中國房價擊鼓傳花 2014或現最後一棒

人民論壇問卷調查中心 ◆90.4%受訪者認同房價擊鼓傳花、泡沫必將破裂，中國房地產的泡沫化已經成為各方共識 ◆對未來三年內中國房價的走勢，34.0%受訪者 「看漲」房價， 50.4%受訪者「看跌」房價 ◆80.6%的受訪者認為當前的房價對家庭生活有著很大的影響，其中，39.2%受訪者選擇「淪為房奴」，13.9%選擇「買不起房，只能租房」 ◆53.2%受訪者認為 「如果中國房價泡沫破裂，房奴將是最大受害者」 ◆51.1%受訪者認為「地方政府難敵土地財政誘惑」是房價上漲過快的最大因素 調查時間：2013年10月29日-2014年1月6日 調查樣本：135,858份（網路調查134,924份，隨機書面問卷934份） 調查方式：在人民論壇網、鳳凰網房產頻道等推出調查問卷；隨機發送書面問卷（發出1000份，回收有效問卷934份） 數據處理：網路調查占權重80%；隨機問卷調查占權重20% 計算方法：百分比計算按照四捨五入保留小數點後一位數 網路支持：人民論壇網 鳳凰網房產頻道 近些年來，中國房價可謂是漲聲一片。這忽快忽慢，但漲勢堅定的樓市漲價聲，恰如那鼓聲陣陣，不斷地刷新著中國房價的最高漲幅；在這熱火朝天的樓市中，在房地產從一個買家到另一個買家過程中，炒房者相互傳遞著這一「寶貝」，並寄希望能夠迎來更高的房價、獲取更多的收益。由此，有人將中國房價稱為「擊鼓傳花」，房產不斷易手，房價屢創新高，樓市熱鬧非凡。 在房價節節攀升下，「擊鼓傳花者」自然能夠不斷地獲利，這個遊戲也就更為有趣。也就是說，房價上漲是「擊鼓傳花」遊戲得以延續的必備前提。但是，沒有隻漲不跌的商品。房價難道是個例外嗎？如果房價步入下行通道，「擊鼓傳花」的遊戲戛然而止，誰又會是最後的接棒者呢？政府如何調控樓市更為行之有效？圍繞著這些問題，人民論壇問卷調查中心進行了深入調查。調查發現，以下幾個問題值得關注和分析： 九成多受訪者認同房價擊鼓傳花、泡沫必將破裂 在「當前房價是在『擊鼓傳花』，某個時期必將泡沫破裂」問題的調查中，75.5%的受訪者表示「非常認同」，11.6%的受訪者選擇「比較認同」，3.3%的受訪者選擇「一般認同」，三項數據相加總計達90.4%；只有6.1%和3.5%的受訪者分別選擇「不認同」和「說不清楚」。 九成多受訪者認同房價擊鼓傳花、泡沫必將破裂，說明中國房地產的泡沫化已經成為各方共識。曾有學者估算，2010年美國GDP總量約為95萬億元，而2010年北京土地總市值高達130萬億元。這意味著用北京的地價，「買下美國」都綽綽有餘。「賣掉北京，買下美國」，這顯然只是一種誇張化、形象化的比喻，但它所傳遞的信號讓人震驚，中國房價之高由此窺見一斑。近年來，國內外不少媒體和研究機構都直指中國房地產存在泡沫，「化解中國樓市泡沫」，「中國房地產泡沫處於破裂的前夜」等專題成了各方討論的焦點。2010年，國土資源部首次承認，中國一線城市房地產泡沫嚴重。去年獲得諾貝爾經濟學獎的羅伯特·席勒亦曾憂慮地稱，中國房地產泡沫嚴重。在樓市泡沫中，很多低收入者都被高房價擋在了門外，房產交易愈加成為少數富裕人群「擊鼓傳花」的遊戲。 隨著中國房價的一路飆升，房地產的泡沫亦越來越大。經濟學常識告訴我們，所有的泡沫最終都會崩潰，中國的房地產泡沫遲早也會破滅。2013年，儘管一二線城市房價仍未走出「越調越漲」的怪圈，但全國樓市「普漲」的時代貌似已經終結。