租房社會不值得嚮往

很多人問我，廣州房子租售要同權，你怎麼看。我知道很多人憧憬，以後租房者的窮人家孩子，也能讀得起名校，這是了不起的教育平權。這當然是一廂情願的想法。好學區有限，既然租房就能上，房租就會暴漲，甚至會漲到天上去。想讀好學校，也需要相當的經濟實力。

再看學區房的價格，買得起學區房的人，原本就有錢，一旦房子變成現金奶牛，投資價值增加，那更是搶手貨。買房者更想買，房主也不會輕易賣。需求增加，供給減少，學區房的房價自然會上漲。道理就是這樣簡單。

只要城市入學機會不增加，優質學區還稀缺，價值一定會反映出來。以前是擇校費，後來變學區房，以後就是高昂房租。廣州新政只講「平權」，卻沒有講教育資源增加，落實下來，效果必然有限。

如果只是廣州一個城市搞，最多只是增加一個展示經濟學威力的例子。最近，事情的發展讓我不太樂觀。

很多城市都在喊，房地產市場都搞租賃化。有十幾個城市作試點，以後也許會全面推行。這真是很糟糕的走向。

很多人說，房地產市場租賃化，難道不是好事嗎？今天房價這麼高，買是買不起，大建出租房，至少還能租得起，這不是好事嗎？一輩子租得起房，總好過一輩子買不起房吧？

也許是迎合窮人，媒體也在不斷製造「租房好」的輿論。他們舉了很多發達國家例子，都說租房好。新加坡80%民眾租房生活，德國六成民眾租房，歐盟平均水平是四成。就連美國，也有將近一半民眾租房住。

中國大概有20%的人租房（大部分是年輕人），八成民眾有自己的住房。結婚成家的人，幾乎都有住房，這當然是很正常的好事情。在很多人看來，這卻成了不正常。中國是平均買房年齡較早的國家，這也被很多人批評，說中國人熱衷買房，年紀輕輕背一身房貸，所以要鼓勵租房。

最近不知哪來的風氣，媒體不斷鼓吹租房好，租房划算，租房比例越高，越顯得房地產市場成熟。去年到今年，很多開發商拿地，被要求「100%自持」，不許售賣，很多人不覺得有什麼問題。

租賃和自有，這怎麼能是一回事呢。租賃只有使用權，還受諸多限制；所有權則是自己擁有，可以隨意處置。從財產的價值看，租房自然不如自有。誰是真心喜歡租房呢？大部分人不愛租房，為何這種模式就該成為主流呢？

經濟學上的租，指的是只需前期投入，後期主要不靠生產性活動，而是利用稀缺性，源源不斷獲利。之所以有租賃，根本的原因，就是稀缺。有稀缺，才會有租值。

農民向地主租地，是因為良田有限，開發不易，一旦良田多起來，地租就會下降。電話興起，打電話對很多人來說不太容易，於是就有「收費電話」行當。最早的收費電話一分鐘五毛錢，有先見之明者，購置一部電話，它就能成印鈔機。後來電話手機普及，通信資源不再稀缺，這門生意就做不下去了。

市場活動中，租可以刺激生產者創造獨特價值，以期獲得稀缺性，便於坐地收錢；同樣地，管制者也熱衷於尋租。他們利用權力製造壟斷，從而攔關設卡，坐地收租。

房子總是稀缺，特別是城市房子，特定地段的房子，租值總是很高。除非沒有久住的願望，買房通常是常見的選擇。尤其家庭生活，一套房子不夠住，就考慮買第二套，有更多房子，而不是給人交租。

房子產生租金，這是刺激建房的動力。房子增加，價格便宜，一般人都買得起，這就是一個供應充分的市場。除少數地段，大部分人很少租房，因為他們買得起。正如一般人都買得起智能手機，「租手機」會有大市場嗎？

一個國家三分之一人口，超過一半家庭，甚至八成人口都租房，這根本不是什麼「成熟市場」，而是畸形市場。

新加坡人口眾多，房屋稀缺，有房人把房出租，自己移居國外，坐收租金，這是很自然的現象。問題在於，新加坡的房屋租賃大部分由政府壟斷，也就是政府建設的組屋。官建民租，大大加深了政府對民眾生活和社會經濟的控制。

香港情況也類似，將近一半人租房，其中大部分是住政府建設的「公屋」。新加坡和香港的公屋，成了內地「廉租房」的學習榜樣。

政府大建公屋，有看不見的壞處。房屋品質低，居住條件差，只是其一；公屋租金低廉，需排隊申請，公屋擠壓商品房的用地份額，推高房價，很多人因此認為開發商推高了房價。事實上，開發商也在迎合市場需求。如果政府開放土地，他們將建出更多房子，好讓更多人買得起。

中國是個大陸國家，城市土地幾乎無限，根本不應該學習彈丸之島的房產政策。中國沒有哪個城市是缺乏土地的。租房和自住房相比，通常品質較差，折舊率很高，造成財富浪費。為什麼要人為製造稀缺，讓更多人租房呢？難道他們不配享有高品質的自有房嗎？

當租房成為住房主流，很容易產生租房利益集團。他們是各式各樣的房屋租賃公司，公司化的房東。他們為維持租賃優勢，會發動輿論，攻擊高房價，攻擊開發商，減少商品房的建設。商品房越少，房價就越高，租房市場就越有優勢，租賃利益集團越得勢。房地產租賃化，並不像很多人想的那麼美。

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