爭議房產稅：7成網友認為不能遏制炒房

《小康》雜誌封面。房產稅，一個休眠了24年的稅種，成為當下人們議論的熱點。當房產稅進入倒計時，在上海，各種房產政策交織，地產商，中介，購房者，各種力量都在同政策做最後的博弈。上海虹口區甚至搶先開始實施個稅新政，即刻引發了市場的震蕩。儘管這一新政僅施行了一天就被叫停，但房產稅即將出台所帶來的影響還是讓上海房市應聲回落。房產稅到底該不該出台？房產稅會以什麼形式出現，會在什麼時間開徵？房產稅能不能遏制房價過快上漲？房產稅將影響哪部分人的生活狀態？帶著這些疑問，《小康》雜誌採訪了諸多房地產業及稅收專家，試圖通過他們贊成或反對房產稅出台的分析，來釐清民眾心底的疑惑。與此同時，《小康》聯合新浪網，在網上展開對房產稅出台的民意調查，共有3000餘名網友參與了這一調查，結果顯示有55.1%的網友認為徵收房產稅並沒有必要，關於房產稅對於炒房現象的作用，73.8%的民眾認為徵收房產稅並不能抑制炒房。有40.0%的民眾認為根本不能抑制房價上漲。有三位來自不同領域的專家，對這一調查結果作了專業分析，某種程度上也回答了公眾最關心的問題。作為一項影響無數民眾的政策，房產稅的出台因著當下調控樓市的背景，被賦予了各不相同、甚至大相徑庭的解讀，贊成者認為房產稅是房地產業健康發展過程中不可缺少的配套條件，反對者則認為房產稅現在出台為時尚早，並不具備可操作性。房產稅引發的爭論，其分野極其鮮明，作為市場的觀察者與民意反饋的平台，我們反對以增加地方財源或縮小貧富差距為借口，以調控房價為理由貿然啟征房產稅；我們贊成在嚴格的法律程序下，以人民的根本利益為出發點，以切實解決民生問題為宗旨，經過充分廣泛的公開聽證，凝聚社會共識，以達成徵稅的合情、合理、合法的願景。房產稅為何火速登場從財政部將「完善房產稅制度」列入其2010年工作要點，到發改委在其2010年度經濟體制改革重點中提及「逐步推進房產稅改革」，顯示了政府推進房產稅改革的堅定決心文｜《小康》記者 鄂璠 北京報道房產稅——這個爭議了許久的老話題，在無數次謠言破滅和無數次期待重生的過程中，再一次被提上了議事日程。與之前的「無數次」相比，這一次徵收房產稅的鼓點漸急，在諸如限購令、加息等「靴子」落地之後，房產稅作為此輪調控中最受關注的「招數」，似乎已經「箭在弦上」了。組合拳中的重拳9月29日，為進一步貫徹落實國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知精神，住房和城鄉建設部、國土資源部、人民銀行等部門分別出台措施，進一步鞏固房地產市場調控成果，促進房地產市場健康發展。五道齊發的「金牌」包括：一是各地要加大貫徹落實房地產市場宏觀調控政策措施的力度；二是完善差別化的住房信貸政策；三是調整住房交易環節的契稅和個人所得稅優惠政策；四是切實增加住房有效供給；五是加大住房交易市場檢查力度，依法查處經紀機構炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂「陰陽合同」等行為。其中第三條措施中提到的「加快推進房產稅改革試點工作，並逐步擴大到全國」引起了社會普遍關注。然而，「房產稅」這顆重磅炸彈在什麼時候，以什麼方式落地開花，新政並未明確。轉天，財政部和國家稅務總局有關負責人就房地產市場稅收政策調整答記者問，談到「為什麼要進行房產稅改革？如何推進此項改革？」有關負責人表示，「近年來，隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平大幅提高，商品房市場日益活躍，改革和完善房產稅制度，對個人所有的住房恢復徵收房產稅是必要的，既有利於調節居民收入和財富分配，也有利於健全地方稅體系，促進經濟結構調整及土地節約集約利用，引導個人合理住房消費。從國際經驗及公平、規範的角度看，房產稅應對個人所有的住房普遍徵收。但考慮到這項改革情況複雜，擬先在部分城市對部分個人擁有的住房進行試點，恢復徵收房產稅，積累經驗後逐步擴大到全國。」至此，房產稅擴征至住宅領域的路線圖逐漸清晰。「現在只是時間問題，房產稅試點將在數月內啟動；上海、重慶將分頭試點後再總結推廣。」全國工商聯房地產商會會長聶梅生在接受媒體採訪時表示。徵收房產稅還尚需時日，以抑制需求為主的「限購」政策卻在第二次調控迅即出台的同時，伴隨著「行政調控」色彩濃烈及「一刀切」的質疑，由北京迅速蔓延至全國。今年5月，北京市率先實施限購，暫定同一購房家庭只能在本市新購買一套商品住房，當時，業內人士普遍認為，該限購政策因其行政色彩過於濃烈，或僅能執行半年。「9·29新政」之後，限購卻成為了二次調控在各地落地的常態，深圳率先出台細則，限制居民購房套數最多為2套；10月7日，上海再出限購一套房細則；國慶後第一周，杭州、南京、寧波、福州等地，也紛紛出台本地住房限購政策。金融手段也在二次調控中適時推出。10月11日，央行通知中國工商銀行、中國農業銀行、中國銀行、中國建設銀行、招商銀行、民生銀行，將提高上述六家銀行的存款準備金率，提高幅度為50個基點，期限為2個月，並於當周內繳款。幾天後，央行決定，從10月20日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率上調0.25個百分點，由現行的2.25%提高到2.50%；一年期貸款基準利率上調0.25個百分點，由現行的5.31%提高到5.56%；其他各檔次存貸款基準利率據此相應調整。就在市場的加息預期日漸趨弱之際，央行時隔三年後首度祭出「加息」利器，被普遍認為是一項更為嚴厲的樓市調控舉措。華遠地產董事長任志強在8月12日曾調侃其他開發商說：「我都從了，你們也從了吧。」此次加息消息出來後，任志強再次稱：「早說讓大家從了吧，不從的結果會更糟。」任志強認為，「限購令」出台後，大量資金投入股市。資產價格的兩個代表——樓市與股市，哪個都會影響通脹。而加息是同時能兼顧樓市、股市與非資產價格上漲的唯一路徑。針對突然加息，中國地產界大亨、SOHO中國有限公司董事長潘石屹表示，用加息的方法抑制房價，要比限購的政策效果好得多。他對今年第四季度的樓市不樂觀，「從上半年上市公司財務指標分析來看，負債率普遍比2009年平均高出20%。他們寄希望於『金九銀十絕地大反彈』。按揭政策對市場影響是立竿見影的，還有懸在頭上的一把劍就是『房產稅』什麼時候出來。基於以上判斷，我對四季度的房價和成交量不樂觀。」此時此刻，房產稅作為一系列房地產調控政策組合拳中的「重拳」，依然被加速推進著。有消息說，財政部、國稅總局、住房和城鄉建設部已經聯合啟動了對房產稅相關行政規章和文件的會簽工作，目前已經接近尾聲。房產稅火速登場為哪般王鵬(化名)最近一段時間以來，一直密切關注著每天都在上演的房產稅傳言，雖然這個尚停留在紙面上的討論並沒有任何實質性進展，但隨著房產稅開徵的鼓點漸急，王鵬半年前就懸起的心怎麼也放不下了。王鵬是地地道道的北京人，曾經在房管局工作的他發現有地段好、戶型優、價格低的房子後，就想方設法籌集資金，買了下來，「我現在名下有4套房，我和老婆住一套，我們雙方父母各住一套，另外一套，我們出租了，每月能賺點生活費。」他算計著，「如果徵收房產稅，像我這樣的肯定至少有兩套房不在免徵範圍內，而我又不是什麼大款，這筆錢對我來說是一筆不小的開支。」