繞不過去的濱海新區，哪裡能買，哪裡是坑?

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說起天津樓市，濱海新區一定是繞不過去的。

從地圖中可以看出，濱海新區很大，面積2270平方公里，超過天津總面積的1/5強，位於天津東部沿海，距天津市中心40公里。

今年年初天津著名的GDP造假事件就出在濱海新區，將新區2016年的10002億元調整為6654億元，直接擠掉三分之一水分。

而在過去的一年裡，濱海新區一直頂著「首個萬億級國家新區」的光環廣泛宣傳。

實際上，一個新區建設是否成功，靠數字堆砌沒有用，人們會選擇用腳投票。地廣人稀的濱海新區，定位一向搖擺而尷尬。

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2006年5月，國務院批准濱海新區成為上海浦東新區之後，中國第二個改革配套試驗區。

定位及目標：依託京津冀，服務環渤海，輻射三北，面向東北亞，努力建設成為我國北方對外開放的門戶、高水平的現代製造業和研發轉化基地、北方國際航運中心和國際物流中心，逐步成為經濟繁榮、社會和諧、環境優美的宜居生態型新城區。

起點和定位不可謂不高，建區之後，國家和天津政府的支持力度不可謂不大。

然而，濱海新區發展到今天並不成功，至於原因，很多，在此不一一細寫。

今天我們要探討的是濱海新區的樓市板塊，哪裡更具價值，哪裡可以買入?

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首先，從地理位置上，濱海新區又分為三個區，分別是塘沽區、大港區和漢沽區。塘沽在中，漢沽在上，大港在下。

塘沽區是老城區，與天津城六區相隔一個東麗區，塘沽已有近千年的歷史，主要以港口和製造業為主，漢沽和大港區則一直是地廣人稀之地。

再來看濱海新區的板塊劃分地圖。

重點講大家最關注的幾個片區

1、塘沽老城區

2、泰達開發區

3、中新生態城

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首先，我們第一個推薦的是塘沽老城區板塊。

為什麼推薦這個板塊?

老城，片區成熟，配套完善，生活便利，房價低，適合資金有限、又希望生活配套齊全的北漂上車。

房價有多低?

我們去塘沽上海道片區調研時，來到一家鏈家，告訴中介我們準備買房，一位值班中介問我們預算多少，我說一百多萬，中介忽閃著一雙大眼睛表示很震驚，我以為他嫌太少了。結果他說，哥，你這預算太充裕了！選擇面太大了！

這位中介小哥告訴我，外地來天津落戶選擇塘沽的很多，因為價格便宜，他經手過不少總價只有幾十萬的房子。

最後，他很感慨地告訴我，他在鏈家做了無數的單子，最大的成交金額是200萬。

好吧，塘沽，你贏了！

當然，你要明白，這些總價低的大都是八九十年代的老公房，面積小，戶型老，居住體驗十分不佳。

塘沽老城區是這樣的，充滿了老城的特色。選擇塘沽老城片區，你要有充分的生活在北方三線城市繁華市區的心理準備。

塘沽老城區老公房的普遍價格在1.5到1.8萬元之間，一套小面積的老公房總價不過幾十到一百多萬，對資金實力有限的購房者來說，上車很容易。

當然也可以選擇片區內高端一些的次新房，單價也不過兩萬元左右。

塘沽城區相對好一點的學校是新港一小、浙江路小學、實驗小學、草場街小學等，當然，這個好也只是相對於塘沽區的其他學校而言，和城六區的教育質量完全不在一個水平線上。

天津的輕軌9號線經過塘沽，重視軌交的可以重點選擇塘沽站周邊二手房。

另外值得推薦的是胡家園片區，輕軌胡家園站周邊次新盤較多，由於該片區開發力度小，沒有老城區的便利和繁華，價格很低。有小區南北通透的次新房單價不過1萬4左右，居住體驗卻大大超出塘沽老城區的老公房，是錢少又追求居住品質剛需的福利。

還有一個值得推薦的是新港片區，這一區域相對塘沽老城區，沒有那麼擁擠陳舊，更宜居一些，次新盤較多，又有新建成的萬達廣場，是很多有置換需求又不願意離開塘沽的本地人的優選區域。二手房單價普遍在1.8-2.2萬元之間。

