港府樓市調控攻堅戰|香港|香港樓市|房價

　　香港樓市四年暴漲128%，在政府連加重稅和收緊按揭打擊下，升勢終於被遏止。從今年2月至今，全港住宅均價已微跌約5%。不過港府調控的決心一絲也沒有減弱，政府高層認為樓價至少要跌掉20%才算「合理」，即便樓價跌40%，也不會對經濟帶來重大衝擊。面對洶湧的海外熱錢和積極的內地投資，港府調控樓市正在步入攻堅「拉鋸戰」。

　　香港樓價4年攀升128%，政府房屋政策最令市民怨聲載道，新一屆政府決意調控樓市，分析認為樓價至少下跌20%才合理。

　　樓市調控，對任何政府而言都是一項痛苦的任務。

　　根據香港政府一季度經濟數據，樓價過去四年累計上升128%，一季度樓價比1997年高峰期高出38%。以主供家庭使用的500平方英尺(約45平方米)建築面積的小戶型住宅為例，均價已從2009年的170-180萬港幣飆升到今年一季度的360-380萬。

　　這一驚人漲幅絕非政府坐視不理的後果。事實上，早在三年半前樓價升勢剛剛抬頭時，港府已經開始頻繁收緊住宅按揭貸款以限制買家。在兩年半前的2010年11月，港府對住宅買賣加征最多達成交價15%的額外印花稅。新一屆政府上台後，調控力度加碼，額外印花稅加到最高20%，再配上對外地人統一徵收15%買家印花稅。到今年2月，港府又決定將買賣印花稅全面翻倍，最高達房價的8.5%。

　　「政府並沒有『銀子彈』，一招能解決所有樓市問題」，香港財政司長曾俊華坦言，反覆加碼的重稅和收緊按揭措施，目的只是暫時收窄樓市買家的「光譜」，盡量讓更少人入市買樓，以解樓價暴漲燃眉之急。

　　不斷加重的調控措施，終於讓香港的房價出現鬆動，根據政府數據，今年3月份住宅均價出現0.1%的環比跌幅，扭轉了此前亢奮的升勢。直到上個月末，各大中介統計資料都顯示住宅均價比2月高峰迴落約5%。

　　連升多年後香港房價止升回跌，已屬不易，不過，這還遠沒有達到港府調控樓市的目的。有接近政府高層的人士透露，港府分析判斷近期樓價只是短暫調整，真正出現下跌，要到未來美國退出量化寬鬆，香港調升貸款利率之時，「到時樓價回調20%才到合理水平。」消息稱港府甚至有心理準備，未來樓價下調幅度即使達到40%，也不至於像亞洲金融風暴那樣出現大量負資產危及經濟。

　　數據顯示，自去年3月梁振英當選特首前至今年一季度，樓價上升約24%，自他7月上任至今年一季度，樓價升幅則約16%。回調20%也就是回到他當選時的水平，彷彿要向市民表白「我當上特首，沒有讓樓價繼續升！」

　　要實現這一目標顯然並不容易，香港是全球聞名的資金「自由港」，港幣又與美元掛鉤，在過去數年來全球量化寬鬆的浪潮中，當然難以獨善其身。同時，由於過去在亞洲金融風暴和「非典」前後夾擊下樓價暴跌，前任政府為了「托市」，十餘年沒有主動賣地，社會上積累了大量住房需求，難以在數年之間消化。

　　這兩大因素目前依然沒有改變。日本近來新加入量化寬鬆戰團，外來熱錢有增無減。港府今年2月曾要求金管局強制銀行提高住房按揭貸款的利率，以配合樓市調控措施，降低金融風險。然而由於資金面過於寬鬆，成交冷淡下住房按揭生意又太少，這一場人為的「加息潮」僅僅維持了三個月，銀行「扛不住」又紛紛將按揭利率下調回原先水平。

　　除了海外的熱錢外，中國內地的投資客也一直沒有放棄香港，儘管15%的買家印花稅逼退了部分潛在買家，但隨著人民幣升值，這一效應正在淡化，最近剛剛有內地投資客在新界北部購買一個成交價333萬港元的兩房一廳單位，「豪氣」地支付了49.95萬元買家印花稅，以及14.99萬元的雙倍印花稅，共計64.94萬港元。【閱註：買家印花稅，即上文對外地人徵收的買家印花稅15%，吻合該數；雙倍印花稅，當為上文「最高達房價8.5%的買賣印花稅」，此處買家出了4.5%。】

　　上一屆政府多年不主動賣地，市場住宅供應過少，積累了大量購買力，圖為在等待辦理買樓手續的市民。

　　在市場需求方面，由於部分地區樓價已經出現微跌，賣家議價空間也放大，樓市成交過去三周連續回升，「零成交」的住宅區每周都在減少。中原地產的十大屋苑買賣登記中，顯示前一個月成交情況的5月登記量，環比已經顯著上升逾40%，反映在樓價略微下調後，部分購買力忍不住入市。

　　然而，港府的決心十分明確，除了運用加重稅、收緊按揭等短期「需求管理」的治標措施外，也在積極推出土地，增加供應，以從源頭上解決房價問題。

　　今年2月，港府宣布取消實行了14年的由開發商採取主動的「勾地」制度，由政府每個季度公布土地供應量並公開招標，以增加土地的供應。政府公共房屋及資助房屋的建設正在加快，未來5年將有近8萬公屋住宅單位落成。現在港府也在與開發商商議，讓他們轉讓部分新界北的農地，用作建設資助性住宅，富豪李兆基更剛剛向港府捐出了一塊地皮。財政司長曾俊華還透露，當局正研究填海、發展地下空間及岩洞，以增加土地儲備，這意味著未來香港甚至可能會出現「地下小區」。

　　根據港府差餉物業估價署的數據，過去5年私人住宅平均每年落成量僅9854套，去年這一數字已上升到10150套，預計今、明兩年的落成量將分別達到13551和15817套，未來3-4年總供應量近7萬套，供應逐年上升的趨勢十分明顯。

　　樓市調控下價格漲勢已「急剎車」，政府與樓價的戰爭也進入拉鋸戰的時刻。上任不到一年的特首梁振英，在新班子用人、推行「國民教育」等事件上頻頻受挫，但調控樓市得力成為了他最主要的政績，也是其民意支持的根基。未來新一任政府是否能在香港贏回民心，打一場翻身仗，實現他們的治港理念和政治抱負，樓市一役的成敗無疑是個中關鍵。

　 　(本文作者介紹：北大畢業後赴港留學，任職多年，貼身體驗國際金融中心枯榮動蕩。)

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