關於徵收房產稅的消息甫一傳出，種種猜測便在網上瘋傳，有業內人士猜測，房產稅稅率為0.3%～0.4%，按照每年0.4%的稅率計算，如果房子買的時候總價為220萬元，一年就要交8800元，相當於一個月工資白賺。王鵬按照現在流傳較廣的方案來計算，他發現，如果真的開徵房產稅，他每年所繳房產稅的數額甚至超過了目前所承受的最主要稅負——個人所得稅。「我國房地產是住宅私有而土地國有，住宅所有者只對土地擁有70年的使用權，所以我認為，自己不應該為70年的使用權再『買單』了。」王鵬告訴《小康》記者，他和老婆對房產稅有著強烈的抵觸情緒，但他們的「80後」兒子卻是這項稅收的擁護者。「在我兒子看來，房產稅是抑制房價上漲的利器，因為他要結婚成家，有買房需求，他還相信不少專家說的，對於剛需者和購買第一套房的人，房產稅予以免徵。」王鵬本想把租出去的那套房子裝修後過戶給兒子，給兒子當婚房用，但兒子卻看不上廚房、衛生間、客廳都小得可憐的老房子，於是，在徵收房產稅的壓力下，王鵬打算，如果房產稅這隻「狼」真的來了，就乾脆賣掉一套房。房產稅尚未亮相，就已經爭議不斷。房產稅火速登場究竟為哪般？「在中國的稅收體系中，房地產稅收一直以來是缺失的，它的缺失會導致兩方面的問題，一是缺乏對存量財富進行調控的手段，這是現在社會分配不公平的具體體現；二是造成地方財政缺乏穩定的、長期的、可靠的、持續的收入來源。」在國內著名稅法專家、中央財經大學稅務學院副院長劉桓看來，徵收房產稅的主要目的是為了完善和豐富稅種，增加地方政府的財政收入，「我認為徵收房產稅，也是要利用稅收的調控作用，對我們目前房地產市場出現的異常情況進行必要的調整和修正。」北京大學不動產研究鑒定中心主任馮長春同樣認為，房地產稅出台的根本是稅制的改革，「窄稅種、寬稅基、低稅率、嚴征管，是房地產稅收制度改革的方向。」房產稅在我國並非新稅種。1950年1月，當時的政務院公布《全國稅政實施要則》，規定全國統一徵收房產稅、地產稅兩個稅種。同年6月調整稅收，將房產稅和地產稅合併為房地產稅。上世紀80年代，鑒於城鎮土地屬於國家所有，使用者沒有土地所有權，我國將城市房地產稅分為房產稅和城鎮土地稅兩個稅種，並於1986年頒布了《中華人民共和國房產稅暫行條例》，其中有「房產稅由產權所有人繳納」的規定，繳納標準為「按照房產原值一次減除10%至30%後的余值計算繳納」，房產稅的稅率，「依照房產余值計算繳納的，稅率為1.2%；依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12%」。「條例」規定對5種情況予以免徵，其中包括「個人所有非營業用的房產」。其實，對於老百姓而言，房產稅是一直存在的稅種，只不過它「休眠」了20多年。從法理上來講，只要國務院修改了1986年頒布的《中華人民共和國房產稅暫行條例》，在免納房產稅的範圍中取消「個人所有非營業用的房產」一條，即可以對居民住宅徵收房產稅。但是真要對住宅開徵房產稅，有些概念必須釐清，關於「房產稅」的名稱，近幾年間也不斷在「房產稅」和「物業稅」之間徘徊，其難度可見一斑。設立物業稅這樣一個新稅種來作為住房保有環節的稅收，是過去幾年官方的主要思路。2003年的十六屆三中全會上，物業稅首次出現在《中共中央關於完善社會主義市場經濟體制若干問題的決議》中，「實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開徵統一規範的物業稅，相應取消有關收費」。「十一五」規劃的財稅體制改革目標中也明確表示：「改革房地產稅收制度，穩步推行物業稅並相應取消有關收費。」在《關於2009年深化經濟體制改革工作的意見》中，對於住房保有環節的稅收的表述還是「深化房地產稅制改革，研究開徵物業稅」。今年全國「兩會」期間，財政部提交並獲得通過的《關於中央和地方2009年預算執行情況與2010年中央與地方預算草案的報告》中，卻沒有了物業稅的相關內容，取而代之的是「完善消費稅和房產稅制度」。此後，「房產稅取代物業稅，有望年內開徵」的消息幾乎每天都在以各種方式傳播著。一位不願透露姓名的稅法專家分析說，房產稅和物業稅都屬於財產稅，目前二者的差別在於，房產稅僅對經營性房屋徵稅，稅基為房產的余值減去折舊徵收；而物業稅對所有房屋徵稅，是按照房產的評估值徵收。房產稅終究還是會以「房產稅」的名義出現，背後的深層次原因是國務院失去了稅收立法授權，而正常的立法程序既漫長又艱辛，但此時此刻，房地產市場確實出現了很大的變數，「一些人通過投機的方式推動了房價上漲，他們不需要貸款，能夠用充裕的資金買房，所以儘快出台住房保有環節的稅種是有必要的。」誰是房產稅的受益者從財政部將「完善房產稅制度」列入其2010年工作要點，到發改委在其2010年度經濟體制改革重點中提及「逐步推進房產稅改革」，顯示了政府推進房產稅改革的堅定決心。在接受《小康》採訪的各界人士中，大部分對徵收房產稅持贊成態度，但「做好準備工作，把握好時機，不必急於出台」是普遍觀點，寧可讓這項牽涉到多方利益的稅收「難產」也不能讓它「早產」，則成了大家的共識。「老百姓把房產稅戲稱為核武器，核武器有可能在產生威懾的同時也帶來不少問題，所以我們希望這個稅收對老百姓的影響越少越好，對正常經濟生活的影響越少越好。」劉桓分析說，「今年4月，國家出台樓市新政後，到現在為止，房價瘋狂上漲的趨勢在一定程度上已經被抑制住一些了，這說明我們前段時間金融手段、行政手段已經起到了一定的作用，如果在這種情況下開徵房產稅，對房地產乃至中國經濟的負面影響和效應都是要考慮的。」在劉桓看來，還需要再觀察一段時間，因為中國房地產市場的形成僅僅有12年，卻要走歐美國家幾百年的發展歷程，疏漏和不完善之處在所難免。有消息稱，目前上報至三部委的上海與重慶的房地產稅改革試點方案，是兩個不盡相同的方案，而根據目前三部門會簽的情況，可能將允許兩地以不同的方式，對房地產稅改革進行試點，這其中就包括房地產稅是以原值計征還是以評估值計征的核心問題。在馮長春看來，以評估值計征更具合理性，但是所需要做的準備工作很多，而且必須做好。「要建立能夠批量評估、快速評估的系統和評稅隊伍；要進行房屋普查，摸清底數。如果盲目開徵房產稅，可能會留下難以解決的後遺症。」我國房地產市場現有主要稅費項目中，營業稅、企業所得稅、個人所得稅、土地增值稅等都集中在開發流通環節，而保有環節的稅種僅有城鎮土地使用稅和房產稅兩個稅種，劉桓非常贊同「存在大量空置房的原因是沒有徵收房產稅」這一觀點，「在中國，投資房地產成為了一種時尚，以至於現在很多人買房子不是買住的功能，而是買增值的功能，一旦作為投機品，就應該按照投資的規律，一要有成本，二要有風險，三是要求回報。目前中國的房地產投資只有收入沒有風險，這是很不對稱的，所以我們就要加上風險因素和成本因素，這裡面集中表現為稅收，成本就是稅收，風險就是出租房屋的利潤增加水平低於按揭的銀行利息的水平，就變成負資產，變成投資的損失。」劉桓強調，房產稅的核心目的不是把房價打壓下來，而是要使房價上漲與人口的流動、城市人口的增加、房屋土地的稀缺性保持一致。在他看來，房產稅的受益者首先是房地產市場長遠健康的發展方向，其次最大的受益者就是需要住房、剛性需求的人，而投機者和投資者將會受損。