溫州、海口、聊城、蕪湖等少數三四線城市住宅價格出現下行，其中溫州跌幅最大，達到13.91%；鄂爾多斯除房屋「抵債」式出售外，基本無市場成交。溫州、鄂爾多斯等地房價的下滑，究竟僅僅是極個別的「另類」，還是中國房價將「集體跳水」的「預警」？對此，我們難下定論，但溫州、鄂爾多斯房價的下滑，卻用事實印證了一個事實：沒有隻漲不跌的房價「神話」。尤其是伴隨著美國、愛爾蘭、迪拜等地房價暴跌，讓大家對中國房地產泡沫破裂的擔憂日益強烈。 五成多受訪者「看跌」未來三年房價，2014或現樓市「擊鼓傳花」的「最後一棒」 在「您如何看待未來三年內中國房價的走勢」問題調查中，13.3%的受訪者選擇「繼續大漲」，20.7%受訪者選擇「小幅上漲」，合計佔比34.0%；11.2%受訪者選擇「小幅下跌」，21.1%受訪者選擇「大幅下跌」，18.1%選擇「先漲後跌」，合計佔比50.4%；15.6%選擇「撲朔迷離、難以判斷」。五成多受訪者「看跌」房價，三成多受訪者「看漲」房價，「看跌」者居多。這一調查結果，折射出了公眾對於房價的三種不同心態： 一，半數公眾「看跌」房價，說明更多的百姓認為中國房價「應該」下跌了。2014，中國樓市的「擊鼓傳花」，或現最後一棒。在採訪調查過程中，不少房地產業內人士都一致認為在2014年里，隨著「樓市泡沫」的繼續「擠出」，整體房價增速將放緩，局部可能出現下行。有位北京房地產銷售人員向記者披露，很多所謂的「日光碟」、「月光碟」都是開發商的銷售手法。當下一線城市樓盤銷售熱，實際上是開發商僱傭大量人員推銷，推高房價，製造房價「暴漲」的緊缺氛圍，以此吸引百姓「恐慌性購房」。實際上，很多樓盤已經是有價無市。有專家分析稱，很多歷史上的危機都是從單個危機事件逐漸疊加，最後醞釀成全局危機。中國的房地產價格危機或許會走同樣的道路，從單個城市的價格危機開始，然後逐步推開。當下，不僅溫州、鄂爾多斯等地，鐵嶺、貴陽、大同、唐山、常州等城市住房也出現了明顯的供給過剩跡象，很多新城區沒有人居住，房子賣不出去的情況比比皆是。這些都是房地產可能爆發危機的「前奏」。 二，不少公眾仍舊堅定地看漲房價。梳理受訪者意見發展， 「看漲派」更多地是對房價上漲的「無可奈何」。有受訪者稱，「從中國樓市開始瘋漲，我就預測房價要下跌，但是十幾年過去了，房價沒漲，我卻一次次地錯過購房時機。而今，我真不敢輕易『言跌』了。」近十幾年來，各類預測房價的言論不絕於耳，有「看漲」的，有「看跌」的。伴隨著中國房價一波又一波地上漲，「看漲」派一次次地勝出，「看跌」派一次次地鎩羽而歸。比如謝國忠，從2004年就開始了唱空中國房地產市場的生涯。2012年12月預測「未來5年內房價跌一半」；2013年6月稱「房地產泡沫未來數月內破滅。」這些預測一次次地錯了。房價在一遍遍喊跌中，仍舊「堅挺」。這份「執著的堅挺」成了「看漲派」的信心之源。 三，面對著「像霧像雨又像風」的中國樓市，百姓仍舊有些看不懂。調查中，很多認同「中國房地產泡沫必將破滅」的受訪者，在「您如何看待未來三年內中國房價的走勢」問題上，卻選擇了「繼續上漲」。雖然受訪者一致認為樓市 「擊鼓傳花」的泡沫時代終會終結，但對於泡沫破滅的時間點仍舊感覺 「漸行漸遠，難以企及」。看來，中國百姓對樓市仍舊是一種矛盾的糾結心態，既認為中國樓市泡沫必將終結，又對泡沫的終結沒有信心。 