開店超5000家的肯德基，憑這7招搞定餐廳選址難題！

在進行門店經營時，與其投入更多成本做營銷，不如多花點時間做選址，讓你的客源更穩定。

每一個打算開第一家餐廳，或者開分店的餐飲人，對選址這件事都分外看重。因為如今選址不僅決定了堂食的客流，也決定了外賣配送範圍內的潛在客流。有時，因為一個選址環節失誤，餐飲生意就可能走向失敗。

關於門店選址，業內肯德基可算是高手，來自百勝集團的選址開發專家何硯老師，經過十多年的經驗，總結出了7大選址方法。從識別好的餐飲位置，到最終如何拿下這個好點位，都能從中收穫最有價值的實操辦法。

第1步了解商圈

我們一般將某業態商業活動範圍稱為商圈，商圈輻射的範圍能決定了我們的客流機會。當我們選擇進入某個城市開店時，要從宏觀層面分析這個城市的商業機會。比如從GDP、常住人口、流動人口、人均收入等層面來進行具體分析。之後，我們決定是否進入這個城市。

當城市確定後，我們就要根據我們的客流需求，來確定選擇哪個商圈開店。比如在一線城市，肯德基500米範圍內不能低於3.5萬人。如果一個商圈範圍內，總共人口就幾千人，這個店就不用開了。在確定這個商圈前，需要了解不同的商圈類型，以此預估該商圈的人流。

百盛餐飲對商圈有如下分類：

市級商圈——A類商圈，全市的人都會去的地方，比如北京的西單、王府井；

註：重慶解放碑

區級商圈——B類商圈，全區的所有人都會光顧的商業去，但不是全市的人；

商業/居民區——C類商圈，商圈內有大量居民，而且也有明顯的零售商業行為，但只吸引附近居民；

居民區——D類，商圈內有大量居民，明顯缺乏商業行為；

商務區——O類商圈，商圈內有大量辦公人口，但相對缺少商業行為；

旅遊區——T類商圈，上去拿內主要旅遊點，旺季人多，淡季很少；

綜合性商業市場——X商圈，商圈有一個封閉區域，經營綜合性零售商業，有正常營業時間；

專業市場——專門售賣一種類別的商品，比如服裝批發市場、建築市場等；

交通樞紐——還有機場、火車站、汽車站等交通樞紐組成的商圈。

一般大的連鎖餐飲需要打造品牌效應，會在市級或區級商圈都鋪設門店。中小餐飲根據成本預算，一般選擇C類、D類等商圈發展。

第2步——了解商圈內的幾個重要點位

劃定一個商圈範圍後，可以找到商圈內幾個重要點位，這幾個點位是商家選址的考慮要點。

我們一般將這幾個點位稱為：千分點、A點、B點、C點。

千分點——十字路口，臨街一個商圈最好的位置，一般會在十字路口，人流量最大的地方；

A點——人流比千分點差一些，但也屬於臨街，靠近十字路口；

B點——不在十字路口，人流不是最多哦，也是在主幹道臨街，展示也很好，比B點差一點；

C點——C點就是在次幹道，人會更少，也不再人流動線上，比較差的點。

我們開店最注重的就是投資與回報。從投資角度，開一家店要考慮成本，王府井位置肯定很好，但成本也很高，不適合小餐飲在那裡開店。對中小投資人來說，租金是很大的投資，店鋪綜合盈利才是考慮重點。

何硯老師在實際選址過程中就曾準確判斷了一個性價比極佳的位置。他曾為瘋卷春餅進入北京的第一家店尋找最佳位置，當時選擇的是一個B點位。因為他觀察到這個位置正在招租，預估新商家進來後會把人氣聚集起來。最後他們以每日每平米9元的價格拿下這個B點，根據預估，每天6000左右營業額就保本。後期這個位置果然進來了很多新品牌，目前店內的周末就排長隊，投資人也想多開幾家了。

第3步選擇最好的開店場地

選好點位後，我們要具體考察這個點位的開店位置。按照不同場地，我們將店鋪分為以下兩種類型：

1、街麵店

有獨立門面，有很好的可視度（路口拐角處最佳）便於街面或建築物內的顧客尋找和到達。這種位置能夠幫助店鋪更好地推廣品牌，客源豐富；

2、店中店

位於建築物內，沒有自己獨立直接對外的門面或通道。它的主要客源來源於進建築物內的顧客，建築物本身的經營業態程度極大地制約了對顧客的選擇好壞。比如凱德mall里的一些門店位置。

俗話說「大河有誰小河滿，大河無水小河干」，這種類型的店，最重要的就是準確評估所依靠的建築物的規模品質和經營管理者的水平，靠棵大樹好乘涼，靠上病樹遭蟲咬。商家在選擇具體場地時，要反覆考量這個建築物能否為自己帶來客流。

確定了商圈位置後，我們要考慮是要開臨街店還是店中店。我們就要從以下幾個指標，來最終確定餐廳位置。

可視度——指的是顧客能夠看見店面或店標的程度，引導更多顧客光臨；

方便度——看見後，能夠方便到達的程度；

接近度——是否有欄杆或隔欄等，讓顧客方便、直接進入店鋪的程度，比如電梯等；

好的位置有著很好的可視度、翻邊度，以及接近度。

除了以上的幾個維度外，選址時我們還要考慮這個位置的以下配置是否到位：

工程技術條件——水電氣等消防、空調等配置是否到位；

相鄰權——跟相鄰的商家是否需要共享某些牆面等；

停車位——數量是否充足，是否方便；

免費停車數量，收費停車的數量，到邊和可利用停車位的數量。隨著開車人群的增加，停車位將大大影響生意。尤其是做中餐，停車位是要考慮的必要因素。

第4步做好營業額分析

選址的核心環節就是預估營業額，選擇這個位置，將大概帶來多少的營業額。且在這個租賃成本內，要做到多大的銷售額才能最終盈利，這是開店選址很重要的一個步驟。營業額估計高了，可能導致嚴重虧損，估計低了也可能導致我們失去機會。

在進行營業額預估時，我們可以採用相似餐廳對比和元素法預估。我們可以選擇一個可對比的，目前已有的餐廳全方位對比。再根據不同顧客源對營業額的貢獻比例，預估整體營業額。還可以參考競爭對手，以及離所在位置最近的餐廳的營業狀況，來大致預估最終的營業額。

第5步談判獲得最佳開店位置

當我們按照預估營業額確定了一個能有所收益的位置後，我們就要與業主談判，以最合適的價格租下這個門面。

而在開始談判前，我們可以準備做以下動作，讓談判更加順利：

1、機會點的合理市價，可以參考同一商圈相似位置的價格；

2、簡單的預估營業額，財務分析，租金的承擔能力，需要多大面積等，自己心裡有一個底線，在談判時，不可越過這個底線；

3、租賃基本條件，準備好工程技術要求；

4、盡量了解業主立場，他的年齡，該房產是否抵押給銀行，他是否依靠該房產生活等；

好的位置看準了以後要努力爭取，因為極有可能要跟別的商家競爭。

以上5步是肯德基選址開發前總監的總結，剩下兩步，

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