就政府而言，從長遠看差不太多，從眼前看，會遏制住政府的盈利狀況，因此政府當前的預期收入會有所減少，但是這種減少會從別的地方得到彌補。所以從這個角度看，開徵房產稅，受益者良多，受損者很少，而且也是應當付出的代價。中國房地產業協會副會長朱中一告訴《小康》記者，他贊同開徵房產持有稅的出發點，一是有利於抑制投資性需求和奢侈性需求；二是從房地產宏觀調控目標出發的，是讓有多套住房的人通過增加房產的持有成本，把多餘的住房推向二手房市場和租賃市場，這樣可以解決現在住房供需不足問題，有利於實現總量基本平衡、結構基本合理、價格基本穩定。但他希望，在開徵持有稅時要減輕流轉稅；千萬不要因為開徵房產持有稅而增加多數普通老百姓的負擔。徵稅的主要目的之一是為納稅人提供更優質的公共產品，馮長春用「取之於民、用之於民」來呼籲將房產稅用於基礎設施、公共服務設施的建設。10月18日落幕的中共中央十七屆五中全會勾勒出了未來5年的經濟、社會和民生等重大藍圖，居民收入分配改革、縮小貧富差距成為人們關注的焦點。全會透露的信息顯示，最近一系列緊鑼密鼓的政策調整，其意可能本不在房產稅，這只是組合拳中的一招罷了，防通脹，為經濟降溫，才是政府決策的根本出發點。徵收房產稅還尚需時日，以抑制需求為主的「限購」政策卻在第二次調控迅即出台的同時，伴隨著「行政調控」色彩濃烈及「一刀切」的質疑由北京蔓延至全國上海：房產稅試點帶來的震蕩在上海，各種房產政策交織，地產商、中介、購房者，各種力量都在同國家的政策做著博弈，房產稅可能率先試點給上海帶來的震蕩短期內仍將持續文｜《小康》記者 朱文強 上海報道中國政府對房價的新一輪調控再次拉開大幕，這一次，上海成為此輪調控的輿論中心。10月7日，上海市政府發布通知，批轉了由上海市住房保障和房屋管理局、上海市城鄉建設和交通委員會等部門制定的《關於進一步加強本市房地產市場調控加快推進住房保障工作的若干意見》。這項被稱為「滬12條」的房產新政一經出台，便引發輿論極大的關注。「滬12條」同時使出了三記重拳：限購令、房產稅、三套房停貸。上海希望通過有效的政策落實國務院房地產市場調控的願景，以達到遏制地價、房價上漲勢頭。10日，上海市長韓正在市長國際企業家諮詢會新聞發布會上表示，在上海，房價太高是個不爭的事實，房地產領域過度的投資和投機，已經嚴重扭曲了房地產基本的居住功能，損害了人民群眾的利益。上海和重慶即將成為房產稅試點城市的新聞與傳聞四處流傳，市場則幾乎在瞬間就做出了連鎖反應。限購令下的博弈為了將父母接到上海，彭浩在今年5月份剛剛貸款購買了一套100多平米的住房，讓他慶幸的是他趕在了「滬12條」出台之前。「我並非投資，而確實只是自住的需要，但新政的出台卻限制了我們這樣的購房者。」彭浩說。上海易居地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，9月29日出台的新三波調控，已由4月出台第二波調控的打壓，升級為管制。房貸政策多為全國「一刀切」，而且要高房價城市進行限購套數的措施，至今已有14個城市出台限購令。「這次上海非常積極，10月7日即出台了「滬12條」，其中提出一個家庭只能新購一套商品住宅；明確表示正在積極為試點進行準備工作，只要國家政策通過，就會試點。」楊紅旭說。上海市房管局指出，上海「限購令」何時結束將由新政後的市場供需狀況、房地產市場價格是否控制住為條件，尚無明確期限。有些出乎意料的是，新政後的上海房產市場並未降溫，反而逆勢熱銷。今年9月，上海樓市一手住宅成交量131萬平方米，創今年月度新高，比8月大幅上升87%，較5月更是多出三倍。國慶房展會參觀人數也創歷史新高，即使是「滬12條」出台之後，一手住宅成交量依然沿續了9月的活躍態勢。在楊紅旭看來，限購令，是一種非常典型的行政干預手段，具有強制性和短期性，是政府久抑房價而達不到效果的無奈之舉。國內某券商對上海新政給予了中性的評級，市場對上海新政細則期待已久，由於幾乎沒有新的內容，且措施也不及其他一線城市更嚴厲。10月16日，同濟城市國際論壇在上海同濟大學舉行。華遠集團董事長任志強一如既往地拋出重磅言論。「從2003年到現在，沒有一次政府的調控措施最終按照政府所想像的方向發展，但是沒有人去反思它，也沒有人去評估政策結果。政策從來不從源頭解決供給，反而從市場限制消費和購買，試圖犧牲居民住房條件的改善需求來解決供求關係平衡的問題。這豈不是『傷敵八百、而自傷一千』的做法？」目前，上海房產中介悄悄推出了一種名叫「接力貸」的按揭貸款模式，可以幫助一些有多套房產的買房人繞開嚴格的「限購令」、「限貸令」，而不增加購房人購房記錄和貸款記錄。「接力貸」的基本操作路徑是父貸子還、母貸子還，其主要作用是增加一個新的購買名額，避免新政的直接打擊。中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛說：「近期出台的各項房地產新政，在國外也有限制購房的類似做法，這是特殊時期的一種特殊政策。」夭折的虹口稅改上海新政出台次日，即引發了一場小風波。10月8日，上海市虹口房產交易中心宣布開始實施「轄區內未滿五年房屋交易時，停止原先可供選擇的總價1%～2%的個稅辦理工作，統一隻保留收取房屋差價部分20%」的個稅方案。這一個稅的調整被解讀為房產稅即將開徵的先兆。一些基金業的從業者們連夜商議，稱房地產股今後不能炒了。但這項周末宣布實施的政策卻在休息日中發生了逆轉，沒有人知道在這一天之內發生了什麼。11日下午，此項旨在打擊炒房行為的房產個稅新政被緊急叫停。虹口官方給出的解釋是「由於與上海其他區政府，在對『滬12條』細則的解讀上出現不一致，因此，我中心從10月11日起再度恢復房屋交易繳納個人所得稅『二選一』的方案。」這項被稱為史上最嚴厲卻最短命的房產調控措施僅實行一天便告夭折。「虹口個稅新政確實比較狠，但並無其他區跟進，市裡也沒有對此進行表態。」當地一位財經記者這樣評價這次短命的新政。新政實施前，上海市規定，居民購置未滿5年的房產在出售時，有兩種稅收政策可供選擇。在無法出示房屋原值與契稅證明的情況下，市民可以選擇繳納出售總價的1%或2%(1%針對普通住宅，2%針對非普通住宅)；另一條方案則是選擇繳納房屋出售後差價部分的20%。上海虹口房產交易中心取消了這項「二選一」的政策，一律按照房屋差價20%個稅徵收，但必然大大加重了二手房買賣的成本。11日下午，虹口新政突然叫停，「二選一」個稅繳納方式又得以恢復。因周末緣故，新政雖然僅僅實行了一天，這項政策的推出仍然觸動了相當多市民的神經，個稅的驟然增多，讓很多賣房的市民暫時選擇了觀望。當地一位房產中介的銷售經理說：「這個政策一出來，買賣成本增加了幾十萬，很多單子都擱置了。」至今，上海仍未對此次虹口個稅新政的突然夭折給出詳細的解釋，但這項短暫的政策留給人們的心理影響還在延續。上海房產稅之辯與此同時，房產稅試點的消息塵埃再起。「房產稅試點期間可能會採取差級徵稅方式，即國稅局出台一個基準稅率，各地方視情況按不同標準執行不同的稅率。」上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭說。9月30日，財政部、國家稅務總局有關負責人對此詳加解釋稱：對個人所有的住房恢復徵收房產稅是必要的，既有利於調節居民收入和財富分配，也有利於健全地方稅體系，促進經濟結構調整及土地節約集約利用。