重磅！樓市一聲炸雷，未來買房將成有錢人的遊戲！

06-06

一、重磅！樓市一聲炸雷，未來買房將成有錢人的遊戲！

來源：蜜財富（本文不代表金融五道口立場）

上海再出大消息！

繼前幾天上演「只租、不售」的大新聞之後，上海樓市又擲了一顆重磅炸彈！

這就是7月7日上海公布的《上海市住房發展「十三五」規劃》，令人耳目一新。

這份規劃最大的重點，就是要加大住房的供給、發展租房市場。

《規劃》是這麼說的：

「十三五」時期新增住房供應總套數要比「十二五」期間增加60%左右，預計新增供應各類住房12750萬平方米、約170萬套。其中，商品住房約45萬套，以中小套型普通商品住房為主；租賃住房約70萬套；各類保障性住房約55萬套。此外，以市場為主，新增代理經租房源30萬套（間）左右。

總共計劃的5500公頃土地出讓，其中商品住房才2000公頃，但租賃住房卻佔比1700公頃，保障性住房1800公頃，佔新增住房總套數竟然高達60%。。

今年以來，關於租房市場的鼓勵政策連續不斷，再加上今天上海的重拳出擊，以及土地供應的明顯轉向，預示著一線城市正在加速發力租房市場，中國房地產業即將進入一個全新的租賃時代。

政府要干賠本的買賣？

對政府來說，土地資源本來就稀缺，現在要改變用途由售轉租了，那賣地收入必然會折價，政府為毛要這麼干呢？

當下，房價已經成為不能承受之重，普通工薪族再怎麼努力也很難買得起房，這種情況下，要想留住人才，必須要出花式新招，讓這些人有房可住。

最近爆出的華為員工年薪60萬卻工作十年也買不房的事情在網上火了。雖然深圳房價收入比位居全國首位，但其他城市，普通人的狀況並不比深圳好多少。

目前，中國的重點城市房價收入比已經爆表。以北上深率先領跑，深圳以32.44倍居首，上海、北京緊隨其後，房價收入比亦分別高達26倍和25倍。

綜合來看，我國省會城市包括直轄市及深圳特區在內重點城市中，省會城市包括直轄市及深圳特區在內，房價收入比全部超6倍，有16個城市房價收入比超過10倍，遠超國際公認的合理區間。

即便不身處北上深這類一線城市，在其他二線城市，一個普通工薪家庭不吃不喝也需要十幾年時間才能買的起一套房。

買房已經買不起了，要是租房再租不到，還讓不讓人活了？

開發商要慌了？

現在，有種觀點認為，因為中國房子租金回報率租售比實在是太過誇張，面對這樣的政策，壓力山大的開發商很可能會賠本。

萬科副總裁譚華傑就如此抱怨：「假如萬科通過住宅用地拿地蓋房子出租，租金回報率只有3%，收入扣除稅收20%，最終的租金收益率大概只有2.4%。」

2.4%，這樣的收益，還不如定期存款呢！開發商幹嘛還要趕這種賠本的買賣？

但是，「兵來將擋水來土掩」，開發商自然有辦法賺錢。

最好的辦法，自然是轉嫁成本，讓普通人來埋單！

這部分用來出租的房子，如果想要實現運營，那就要提高租金。也就是說，你未來不僅買房買不起，很可能租房都租不起了！

比如上海之前只租不售的兩大地塊，在上海這麼寸土寸金的地方，上海又只有1.2%的租售比，70年產權根本不能回本，那麼開發商可能會把這兩塊地變成高端公寓，跟普通人並沒有什麼關係！

房價能跌嗎？

現在，很多人都在期待，隨著租房市場的大力完善，懸於空中的房價自然會從高位回落。

那麼，大家真能得償所願嗎？

看看我國的鄰居香港，你就知道問題的答案了。

在香港，目前租房的人口比例可比我們高出不少，有近30%的人租住在組屋（公共房）裡面。

那麼香港的房價呢？

香港房價長期位居「亞洲最貴」之一，據統計，一個普通香港家庭需要不吃不喝十七年才可以負擔香港的樓價。

美國一家研究機構以樓價中位數來比較世界上不同城市的家庭買樓負擔，結果顯示，香港排名第一。

為毛租房市場大躍進，卻不能影響房價節節高呢？

其實答案也很簡單。租賃房和商品房，根本就是兩個市場。租房，本質上是為那些買不起房的人而準備的，窮人能對市場的價格產生多大影響呢？

買房將成有錢人的遊戲？

更要命的是，對於上海這樣的大城市來說，租房的發展很可能會變成高房價的催命符！

讓我們從大背景看起，

首先，雖然政策使勁了洪荒之力，提出了控制人口的目標，要讓上海跟北京一樣，在未來五年人口不增長，甚至是負增長。但是，硬性的政策真能抵擋住全國年輕人奔向北上廣的步伐嗎？