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第二個隆重推薦的就是泰達開發區了。

相對於于家堡和響鑼灣來說，泰達算是天津很成功的開發區了。

忍不住又要扔幾張于家堡響鑼灣的照片。

于家堡被稱為中國版我是傳奇的拍攝場地，空城的感覺很魔幻。

多說幾句于家堡和響鑼灣，這兩個商務區建設已有十年了，當初上馬是基於天津政府急於轉型金融和高新產業。然而，卻未能考慮天津自身的承載能力。

于家堡規劃為金融中心，然而一個金融城的背後，必須有一個或多個金融市場的支撐，天津根本沒有這方面的基礎。于家堡逆勢而為，從開始建設的那一天起，就註定了它未來的命運。

此外，于家堡、響鑼灣的規劃做的太大，起初的設想是利用濱海新區眾多大工業項目的總部或分支機構來支撐這些商務區。然而這些項目基本都是央企，總部大都設在北京，因為一個宏大的商務區就讓他們遷址是不現實的。

于家堡和響鑼灣本身規劃的是滾動開發的模式，一邊賣樓一邊招商一邊回籠資金繼續建設。

然而，這一片區位於塘沽，遠離主城區，天津本身對外部的招商吸引力又十分有限，寫字樓本身又嚴重供大於求，再加上區位的劣勢，導致招商和銷售都十分緩慢。

對於這樣龐大的開發項目來說，時間就是生命，要做的是速戰速決，因為每一天的建設成本都極為龐大，耗費的都是天量資金。

一旦招商銷售出現問題，後續開發資金就跟不上，很多寫字樓項目就被迫陷入停滯。原本已入駐的商家和企業，看到商務區沒有推進和起色，沒有人氣，最終也會慢慢退出，最後形成惡性循環，大量寫字樓爛尾，整個商務區變成空城。

說到底，這是一個多年前的盲目規劃，去建設一個自己根本吞不下的龐大政績工程。

再來說泰達開發區，先看幾張開發區的照片。

泰達開發區的地標，被我們稱為旋風土豆

泰達開發區規劃的是職位一體的模式，設計的商務區規模相對合理，不像于家堡那樣盲目求大，又重新規劃整合了社區，建設了大量中高端住宅。

賣地獲得大量資金，又通過銷售住宅引進人口，在資金和人口準備充足的雙重前提下，再去發展商務區自然事半功倍。

泰達MSD是泰達開發區的核心和靈魂，總建築面積25萬平方米，包括行政中心、金融中心、商業中心、商務中心和高端住宅區，目前的泰達MSD已初具規模。

泰達開發區是濱海新區發展最好最高端的片區，房價自然也最高。由於片區內基本都是新房和次新房，而且普遍品質高端，所以自然價格也不低。目前二手房價格普遍在2.8-4萬元之間。新盤最高賣到5萬元，幾乎可與和平區媲美。

泰達開發區適用人群為經濟狀況比較給力，對居住環境、社區環境、樓盤品質要求較高的人群。

泰達開發區學校包括泰達實驗、泰達一小、二小、泰達一中等，開發區的學校片區內招生，教育質量中等偏上。不過，泰達這樣的片區，天生就有高端私立學校的生長土壤，開發區口碑較好的是泰達楓葉國際學校。

所以，如果不差錢，住泰達高端住宅，工作在泰達MSD，孩子上泰達國際學校，也算是濱海人生贏家了。

不過可以看出的是，開發區的人口密度還是不夠，還需要持續的引流。

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第三個要說的就是中新生態城。

中新生態城位於濱海新區北部的漢沽，政府這樣設置也是煞費苦心，主要是為了平衡濱海新區的全局發展。

中新生態城是中國和新加坡共同合作的項目，致力於以新加坡的生態城鎮為樣板，打造成為一座可持續發展的城市型和諧社區。

中新生態城規劃面積30平方公里，規劃模式是大力建設路政，住宅開發，產業帶動，同時依靠臨海的特點，布局旅遊產業。

中新生態城的樓盤2010年開盤時就賣到1-1.1萬元，幾乎追上了城六區，在如此偏遠的地帶，銷售情況可想而知。不過後期隨著生態城的概念越畫越大，加上16年的瘋狂樓市助推，生態城的房子幾乎熱銷一空，價格也一路走高，已經賣到了兩萬多元。