上海市房管局表示，上海肯定是試點徵收房產稅的城市，先試點再推廣到全國，但徵收房產稅並不是為了降低房價。但房產稅涉及面廣、操作複雜、影響大，上海年內能不能推出，還要看國家政策修訂何時完成和上海房價能否真正降溫。目前，上海市正在逐步建立和完善上海房屋狀況信息中心。上海市房管局局長劉海生表示，通過這個中心，可以搜索上海目前所有的房屋狀況信息，進一步健全對房屋權屬等的監管。據此，上海市房管部門可以很方便地利用這個系統查詢上海居民擁有房屋、產權關係等資料。中國房地產信息集團分析師薛建雄分析，做好以上工作的基礎是開徵房產稅的前提，了解每一戶家庭擁有房屋的數量和面積，可以更好地確定徵稅對象和稅率，以確定免徵房產稅的對象。因為與一直難產的物業稅相比，房產稅的徵收辦法早就已經制訂，國家要開徵，只需套用即可。但房產稅的試點仍遭到輿論的強烈質疑，「把房產稅當救命稻草無法拯救樓市。」上海乘星行行銷服務機構總經理李驍直言。以2004年增加交易稅為例，其增加的成本可達總房價的8%～12%，但房價依然上漲。房產稅出台，將大幅度推高房屋租金。10月8日後，上海樓市連續多日出現成交放量，每日的日成交量均和去年最高峰時持平，市場對各種房產調控政策的反應似乎並不敏感。10月14日，松江區樂莫苑四期138套住宅正式對外銷售，但購房者卻在開盤當天發現售樓處「無房可售」。而在售樓處買不到的樂莫苑四期的房源，在開盤之後卻出現在周邊的二手房中介門店。上海市房管局迅疾開出罰單，暫停了這一項目的網上籤約備案，同時對此事展開調查處理。這是新政出台後，首個受到上海房管局處罰的樓盤，開發商也在想盡辦法來消耗新政帶來的負面影響。10月23日，上海房地產交易中心公布當天銷售情況，上海共預售各類商品房460套，較22日減少286套，面積4.74萬平方米，上海樓市經歷一個月的高位運行後，終於放慢了腳步。但復旦大學房地產研究中心主任尹伯成認為，在目前的情況下，只有針對20%的高端物業徵收房產稅，才能迅速抑制房價的上漲，令市場成交量迅速冷淡。在市場變冷之前，房產稅何時出台成為令人關注的問題。復旦大學金融與資本市場研究中心主任謝百三教授認為，房產稅可能會在2011年初出台。諸多的機構觀察者也對房產稅的出台存滿疑慮，認為在樓市下壓之後房產稅有可能會推遲出台。但是普遍的懷疑情緒仍在累積，以致於上海市民對「人口普查」中的房屋登記都很敏感。10月22日，上海市新聞辦召開上海市第六次全國人口普查新聞發布會時，上海市統計局副局長、市人普辦主任朱章海特地表示，此次普查的確有部分調查指標涉及住房情況，但僅僅是了解居民的居住環境和居住質量，不涉及房屋權屬。「此次普查不涉及居民名下的房產套數、面積等情況，僅針對居民目前居住房屋情況進行普查，與出台房產稅無直接關聯。人口普查只調查有人居住的房屋，而空置房不在普查範圍內。」在一輪又一輪的暴炒中，房產稅方案的內核仍鮮為人知。「目前的政策有其合理性，但還是應該長期化、市場化。」中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛說。歐美國家房產稅之歷史及變化文｜特約記者 潘澄 溫哥華報道房地產稅(propertytax)在西方有個非常令人著迷的起源，據說公元11世紀的英格蘭，著名的戈黛娃夫人(LadyGodiva)裸體騎在白馬上經過熱鬧的街市，為了能讓她的丈夫麥西亞伯爵利奧夫里降低對於封地市民的地產賦稅。今天，房地產稅是一種基於個人擁有的不動產價值而徵收的稅收，一般由地方或市政府徵收，用來支付地方設施、水、環衛、掃雪等市政功能。房地產稅作為各國地方及中央政府的經濟來源，平均大約佔到了發達國家政府收入的10%(OECD經合組織數據)。各國政府徵收的辦法大同小異——在估值的基礎上大部分採取和個人所得稅率掛鉤的進階式收稅。對於不動產出售產生的資產盈利稅，各國政府都有不同程度的優惠政策，比較個人所得稅或者商業稅，資產盈利稅相對寬鬆，特別對於買賣個人首要居所，有很大程度的優惠。加拿大：房地產有個「歡迎稅」加拿大作為一個高稅收高福利的國家，房地產稅是地方政府財政收入的主要來源。一般稅收是由市政稅、地區稅和學校稅組成的。稅收的計算通常是房地產的公平市場價值乘以固定的稅率(稅金/每1000加元)。根據加拿大統計局的數據：低收入家庭收入的11.7%需要用來繳納地產稅，而高收入家庭只需繳納收入的4.2%。然而，比起平均占家庭收入21.3%的個人所得稅，平均占家庭收入2.9%的房地產稅對於加拿大家庭來說，並不是一個特別沉重的負擔。對於購買房子的買主，地方政府徵收一次性的「歡迎稅」。每當房子過戶一次，「歡迎稅」就會重新徵收一次。歡迎稅的計算方法一般是進階式的(不同的稅率對應不同的價值區間)。英美：沒有物業稅只有個人所得稅在英國，持有房屋無需繳納物業稅，除非如果業主出租或者買賣房屋。對於出租房屋的業主來說，出租盈利(租金減去必要的花費)要被加入到個人所得稅的申報中，而買賣房屋的資產盈利稅和加拿大的系統比較相似，如果是首要居所則不需要繳稅，其他地產需要交納18～28%的稅率不等。美國是為數不多的把此項稅率與個人所得稅率掛鉤的國家(類似的還有加拿大)，稅率從10%～25%不等，收入越高，稅率越高，但到中等收入以上資產盈利稅率就不再增長，所以富有的家庭和普通中產階級負擔的稅率差別不大。對於個人首要居所，資產盈利低於25萬美元則不用交稅。類似的還有向英國學習的香港，物業主不需要繳納物業稅，除非物業給所有者帶來收入，那麼收入需要繳付個人所得稅。香港政府以4月1日到第二年的3月31日為財年，所得稅的計算是由稅率乘以房租收益。買賣房屋同樣是不需要繳納資產盈利稅的。法國：居住稅和業主稅法國房地產稅分為兩種：業主稅——即不動產的所有者需要繳納的稅；居住稅——在民用住宅中居住的住戶(可以是業主或者房客)需要繳納的稅。業主稅是基於房屋的年出租價格來收取的，法國政府面臨的主要問題是最後一次對於年出租價格的估值是在1974年完成的，導致估值嚴重落後，與市場價格不符。對於建築進行的各種裝修，業主必須向稅務局申報價值方面的變更，以便政府能更好地估值。對於出售房屋產生資產盈利稅，稅率為28.1%，由兩部分組成：16%資產盈利稅，12.1社會管理稅。有許多例外的情況：比如：如果房屋為賣方的首要居所則可以免於繳稅，無論哪種房產，持有15年以上可以免於繳稅，如果在買房前在法國居住超過兩年以上的非居民賣房可以免稅，等等。房產稅可從根本上改變房地產市場現狀——專訪財政部財政科學研究所所長賈康大家不要一提房產稅就緊張，認為它不是一個合理的稅種，應全面看待房產稅的作用。房產稅對配套改革、房地產經銷發展、收入再分配都有很大意義文｜《小康》記者 鄂璠《小康》：在各類稅費當中，房產稅這個將出未出的稅種，可能是當下中國人最為關注的。今年以來，有關開徵房產稅的消息不斷傳出，目前上海、重慶已經開始為房產稅徵收試點做準備了，您認為徵收房產稅的意義何在？賈康：徵收房產稅是中國實現市場經濟長期可持續發展必須完成的制度建設，至少有三大正面意義。首先，房產稅是與分稅分級財政體系相匹配的地方稅體系的重要財源支柱。這種徵稅方式可讓地方政府行為內生地從注重短期轉變為有利於長期可持續發展。