香港豪宅為何逆勢上漲

香港豪宅為何逆勢上漲

原作：龔蕾

據第一太平戴維斯第三季度銷售報告，港島豪宅價格第三季度上漲5.5%，太平山頂和半山區的豪宅價格分別上漲6.3%和6.4%，創下歷史最高水平，九龍和新界的豪宅價格也出現強勁反彈，第三季度漲幅分別達到6.5%和4.9%，價格增長最快地區在何文田，季度價格同比增長7.3%。

香港樓價自2009年至2014年連續五年上漲，五六年房價漲幅累計達到1.1倍。2015年，李嘉誠所在的長江實業甩賣樓盤，2015年海外房地產投資增長，呈現多元化趨勢，除了美國、亞洲、歐洲成為了受歡迎的投資目的地。然而，香港地產股在2016年1月底部反彈上漲，兩個月內恒生地產股指數上漲約20%，10月份香港樓市逐漸回暖，11月4日，香港宣布出台新一輪樓市調控，對所有住宅物業印花稅一律調高15%。

與市場預期豪宅市場降溫有不同，第三季度香港豪宅價格不降反漲，為什麼呢？

（一）資金進入香港樓市嗎？

香港土地註冊處數據顯示，香港住宅物業企穩改善，九月份銷售創四年新高，香港樓市成交量上漲，或許是受到最近市場資金湧入，香港股市上漲吸引了海外資金湧入也吸引了內地資金南下，股市上漲讓股東收益，收入增長推動了買家增多。深港通吸引資金購買香港股票，香港股市估值較低，港元與美元掛鉤，美元升值下推升港幣吸引力。內地投資者或海外投資者購買香港股票，或者直接到香港開設公司，深港通為國際投資者開通了投資內地市場的渠道，不僅內地資金湧向香港，而且國際資金也湧入香港。據港交所，香港擁有獨特優勢與內地市場建立互聯互通，促進內地資本項目有序開放，而且進一步鞏固香港這個全球國際金融中心，深港通將給香港帶來機遇。

全球樓市角度，加拿大、澳大利亞、紐西蘭等均在狙擊樓市投資，2016年8月溫哥華不列顛生退出重稅，海外買家將提高15%房地產轉移誰，房價上漲腳步放緩，加拿大多倫多嚴格控制樓市，海外買家不再享受自住房免繳資產增值稅，即使出售自住房，外國公民也要繳納房地產資本增值稅。而美國樓市11月成屋銷售創十年來最高水平，購房者在利率上升前趕緊入市購房，俄羅斯富豪卻湧入美國樓市購買曼哈頓最貴的公寓。

香港豪宅價格上漲，首先，有資金進入。股市上漲推升了收入，或者是購買香港豪宅需求推升價格。新的印花稅從11月5日起生效。香港樓市從去年10月至今年3月回落，第二季度逐漸開始好轉，9月份成交量增長，而房屋價格在5月份月上漲1%，9月份上漲達到約3%。新政策規定，若居民購買第二套房屋的半年內賣出首套住宅，可以退回印花稅以外的稅收。儘管去年9月至今年3月香港樓市累計下跌約13%，但是近幾個月成交量增大，據全球房地產服務商，香港樓市從年初到目前已回升約5%。物業成交活躍，買家信心增加。

（二）美元上漲，港元資產受到歡迎？

香港經濟自由度高，是一個以貿易、金融服務為主的開放經濟體，聯繫匯率有助穩定香港經濟，香港自1983年起實施聯繫匯率制度，港元以7.80港元兌1美元的匯率與美元掛鉤，並透過嚴謹及穩健的貨幣發行局制度來實施。

自特朗普勝選以來美元指數突破100，美元升值較快，港元與美元掛鉤，投資者購買美元計價資產更昂貴，購買港元計價資產或許是為了保值增值。今年二月份以來，港元資產越來越受到歡迎，從交易成本、流動性等方面，盡在咫尺的港元資產，受到內地資金競相追逐，內地居民赴港買保險，開公司，香港由於採取聯繫匯率制度，港元與美元掛鉤，因此港元資產可以視作美元資產。內地投資者到香港購買房屋，在內地人士眼中，香港的房價早已遠超內地。雖然2015年下半年開始，香港住宅價格及成交量開始顯著下滑，但從今年第二季度以來，住宅市場開始企穩。除了股票和地產，香港的保險也受到歡迎。

（三）股市上漲推升了香港房價？

香港11月4日宣布新一輪調控以來，香港房價上漲。據仲量聯行數據，10月開徵新稅後，70%新公寓享受了低稅率首次購房者。11月新印花稅後，首次購房者比例更高。香港政府自2011年以來已經推出了一系列舉措，10月的新稅是最新的一項。其中包括對購房後3年內轉售的懲罰性稅收，以及一項針對非永久居民的15%的額外印花稅。新的15%的印花稅取代了過去從低於300萬港元房屋的3%稅率到高於2170萬港元的最高8.5%稅率。首次購房者的稅率可減半，包括過去有房、現在無房的買家。

香港房屋買家不差錢，即便15%印花稅。深港通給股市投資者帶來好消息，股票市場上漲推升了購買需求。香港股票估值比較低潛力大，數據顯示香港恒生指數市盈率與市凈率約為8倍和1倍，港股市場中機構投資者較多，散戶投資者較少，估值較低每股股價與每股凈資產比率的市凈率只有約1倍，意味著投資者若投資0.9港元，就可以買入價值1港元的資產。低估值高潛力的香港股市讓全球投資者看好。香港股市估值比較低上漲潛力大，數據顯示恒生指數市盈率約為11-12倍，遠低於歐美股市市盈率，一個健康有活力的市場，必有很多潛力的上市公司，香港股市上漲吸引了資金湧入，也吸引了更多投資者關注，市盈率估值較低股票更具上漲動力，投資者看好港股金融、科技等板塊。全球通脹率或回來了，投資者看好香港樓市。

（四）美國投資移民排期前進，而香港或更好？

在美國新投資移民法案推出前，市場出現趕搶移民美國末班車的小熱潮。而特朗普可能會逐漸收緊移民政策，儘管EB-5簽證排期前進至4月28日，但市場預期明年特朗普可能推出新移民法案，據美國紐約房地產雜誌，新的投資移民法案可能會提高投資金額。選擇香港或更好？

（五）小結語。

香港豪宅逆勢上漲，或許是因為資金流入，也可能是港元與美元掛鉤，也可能由於股市上漲推升購房需求，美國投資移民將推出新法案，選擇香港更好？

（以上僅代表筆者個人一點兒不全不足想法，歡迎指導歡迎交流。）