生態城的環境是這個樣子的。

城很新，但是人很少，比泰達開發區的人還要少得多。

中新生態城值得投資嗎?我們來看一張百度的地圖。

從圖中可以看出，生態城除了大量住宅和景區，是沒有什麼產業的，只有一個動漫大廈，算是生態城最值得一說的大產業了。

網上是這樣介紹的，動漫大廈是目前生態城內最為活躍，人氣最旺的園區，自2011年開園以來，經過5年多的發展，已累計註冊企業2000多家，包括博納影業、華誼兄弟等大批行業翹楚，成為天津文化創意產業發展的排頭兵，吸引了大批優質的企業和人才進駐。

聽起來發展很OK吧，可實際上，我們路過的動漫大廈一片寂靜，很難看出它的繁榮景象。

因此，缺乏產業是生態城的一大致命短板。

不過，生態城在規劃之初重點就不在產業園區，而在建設生態小鎮和旅遊產業。中新生態城布局了諸多度假景區和遊樂項目，包括方特、水魔方、印象海堤公園、貝殼堤公園、古建築群、海鮮街等等。

可以看出，生態城試圖靠發展旅遊觀光業來吸引人流和資金，然而，顯然又有點過於樂觀了。

天津雖然有著長長的海岸線，但並不具備得天獨厚的旅遊資源。

天津的海灘屬於泥質海灘，而天津港做為北方第一大港，承擔了過多港口物流作業，污染較為嚴重，海灘油泥混雜，空有一片海而沒有海景旅遊資源，如圖所示。

缺少獨特自然景觀，再加上生態城遠離中心城區，單靠一些人造的生態公園和遊樂場，是很難吸引到本地和外地的遊客長途跋涉來此觀光遊覽的。

行走在生態城中，你也可以感覺到這裡的人煙之稀少，與你目之所及的住宅數量完全不成正比。這說明生態城的入住率很低，買這裡房子的人為多投資客或本地人度假之選。

因此，生態城雖然名聲在外，但置業我是不推薦的，目前生態城兩萬多的房價已在高位，我很難看到它未來的支撐點在哪裡。

同樣，我們在考察周邊樓盤時，看到空蕩蕩的售樓處和大量開工在建的樓盤，情況也很不樂觀。

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最後簡要說一下空港經濟區，空港地理位置在東麗區，但管理卻被劃給了濱海新區。

空港國際物流區主要依託機場的基建條件和保稅區的優惠政策，重點發展航空貨物分撥、倉儲、配送、加工、展銷等業務。

空港區入駐的企業不少，航天產業和智能製造服務業比較突出，工廠產業園主要集中在中環西路和東金路，商務園區域有大量的孵化器企業，以100人以下的中小企業為主。

空港片區也是地廣人稀之地，除了上下班高峰期，經濟區平時看不到多少人，周邊住宅不多，基本都在2-3萬元之間，雖然小區品質不錯，但空港不能算宜居之地。

而偌大的南部大港區，主要以石化產業為主，是濱海新區的重工業區，污染比較嚴重。除了石化產業和居民住宅區，就是大片的未開發土地，少量新盤的價格不過萬元左右，區域配套和發展前景可想而知。

以上基本就是濱海新區的全景分析。

濱海新區，一個地廣人稀的新區，有失敗的樣板，也有成功的經驗，就像有天津人留言所說，它就像是天津政府攤的薄脆，過少的人口和資金量去攤一個過大的新區，難免顧此失彼。

濱海新區是天津，也是整個北方的新區和試驗田，對於它的未來，我既不想盲目樂觀，也不想盲目悲觀。

未來十年，要看京津冀一體化如何布局，還有雄安新區如何參予。如果這是一場十年的盛宴，也許，濱海新區並不僅僅只是一個旁觀者和看客。

目前天津樓市穩定，無論是二手還是新盤，買方的選擇面都很大，目前可以入場從容挑選，還有較大議價空間，建議有置業天津計劃的讀者不必再等了。

重點考慮在城六區買房的，請看明天天津調研收尾篇——天津城六區購房指南。