其次，房產稅是房地產業健康發展過程中不可缺少的配套條件。雖然房產稅並不能夠完全改變今後幾十年中國城鎮化歷史過程中房價的長期上揚趨勢，但在這個制度約束之下，房地產市場的價格會表現更「沉穩」，泡沫會更少，整個產業發展會更健康。再次，房產稅還會增進財產稅再分配調節功能，對整個社會和諧及長期可持續發展的正面意義也是值得期待和肯定的。《小康》：目前社會上對房產稅徵收的合理合法性，以及技術可行性等方面，都存在著很多的爭議，那麼在房產稅的推進過程中，有哪些問題值得注意？賈康：房產稅的推出已經是全國工商聯房地產商會聶梅生會長所說的「按數月計算」了，目前距離推出的時間可能不會超過一年。業內盛傳上海和重慶已積極表態，願意首批進行房產稅試點，目前我並沒有得到更具體的信息，但我認為試點城市最大可能會在各直轄市和一線城市中產生。儘管最後方案尚未確定，但是基於我們的研究所提的建議和按現有信息分析，我認為，房產稅的開徵不應涉及「第一套房」，投資房才是房產稅調控的主要目標。同時應該特別關注實際上和產權房房價無關的保障房的供給，包括廉租房和公租房等。低收入階層和「夾心層」的住房供給，客觀上迫切需要政府從另外一條軌道上解決其「住有所居」的問題。房產稅開徵在即，當前需要著手進行的一項工作是向全體社會成員宣傳、介紹這個稅種，普及相關的知識，以消除目前尚有的對房產稅開徵的不少疑慮、爭議，甚至是恐懼感。應該給社會成員吃「定心丸」，大多數人不會在試點中受到其稅負影響，受影響的少數人也完全有負擔能力。房產稅對於目前的樓價肯定會有影響，但不都是負面的影響。《小康》：在提到房產稅的不合理性時，有人說，房產稅與土地出讓金存在著重複徵收的問題，您認為類似於這樣的「技術性」問題能避免嗎？賈康：重複徵收問題在稅收領域就必然存在，因為是「多種稅、多環節、多次征」的複合稅制，完全避免是不可能的，關鍵在於設計是否合理，關於房產稅與另一「地租」性質的土地出讓金的關係，更是並行不悖、合理協調的關係，要注意的就是如何合理設計。市場自身也有調節的過程，開發企業對房產稅開徵及其綜合效應形成預期之後，必然會在招拍掛市場降低出價，從而減少土地出讓金在總體稅費中所佔的份額。此外，對於過去已出讓的土地，有必要採取「老地老辦法，新地新辦法」的思路去區別對待地解決問題。《小康》：對於廣大老百姓來說，大家最關心的問題恐怕還是，「房產稅是抑制房價上漲的『殺手鐧』嗎？」賈康：作為一個稅種，房產稅不會改變今後幾十年間房價上揚的長期趨勢，但稅收，哪怕是整個稅制，雖然不是萬能的，但沒有它的調節作用，也是萬萬不能的。房產稅一定有對沖房價上升的力量。雖然房產稅並不能夠完全改變今後幾十年中國城鎮化歷史過程中房價的長期上揚趨勢，但如果房產稅不出台，當前正在進行的這輪房地產調控在本質上與過去幾年的調控將不會有本質區別。改變不了房地產調控中的保有環節稅收的制度缺失問題，便很有可能重新陷入治亂循環的圈子裡去。房產稅開徵將會是帶有制度建設的改革色彩，可以體現「標本兼治、治本為上」的調控高水準，從更為根本的層面上消除房地產市場的某些不健康因素。房產稅很難出台，不征最好——專訪中國投資協會會長、發改委投資研究所張漢亞解決問題的根本不是房產稅，而是建租賃房，讓老百姓有其居，並非有房產。積累了這麼多年的問題，不可能僅靠一些政策就解決文｜《小康》記者 李秀江《小康》：您對恢復徵收房產稅有什麼看法？張漢亞：我覺得房產稅很難出台。雖然現在吵得很歷害，做起來太難了。因為這涉及到多個部門、多個階層，實際上房產稅不是現在才開始的，早就有相關部門在研究了，這麼多年就是拿不出一個成型的方案。現在也是一樣，嚷嚷得很兇，能不能出台本身就是個問題，全面推開就更難了。我個人感覺，三年到五年都很難推行。從另一個角度來說，一種稅從制定到推行，三五年能成型就不錯了，比如個人所得稅爭議了多少年才出台？一個稅不是想征就征的，它涉及到許多方面的事情，各個部門之間的利益，還有許多人的利益等等，現在很多官員都有好幾套房，他們會急著推行房產稅嗎？當然，最近出台房產稅草案或搞些試點是可能的，做試點的城市都是房價漲的過快或房源比較短缺的城市，比如，北京、上海、深圳、杭州，一般中小城市沒有必要。《小康》：您認為推行房產稅的目的是什麼？對購戶者、開發商、炒房者有什麼影響？現在起到作用了嗎？張漢亞：現在提出要開徵房產稅，主要是防止更多的人去購買第二套房、第三套房，而這確實也有一定的威懾作用。對那些現在已經有一套房了，想要再買一套的購房者來說，再買可能要交稅，他也許就不會去買了。雖然房產稅還沒有開始實施，作用已經顯現出來，現在房產交易量已經下降。但這對開發商沒什麼影響，誰買誰交稅，與開發商無關。建完房後不好賣了，那就少開發一些。目前來說，對炒房確實有影響，有一定的抑制作用。《小康》：您認為房產稅的起征點怎樣界定比較合理？張漢亞：一方面，具體如何徵收很多人都不清楚，是從第一套開始征，還是從第二套，或是每套都征，還是達到多大面積以上才開始征，這都需要明確。如果是為了減小需求，可以從第二套或第三套開徵。但另一方面，現在第二、三套的界定也很難。比如在北京搞試點，很多人在北京有一套房，在海南，或威海，或外地什麼城市還有一套房，這怎麼認定？此外，北京很多老住戶現在都有好幾套房子，當年福利分房的時候，本來應該分一套大的，結果給了兩套小的，像這種情況，怎麼認定？是按一套算還是按兩套算？還有一個問題，中央的政策出台之後，地方政府執行的時候老是打折扣，上有政策下有對策，地方政府在征房產稅的時候有很多奧妙。房產稅的真正作用在一些地區能否達到目的就更難說了。現在有人說空置率過高的原因，就是因為沒有開徵房產稅，我不同意這種說法，因為空置率本身就很難統計。比如有人在北京好幾套房，在郊區有一套，周五晚上去住，周一回北京上班，這種算不算空置？《小康》：您認為如果開徵房產稅的話，什麼時間開始比較合適？張漢亞：我覺得不征最好。現在沒搞清楚各個方面的問題就要強制出台的話，會出很多問題。我們的房地產業經常層層出台政策，搞的老百姓人心惶惶的，政府解釋都解釋不過來，這樣的政策還不如不出台。我認為，解決問題的根本不是房產稅，而是建租賃房，讓老百姓有其居，並非有房產。從2000年到2004年房價開始上漲的時候，就應該大力發展租賃房，但直到今年才重視這個問題。十年中有六年都過去了，積累了這麼多年的問題，不可能僅靠一些政策就解決。「十二五」期間要建3000萬套，平均每年600萬套，三五年之後房子就不會那麼緊張了，房子不緊張了，消費者不搶購了，房價就不會上漲了，等到房產稅三五年後再正式出台的話，房價已經不漲了，那個時候再出台還有什麼必要呢？房產稅徵收「五不宜」我們反對以增加地方財源或縮小貧富差距為借口，以調控房價為理由貿然啟征房產稅；我們贊成在嚴格的法律程序下，以切實解決民生問題為宗旨，公開聽證，凝聚社會共識，合情、合理、合法地徵稅。文｜舒富民房產稅呼之欲出，各界熱議不斷，不管房產稅該不該收，我認為至少目前徵收房產稅有「五個不宜」。24年未施行的法律條款不宜重新啟用地方政府和有關部委提出征收房產稅的法律依據是：1986年的《中華人民共和國房產稅暫行條例》。其第五條明確規定：個人所有非營業性用的房產免徵房產稅。24年前，中國的房改尚未啟動，住宅還沒有商品化、市場化，福利分房是當時的普遍現象。20多年來，該法律條款一直未曾施行。