80.6%受訪者認為當前的房價對家庭生活有著很大的影響，53.2%受訪者認為「房奴」將是房價泡沫破裂的最大受害者 在「您認為目前房價對您家庭生活的影響程度」問題調查中，39.2%的受訪者選擇「淪為房奴，背上巨額債務，嚴重影響生活」，27.5%選擇「買房擠壓其他消費支出，影響程度較大」，13.9%選擇「買不起房，只能租房，生活不安定」，13.6%選擇「無需購房，沒有影響」，3.7%選擇「房價尚能接受，影響程度不大」，2.1%選擇「說不清楚」。結果顯示，80.6%的受訪者認為當前的房價對家庭生活有著很大的影響，僅有少數受訪者認為影響不大，或者無需購房。 當前很多社會問題，都與高房價掛鉤。「逃離北上廣」們，很多是被房價嚇跑的；「啃老族」們，很多是買房透支；晚婚甚至光棍男青年們，很多是「丈母娘逼迫買房」的結果；城市「蟻族」們，很多是被市區的高租金逼走的……有位80後自我調侃道，「對我們來說，福利分房早已成為明日黃花，房改優惠政策與己無緣，住房公積金補貼少得可憐。我們沒有屬於自己的住房，離開父母，只有睡馬路上。又趕上全面炒房、遍地炒房，越炒越熱，越炒越貴。辛辛苦苦工作了一年，忽然發現，即使不吃不喝睡馬路，一年攢的錢連買個廁所都勉強。於是，對於房子，只能自我感嘆『價太貴、在觀望』。」 看來，房價給百姓帶來的困擾還真是不少。 房價上漲，擠壓了百姓的幸福空間，降低了幸福指數。那麼，房價若是下降，百姓能夠從中獲益了吧？的確，房價一旦下降，肯定會減少購房成本，對於急需買房者無異於「雪中送炭」。但是，對於那些已經背上了房貸「枷鎖」、愈陷愈深的房奴們，則很難下此定論；相反，可能會使很多房奴「痛不欲生」。 在「如果中國房價泡沫破裂，誰將是最大受害者」問題調查中，53.2%選擇「房奴」，16.1%選擇「銀行」，13.1%選擇「炒房者」，11.6%選擇「地方政府」，2.6%選擇「房地產開發商」， 0.3%選擇「房地產中介」，3.1%選擇「其他」。從調查結果中，可以得出如下兩條結論：一，房地產泡沫破裂，百姓仍舊是最大的受害者。一位溫州購房者李某對記者直言，「我是普通的工薪階層，現在這套房子透支了我們夫妻倆以及雙方父母的所有積蓄，然後再跟親朋好友東拼西揍才勉強湊夠了首付。現在，房價下跌了三四成，就意味著我們的首付，人間蒸發了，你說我冤不冤？」據記者調查發現，李某的情況具有普遍性，從這個意義上看，房價下跌對於這類購房者的影響頗大。 二，房價一旦出現下降，其影響的波及面廣、程度深。一旦房價下降，其首先會影響的是購房者、炒房者、房地產商以及房地產中介等各方。炒房者可能會資產縮水，甚至出現資金鏈斷裂等情況；房地產商可能會因房子滯銷而陷入經營困境，甚至破產；房產中介，可能會因交易冷清而門庭冷落。而由於房地產商和購房者的資金很大比例上來源於銀行，一旦購房者和房產商出現「棄房」現象，那麼「銀行」就要接下這個「燙手山芋」，成為新的風險承擔者，由此可能誘發銀行系統性風險，甚至引發「錢荒」危機。隨之，地方政府亦難「獨善其身」，不免要「牽涉其中」。 過半受訪者認為「土地財政」是房價上漲過快的最大誘因 在「中國房價上漲過快的最大因素是」問題調查中，51.1%受訪者選擇「地方政府難敵『土地財政』誘惑，調控『不動真格』」；29.0%選擇「樓市投機炒作嚴重，大有『全民炒房』之勢」；5.9%選擇「土地壟斷致使土地供應不足，地王助推樓價高企」；3.7%選擇「城市化進程加快，住房剛性需求旺盛」；3.1%選擇「股市不景氣，買房保值成投資手段」；2.9%選擇「房價繼續上漲預期導致的『恐慌性』購房」；1.7%選擇「開發商『不差錢』，死頂不降價」；1.5%選擇「保障房『應保未保』，難敵房價」； 1.1%受訪者選擇「其他」。