中國樓市降溫 無崩盤之虞

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中國樓市降溫 無崩盤之虞

http://www.creaders.net 2012-03-23 19:04:12 華爾街日報

　　中國兩年以來為房地產市場降溫而不讓其崩盤的行動可能正在取得成效。一些專家認為房價仍在趨穩，但不會出現美國式次貸危機。

　　2月份全國平均房價連續第五個月下降。分析人士說，市場行情符合北京在2010年年初發動調控行動時所追求的逐步走軟的目標。

　　世邦魏理仕(CB Richard Ellis)亞洲區住宅部執行董事安東(Anton Eilers)說，我認為中國樓市沒有崩盤，用崩盤來形容它是不恰當的。

　　常駐北京的安東認為，市場受到了積壓需求的支撐，因為過去大約兩年的購房交易量一直低於長期平均水平。

但安東說，目前房價承受的下行壓力「非常真實」。他說，最近察看南方城市廣州的一個住宅項目時發現，新房價格較去年夏季下降了37%。

　　他說，其他大城市偏遠地區的項目也承受了壓力，其中一些項目的價格被開發商下調20%到30%，而另外一些項目則為購買多套房的買主提供折扣。

　　安東相信，房價有可能進一步平均下跌10%，然後買家才受到吸引回到市場。

　　安東認為，雖然房價如此下降，市場還是有足夠的穩定性，不至於發生災難。他說，部分原因在於，價格的疲軟跟開發商囤積完工項目等待政策放鬆的傾向有一定關系。

　　安東說，中國的主要住宅開發商基本上都不存在嚴重財務問題，它們從股市或固定收益市場籌措新資金大都沒有遇到多少麻煩。

　　安東認為，中國前50家開發商財務狀況不錯，但一些小開發商的財務問題要嚴峻一些。很多小開發商的主業都不是房地產。

　　至少不存在止贖危機

　　即使房價繼續下跌、跌幅更大，個人房主被逼出售對中國樓市產生的影響，也不太可能像國際上其他房地產市場一樣大。

　　相比美國等其他經濟體，中國房地產市場的杠桿率並不明顯。美國不嚴格的貸款標準曾在一定程度上加劇了樓市泡沫。

　　在中國買房，人們一般需要拿出佔房價總額20%至50%的首付款，有時甚至需要集全家之力來湊錢。

　　因此，房價如有任何松動，最受傷的往往是購房者，銀行受到的影響倒在其次。

　　主營亞洲地產和酒店項目的香港寶聲集團(Bonds Group of Companies)的董事長陳耀璋(Anson Chan)也認為，中國住宅房地產市場會軟著陸。

　　雖然陳耀璋對中國房價的看法與安東相比略為悲觀(他認為到2014年底時房價回調幅度約為25%)，但他說，政府已設法進行了干預，及時避免了房地產市場過熱的情況，過熱的樓市從長期看將對中國經濟造成破壞性影響。

　　陳耀璋說，我認為中國政府抓住了問題的要害，及時抑制了房產泡沫。

　　陳耀璋說，這樣做就避免了大量違約案例的出現，也不會出現很多喪失房屋贖回權的情況。

　　目前正在進行的房價回調應被視為一個鞏固市場的現象。在這之前，中國房價連續多年大幅上漲，主要城市的房價均超過了雙收入家庭的承受範圍。

　　陳耀璋認為，中國住房市場正在進入一個波瀾不興的階段，未來幾年房價將逐漸回落。但由於北京現在主要關注的是提高全國工資水平，所以他認為在這個10年的晚些時候，中國人對房價的承受能力應該重新與長期趨勢保持一致。

　　政策因素

　　盡管存在上述風險，陳耀璋仍認為，政府政策獲得成功的可能性較大。他說，如果房價開始加速下行，北京可以選擇出手救市，而具體做法就是調低利率或取消給房價降溫的行政管控措施。

　　再說，中央政府也不會允許實力較弱的房地產開發商集體破產。如果政府認為形勢開始惡化，它可以隨時擴大銀行貸款規模，或用其它方法給予信貸支持。

　　此外，中國房地產市場目前還沒有出現房價嚴重受挫的跡象。陳耀璋說，近期沒有太多機會可加以利用。

　　陳耀璋說，如果今年晚些時候或2013年出現信貸增速急劇放緩的情況，機會可能就來了，但也不太可能遇到2008年金融危機期間中國樓市上曇花一現的「便宜貨」。

　　世邦魏理仕的安東還認為房地產大幅降價的前景有限，即便是房地產投機者購買的約3,000萬套住房也不會大幅降價，這些房子目前都是空置狀態。

　　安東說，我認為，大多數投資者對樓市的長期發展抱有信心，他們保持著對房地產的敞口，並沒有退出。

　　不過，目前市場本身似乎停滯不前，月交易量下降到僅為2010年水平的五分之一，這可能意味著購買者和售房者都在觀望。

　　銷量提振的希望可能要等到今年下半年政府高層領導換屆之後。許多分析人士援引了中國總理溫家寶上星期的講話，即中國政府對房地產的調控在短期內不會放鬆。

　　安東說，盡管政府的總體目標是引導投資從房地產轉移到創造就業的領域，但要預測從現在到今年年底政策會有什麼變化，仍然很難。

　　許多分析人士同意陳耀璋和安東的觀點，即中國樓市不會走向崩潰，但一些房地產業的觀察人士仍在擔憂。

　　本周早些時候，瑞士信貸(Credit Suisse)表達了對中國房地產領域的悲觀看法，瑞士信貸說，低迷的銷售環境不是好兆頭。最近這個星期的交易數據有所改善。

　　在國家統計局調查的70個城市中，有45個城市2月份新樓盤的售房均價環比下降。1月份有48個城市房價下降。

　　2月份的數據代表著房價連續五個月下降，盡管實際的降幅微乎其微。

　　同時，清華大學(Tsinghua University)的經濟學家程致宇(Patrick Chovanec)告訴北京的一個房地產業研究小組，購買者的心態可能出現了更令人擔憂的轉變。

　　在實際存款利率為負的時代，購買房產曾被認為是對抗通脹的保值措施，在房價下跌的情況下，這種做法已經失去意義。

　　程致宇說，這意味著，如果政府取消限購令和其他購房限制，樓市可能也不會反彈，這和許多分析人士的預期相反。

　　《華爾街日報》(The Wall Street Journal)周二的一篇報道中援引了程致宇的話︰我(對人們會重返樓市)表示懷疑。購買者的心態發生了變化。

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