今年樓市調控定調「分類指導」 不再「一刀切」

　　兩會期間，備受業界關注的2014年房地產市場調控思路得以明確。住建部部長姜偉新近日透露今年房地產調控思路傾向於「雙向調控」。政府工作報告更是指出，未來將針對不同城市情況分類調控，增加中小套型商品房和共有產權住房供應，抑制投機投資性需求。

　　業內人士認為，由於房地產市場摻雜民生、經濟、投資等多種複雜因素，因此行政調控手段在2014年仍然不會馬上退出。但是，與以往樓市調控「一刀切」不同的是，未來地方政府在房地產調控上將具有更多自主權。

　　受此影響，6日地產股應聲看漲，並帶動A股小幅上漲。截至收盤，萬科A漲超8%，板塊內個股一片普漲，渝開發、榮盛發展、金科股份等4股漲停。

　　細化

　　不同城市分類指導

　　全國政協委員、住建部副部長齊驥6日就政府工作報告中有關房地產調控方面的內容做出了權威解釋。他指出，現階段全國房地產市場分化加劇，因此，未來在調控手段上，將根據各地房地產市場的具體情況進行分類指導，即熱點城市繼續增加供應，抑制、遏制投資投機性需求，繼續執行限購、限貸政策；而對於庫存量較高的城市，則要控制住宅用地供地規模，控制供應結構。

　　針對一些房價持續上漲的熱點城市，齊驥表示，這些城市今年1、2月份的數據顯示，雖然樓市交易量有所下降，但價格上漲依然明顯。從供需來看，仍舊呈現不平衡態勢。他說，對於這類城市，應千方百計增加供應，尤其是中小套型供應。與此同時，為緩解供求不足的矛盾，此類城市仍將繼續採取限購、限貸等調控措施。

　　而對於大家所說的「鬼城」、「空城」，齊驥表示，是這類城市開發密度大、庫存量較高造成的。「城市住房可售庫存合理區間在月銷售量的12-15倍，而超過15個月的，屬於較高庫存。對於這類城市，要控制住宅用地供地規模，控制供應結構。」

　　事實上，2014年初，住建部在安排全年房地產調控的工作時，就明確要求北京、上海、廣州、深圳四個住房市場供需矛盾較為集中的城市，要繼續從嚴實施限購政策和差別化的信貸政策。同時要求房價下跌的城市重視消化存量，控制商品房新開發規模，控制預售許可審批進度。

　　對此，業界分析指出，2014年的房地產調控思路更符合不同城市嚴重分化的現實。一些符合新型城鎮化規劃方向、剛需和改善型需求佔主導的地方城市，未來在調控政策上有邊際改善的可能和空間。另一方面，按照上述原則，目前正在執行的限購政策、對二套及以上住房的限貸、禁貸政策，不會放鬆。其中北京、上海、廣州、深圳執行政策或將更嚴格，房地產市場的「去投資化」、「去槓桿化」將是一線城市的調控主流。但是，不排除溫州等量價齊跌的城市，出台力度不同的救市措施。

　　全國政協委員、上海市政府參事張泓銘表示，房地產市場是一個區域性為主、擴散性為輔的市場(極個別的城市又當別論)，各地的社會經濟發展及由此決定的房地產市場千差萬別。他認為，全國「一帖葯」的政策無法適應各地的具體情況，在未來的調控中，必須要有一個大的改變，主要辦法就是實行中央和地方的合理分工。

　　張泓銘認為，在房地產市場調控具體操作層面，中央政府的職責主要是明確提出住房發展的指導思想，提出指導性的全國住房發展中長期規劃和結構要求等。除此之外，對於地方權力，應明確規定允許地方政府在特殊條件下採取行政手段的種類，以及地方政府主動調控住房市場的許可權。

