一篇驚動中國房產界的文章 說得太有道理了!

一篇驚動中國房產界的文章 說得太有道理了!時間:2011-03-30來源:騰訊博客分享到:

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文/陳思進

拙作《中國房市已不僅是泡沫》在貴報上首發後引起了強烈的反響,多家一線財經媒體轉載,無數網站轉貼,在人民搜索上名列上周博客熱榜第一。看了在博客上的大量跟貼,使我不禁想起魯迅先生當年評《紅樓夢》時說過的話:「經學家看到易,道學家看到淫,才子看到纏綿,革命家看到排滿,流言家看到宮闈秘事……」

其實我文章的立意非常清晰,說的是中國的房價如果按國際通用的租售比來衡量,非但有泡沫,而且在北京上海杭州這樣的大城市,由於租售比普遍超過一般標準的3到5倍,用泡沫來形容已經不夠準確了。猶如普通的秤最多到達300斤,如果一個人的體重超過了600斤,在醫學上就不能用fat(胖)來形容,只能用obesity(中文裡好像還沒有對應的詞,暫且翻譯成「痴肥」吧)。

可好些網友的跟貼卻非常滿擰。

比如有個網友在跟貼中寫道,既然租售比太高,超過合理比值的幾倍,那不是很簡單嗎?只要房租漲個幾倍,房價不就沒泡沫了嗎?

初看這個跟貼,第一感覺這位網友真有才,太雷人,太會逆向思維了!看來,國人財經知識的普及還遠遠不夠。我立刻簡短回復:首先,房租是不可能像房價那樣飛漲的;其次,如果能用漲房租來抵消房價泡沫,那還沒等泡沫消失,中國經濟早就被惡性通脹給拖垮了!

為什麼說房租不可能像房價那樣飛漲呢?非常簡單。

首先,租房不同於買房,買房能夠靠借貸,能用所謂「明天的錢圓今天的夢」;但房租必須現金支付不能借貸,房租一旦漲到租客無法承受時,就找不到房客了,形成有行無市,怎麼可能再往上漲呢。所以,租金最符合真正的市場供求關係。特別是各大城市,租房客基本都是中低工薪階層,其中多數租房者都從異地而來,本來就收支相抵,已經捉襟見肘,有剩無多,一旦房租超過其收入的一半,立馬連做夢的地方都找不到了,逃離便成為現實。事實上,目前好些人已經在談逃離北上廣了。

這一點在歐美特別明顯。前些年,歐美有些大城市,房價因為新移民特別是來自中國大陸的熱炒而一路飆升。但不管房價漲多高,房租就是不同步上揚,最多跟當地人的平均收入成比例。

就拿多倫多來說,1998年我從紐約到多倫多時,租一套酒店式公寓,一房一廳加太陽房,租金1500加元,而當時這套公寓市價20多萬加幣。十年後的2008年,我再次從紐約回來,多倫多的房價漲了一倍,又租下了同樣的公寓,月租1800加元,漲幅不過20%,和收入增長正好同比。而溫哥華就更明顯了,與中國一線城市很相似,這幾年由於全世界的富人,特別是香港台灣,以及中國大陸移民增加,將房價炒到高至離譜,比多倫多高出很多。但由於當地人收入比多倫多人低,其房租相對於房價來說就更加便宜,我這套公寓如果在溫哥華的話,1500加元就能租到。而要是在北京上海,同樣的公寓至少要500萬人民幣,比溫哥華還要貴,但房租只需5千人民幣,合加幣750,只是溫哥華租金的一半。

其次,房租是進入CPI進行計算的,房租上漲必然帶動CPI的上升,不要說房租上漲幾倍,即使普遍漲幅超20%,CPI就可能超過5,便呈現惡性通脹。而惡性通脹對經濟影響遠比房價泡沫更可怕,屆時政府必然會出手干預。例如美國的里根年代,為壓制惡性通脹,美聯儲大幅提升利率到達18%,結果惡性通脹止住了,但引發了經濟危機。

另有網友說,要是房租再漲,租不起的話,那就乾脆買房吧。看到這句話,我又不禁為他的「幽默感」而苦笑。在如此高房價之下,如果連租房都租不起了,又何談買房呢?這猶如當年有一個皇帝說,飯吃不飽,那就吃肉唄。以現代人的話來說,我開不起汽車,那就開飛機吧。

這篇文章還驚動了中國的房產界,有位地產名人發博文反駁,說我不了解國情,說中國房地產非常特殊,再次表明中國房價只會上漲,不會下跌。

其實這個「中國的特殊性」,非但在中國吹起房市巨大泡沫,在全球所有中國人的聚集之地都吹起了大小泡沫,如溫哥華、悉尼、多倫多、紐約的唐人街和舊金山。特別在全球的經濟危機之際,唯獨中國人在搶購房子,形成了一道「亮麗的景觀」。澳大利亞從去年7月開始,對外國人實施房子限購,這在號稱自由市場的西方國家實屬罕見,可能是對外國人(以中國人為主)在澳洲炒房忍無可忍了;在我前面已經提到的溫哥華,近期英文媒體大幅報導華人(尤其是中國大陸買家)在溫哥華的搶購房產潮,已有開發商收到本地人士的抗議電郵,指房價過高遺禍下一代,且華人已太多,應該限制移民,有人甚至揚言要炸毀開發商的辦公室。

本人雖然在北美生活了20多年,但對於中國人特殊強烈的,來自基因中的土地房子情結何嘗不懂?!也正因為如此,我只說中國房市存在泡沫,而從不預測房價何時會漲何時會跌,因為這正是中國的國情所定。

不過遺憾的是,古今中外,泡沫都會以破滅而告終,無一例外,不然的話經濟學就要改寫了。我們不是生活在童話世界裡,即使在中國人的地盤,台灣大跌過、香港大跌過、就連最愛炒房的溫州人的老家溫州也下跌過……從經濟的角度上來說,有泡沫,早跌比晚跌好,就像病人,早治比晚治好一樣。

結論:房租即使上漲,也漲幅有限,和當地人收入增加成相應比例;而泡沫呢,再重複一下,泡沫最終都會以破滅而告終!

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