自理的健康老人。

◆ 收費模式

收費項目包括：每月租金、管理費、護理等。

在日本，因為老人的身體、經濟狀況都比較特殊，房東承擔的風險比較大，政府出台了《高齡者專用租賃住宅登記標準》。由政府搭建面向老人的租賃信息平台，鼓勵房東按照此標準將現有房屋進行改建並登記備案，這樣老人就可以很順利找到合適的住房了。

由於這類住宅的法律關係是房屋租賃，且入住對象一般是低收入的老人，所以不會收取"入住金"。在日本，這種模式更多被用於舊房改造或經營不善的租賃房屋。　

◆ 盈利模式　

"面向高齡者的住宅"的每一單元使用面積至少25平米（如果有足夠的公用面積，每單元的使用面積可以減少為18平米）。按照房屋租賃的法律，房東可以收取相當於幾個月租金的保證金。除房租收入，房東還可以向入住老人提供餐飲、清潔等服務增加收入。

◆ 成本計算

主要有改建費用、物業管理、水電煤等費用。這種模式與前一種模式相比，配備護理服務不是必須的。房東可以自由決定是否配備，如果需要配備，可以自己配備也可以委託第三方護理機構。這種模式的法律關係比較簡單、運營成本不大、風險比較小。

5.3 歐洲養老地產模式（以瑞典、法國為例）

歐洲很多國家，如法國、瑞典等國家社會保障制度建設已經有一百多年的歷史，加上市場經濟體制又比較成熟，因此其養老相關制度建設方面的經驗都值得借鑒，另外這些國家子女無贍養老人義務，老年人也更傾向於個人居住而非與子女一起，所以老年人的養老基本靠政府和個人來源。

○ 瑞典

◆ 養老模式：

早在1890年，瑞典65歲以上人口已經佔總人口的7%，因此瑞典的老齡化進程已經發展了一百多年。

在瑞典，子女沒有贍養和照料老人的義務，所以瑞典老人基本上都不會與子女共同生活，有三種養老方式：居家養老、老年公寓養老和養老院養老。

90%以上的老年人選擇居家養老，只有3%-5%的老年人選擇養老院養老，其餘選擇老年公寓養老。

◆ 養老金制度

瑞典有一個較為合理完善的養老金制度，能夠給予老人基本的生活保障。養老金由國家統一發放，定居瑞典的人或者居住一定年限的外國人都可以享受。

◆ 養老住宅類型

瑞典的老年住宅主要是服務住宅，目的是為老年人統一提供住宅和服務，這種住宅一般規模在40-70戶左右。每個住戶都是獨立的，必要時可以任意選擇需要的生活服務項目，而且生活服務點一般就設在服務住宅里，住宅里的老年人可以方便使用。

○ 法國

法國國家統計及經濟研究所預計，到2050年1月1日法國60歲以上人口與20至59歲人口的比率為7比10。

◆ 養老保險制度制度

法國並沒有建立全社會統一的養老保險制度，而是依據公民歸屬部門、行業、層級的不同以及就業形態的不同，有差異性的制定養老保險制度。

可以歸納為4類：

一是特殊保險制度，主要適用于軍人、國家公務員等；

二是普通保險制度，主要適用於一般企業僱員等；

三是農業僱員保險制度，主要適用於自耕農和農業僱工；

四是非農業僱員保障制度，主要適用於商人、自由職業者和手工業者等個體經營者。

◆ 養老住宅類型

法國老年住房產業發達，其養老設施大體上分為四種，即收容所、老年公寓、護理院和中長期老年醫院。

六、養老地產企業主要盈利模式

6.1 銷售型

這是很多開發企業採取的一種盈利模式，能夠快速回籠資金，投資周期短；另外，還有一種銷售+產權回購，這類的住宅項目的銷售回款能夠有效解決短期的資金流問題，但是產權回購的價格決定了後續養老居住和服務費用的上限，從而局限了養老服務的多樣化和深度。另外，如果項目不能進行產權分割銷售的情況下，採取轉讓固定年限使用權的盈利模式，這種模式叫做轉讓使用權模式。

6.2. 租售結合型

租售結合型的項目通常是包括住宅和老年公寓兩部分，住宅包括普通公寓和別墅以用來銷售，是回收資金的主力並對持有型物業形成支持，而老年公寓則嵌入到普通社區用於出租。項目社區內通常都配備專門的養老設施，如護理中心、照料中心以及老年娛樂生活設施等。

