[轉載]如何更好地處理分手後的房產等財產問題

如何更好地處理分手後的房產等財產問題

一、房產分割過程中適用的法律規定和司法解釋。

2001年《中華人民共和國婚姻法》、《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》、《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（二）》、《上海市高級人民法院關於適用最高人民法院婚姻法司法解釋（二）若干問題的解答（一）》、《上海市高級人民法院關於適用最高人民法院婚姻法司法解釋（二）若干問題的解答（二）》、《上海市高級人民法院關於審理分家析產案件若干問題的意見》、《關於審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》。

二、購買的戀愛、結婚用房如何分割。

婚後購買的房屋，不論是一方出資還是雙方出資，也不論是登記一個人的名字還是登記兩人的名字均屬於夫妻共同財產，因此本文中不多贅述，本文著重討論婚前購買的房屋的分割情況，具體而言可以分為下面幾種情況：

（一）婚前一方出資購房，登記在己方名下，如何分割？

對於該種情況，房屋屬於登記方婚前個人財產是沒有任何異議。但是容易混淆的是何為婚前出資購房，是以簽訂房屋買賣合同為準還是以產權證的辦理為準？經常有人諮詢婚前簽訂的房屋買賣合同，但是婚後付的款或者是婚後辦理的產權證，這種情況下算婚前購買嗎？實際上對這個問題，按照上海市高院的司法解釋，購房是婚前還是婚後主要看購房合同的簽訂日期是婚前還是婚後，婚前簽訂的就屬於婚前購房，屬於個人財產。

本項中另外一個容易讓人混淆的是，婚後還貸部分和增值部分是否夫妻共同財產。按照司法解釋的規定夫妻一方婚前以個人財產購買房屋並按揭貸款，產證登記在自己名下的，該房屋仍為其個人財產，同樣的，按揭貸款為其個人債務。婚後配偶一方參與清償貸款，並不改變該房屋為個人財產的性質，因此，在離婚分割財產時，該房屋為個人財產、剩餘未歸還的債務為個人債務，對已歸還的貸款中屬於配偶一方清償的部分，應當予以返還。同樣的道理，婚後增值部分也是個人財產。

（二）一方婚前出資購買，登記在雙方名下，如何處理？

一方出資，並登記兩人名下的情況比較複雜，要區分兩人是戀愛期間分手還是結婚後分手兩種情況。

如果是戀愛期間分手，儘管房屋登記在雙方名下，並非按照每人一半的原則均等分割，而是首先要看雙方有沒有分割的約定，有約定的從約定，沒有約定的話就要考慮雙方對共有財產的貢獻大小，適當照顧共有人生產、生活的實際需要等情況，合理確定未出資方的份額，一般以10%到30%的份額為宜。

如果是結婚後分手的，那麼原則上房產應該均等分割，但是對於婚姻關係存續時間較短或婚後未共同生活的，也不能一概均等分割而是要適當考慮實際情況由法官酌情確定具體份額。

（三）、一方婚前出資，登記在對方名下，如何分割？

這種情況現實中比較少見，但是也並非沒有，一般來說這種情況下的房產分割，可以參照（二）來適用，有約定的從約定，沒有約定的情況下首先要區分雙方是否最終結婚，如果沒有結婚，而應當大部分判由出資人所有，因為這種贈與屬於以結婚為目的的附條件的贈與行為，條件不成就的情況下，贈與可以申請撤銷。

如果兩人最終結婚了，那麼就要按照夫妻共同財產來對待了，而不能因為登記了對方一個人的名字就視為是其個人財產，那麼在分割的時候同樣是如果雙方沒有共同生活過或者婚姻期限非常短暫，也可以由法律考慮實際情況予以酌情分割，而並不必然對半分割。

（四）雙方婚前出資，登記在一方名下，如何分割？

1、雙方共同出資購房，登記在一方名下，如果最終未能結婚的，在雙方沒有特殊約定的情況下，仍然應當確定該房屋系登記方一方個人財產，在分割時應當判令登記一方返還允許未登記的一方將出資的份額。

