離婚糾紛按揭房產怎麼分割？

離婚糾紛按揭房產怎麼分割？房屋按揭涉及三方法律主體和四種法律關係：三方法律主體指買房人、銀行、賣房人。四方法律關係有買賣合同關係(買房人與賣房人)、借款合同關係(買房人與銀行)、保證擔保關係(賣房人與銀行)、抵押擔保關係(買房人與銀行)。在離婚糾紛中，由於以上複雜的各種法律主體與法律關係交織在一起，使得按揭房屋的分割也受到影響。本期，小綿為您介紹離婚糾紛按揭房產分割的相關知識。

一、婚前按揭房的具體權屬分析 婚前按揭房的歸屬既要考慮首付款支付的時間，也要考慮支付首付款的資金來源。在離婚訴訟中，對婚前按揭房的司法處理有很多複雜的情形，具體有以下四種： 1、夫妻一方婚前支付首付款，婚前取得房產證，產權人為購房人一方，婚後夫妻共同還貸的情形。由於支付首付款時間和房產證取得時間均在婚前，另一方的名字也未體現在房產證上，表明雙方不存在房產約定，房產的權屬在婚前已經確定了，在這種情形下該房產屬於婚前首付方的個人財產。 2、夫妻一方婚前支付首付款，婚後共同還貸，婚後登記房產權屬並取得房產證的情形。由於房產證的取得是婚前支付首付款一方的物權期待權實現成現實的物的過程，一方在婚前支付首付款，婚前按揭房的權屬就已經確定了，屬於一方的婚前個人財產，婚後的共同還貸不改變權屬的性質，因此在這種情形下該房產也屬於婚前首付方的個人財產。 3、婚前一方簽訂房屋買賣合同，未與銀行辦理按揭並支付首付款，直至婚後才以自己的財產支付首付款，並登記於自己一個人名下的情形。在這種情形下，由於支付首付款的時間在婚後，該按揭房應屬於夫妻共同財產。 4、婚前雙方共同購買，在婚前支付了首付款，首付款為共同出資，在這種情形下應認定為夫妻共同財產。但該房產在婚前屬於按份共有，婚後由於夫妻關係的特殊性，轉化為共同共有。 二、婚前按揭房的分割 《婚姻法司法解釋三》出台後，已經明確了對未償清貸款的按揭房屋可以進行分割，這樣也保證了市場經濟條件下房產的流通性與法律的效率性。 婚前按揭房應該如何分割，具體分為兩種情形： 1、當婚前按揭房認定為個人財產時，婚後夫妻雙方共同還貸的性質，實際上是非產權人幫助產權人償還個人債務的行為，該不動產由婚前首付方取得。 《婚姻法》解釋三第十條規定：「夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款並在銀行貸款，婚後用夫妻共同財產還貸，不動產登記於首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚後共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。」 《婚姻法》第39條規定：「離婚時，夫妻的共同財產由雙方協議處理；協議不成時，由人民法院根據財產的具體情況，照顧子女和女方權益的原則判決。」 依據以上法律規定，首先，在離婚時該房屋的歸屬允許夫妻雙方協商約定，這既充分尊重了夫妻財產分割時的意思自治，也體現了婚姻法始終貫穿的自願原則。其次，該規定也強調了對婚姻當事人個人財產的保護，對於保護個人的所有權意義重大。如果不能達成協議時，該不動產由婚前首付方取得。這是由於該房屋買賣合同形成於婚前，且首付款支付於婚前，因此還貸義務屬於買受人的單方債務，如果婚姻關係存續期間雙方共同還貸，可認定為夫妻共同財產償還一方債務，不動產的權利歸屬不因他人參與償還債款而發生轉移，雖然此類不動產的所有權系夫妻婚後取得，但購買不動產的價金卻是登記名義人的婚前個人財產，由於這筆財產並不因婚姻關係的成立而成為共有財產，那麼，不動產作為這筆價金的另一種表現形式，也同樣應當認定為婚前個人財產。 2、當婚前按揭房作為夫妻共同財產時，分割方法在《婚姻法》解釋(二)第二十條中規定的很明確：(一)雙方均主張房屋所有權並且同意競價取得的，應當準許；(二)一方主張房屋所有權的，由評估機構按市場價格對房屋作出評估，取得房屋所有權的一方應當給予另一方相應的補償；(三)雙方均不主張房屋所有權的，根據當事人的申請拍賣房屋，就所得價款進行分割。 三、關於婚前按揭房的增值部分 由於通貨膨脹、房地產市場行情的變化以及房屋作為不動產本身的增值性，當事人婚前購買房屋時的價格往往和離婚時的市場價格有較大的差距，即實現了增值。婚前按揭房的增值部分在進行分割時應具體問題具體分析，不同情況區分處理。 如果一方婚前以個人財產購買並清償了貸款或者約定為一方個人財產的情況下，房屋的整個產權屬於該購買人或約定人，增值部分也屬於該人。如果一方婚前按揭購買並支付首付款，婚後夫妻共同還貸或者雙方約定為共同財產時，離婚時對房屋增值部分就應認定為夫妻共同財產進行分割。 對於第二種情形作為共同財產對房屋增值部分進行分割時，不能完全參照婚姻法對夫妻共同財產分割的標準，因為婚前按揭房的增值部分，從性質上講屬於婚前一方個人財產在婚前期間的收益，不同於一般性質的共同財產，所以不能進行平均分配，必須充分考慮相關因素並建立特殊的分割規則，這樣才能實現個人財產和另一方權利的雙重保護。