6.3 會員制出租

一次性入會費或押金能部分覆蓋養老設施改造以及設備等固定資產投入，年度出租、消費以及護理費用來維持養老機構運營。

6.4 逆抵押貸款

老年人退休以後從開發商處購買一套老年公寓，並與開發商簽訂合同，每月由開發商支付給老人一定數量的生活費，直到老人去世，開發商返還剩餘本金，住房歸開發商所有。

6.5 分散租賃

採用一定押金分月或分季度付款的盈利模式，租期較為分散，有長有短，這種情況一般由開發商與專門的經營公司或物業公司合作開發，將既得利潤作為按股分紅的盈利模式。

七、養老地產的融資渠道

7.1 政府補貼

養老是一個產業鏈很長、跨領域的產業，因此這些政策涉及到民政、發改、衛生、科委、商業等多個部門，國家為支持民營企業的發展多有直接補助、政策貼息、運營補貼發放等方式。

7.2 銀行貸款

目前中國銀行對養老服務業的支持處於起步階段，全面推廣尚有諸多政策性和實踐性的瓶頸。長期以來，大多數養老機構得不到銀行的信貸支持，銀行系統也缺乏專門的信貸產品。

2016年國家出台《開發性金融支持社會養老服務體系建設實施意見》，支持國家開發銀行推出針對養老項目的低息貸款，但目前民辦養老機構仍很難獲得低息貸款，政策落地仍需推進。

7.3 養老債券

2015年專門制定《養老產業專項債券發行指引》，在企業債券分類管理、企業債券預審權下放、鼓勵企業債券融資方式創新等方面均存在政策利好，企業債券市場發展迅猛。於企業而言，未來發行養老產業專項債券將是一個解決資金壓力的良好渠道。

7.4 產業基金

2015年，發改委已成立唯一一家針對大健康產業的國有基金，通過申請，能最快和最大額度的進行融資。另外，除了政府發起的創投引導基金之外，一些金融機構、民間資本也發起了產業基金。

7.5 信託投資基金

通過成立單一信託，讓銀行的資金以表外業務的形式通過信託渠道發放給養老地產項目，用來支付項目建安成本和養老設備採購成本等。

2016年，《關於金融支持養老服務業加快發展的指導意見》指出鼓勵信託公司利用信託制度優勢，積極開發各類附帶養老保障的信託產品。

7.6 PPP模式

2014年，《國務院關於加強地方政府性債務管理的意見》賦予地方政府適度舉債融資許可權。隨後，各部委相繼出台配套政策法規文件。第一批PPP項目中，有38個養老服務類項目在列，總投資超200億。PPP模式運用政府及企業各方資金，很大程度上解決了養老產業巨大的資金缺口。但民辦養老機構投資如何把握與政府的關係，如何解決盈利難問題，都是PPP模式的風險所在。

7.7 私募股權基金

對於缺乏資金的養老地產而言，募股權基金絕對是一條好的出路。因為中小企業缺乏的不僅僅是資金，他們更需要資本方提供管理、財務、渠道、人才、上市等方面的幫助。通過上市籌集項目發展資金或通過被收購獲取上市企業資金支持，目前都是可選之路，但這兩種渠道，對於企業的門檻限制仍然較高。

八、養老地產企業面臨的問題與挑戰

8.1 政策制度不明確

○ 稅收問題

目前，中國的養老地產開發建設不享受養老產業稅收優惠政策；養老服務運營稅收優惠政策傾向於非營利性養老服務機構；這是養老地產稅收政策的現狀，也很大程度的限制了養老地產的發展。

○ 土地問題

政府針對養老項目用地沒有明確的界定，也難以確定項目房屋的建築性質。如果通過正常的招拍掛程序獲取土地，過高的成本是養老項目無法承受的。以集體土地、保障房用地開發養老項目支持部分是可探討的折中辦法。

8.2 資金回籠緩慢，盈利模式不清晰

養老項目較普通住宅項目投資高，且受制於土地和項目分割情況，獲取銀行貸款難度較大，同時由於涉及到自持問題，資金回籠緩慢，通常為10-15年，爭取險資投入或通過民政部門獲取政府低息長期貸款基本是養老項目必經的融資渠道。另一方面，中國現行養老機構制度體系實質上排斥市場化的運營，福利形式的主管部門與市場運營的公司矛盾漸顯，所以企業深陷長期投資與短期回報之困。