結果顯示，「土地財政」得票率遙遙領先，成為公眾眼中房價上漲的首要影響因素。 與此同時，在「您最希望中央出台哪方面房產調控措施」問題調查中，27.4%受訪者選擇「破解土地財政難題」，位居首位。其他各項「出台房產稅」、「將落實樓市調控政策與政績掛鉤」、「增大保障房供給」、「取消房地產預售制 」、「加大樓市限購力度」、「其他措施」得票率分別為18.7%、15.2%、14.9%、13.7%、7.5%、2.6%。破解「土地財政」難題同樣位列首位，表達了公眾寄希望中央破解土地財政難題的殷切期待。 梳理受訪者的意見，公眾對「土地財政」的憤慨之情主要是源於以下兩方面：一是土地財政直接推高了房價。當前地方政府拍賣土地，拍賣槌一落，少則幾億元多則幾十億元甚至過百億元的收入就來了；收儲土地，就能到銀行換取大量貸款。如此「快錢」誘惑，估計哪個地方政府都難以抵禦。於是，大多地方政府都走上了賣地換錢的發展之路。隨著房價的飆升，地方政府賣地的錢袋也越來越鼓，對「土地財政」的依賴也越來越大。有媒體稱，當前的地方政府就像是一個病人，需要依靠「賣地」輸血才能維持生計。更有輿論稱，「土地財政」是高房價的罪魁禍首，「土地財政」不除，房價下不來。 二是地方政府調控「不動真格」，某種程度上是在「保」房價。近幾年，為控制房價過快上漲，中央連續出台了一系列樓市調控政策。措施不可謂不嚴，決心不可謂不大，但收效卻不太盡如人意。其中原因固然很多，但一些地方政府執行不力，難逃其咎。不少地方政府對中央調控舉措，對己有利的，就加大力度地執行；對己沒利的，就高高掛起、陽奉陰違。有位職業白領談到，「我覺得徵收房產稅，可以非常有效地抑制炒房，打壓房價，但是為什麼各地落實房產稅那麼難？後來，我才明白，原來是地方政府壓根就不希望房價下跌，類似房產稅這樣的調控狠招，他們自然捨不得用。」的確，房地產的「擊鼓傳花」一旦終結，地方政府的土地財政也就難以為繼，地方政績也就無從談起；有人調侃道，讓地方政府調控降房價，無異於「與虎謀皮」。 亦有理性的受訪者提到，近年來各地城市面貌都很大變化，道路、市政基礎設施等都很改進，「土地財政」有很大的促進作用，功不可沒。即便如此，令人絕望的房價、百姓的怨氣，都使得決策者不能一葉障目，仍要直面土地財政的負面效應，下大力氣破解這一難題。 當然，雖然「土地財政」是中國高房價的主要助推因素，但其他因素，比如樓市投機、住房保值、開放商「不差錢」等因素同樣是不可忽視的因素，也同樣是百姓認同的重要方面。看來，治理高房價，仍需推出「組合拳」。 十八屆三中全會通過的《中共中央關於全面深化改革若干重大問題的決定》中有不少與房地產相關聯的舉措，如建立城鄉統一的建設用地市場、加快房地產稅立法並適時推進改革，以及加快推進住房保障和供應體系建設等。有專家稱，如果這些改革舉措能夠在今後1-2年取得重大突破，比如全面開徵房產稅、農村建設用地直接入市、保障性住房和自住性住房大量供應等，則樓市「擊鼓傳花」的熱鬧場景將會很快結束。看來，樓市「擊鼓傳花」的「玩家」們，要慎防成為「最後的接棒者」啦！ （執筆：人民論壇記者 馬靜）
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