如今，住房已成為眾多城市居民普遍面臨的重大民生問題，房產稅涉及面之廣、影響之深、操作之難已遠非當年可比。因此，徵收房產稅不能再根據24年前未曾實施的法律條款來執行，應該提交全國人大，廣徵民意，按法定程序重新審議立法。唯有如此，才能確保該項稅收的權威性、長期性和穩定性。房產稅不宜視為單一稅種來徵收不能僅僅把房產稅視為對物業保有環節的一種調節手段，而應該把房產稅納入我國整個稅收體系中去統籌考慮。我國近幾年來稅收增長都在20%以上，稅負水平已經相當高，相關資料顯示，今年前五個月我國財政收入35470億元，比去年同期增長了30.8%。在稅負高居不下的情況下，再增加百姓負擔，而無相應全面的、系統的稅收改革措施，實屬不妥。房產稅不宜與降低房價掛鉤現在提出征收房產稅的背景及動機，似乎是為了降低房價。徵收房產稅固然是會增加持有環節成本，但對降低房價的作用是有限的，在供求關係失衡、供應不足的情況下，他們完全可以把因上繳房產稅而提升的成本轉嫁到承租者和買房者身上。杭州、南京曾徵收過20%的個人所得稅，不僅未控制房價，反而助推了房價上漲。居高不下的房價固然需要政府調控，但增加稅負能否遏制房價的非理性上漲，尚需更加充分的論證。不宜過高增加行政管理成本一旦新的房產稅啟征，倘不是採取普遍徵收原則，對所謂擁有二套、三套和多套房的人群徵收，即採取「對人不對房」的方式進行，恐怕大量的人力物力會花費在對具體人的跟蹤上。個人擁有房產的變動性很大，因個人擁有房產變化所帶來的房屋評估、核查、轉讓、登記等成本將大大增加。此外，由稅收引發的諸如材料造假、房屋流轉、稅收支出不透明等一系列腐敗問題也會間接導致行政管理成本的攀升。而如果普遍徵收，則會出現催繳催收的行政成本。據專家估計，我國稅收成本達8%，而西方發達國家只有1%左右，由於房產稅的徵收難度較大，徵稅成本還會更高。不宜採取懲罰性的徵收方式稅收是調節我國收入分配差距最重要的槓桿，但房產稅作為一種懲罰性的徵稅方式，必然產生負面影響。實踐證明，劫富濟貧式的做法不可能帶來富裕、繁榮和文明。懲罰性的稅收還會帶來對休閑地產、休閑產業的重大負面影響，海南等地的休閑地產將遭遇不可預知的後果。遏制貧富差距的方法很多，在對房產稅的徵收過程和結果評估不充分的情況下，我們反對以增加地方財源或縮小貧富差距為借口，以調控房價為理由貿然啟征房產稅；我們贊成在嚴格的法律程序下，以人民的根本利益為出發點，以切實解決民生問題為宗旨，經過充分廣泛的公開聽證，凝聚社會共識，以達成徵稅合情、合理、合法的願景。漸行漸亂房產稅當房產稅逐漸露出討論的層面，即將成為公共政策的時候，我們居然發現，即將出台的房產稅卻似乎並沒有調控房價、打擊投機的功能，如同買了一個根本不製冷的冰箱和一台根本沒有畫面的電視文｜馬光遠房地產的「第二波」調控政策，房產稅首次作為政策法寶祭出，言曰要「加快推進房產稅改革試點工作，並逐步擴大到全國。」而這種說辭，在地方調控細則中得到了印證，上海明確將「按照國家加快推進房產稅改革試點的工作要求，本市將積極做好房產稅改革試點的各項準備工作」，這意味著房產稅終於從討論層面進入了制度的試運行階段。關於房產稅，如果從物業稅算起，討論已有7年之久。7年之前，房產稅以「物業稅」的名義進入改革的視野，其目的是很單純的，就是為了規範中國的房地產稅收體系，正如十六屆三中全會所提出的「實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開徵統一規範的物業稅，相應取消有關收費」。通過開徵物業稅，同時取消其他的不合理的稅費，這是物業稅最初的政策意義。然而，在房地產市場化的過程中，房價的飛漲，使得房產稅被賦予了平抑房價的重任，而這種使命使得房產稅的開徵完全形成了對立的兩派：一派是開發商，極力反對；一派是民眾，期待房產稅成為壓倒高房價的政策利劍。民眾的期待在某種程度上改變了房產稅改革的方向，在相當長的一段時間內，房產稅的設計基本上已經不再作為完善稅制的舉措，而基本成了調控高房價的政策利器，而房產稅之所以一而再、再而三的難產，也是基於其調控房價的使命導致了激烈的博弈和遊說。但當房產稅逐漸露出討論的層面，即將成為公共政策的時候，我們居然發現，即將出台的房產稅卻似乎並沒有調控房價、打擊投機的功能，如同買了一個根本不製冷的冰箱和一台根本沒有畫面的電視。據稱即將開徵的房產稅的法律依據是1986年的《房產稅暫行條例》，在這個暫行了24年的條例里，房產稅只是一種普通的財產稅，是依照房產原值一次減除10%至30%後的余值計算繳納，稅率為1.2%，其本身只是一種普通的財產稅，從來沒有承擔打壓房價的功能。同時，按照目前流行的說法，房產稅的試點稅率為0.3%～0.4%，而且對所有的房子都予以徵收。坦率地說，0.3%到0.4%的稅率，要平抑房價，顯然是一句空話，因為這意味著只要房價上漲1%，就足以彌補房產稅的損失，對於持有多套住房的人而言，並不構成真正的負擔。很顯然，作為普通財產稅的房產稅，無論和之前討論的「物業稅」比，還是和承擔房價調控功能的「房產稅」比，其目的顯然是很不一樣的。國家稅務總局基於《房產稅暫行條例》，讓民眾期待的「房產稅」借殼上市，但其功能卻非常模糊：是為了抑制房價，是為了抑制投機，還是為了給地方增加穩定的收入稅種，房產稅徵收之後，土地出讓金是取消還是正常收取。不對這些問題進行回答，我們就無法理直氣壯的進行試點，更無法理直氣壯的講什麼國際經驗，與國際接軌云云，在土地產權制度完全不同的情況下，接軌的前提是必須告訴民眾房產稅為何而征。如果不明確房產稅開徵的目的，而且在對目前已經存在的與房地產有關的稅費進行清理的情況下，就貿然開徵，則意味著，房地產領域的稅收將更為繁重。從國際比較的角度看，我國房產稅稅費不僅不算低，而且很高，與房地產開發和交易有關的稅費高達60多種，占房價的比例保守估計在40%以上，在這種情況下，房地產領域稅費改革應在維持現有稅負水平的基礎上調整結構，而不是只強調徵收房產稅，但對於其他稅費卻不進行調整和清理。十六屆三中全會提出「實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開徵統一規範的物業稅，相應取消有關收費」，這個原則不能違背。從物業稅到現在的房產稅，政策設計者迄今都說不清楚房產稅的政策目標究竟是什麼，是完善房地產稅收體系，還是為了抑制高房價？要完善稅收體制，就要在徵收房產稅的同時，大幅度取消其他的稅費，而要抑制高房價，就不應該針對居民個人，而應對那些擁有三套以上住宅的，還有別墅等豪宅的徵稅，或者對炒房者直接徵收暴利稅。在以上種種的疑問得不到制度的回應的情況下，強行推行房產稅試點，甚至對個人擁有的所有住房徵收房產稅，不僅無法抑制房價，反而會引發更多的不公平。(作者系著名財經評論員、經濟學博士)網友熱議房產稅 贊成者未過半專家解析調查結果：該收誰的稅認為沒有必要恢復徵收房產稅的人超過了一半，超過七成的人認為此舉不能抑制炒房現象，但大部分人贊成對二套房或豪宅徵收房稅，《小康》調查顯示了民眾對這一稅種的多樣看法。文|《小康》實習生 李雅男 北京報道房產稅是什麼？有多少人了解房產稅？《小康》雜誌通過新浪網對全國網友進行有關房產稅的調查。截至記者發稿時，共有3059人參加。