2、如果雙方辦理了結婚登記手續的，對於產證登記在一方名下，但配偶方有證據證明婚前購房時其也共同出資的，在離婚分割財產時，該房屋仍為產證登記人的個人財產，剩餘未歸還的債務為其個人債務，但對首付款和已歸還的貸款中屬於配偶一方出資和清償的部分，應當予以返還。

3、如果雙方辦理了結婚登記手續，同時一方不僅能夠證明出資還有證據證明雙方的出資是基於雙方均認可所購房屋為共同所有的前提下進行出資的，則雖然該房產登記在一方名下，仍宜認定為夫妻共同財產，分割時應按共同財產的分割原則進行處理，同樣的，其按揭貸款債務為共同債務。但在分割共同所有的房產時，對於存在當事人出資數額比例懸殊、且婚後確未共同生活或婚姻關係存續期間較短等情形的，也應一併考慮，可參考當時的出資比例對房產進行分割，而不宜拘泥於各半分割。

（五）婚前共同出資，登記兩人的名字，如何分割？

1、對於最終未能結婚的，應當判令雙方按照出資比例進行分割。

2、如果已經登記結婚了，那麼應當按照夫妻共同財產對待，分割時均等分割，當然這種情況下法官也可以結合實際情況進行酌情考慮，但是仍然以均等分割為基本原則。

（六）婚前一方出資購房，另一方出資裝修，產權登記在一人名下的，如何分割？

對於裝修的出資如何認定是處理房產分割的關鍵，一般來說一方的裝修出資不能視為取得房屋的對價，不改變房屋的產權，僅僅認為是一種法律上的添附行為，添附物的所有權取決於主物（即房產）的所有權，離婚分割財產時，房產認定為登記一方的個人財產，對於添附的價值應當以現金的方式予以返還。

三、父母出資購房情況下，房產的分割處理

眼下4加2的購房模式非常普遍，子女雙方的父母經常是購房的實際出資人，然而往往是登記在子女的名下，一般情況下比如婚前出資登記在己方子女名下這樣的問題，沒有什麼爭議，最容易產生爭議的是下面兩種情況：

（一）婚後父母一方出資，產權登記在己方子女名下，離婚如何分割。

由於按照婚姻法解釋二的第22條的規定，當事人結婚後，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。歷來對於這條的理解是眾說紛紜，莫衷一是，後2004年上海市高院對於這個問題給出了明確的解答。對於夫妻婚後，父母出資購買房屋，產證登記在出資者自己子女名下的，從社會常理出發，可認定為是明確向自己子女一方的贈與，該部分出資應認定為個人所有。

（二）一方父母婚後出資，登記在己方子女配偶的名下的，除非當事人能提供父母出資當時的書面約定或聲明，證明出資者明確表示向一方贈與的，一般以認定為向雙方贈與為妥，該部分出資宜認定為夫妻共同所有。

本項講到的情況還有就是一方父母出資登記己方子女和配偶兩人名下，被認定為夫妻共同財產的。在這種情況下，雙方進行財產分割時，一方有時會突然拿出借條來說明，父母的出資屬於借款，如果該借條上有雙方的簽字，或者有其他證據證明該借條是購房當時形成的真實借貸行為，那麼應當作為借款處理，但是如果沒有上述證據，僅有一方父母的當庭表示或者不能證明形成時間的借條的話尚不能排除贈與的推定。

五、售後公房產權分割

大部分售後公房都是夫妻關係存續期間購買下來的，而且購買的錢也是夫妻共同財產，那麼是不是如果夫妻雙方離婚的話就作為夫妻共同財產來處分呢，也不盡然，因為使用權房也是有一定價值的，使用權房是可以交換的，而且產權所有人是不能收回的，因此分割時應當適當考慮這部分價值，具體而言根據使用權房取得方式不同，分割時按照下面的方案處理

