香港樓市調控挺頭疼

本報記者 李永寧

　　【核心閱讀】

　　香港房價連漲8年，特區政府使出「雙辣招」：對非港居民額外徵收買家印花稅，提高二套房印花稅。由於交易成本倍增，樓市成交量隨之急降。

　　然而，半年過去，在供給長期不足、剛性需求強勁的雙重作用下，房價依然堅挺。

　　儘管如此，特區政府表態：仍將堅持現行政策。同時表示，「雙辣招」是臨時性措施，從長遠看還是要立足增加土地、房屋供應，緩解供需緊張的大勢。

　　房價高、置業難，作為香港社會的一大難題，是特區政府施政的要務之一。

　　為遏制房價過快上漲，新一屆特區政府先後於去年10月和今年2月推出樓市調控新政，額外開徵買家印花稅和提高二套房印花稅，被業界稱為「雙辣招」。

　　「雙辣招」實施半年來，樓市成交量急劇萎縮，房價卻依然堅挺。樓市調控陷入攻堅戰，頗讓特區政府頭疼。

　　辣招落地

　　成交量創10年最低

　　去年7月，新一屆特區政府上任後，香港房價屢創歷史新高。為了平抑過熱的樓市，高額印花稅「雙辣招」政策應聲落地。

　　2012年10月26日，特區政府宣布，非香港永久居民、本地和非本地註冊公司在香港購房，向其額外徵收15%的買家印花稅，並上調額外印花稅稅率5個百分點，適用時間3年。

　　4個月之後，今年2月22日，特區政府全面提升印花稅。針對二套房的買家，新政策規定200萬港元以下住宅按成交價1.5%繳納印花稅，200萬港元以上則按成交價的8.5%繳納印花稅，較之前的4.25%翻了一番。

　　此輪調控政策出台之前，香港房價在2004年之後經歷了一輪連續8年的上漲。

　　究其原因，特區政府財政司司長曾俊華認為，一是香港自2004年之後住宅供應量偏低，2004年至2012年私人住宅的供應量，較1990年至2003年下跌超過五成；二是2008年國際金融危機後，多個國家持續採取「量化寬鬆」的貨幣政策，「熱錢」湧入香港，利率維持極低水平，樓市投機活動猖獗。

　　新一輪調控政策大大提高了投機者的炒房成本，樓市成交量隨之急降。

　　香港龍頭地產代理商之一的中原地產創始人施永青介紹，政府未出「雙辣招」前，香港一手、二手地產市場每月平均成交量約1.2萬至1.3萬宗，出招後6個月總成交量只有約2萬宗，平均每月3000宗左右，成交量下跌近七成。

　　香港土地註冊處資料顯示，自2012年7月1日至今年7月27日，香港一手商品房和二手住宅僅有6.8萬宗註冊登記買賣，成交量創10年來最低紀錄。

　　剛剛過去的8月份，住宅樓宇成交量降至8087宗，同比大跌57%；合約總價值196億港元，同比下滑50.8%，樓市陷入「冰封」。

　　供需緊張

　　房價依然相對堅挺　

　　雖然成交量下滑明顯，但香港房價依然相對堅挺。香港政府統計處資料顯示，今年首季度香港房價上升5%，第二季度上升1%，雖然升幅放緩，但升勢未變。

　　今年7月，香港50個指標樓盤加權平均價格為每平方英尺7826港元（約每平方米84239港元），較去年12月的每平方英尺7549港元（約每平方米81257港元）仍上升3.7%。中原地產研究部8月12日至8月18日的中原城市領先指數在連跌兩周後回升0.41%，為7周來的最大升幅，顯示房價反覆。

　　樓市調控效果不佳，香港立法會議員田北俊認為，主要是因為樓市長期供應不足，普通市民置業需求強勁，雙重作用下房價堅挺依舊。

　　2004年至2012年期間，香港特區政府實行勾地政策，開發商因競拍需要繳納押金等成本因素表現不積極，土地供應連年大幅下跌。2006年至2007年，香港新增土地總量僅7.3公頃，2008年至2009年，新增土地總量則進一步跌至0.019公頃。

　　田北俊說，「雙辣招」政策下，樓市供需雙方都受到打壓，投機需求減弱，但二手房的供應也下滑。他分析，擴大印花稅雖然加大了房屋交易成本，對於打擊活躍交易效果明顯，但稅收成本最終仍轉嫁給了買賣雙方。

　　田北俊認為，政府以短期稅收、長期增加供應的方式調控樓市，方向是正確的，但需要加強政策的清晰度和針對性。他認為，底層市民可以住公屋，香港真正有迫切置業需求的市民主要是「夾心」的中產階層，政府樓市調控的服務對象應該是這一部分人。

　　此外，「雙辣招」的負面效應也逐步顯現。

　　地產代理首當其衝。有地產業團體組織表示，如果政府不撤回「雙辣招」，預計香港將有2/3的地產代理（約2萬人）失業。

　　在港工作的內地人同樣受到波及。來自深圳的趙程大學畢業後留在香港發展。他本來打算工作後擇機在香港置業「有個家」，但由於尚未獲得永久居民身份，購房需要額外繳納15%的買家印花稅，計劃只好擱置。

　　趙程說，「香港人可以在深圳買房，深圳人在香港買房卻需要多繳稅」。他說自己支持政府調控樓市，但認為調控不能打擊基本的購房需求。「在港發展的內地人越來越多，並不都是炒房者。」

　　堅持調控

　　立足長遠增加供應

　　面對政策成效不佳、立法會議員質疑和受影響群體的反對，香港特區政府行政長官梁振英日前表示，「雙辣招」政策不是十全十美的，理解地產代理、在港工作內地人士等群體受到的不同程度影響。但他強調，政策實施後，樓市不理性的升勢已被壓止，樓市亢奮被冷卻，「雙辣招」是有效的。

　　他說，如果不是特區政府果斷地實施「雙辣招」，過去的大半年，香港房價恐怕會再上升一兩成。

　　梁振英認為，雖然房價有回軟勢頭，但新的供應量仍未到位，特區政府不會「減辣」。如果「減辣」，房價恐怕會重拾升軌，市民供樓負擔水平惡化，也影響香港金融市場穩定。

　　曾俊華也認為，談撤銷樓市「雙辣招」言之尚早。因為目前香港資金充足，利率較低，樓市仍有泡沫風險。

　　特區政府長遠房屋策略督導委員會成員蔡涯棉也表示，香港樓市亢奮氣氛持續了數年，如果現在對「雙辣招」政策作出重大修改，炒家或許就會興風作浪，樓市也將出現報復性反彈。他認為，特區政府的當務之急是冷卻市場氣氛，讓市民可按需要置業。

　　梁振英強調，特區政府推出的「雙辣招」是遏制樓市的臨時性措施，在沒有足夠供應的前提下，從遏抑需求做起，但長期還是立足增加供應，「萬事無地不行」。

　　他說，目前政府短、中、長期的土地供應已經有著落，下一階段將重點處理具體的規劃問題。

　　根據長遠房屋策略督導委員會的房屋規劃，未來10年，香港將新建成47萬套房屋單位，佔全香港238萬個家庭整體比例近20%。

　　其中，公型房屋和私型房屋數量比例約為6∶4，即每年平均增加28200套公共房屋。對應2004年至2012年，香港公共房屋每年平均供應量僅15000多套。

　　特區政府預計，47萬套房屋將滿足未來10年新增住房、安置重建項目的居民住房和改善居住環境惡劣的住戶需求。

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