網友中來自一線、二線、三線城市的比例分別是26.5%、27.6%和37.9%。其中50.2%的網民並不知道什麼是房產稅，47.5%的網民完全不清楚房產稅的徵收對象、途徑和稅率等信息。中國房地產業協會副會長朱中一表示，房產稅涉及到每家每戶，然而現在的基礎工作跟不上，信息的公開程度也不夠，如果能夠徵求老百姓的意見，得到他們的理解和支持，政策的落實將會更加順利。七成網友認為不能遏制炒房調查中，有55.1%的網友認為徵收房產稅並沒有必要，然而專家的意見卻和27.9%的民眾保持一致，認為很有意義。北京大學不動產研究鑒定中心主任馮長春解釋道：「房產稅的出台根本上是稅制的改革，把過去複雜且有重複徵收的稅費減少、合併。」朱中一對這個觀點也表示認同，他認為我國將來的稅收制度將朝著精簡稅種、降低稅率、加強監管的方向推進，所以這次房產稅的推出還是很有必要且有意義的。關於房產稅對於炒房現象的作用，73.8%的民眾認為徵收房產稅並不能抑制炒房。另外，42.3%的網民認為房產稅的徵收對抑制房價過快上漲的作用不大，40.0%的民眾認為根本不能抑制房價上漲。國內著名稅法專家、中央財經大學稅務學院副院長劉桓認為解決炒房問題的重點在於供求平衡上：「為了避免日後炒房者將房產稅揉進賣房成本中，政府就應當將重點投入到大量公租房的建設上，從而改變人們對房子的需求目的和要求。」馮長春和朱中一均表示稅率的確定至關重要：「房產稅能不能控制炒房、遏制房價上漲，最根本的還是要看房產稅的稅率是多少。房地產作為保值增值的投資品，如果稅率確定之後，炒房者仍然認為炒房的利潤有吸引力，那麼房產稅的徵收仍難以抑制投資投機行為。如果是累進稅，炒房者覺得炒房不合算，則可能對抑制炒房和穩定房價有積極的影響。」「不要因為開徵房產持有稅而增加多數普通老百姓的負擔。」朱中一在看到50.1%的網友認為推出房產稅的目的是增加政府財政收入後，擔心地表示，「從國家對房地產的宏觀調控來看，徵收房產持有稅的出發點應當是通過對擁有多套住房的人增加持有成本，從而將他們手中多餘的房推向二手房市場和租賃市場，解決供應不足的問題。然而如果把增加政府收入作為主要目的，必然是要增加政府的稅收收入，那麼毫無疑問的就會增加老百姓的稅賦。」該收誰的稅 專家認為不能「一刀切」此次調查顯示，36.8%的網民認為應當在一年以後徵收房產稅，19.1%的人認為應當馬上徵收。「此時此刻應不應該出台房產稅，我有些猶豫。」在2004年就曾力主推出房產稅的劉桓此時卻皺著眉頭說，因為過去的房地產市場出現過「房價越高越徵稅、越徵稅房價越高」的惡性循環。「一個政策的正確性和科學性，不光取決於設計本身是否合理，還取決於對它實施的時機是否選擇得當。」前一段時間國家相繼出台的相關房產政策，使得房價的瘋狂上漲被有效地抑制，劉桓認為在現有政策已經起到作用的情況下，出台並不算完善的房產稅政策還有待觀察，如此「下重手」也為時過早。在《小康》此次調查中，74.1%的網友沒有多套房源。朱中一認為這對網民關於房產稅徵收方式的選擇有所影響。結果顯示，36.5%的民眾認為應當對二套以上房屋徵收房產稅，28.5%的人認為應當對豪宅徵收。朱中一認為在徵收房產持有稅的試點時，試點城市會綜合考慮民眾的意見，先在部分居民中試點。劉桓更加細緻地說：「目前把住房分為四種，第一種是基本住房，對這類房屋應當免稅；第二種是在基礎性住房之上的改善性住房，可以實行微稅；第三種是投資性住房，用於出租後補貼家用，按照租金的12%徵收；第四種就是投機性住房，實行高稅率。」馮長春則表示我國地域廣闊，制定政策不能「一刀切」，要將所有複雜的因素考慮全面。物業稅與房產稅都是陌生人有說法認為房產稅是物業稅的替代，調查發現有34.4%的網民對房產稅和物業稅都不了解。朱中一說：「今年年初全國人大財經委徵求我們意見時，我們建議不必開設物業稅這個新稅種，可對房產稅內涵進行充實，當然，今後的房產稅能否覆蓋物業稅，最後要由國務院或全國人大考慮。」對於調查結果中，53.9%的網友認為徵收物業稅和房產稅都不合理。18.5%認為徵收物業稅更加合理的結果，馮長春分析說：「物業稅作為一個新概念，老百姓還不了解，認為徵收了物業稅之後就可以不交物業費了，實際上是兩碼事。」針對這個問題，劉桓表示：「房產稅是現行的一個稅收，物業稅是我們希望通過它對中國房地產稅收體系做一個規整。然而推出一個新的稅種是一個很複雜的過程，因此物業稅的推出還將有一個漫長的過程。目前徵收房產稅，是在不改變現有稅收體系的基礎上，進行規範，解決當務之急。」「總之，推出房產稅是整個稅收改革的必然，也是樓市發展到今天，需要用各種金融、稅收手段去調控的必然產物。」劉桓認為房產稅的推出是必要的，但在完善出台前仍然需要謹慎觀望。「房產稅太複雜了，一定要考慮得非常成熟。」馮長春也認為應當做好充分的準備，減輕出台後可能產生的後遺症。朱中一對這樣的觀點表示認同，他認為準備工作及過程很複雜、難度大，所以要積極穩妥，先搞試點。《小康》關於房產稅的問卷調查「房產稅試點將在數月內啟動。」全國工商聯房地產商會會長聶梅生近日表示。開徵房產稅，在爭議了許久後，這一次似乎已經「箭在弦上」了。《小康》雜誌在新浪網發布問卷，了解網友觀點，本次調查共有3059人參加。Q1.您知道什麼是房產稅嗎？1、知道(49.8%)2、不知道(50.2%)Q2.您對恢復徵收房產稅有何看法？1、沒有必要(55.1%)2、很有意義(27.9%)3、無所謂(16.9%)Q3.您認為房產稅徵收有助於抑制房價過快上漲嗎？1、作用不大(42.3%)2、根本不能抑制(40.0%)3、能夠抑制(17.8%)Q4.您清楚房產稅的徵收對象/途徑/稅額嗎？1、完全不清楚(47.5%)2、清楚一部分(43.2%)3、清楚(9.3%)Q5.您認為徵收房產稅能夠抑制炒房現象嗎？1、不能(73.8%)2、能(26.2%)Q6.您認為徵收房產稅對「剛需」強烈的民眾誤傷大嗎？1、很大(48.0%)2、較大(22.4%)3、一般(16.8%)4、沒有誤傷(5.0%)5、很小(4.5%)6、較小(3.4%)Q7.您對於「房產稅三年免徵」的說法有何看法？1、不相信。房產稅徵收勢在必行。(40.6%)2、我相信。新政調控效果已經顯現，不必急於徵收房產稅。(39.2%)3、無所謂。(20.3%)Q8.您認為推出房產稅的目的是什麼？1、增加政府財政收入。(50.1%)2、遏制炒房現象。(25.4%)3、壓制房價上漲(20.1%)4、其他(4.4%)Q9.您認為房產稅應當何時開始徵收？1、無所謂(36.3%)2、一年以後(36.8%)3、馬上(19.1%)4、半年至一年內(7.8%)Q10.如果徵收房產稅，您認為應當對何種房屋進行徵收？1、二套以上房屋(36.5%)2、商品房、豪宅(28.5%)3、商鋪、商用房(26.9%)4、每一套房屋(3.5%)5、第一套房屋(1.0%)6、其他(3.7%)Q11.您是否有多套房源？1、沒有(74.1%)2、有(25.9%)Q12.如果有多套房源，房產稅的復征是否會促使您考慮出售多餘房屋？1、不會(59.5%)2、會(40.5%)Q13.復征房產稅的消息對您的購房心態有何影響？1、繼續觀望(74.4%)2、儘早購買(25.6%)Q14.您了解物業稅和房產稅的區別嗎？