為啥一二線房價過高，三四線庫存過高？

，什麼決定房價？這就是房地產這個話題爭議這麼大的原因。

我研究了10年房地產，把它總結為一句話，「長期看人口、中期看土地、短期看金融」，大家記住這句話就行了。

世通海外判斷一個地方未來房價是漲還是跌，第一個要判斷未來這個地方人口是流入的還是流出的，人口流入的地方，未來房價長期來說怎麼走？漲。

人口流出的呢？肯定漲不動。這就是為什麼過去一二線城市房價大漲，東北的房價不漲的原因。

中期看土地，如果這個地方人口是流入的，政府還不供地，這個地方房價會怎麼走？大漲。

短期看金融，如果一個地方人口是流入的，政府還不怎麼供地，最近貨幣又開始刺激了，這個地方房價會怎麼走？暴漲。非常簡單，就堅持這個邏輯，剩下的都是信仰問題了。

未來中國人往哪裡流動呢？

中國城市規劃指導思想一直沒變，「控制大城市規模，積極發展中小城市和小城鎮，區域均衡發展」，這就是我們城市化的思路。

未來中國人口往哪裡流動呢？我們研究了十幾個經濟體，美國、歐洲、日本、韓國等等。時間原因，我就給大家介紹日本和美國，一個是人地關係緊張，一個是人地關係不緊張。

這是過去100年日本大的都市圈佔日本人口的比重，大家看是什麼趨勢？不斷上升，日本大的都市圈在過去一百年人口佔比是不斷上升的。

日本1.3億人、3700萬在東京，韓國5000萬人、2500萬在首爾，所以你看它的大都市圈是不斷擴大的，人不斷往大都市圈流入。

有人會說，日本、韓國人地關係緊張，所以人去了大都市。

看美國，這是過去將近一百年，美國人口流動的趨勢，美國大都市區佔美國人口的比重是什麼趨勢？也是不斷上升的，有沒有逆轉過？回到小城鎮去？沒有。

美國人地關係不緊張，國土面積跟中國差不多，美國有3.2億人，中國13.8億人。

人不斷往大的都市圈流入。你看無論是美國、日本、巴西、義大利、菲律賓、英國、印度無一例外，不管什麼樣的經濟體，人不斷往大的都市圈流入，是最基本的規律和趨勢。

為什麼？

因為大都市更節約土地，更節約資源，更有活力，更有效率，更能為年輕人帶來夢想，這是幾百年來城市文明的勝利，這是一種文明。控制大城市規模、發展小城鎮是逆城鎮化的，是不符合規律的。

中國過去也是這樣的趨勢，人口從東北、西北、小城鎮往大的都市圈遷移，不僅過去十年，未來二十年仍然如此。

下面這張圖就是我預測房價最核心的一張圖，在2015年預測一線房價翻一倍做的。

什麼地方房價會漲，答案很簡單，人口流入的，庫存低的，政府不供地的。什麼地方房價漲不動？人都跑了，政府還在拚命的供地，房價能漲得起來嗎？

2015年預測一線房價翻一倍，為什麼北京、上海這樣的城市一年就翻了一倍。下面這張圖回答了這個問題，貨幣的超發。

藍色的線是廣義貨幣供應增速，綠色的線是居民收入增速，紅色的線是名義GDP增速。

2014年以來，貨幣供應是向上的，GDP增速是向下的，什麼概念？貨幣超發，引發了廣義資產價格輪番的上漲。

拉長來看，不僅過去這一兩年貨幣超發，過去這幾十年，貨幣一直在超發，M2、廣義貨幣供應量年均增長20%，沒有什麼東西能夠跑贏這台印鈔機的。

大家還記得北京上海十年前的房價嗎？一萬，十年十倍。什麼叫有錢人，80年代叫萬元戶。80年代北京的一套四合院賣5000塊錢，萬元戶在北京可以買兩套四合院。

放在歷史的長河中，貨幣的貶值是驚人的。很多人動不動講賣房炒股、現金為王，所以我說現金為王是個坑，而且這個坑很大。

1998年到2016年，全國房價漲了不到四倍，貨幣供應量漲了將近15倍，究竟是房價漲多了還是貨幣發多了？

又有人會說，房價什麼時候見頂，你能告訴我什麼時候貨幣不超發嗎？

主要發達國家的名義住房指數變化對比

現在北京、上海要控制人口了，北京、上海的房價是不是就不漲了？

我們來看，東京圈3700萬人，基本同樣的面積，比北京2200萬人多。首爾圈只是北京面積的一半多，首爾圈2500萬人，人家的人口密度比我們大，人比我們多，為什麼人家的大城市病沒我們嚴重？我們的大城市究竟出了什麼問題？

我來給大家看兩張圖。

這是北京的軌道交通，大家都很熟悉，稀稀拉拉的，看不出來稀稀拉拉的？

這是東京的，東京圈3700萬人，人均軌道交通里程是北京的4倍。

我們的城市規劃太簡單粗暴了，車多了限號，人多了控制人，問題的關鍵是完善城市規劃。

日本東京人均GDP高達4萬多美元，以坐軌道交通出行為主，我們呢？小汽車、計程車比例太高。

為什麼過去我們一線房價漲幅這麼高？

就是因為我們在「控制大城市人口，積極發展小城市，區域均衡發展」的城市化指導思想下，土地向三四線、中西部傾斜，人口向大的都市圈集聚。

以上這些導致人口城市化和和土地城鎮化明顯背離，從而導致了人地分離，供需錯配，一二線房價過高，三四線庫存過高，這是根本的原因。