（一）一方婚前承租的公房是基於福利政策分配取得，婚後以共同財產購買為產權的，由於在婚姻關係存續期間內無法體現出原公房使用權的交換價值，則在離婚分割該產權房時可不考慮原公房使用權的交換價值單獨歸屬問題；

（二）一方婚前承租的公房使用權是其以個人財產支付對價取得的，婚後又以共同財產購買為產權，在離婚分割該產權房時，應當將取得原公房使用權時所支付對價部分確定為當時承租的夫或妻一方個人所有，產權房的剩餘部分價值按共同財產分割；

（三）對於婚前由夫或妻一方父母承租、婚後又以共同財產購買為產權的公房，原公房使用權的交換價值可參照司法解釋（二）第二十二條的規定，推定為父母對夫妻雙方的贈與，離婚時可直接將產權房按共同財產分割處理。

六，承租的公有住房的使用權分割

夫妻雙方共同居住的共有住房，一般情況下在離婚時是歸承租一方居住和使用的，但是出現下面的情況時，夫妻雙方均可以租住。

（一）婚前由一方承租的公房，婚姻關係存續5年以上的；

（二）婚前一方承租的本單位的房屋，離婚時，雙方均為本單位職工的；

（三）一方婚前借款投資建房取得的公房承租權，婚後夫妻共同償還借款的；

（四）婚後一方或雙方申請取得公房承租權的；

（五）婚前一方承租的公房，婚後因該承租房屋拆遷而取得房屋承租權的；

（六）夫妻雙方單位投資聯建或聯合購置的共有房屋的；

（七）一方將其承租的本單位的房屋，交回本單位或交給另一方單位後，另一方單位另給調換房屋的；

（八）婚前雙方均租有公房，婚後合併調換房屋的；

（九）其他應當認定為夫妻雙方均可承租的情形。

根據上述具體情形，夫妻雙方在離婚時都可以要求居住該房屋，一般法院在判決時也要考慮雙方的具體情況酌情判歸一方使用，而向另一方支付相應的補償。

七、婚姻關係繼承的房產，如何分割處理？

按照《婚姻法》的規定夫妻關係存續期間繼承的財產屬於夫妻共同財產，這是毫無異議的，問題就在於，很多情況下，離婚分割財產時，作為繼承人的一方並沒有實際的繼承該房屋，即尚未取得該房屋的所有權，由於繼承人在遺產分割前仍有權放棄繼承，因此，離婚訴訟中，法院對繼承人的配偶要求分割該尚未繼承房產的請求是不予處理的，由當事人在其權利條件具備時再主張分割，很多人認為這種情況下可以直接要求分割房屋產權的觀點是錯誤的。另外在這種情況下會出現很多繼承人惡意放棄繼承權的做法，這對另一方來說就比較不利了。

八、婚姻關係存續期間獲得的拆遷安置房屋如何分割。

拆遷獲得的補償安置款屬於夫妻共同財產還是個人財產主要看拆遷房屋的產權來源。

（一）、如果拆遷的房屋系私房，那麼拆遷安置中的房屋補償款就是原私有房屋的轉化形式，仍然屬於原房屋的產權人所有，但是對於其他形式的補貼或者費用，比如速遷費、過渡費、獎勵費、早簽約獎等屬於補貼性質，按照規定應當屬於夫妻共同財產。

（二）、如果拆遷款系基於拆遷人是同住人身份而獲得的補償安置款，其性質上應當屬於夫妻關係存續期間獲得的補償，並非婚前個人財產的轉化形式，因此應當屬於夫妻共同財產。

（三）、婚前承租的公有住房的拆遷款的形式，主要看公有住房是否雙方均有權居住和使用，如果是的話那該部分動遷款應當屬於夫妻共同財產，如果該公有住房，按照規定一方無權居住，那麼該方也無權要求分割動遷款。