樓市發展戰略的重大轉折

每當我連篇累牘寫文章談論一件事情或一個話題的時候，請注意，不是我有病，而是這世界變化太快。

大家還記得我在關於樓市問題的講座中提到過中國房地產業發展和戰略抉擇的歷史不？很感謝我的博士導師，當年讓我選擇經濟史和經濟思想史的研究方向，使我具有了看經濟問題的歷史眼光、世界眼光和社會學眼光，不至於像某些經濟學者，死啃一條經濟定律，削足適履，刻舟求劍。

中國房地產業的起步和戰略考量，曾經面臨過「新加坡模式」和「香港模式」的激烈爭論和艱難抉擇。儘管後來一屁股坐到了「香港模式」上，但對「新加坡模式」的探索和試點其實從未停止，當年試點「新加坡模式」的歷史痕迹也至今猶在。

你可能不知道今天大家都在享用的「住房公積金」是怎麼回事，怎麼來的。當初，住房公積金制度本是為「新加坡模式」準備的，後來抉擇了「香港模式」，這東西就成了雞肋，多年躺那不動的。積累到了相當巨大的數額後，近十年左右才想起來如何運用這筆錢。

房地產業的所謂「香港模式」，其實就是現在大家看到的商品房模式，而所謂「新加坡模式」就是曾經試點，也一直在模模糊糊地嘗試著推進的「公租房」和「廉租房」模式。

我在前文中講，前些年的公租房或廉租房試驗並不成功，原因是這種模式與地方政府的土地財政不匹配，不受地方政府歡迎。很多時候，很多地方，公租房或廉租房最終還是搞成了商品房。

早晨的文章，我講了九部委聯手出台租賃房新政的巨大意義，它關涉土地出讓、稅收、金融、租售同權等諸多方面的政策傾斜和導向，意味著未來樓市將轉向以租賃房為主導的新型房地產市場。

其實，如果我們結合多年前和多年來在「新加坡模式」與「香港模式」之間的搖擺與爭論，我們就會發現，九部委的樓市新政，其實是一個重大的歷史性轉折，是關係房地產業發展戰略思路的重新抉擇，是從「香港模式」轉向「新加坡模式」，或至少是提高「新加坡模式」的比重，推行兩種模式並存，並且要以「新加坡模式」為主導的戰略性重大決策。

許多人仍然在解讀樓市會因此新政而再次漲價，我不想再就此與誰爭論。我只想告訴你，你看看新加坡的樓市，看看泰國的樓市，再比較一下香港和中國的樓市，一切都不言自明。在新加坡，在泰國，高價商品房有沒有？當然有，但那是極少數富人的產業，或者是最喜歡炒樓的中國人的產業。

以泰國為例，泰國人的住房均價，包括別墅價格，是不超過每平2000人民幣的。但是，曼谷也有上萬甚至幾萬一平的房子，那些基本上都是賣給中國人的。泰國政府對中國房地產商開放市場，但前提是必須堅持一半用地和建築面積按泰國的本土價格銷售給泰國人這一基本原則。此前提下，另一半才可以高價賣給中國人。這種做法，與新加坡的保持公租房的比例及其主導地位是異曲同工的。

剛出台的租賃房新政，也正是這種模式的借用和延伸。一個社會，只要公租房或廉租房佔據樓市的主導地位，不管你商品房價格炒多高，都不會影響百姓的居住水平和條件。

當然，在新加坡和泰國，相對於租賃房而言，商品房的市場份額小得可憐。中國卻不一樣，現有的商品房保有量其實早已經超過了全部人口住房需要的總量。在這種情況下開始轉向租賃市場模式，這意味著什麼，還需要用腦子想么？真的能意味著商品房還要漲價？

我對九部委的租賃房新政舉雙手贊成，一百個叫好，儘管這意味著我自己擁有的房產可能會造受損失。在多年調控樓市的政策一再失效，樓市天價始終不能落地的情況下，不出台釜底抽薪的政策，隔靴搔癢，越調控價格越高的局面不改變，最終恐怕連基本的信譽都會喪失殆盡。

衣食住行，這都必須是基本生活保障的範疇。房子是必需品，必需品就絕不能夠天價，這既是天理，也是人倫的價值訴求。能讓房子綁架百姓一輩子，綁架金融和地方政府財政一輩子，綁架經濟一輩子么？局面必須改變，樓市經濟的時代必須終結。終結的時候，已經到來了。

推薦閱讀：