　　在張泓銘看來，除了嚴重的全國性房地產普遍問題，中央政府應不再實施全國統一的房地產調控舉措。簡言之，中央只提出房地產市場調控目標，並提供調控條件，但不喊調控口令「至多，在需要時向特定的地方發出調控行動的提醒或提示」。

　　弱化

　　行政手段或逐漸減少

　　事實上，弱化行政手段在此次住建部主導的房地產市場總體調控思路中已經有所體現。其中，最為明顯之處是，不再強制要求地方政府制定並公布當年度的房價控制目標，而是強調房地產市場的穩定、房地產調控政策的穩定性和連續性兩個方面。此外，以前頻繁使用的「遏制房價過快上漲」也被「穩控房價」代替。

　　業內人士認為，住建部這一思路的變化，可能會使地方政府逐步減少行政性手段對當地房地產市場的干預。部分價格較高的樓盤的審批，可能在未來出現一定的鬆動。但房價上漲壓力較大的地方，則可能會採用新的政策性住房產品來對沖房價上漲的壓力。

　　以北京為例，2014年以來，北京「限價令」正在逐漸弱化。2013年，為了抑制房價的過快漲幅，北京一度施行嚴格的「限價令」措施，要求開發商對商品住宅的預售報價不能高於同等項目以往的成交價格，否則將難以獲得項目預售許可證。而2014年以來，北京樓市入市的項目已經逐漸擺脫「限價令」的束縛，許多新項目在報價上均有不同程度上漲。

　　與不再強制要求地方政府制定房價控制目標相呼應的，還有「房產稅試點擴圍」的暫緩。

　　來自兩會的信息顯示，全國人大將啟動房地產稅的立法工作。中國房地產信息集團(CRIC)研究中心研究員楊科偉據此分析，房地產稅是一個內涵很豐富的集合概念，既有開發環節的各個稅種，又有購房者交易、持有環節的稅種。不能片面地單純理解為上海、重慶試點的「房產稅」。對於普通購房者來說，可能包括契稅、個人所得稅、營業稅、印花稅、房產稅和未來的遺產稅等。

　　楊科偉告訴記者，隨著房地產稅立法的推進，其作為房地產市場長效機制的地位也將予以確定。他認為，這一舉措不僅可以大幅削弱不動產的投資空間，降低市場投資投機需求比例，還能有效替代行政性政策調控，有利於市場穩定發展。

　　完善

　　健全多層次住房供應體系

　　值得注意的是，此次是中央層面首次將創新和完善多層次的住房供應體系列入房地產調控思路。

　　在闡述房地產市場總體調控思路中，齊驥表示，住建部將在熱點城市開展共有產權住房試點，主要為解決新就業無房人群，以及已有穩定工作但收入較低未購房人群。他表示，地方政府在土地出讓初期，便明確供應對象，供應價格，戶型等方面，政府讓渡部分土地出讓金，產權為個人與政府共有。

　　據悉，住建部已對上海、黃石試點的共有產權住房、深圳通過市場化手段籌集政策性房源、北京自住房進行了肯定，要求各城市可根據自身情況落地推廣。業內分析指出，除京滬深穗四大城市外，共有產權住房還很可能在其他房地產市場供需矛盾較大的城市落地。

　　此外，對於低收入人群住房保障托底，2014年將新開工700萬套以上保障性住房，其中各類棚戶區470萬套以上，這也是「十二五」以來單年度保障房建設最多的一年。此外，在資金方面，除加大中央財政預算投入外，國資監管部門將在今年出台下撥專項資金用於工礦企業棚戶區改造的相關政策。國家開發銀行，將加大對棚戶區改造的貸款支持力度。

　　日前，全國人大代表、證監會機構部巡視員歐陽昌瓊表示，對於落實保障房建設資金，資本市場、證券公司、證券行業應當大有作為。他建議，可以通過金融工具的創新來推動保障性住房建設，建議通過證券公司開展房地產信託投資基金(R EIT s)這樣一種新的金融工具來為保障房建設籌措長期的市場化運作資金。