而且，目前大城市圈的建設正在風風火火的展開，未來這些大城市的房價恐怕易漲難跌。

6月28日五部委的聯合發文就再次重申了這一點。

「至2020年，京津冀、長江三角洲、珠江三角洲、長江中游、成渝等經濟發達地區的超大、特大城市及具備條件的大城市。

未來市域（郊）鐵路骨幹線路務必基本形成，構建核心區至周邊主要區域的1小時通勤圈。」

隨著城鎮化建設的不斷推進、城市圈的不斷拓展，恐怕房價的下跌，真的只能成為空想。

那麼一旦越來越多的房子變成租賃房時，會產生怎樣的後果呢？

隨著租賃房越來越多，普通人越來越多地選擇租房的時候，那麼商品房就會成為一種稀缺資源。

目前，十三五期間上海可供出售的純商品住房供應量事實上將減少（5年只有45萬套，而2016年上海銷售的新建商品住宅是10.84萬套），這也就意味著商品房會越來越表現出一種金融屬性。

那麼，在這樣的情況下，如果國家不能控制住貨幣增速，則商品房價則可能出現大幅上漲。

另外，上海的房產稅已箭在弦上，未來將持續推進。

房價還是那麼高，稅費又增加了，家底不殷實的人，你還是別想著買房了！

因此，未來中國樓市可能會出現兩個「兩極分化」，一邊是像上海這樣的核心大城市與三四線城市的天上地下；一邊是購房群體和租房群體的涇渭分明。

普通人可以期待什麼？

當然，我們之所以說租房政策是惠民的，也是因為隨著租房市場的逐漸完善，普通人的基本住房需求將會得到滿足。

這就好比是現在的汽車市場，大家基本上都能買得起一輛車，滿足用車的需求。你要沒錢，就去開一輛奇瑞QQ；你要有錢想要裝逼，就去開一輛勞斯萊斯。

反正大家的基本需求都滿足了，也不會有人天天罵街了。

我們可以期待的，是租房體驗的改善，讓房地產市場更加正規，讓管理和服務都跟上去，改變跟現在直接跟房東撕逼的租房模式。

同時，也希望政府在完善租房市場的同時，儘可能的去平衡與房子掛鉤的福利問題，比如戶口、教育、醫療等方面，讓咱們老百姓最關注的點得到切實解決。

其實，只要我們最關心的問題得到解決，可以用低廉的價格租到合適的房子，那麼買房和租房，也許並沒有多大的差別。

那麼，如果普通人還想買房，應該怎麼辦？

比如我們可以參考一下香港的經驗。

雖然香港房價是世界最貴的之一，但香港人買樓也並不是像內地人那樣毫無希望，也有不少本港年輕人能夠及時上車（首次買樓），成為「幸福的房奴」。

原因之一，就是香港的房子普遍都是小戶型。

港人所謂的千尺豪宅，換算成內地的平方米單位，也不過就是90平方米左右的公寓。在香港這個擁擠的城市，有大量的住宅都是50平米左右，甚至更小。

雖然住起來略顯逼仄，但實際上，總面積普遍不大的香港樓盤，無形中減少了購房的總金額。

即使在房價為10-15萬港幣一平方米的地段，50平米大小的房子也不過價值500-750萬港幣而已，對普通人而言，並非無法負擔。

這樣的小戶型住房，才會真正惠及普通人。無論是租房還是售房，成本都會大大減少。

正所謂是鐵打的樓盤、流水的民眾，這些年來，房價猛漲，百姓望樓興嘆。

然而房產不倒、人民倒！人民被房價壓垮了，沒人接盤了，房產也別想好過！

萬幸政策已經做出調整、樓市風向正在轉變，我們期待有一天，房子真的能從用來炒的，回歸到用來住的本質屬性！

延伸閱讀（另一種觀點）：

二、昨夜，樓市變天了，未來房子如手錶！

作者：齊俊傑看財經 ID：qijunjie82