8.3 人才極度缺乏，培訓機制尚未形成

根據民政局公布的最新的《2016年社會服務發展統計公報》顯示，全國各類養老服務機構和設施14.0萬個，比上年增長20.7 %，其中註冊登記的養老服務機構2.9萬個，社區養老服務機構和設施3.5萬個，社區互助型養老設施7.6萬個；各類養老床位合計730.2萬張，比上年增長8.6%（每千名老年人擁有養老床位31.6張，比上年增長4.3%）,其中社區留宿和日間照料床位322.9萬張。

儘管養老服務機構及床位數都在呈現逐年上升的趨勢，國家對養老服務的投入力度加大，但是距離「十三五「期間所提出的每千名老年人口擁有的養老床位數將提升至35-40張，其中護理型床位比例不低於30%的要求還是有一定距離。

綜合來看，老年健康管理服務人才缺乏，缺老年綜合專科專業人員，全國有 4千萬失能半失能老人，單僅有30萬護理員，且相關的教育培訓體系並不健全。

8.4 醫療、護理等服務配套服務缺乏，適老化建設跟不上

目前，我國的老年健康服務體系尚待建立，老年健康服務設施建設配套不足，醫養結合處於起步階段， 社區衛生服務站點數量少，2016年全國僅達到34327個，這與中國居家養老現狀不符，因為普遍現行的醫療條件相對完備的養老住宅定位的都是高端人群。

九、養老地產企業前景分析

9.1 多元化

未來，養老地產將會是多元化產業融合的產物，以養老服務為紐帶，上下游延伸、橫向拓展，就是一條產業鏈。在發展養老地產的同時，可以撬動產業鏈上的其它板塊，實現資源的整合和互補，打造全生態的產業服務鏈，如房企+保險+醫療機構強強攜手；適老物業開發+保險產品設計+醫療護理服務，打通開發運營全過程；消費場景延伸，養老地產與旅遊、商業地產共同開發。

9.2 專業化

養老地產不同項目開發的產品差異較大，從最初的項目定位，選址到中期的開發，產品設計，乃至後期的運營、盈利，是基於客戶需求與開發目標相結合的體系，養老地產中生態環境是核心，所以這個需要養老地產各個環節人員的專業化，設備的專業化。

另外運營過程中對於專業要求較高，需要了解客戶的詳細信息，後續提供的專業管理服務更為重要。在美國，養老地產開發經營模式成熟，租金穩步增長，資本收益率在10%上下。而在我國，養老地產剛剛起步，行業標準未確立，政策法規未完善，如何構建專業化的養老行業體系至關重要。

9.3 科技化

在互聯網時代，技術、數據、創新都能應用在養老產業上。當前，物聯網技術、可穿戴技術都廣泛應用在養老產業的方方面面。在養老地產項目開發時，需要運用大數據將各種各樣的信息通過網路連接起來，來進行分析，來探索老年人不同層次所需要服務的要求。

養老地產的發展也必將搭乘高科技的快車，充分發揮創新思維，打通線上線下渠道，打造O2O物業服務體系，實現互聯網+養老地產，未來產品將更加貼近服務群體的個性化需求，向微型化、精細化發展。

9.4 平台化

目前，大多數涉足養老地產的企業都在講平台、講產業，這主要是因為養老地產以醫養結合的多元化價值服務為核心。

「醫療服務」是養老地產的主要價值輸出，「養老服務」是提高生活質量的主要載體，而這兩種服務的實現，需要一系列元素的支撐。

相比於傳統的房地產項目，養老地產是多種服務業態的綜合體，因此養老地產的競爭實質上是平台的競爭。強大的平台綜合競爭力，是養老地產企業建立護城河的關鍵。這也意味著不能整合優質服務資源的小地產商，基本無望無法立足於養老地產產業。

未來，養老地產的競爭平台化趨勢難以逆轉，對資源整合能力、企業綜合實力的、產品服務一體化均設置了較高門檻。

參考文獻:

[1] 德勤分析.(2015-08).中國養老住宅—現狀和發展趨勢報告.deloitte.com.

[2] 觀點指數.(2017-04).中國養老地產市場報告.guandian.cn.

[3] 光大證券研報.(2017-10).最美夕陽紅-養老地產進入搶灘登陸黃金期.doc88.com.

[4] 中泰證券研報.(2017-8).兼具醫療與消費雙重屬性，老齡化加速產業需求釋放.3mbang.com.

[5] 養老護聯網.(2017-07).美國養老地產三種模式及典型案例.360doc.com.

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