1、對房產稅和物業稅都沒有了解(34.4%)2、對房產稅和物業稅略知一二，不知道兩者的區別(32.6%)3、對房產稅和物業稅都非常了解，知道兩者的區別(16.2%)4、了解物業稅，不了解房產稅(9.2%)5、了解房產稅，不了解物業稅(7.6%)Q15.您認為物業稅和房產稅哪個更合理？1、都不合理(53.9%)2、物業稅(18.5%)3、房產稅(17.4%)4、都合理(10.2%)問卷截止時間：2010年10月26日中午12點透視日本的房與稅日本徵納房地產稅，房子越大，所徵收的稅就越多，房地產稅按年度收繳，一般在房屋價值的2%左右，第二套房稅更高，而且還徵收巨額遺產稅。為避免住了大房子而平白無故地把自己辛苦掙來的工資交給國家，一般日本人家都沒有第二套住房文|南開大學教授 劉暢一次，和一位旅日多年的中國老師交談，她說起每當出門時，日本的房東老太太總要囑咐三句話：不要給別人添麻煩，大家都一樣、差不多，要和別人搞好關係。聽聞此言，總覺得在這背後似乎還深藏著什麼東西，於是又和這位老師就此深聊了起來。「大家都一樣、差不多」，不僅僅是一句口頭禪，還體現在日本社會的方方面面，滲透於國民的日常心理和行為之中。例如住房和房價。日本國民在住房上也幾乎是「人人差不多」。在日本各地，所有的房子都差不多，大家居住的面積基本都一樣。日本普宅以小戶型為主，其中集合住宅戶型面積一般在90平米以下，居住著工薪階層和青年家庭。在日本人的居住觀念中，並不會因為身份或收入的提高，而在住宅面積上有所體現。在日本的高收入家庭居住80～90平米的房子是很普遍的現象。集合住宅小戶型一居室在40平米左右，二居室60平米左右，三居室80平米左右。不過日本住宅所指的面積是按房間的專有面積計算，相當於中國的套內建築面積，因此日本住宅戶型面積一般比中國要多10～15平米，也就是說三居室大約100平米左右。住的越大繳稅越多當然，能做到這樣「大家都差不多」，不是天然形成的，而是政府參與甚至干預的結果。二戰後，日本住房短缺達420萬戶，約2000萬人無房可住，占當時人口的1/4。為緩解住房短缺問題，日本政府先後於1950年制定了《住房金融公庫法》、1951年制定了《公營住宅法》、1955年制定了《日本住宅公團法》。此後又陸續地制定了一系列相關法規，通過建立健全住房保障的法規，使得日本住宅政策逐步走向正軌，不同程度地滿足了不同階層的住房需要。此後又陸續制定了一系列相關法規，逐步建立健全保障住房和規範住宅市場的法律體系，這類法律共頒布40多部。《日本住宅公團法》中對「公團」的業務範圍規定為：住宅建設、住宅管理、住宅用地的開發、與住宅區相關的配套設施和公共設施的建設。1966年，為解決住房短缺、提高居住質量，日本建立了國民住宅計劃。該計劃執行到2005年，期間共經歷了10個五年規劃。國民住宅計劃的亮點是，通過制定住宅發展規劃，制定指導性的住宅標準，增加公共品的供給，從而對住宅市場施加導向性的影響。人性本貪婪，日本人並非天生不在房地產業進行投機。為遏制住房投資投機性需求擴張和房價、地價過快上漲，政府制定了許多政策，歸納主要有三：一是靈活掌控公共供給，保持市場房源的相對充足。在公共供給和民間供給兩大住房來源中，政府可以直接控制公共供給，當市場住房相對緊張、房價出現明顯上漲傾向時，政府會適度增加公共供給數量，當住房市場相對蕭條時，政府會放慢公共供給的步伐，改由民間供給主導市場，以充分發揮市場功能。二是稅收調節。日本住房轉讓時買方應納稅為固定資產取得稅，稅率為3%。出賣方納稅稅種為利潤所得稅，稅率在扣除項目後按20%～30%繳納。在住房持有環節徵稅主要是不動產稅，稅基按評估值的80%計征，稅率為1%。三是大力發展基礎交通設施，擴大普通居民便捷活動範圍，間接增加了土地供應和住房供應，一定程度上有助於抑制地價和房價過快上漲。四是住宅用途嚴格限轉。所有物業都須按原土地使用用途使用，不得隨意更改，防止住宅用地挪作他用導致住宅地減少，出現地價乃至房價飛漲現象。五是嚴格控制外籍人士購房。對於外籍人士購房，通過金融手段進行調節，控制金融風險。即對自有資金不限制，對貸款購房，則在利率、貸款比例、還款期限等方面與本國居民差距較大。日本人也不是天生不喜歡住大房子，住房面積小的主要原因是受到經濟條件等多種因素的制約。首先是地價昂貴，購買一套大面積的住房實屬不易。其次，絕大多數日本人沒有炫耀擺闊的陋習，在購買住房時大都量力而行，只購買能夠滿足自己家庭成員居住的住房，所以住房面積都不大。此外一個重要原因是日本徵納房地產稅，住房面積越大，所徵收的稅就越多，房地產稅按年度收繳，一般在房屋價值的2%左右。也就是說，一套價值3000萬日元的房屋，每年要繳納60萬的稅。每到年底，就有專門的專業評估人員按照當時房地產的價格進行評估，房屋價值就以此為據，井井有條，一絲不苟。如果是第二套住宅，所需繳納的房地產稅就更高。所以，為了避免僅僅是為了住大房子而平白無故地把自己辛苦掙來的工資交給國家，一般日本人家都沒有第二套住房，這就又保證了每戶只有一套住房。大家都一樣，「居者有其屋」，貧者像富人一樣，也可以有其屋。遺產稅讓首相的女兒都會「賣房子」擁有大房子還有一個麻煩，是當要將房屋轉移給下一代時，要繳納遺產稅。日本採取分遺產稅制度，始於1905年。並且是累加稅制，也就是說遺產數額越大，所繳納稅額越多，從1000萬到20億日元分為九個檔次，其中1000萬的稅額是10%，而20億以上則要繳納50%。日本稅制嚴格，不分高低貴賤，一律平等，例如，1999年美智子皇后父親去世，要繼承33億日元遺產，但由於遺產都是股票和房地產，無法變現，所以需要繳納17億的現金，但她一時又拿不出來，經過與政府公檢法的反覆博弈，直至2002年，所要繼承的遺產充公，變成公園，變成全民財產。皇后家族顯貴尚且如此，日本稅制之嚴格可見一斑，日本就是以此來防止社會貧富差距過大的。田中首相的女兒田中真紀子，欲獲得父親留下來的家產房屋。不料，一結算，她要支付三分之一的稅金才能接受這累贅的「遺產」，這讓她為償還遺產稅而菜飯不思，最後，無奈賣掉一半自己和父親住的房屋和院子，才勉強有了生存之地。她說：「我身邊無足夠現金，家產一天不脫手，再高資產的房子都是紙上談兵。為繼承遺產，總不能叫我去借現金來償還遺產稅，所以忍痛割愛將許多中國領導人都來過，看望過我父親的目白宅第賣掉。」與我交談的那位老師就說，她原來在日本的房東及其子女就面臨著這樣的問題：老人即將過世，孩子欲繼承房產，但又無法拿出那麼多錢，正面臨著「繼承還是不繼承」的選擇煩惱。所以，日本人不要大房子的另一個原因是住小房子可以少交甚至免除遺產稅，房子越大，遺產稅越多。所以，日本人的住房通常都不大，也很少人有第二套住房。日本富裕階層佔全世界的15%，每一百個人中就有一人的資產超過一億日元。然而，日本政府制定的遺產稅制度，卻讓日本富裕階層往往「富不過三代」。以這樣的方法，消除國民窮富差別，讓人們知道用勞動換取幸福的道理。所以軟銀金融大學校長北尾吉孝說：「所以日本出不了很多的富人，收入越高，繳稅越多。這些錢被用來解決窮人的社會保障問題。很多窮人不用繳費就可以享受到醫療保障，其實這相當於『劫富濟貧』了，因此，日本人常常會說『我們日本才是社會主義』。」

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