老齊常說，未來房子必然如手錶一樣分化，你看時間買一塊斯沃琪甚至卡西歐就挺好，如果你要想裝逼花幾十萬買一塊百達翡麗也沒人攔著你。手錶的基本功能被保障之後，那些天價手錶就只有羨慕，而沒有了嫉妒和恨，汽車也一樣，每個人都想開賓士寶馬勞斯萊斯，但你沒錢的時候開一輛大眾，也不會天天罵街。未來的房地產市場就是如此，天價房子肯定還有很多，甚至要多貴的房子都有。

但只有羨慕，沒有恨，因為大家的住房絕大多數都會被保障下來。你可以租到很便宜的房子，百十來平米也夠3口人快樂的生活了，也可以申請各種保障房。租來的房子由於引入了B端企業，無論是開發商還是中介公司，都會更加正規，管理還是服務都跟現在的直接跟房東撕逼完全不同。最重要的是房子的福利也將被根治，你可以通過租來的房子領取居住證，上戶口，甚至給孩子上學。這些都會有相應的專人替你服務。因為由B端租來的房子，你跟房東就不再是競爭關係，你佔用了房子的福利，不會影響房東的使用。

而且最重要的是，B端企業進入住房租賃市場，將會大大的穩定你租房的預期，甚至長租10年也是很正常的事情，而且可以通過合同把租金的漲幅規定下來，給你一個很明確的預期，這樣其實跟買房並沒什麼區別。你只需要把現在買房每月的月供的三分之一拿出來，就夠你支出一套房子的月租金了。那麼誰還會說我是剛需而著急買房呢？

到時候會出現一個現象，那就是你願意炒你就繼續炒，你能找到人接盤就行。但很可能是沒人接盤了，特別是普通公寓的價格可能會暴跌。住房租賃替代了購房的剛需，把現在所謂的傻子，全都給招呼走了。那對不起，後面的傻子沒有了，現在房子在誰手裡，誰就是最後的傻子。到時候你會有兩個選擇，把你的房子租出去，用60-70年的租金，收回你買房的成本，而且最悲催的是，到時候租金可能還會降，不但租金會降，你可能還要承擔房產稅。

租金大部分都被房產稅抵消，你的收益所剩無幾。另一個選擇就是大幅降價拋售，但大家租房上癮之後，你的租售比不回到5%，是不會有人感興趣的。

千萬別信什麼中國人天生愛買房，在50年代到2000年的這50年之中，極少有中國人獲得了房子的產權，大家通常都是在租房，或者住在別人分配給你的房子里。同樣很開心。

2000年初，甚至大家最難理解的事情就是，為什麼要自己買房？所以這就是周期，當你好不容易習慣了買房之後，趨勢卻開始往迴轉了。30年河東30年河西，這其實是個大智慧。

三、馬云：未來，中國最便宜的就是房子！

綜合：鳴金網、房地產人

馬雲在杭州舉行的全球峰會上發表主題演講說到：未來房子如蔥。馬雲說，過去8年內，中國的房價整體上處於大幅上漲的狀態。8年後，中國最便宜的東西可能就是房子。

八年後最便宜的東西

1房子

今天我國人均保有的住宅面積是多少？在建的住宅面積又是多少？計劃生育所造就的倒金字塔型家庭帶來的後果是，自己一套房，雙方父母各一套房……最終這些房子都會留給後代，而空置的房子需要繳納房產稅，誰會願意留這麼多房子在手裡，大家都拋售房子的後果是什麼？

2汽車

汽車基本上已經成為非常普通的消費品了，根據媒體的統計，中國汽車保有量已經超過了3億，而且這個數字還在不斷加大。各大汽車廠商都大力在華建廠，並且大力促銷大打價格戰。可以預見，10年後汽車會比今天便宜很多。

3現金

「2014年的100元人民幣，購買力是2004年時候的幾分之一？去麥當勞，買到的東西也許差不了多少，但買房子、雇保姆、看病，孩子上培訓班，差別就大了。2004年的時候，深圳保姆月薪是1000元，目前要3500到4000元；好地段差一點的小區，新房子當年是6000元一平米，現在至少要3.5萬了」，這是媒體調查的購買力貶值數據，隨著物價高漲，10年後，想必現金會越來越不值錢。