打擊公積金炒房投機，炒房團都笑了

來自專欄房屋屋

撰文|凱風

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近日，有關部門發布公積金新政，強調重點支持公積金購買首套住房和二套改善型住房，防止提取住房公積金用於炒房投機。

防止公積金炒房投機？這種說法相當新鮮。

見過手握現金全款去炒房的，聽過財團一次性買下一棟樓的，見過現金貸、消費貸、房抵貸等資金違規進入樓市的，聽過限價搖號之下萬人搶房「空手套白狼」的，但用公積金炒房投機的，著實不多見。

相反，公積金雖說是自己的錢，但強制繳存，提取不易，貸款上也存在諸多掣肘，甚至就連開發商也在拒絕公積金貸款。如此境況之下，用公積金炒房投機，談何容易？

1用公積金炒房，可行性有多大？

不說別的，就公積金那點餘額，連房價上漲的勢頭都跟不上，怎麼用於炒房？

簡單做個計算，對於普通職工來說，假設月入一萬元，公積金按照單位個人各12%計算，一年下來也就2.88萬元，就是累計十年也不到30萬元。在動輒數百萬的房價面前，估計連首付都無法滿足。

即使對於高收入群體來說，公積金也不是上不封頂的。在北京，合計單位與個人部分，每月繳存上限是5548元，一年最高最高也就6萬元，十年累計也就60萬元。即便廣深兩地，上限拓寬到80元，一年也就10萬元，十年100萬元。

要知道，公積金政策仍舊是支持首套房和二套房的，一次購房，基本就可以耗盡十年的公積金累積餘額。又哪來的資金再度進行炒房？

從宏觀數據來看，公積金盤子看起來很大，2016年繳存額1.65萬億，而繳存職工基數也有1.3億人，所以均分下來平均每人每年繳存1.27萬元，在高房價面前可謂杯水車薪。

就算將過去20多年所有餘額都算在內，4.56萬億資金，平均到1.3億繳存者頭上，每人也只有3.5萬元。這些錢還要應付正常的購房提取與租房提取，能用於炒房投機的比例會有多大？

當然，現實里，不乏多套房的高收入家庭，進一步套現公積金用於購房。但比例有多大，可行性有多高，對市場影響有多大，也是存疑的。

由此來看，公積金用於炒房投機，可能是一種過度想像。

2公積金成了「劫貧濟富」的遊戲？

公積金炒房投機的不多見，但違規套現公積金的確實大有人在。這背後的原因也不複雜。

住房公積金是一種互助性和保障性制度，通過強制繳存彙集起龐大的資金盤子，繳存者讓渡平時的使用權，以便在購房時獲取遠低於商業貸款的利率優惠，從而幫助大多數人都能買得起房。

這一初衷不難理解。但在現實里，隨著房價不斷上漲，首付門檻隨之水漲船高。對於大多數繳存者來說，如果連首付都支付不起，根本就無緣使用公積金貸款，也無法藉此提取公積金，只能任由資金不斷沉澱貶值。

2014年，廣州曾發布一組數據，截至當年2月，廣州約有9%繳納公積金職工享受低利率的公積金貸款,仍有91%職工未曾貸款。如今隨著房價上漲，首付甚至超過過去的房價，想必使用群體比率很難提升。

在此意義上，說公積金成了「劫貧濟富」的遊戲，並不誇張。

雖然最近幾年，有關部門放開租房提取公積金，但限制仍然頗多。比如多地規定，只有提供經過備案的租房合同，才能根據實際支出進行提取；如果不能提供租房合同，每月的提取額度頂多只有幾百元。

而在現實里，很少有房東願意進行租房備案，因為這要額外繳納房產稅、所得稅和增值稅。

公積金是自己的錢，如果不能正常提取，資金只能不斷沉澱貶值，自然容易滋生出各種違規套現的黑色產業鏈。

3公積金額度開始緊張了？

無論是現金貸，還是房抵貸，都能空手撬起數十萬乃至上百萬的資金，這其中存在的金融風險，可想而知。所以嚴厲打擊，屬於政策防控的必然之舉。

但公積金有所不同。公積金屬於個人財產，自己的錢，即便提取出來用於購房，對於金融市場也不會有太大影響，在道義上也無法進行責難。

實際上，違規提取如果泛濫開來，影響的更多是住房公積金的資金盤子，是可用的貸款額度。

所以，限制違規提取公積金，其出發點可能並不是遏制炒房投機，而是維護公積金的資金盤子。

最近一段時間，不少地方爆出公積金貸款額度緊張的消息。市場交易活躍，公積金提取和貸款使用率飆升，資金流動性嚴重承壓。

根據2016年數據，全有12省市個貸率（公積金個人住房貸款餘額/繳存餘額）超過85%警戒線，其中8個省市個貸率超100%，天津更是以122.9%的個貸率居於首位。

進入2017年，雖然在調控加碼之下，熱門成交量有所下滑，但形勢並未得到緩解。截至2017年11月底，全國總體個貸率為87.6%，仍舊超過85%的警戒線。

對此，各地招數不斷。有地方推出貼息貸款政策，購房者通過商業銀行貸款，商貸與公積金貸款的利息差額，由公積金中心進行補貼。

有地方提高公積金貸款使用門檻。在廣州，繳存期限限制從6個月提高到1-2年；在南昌，則規定使用過公積金貸款購房的，停止發放住房公積金貸款。

還有地方延長審批期限，實行公積金輪候制度，藉助時間差來緩解資金緊張情況。原本1個月以內就該審批下來的貸款，可能推遲到2-3個月。

這些舉措，雖然緩解了公積金流動性緊張情況，但又帶來新的問題：一是公積金使用效率下降，繳存者提取自己的錢受到更多阻礙；二是對於具有回籠資金需要的開發商來說，自然會想方設法拒絕公積金貸款。

4靠什麼遏制炒房投機？

目前，市場炒房的主流還是全款殺入式炒房、違規貸款式炒房、炒房團互相抬價式炒房，公積金炒房可以忽略不計。

從根本上來看，炒房投機之所以盛行，原因是多方面的。

一者，投資途徑匱乏，資產荒蔓延，炒房成為普遍選擇。實體經濟堪憂，股市來回震蕩，國際投資受到限制，無路可去的資金，只能往樓市裡跑。

二者，整個社會都存在房價持續上漲的預期。所以每逢新政策出台，都會被國人第一時間認定為炒房契機。從海南到丹東，莫不如此。

三者，政策仍有不少缺口，讓炒房團趁虛而入。限購限售遏制了外地炒房團，但人才落戶通過發放房票，相當於變相放開了口子；限價搖號貌似給了剛需公平購房機會，但一二手房價格倒掛，套利空間如此明顯，萬人搶房的景象再現，樓市投機情緒再度高漲。

所以，要想真正遏制炒房投機，首先，要改變房價持續上漲的預期，打破房價背後存在的各種剛性擔保機制。其次，放開投資限制，打造更為公平的資本市場，讓資金有路可去。再次，政策要保持連續性，一會兒松一會兒緊，只會讓市場認知更為混亂。

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