租售比3.45%！從真實租金和售價，來看墨爾本公寓的投資價值！

本人一位好朋友正好就是租在這個在售公寓項目隔壁，而他也有朋友購買了這 座公寓的房產，找到了最直接的當事人，從而可以知道最真實的租金和售價，以此可以推導到墨爾本真實的租售比，並以此參考，可以推算出墨爾本最真實的公寓投資價值，值不值得投資？

一、區域

如圖，位於墨爾本東南區SOUTH YARRA的TOORAK ROAD和CHAPEL STREET交叉口的西北角位置，兩邊臨路，共55層，下面兩層是商業，大約一共就是200米高的樣子。如果建好，應該算是東南區最高的樓了。

SOUTH YARRA算是墨爾本比較老的富人區了，目前也還是房價、租金最貴的區域之一。

離CITY市中心直線距離：4公里

離最近的STH YARRA火車站直線距離：290米

離菲利浦灣的內海直線距離：3.4公里

離皇家植物公園直線距離：1.24公里

區域的CHAPEL STREET也是墨爾本比較出名的潮街，就是潮人去的多的地方。

區域價值很好，富人區、離CITY市中心近、商業配套很全很好、教育配套也很好、公園和綠化也很好，總之，不錯。

放大地圖，可以看到周邊的現狀 ↓↓↓

路兩邊全是商店。

樓下的CHAPEL和TOORAK路兩邊的商店實拍 ↓↓↓

當前建設現狀↓↓↓

二、樓盤介紹

項目名稱：CAPITOL GRAND

項目樓棟：分為兩北兩棟，南邊是G共10層，北邊是K共55層。

交房時間：2019年中

交付標準：精裝修，套內面積

地下車庫：5層，一戶都要至少送一個車位

項目外觀效果圖 ↓↓↓

放在墨爾本SOUTH YARRA的地圖上效果如下（請把手機豎起來看） ↓↓↓

從兩條路交叉口來看項目的效果圖 ↓↓↓

站在第47層向西看CITY和海（請把手機豎起來看） ↓↓↓

公寓大堂和公共配套空間 ↓↓↓

全玻璃外立面 ↓↓↓

三、公寓售價、物業費

當時讓帥哥銷售給算了幾套的價格。

1、靠南的低塔G座10層，北向TB07b戶，兩房兩衛，室內面積77.8平，可拓展面積21.44平，實得99.24平，售價103萬澳幣。

合人民幣的話總價是535.6萬，合到套內面積每平方單價是人民幣6.884萬/平，按實得面積計算的話單價是人民幣5.4萬/平。

本地人購買要交5.5%的稅金，海外人士購買的話還要額外交納7%的稅金，一共是12.5%的稅，實際的單價會更高，但在中國，也要交納相當的契稅等。

在樓棟中平面位置，正好對著北邊的高塔，景觀面不好 ↓↓↓

戶型圖如下，這一陽台真是看著喜人，拓展面積就是陽檯面積 ↓↓↓

2、靠北的高塔K座6層，北向CB03戶，兩房兩衛，室內面積77.15平，可拓展面積18.74平，實得95.89平，售價94萬澳幣。

合人民幣的話總價是488.8萬，合到套內面積每平方單價是人民幣6.34萬/平，按實得面積計算的話單價是人民幣5.1萬/平。

本地人購買要交5.5%的稅金，海外人士購買的話還要額外交納7%的稅金，一共是12.5%的稅，實際的單價會更高，但在中國，也要交納相當的契稅等。

在樓棟平面中的位置 ↓↓↓

戶型圖如下，也是看上了這一圈大陽台，拓展面積也就是陽檯面積 ↓↓↓

3、靠北的高塔K座20層，東南向CB15戶，兩房兩衛，室內面積110.6平方，可拓展面積13.5平方，實得124.1平，售價149萬澳幣。

合人民幣的話總價是774.8萬，合到套內面積每平方單價是人民幣7萬/平，按實得面積計算的話單價是人民幣6.24萬/平。

本地人購買要交5.5%的稅金，海外人士購買的話還要額外交納7%的稅金，一共是12.5%的稅，實際的單價會更高，但在中國，也要交納相當的契稅等。

無圖，當時沒說這個有意向，帥哥沒有給發這個戶型的資料。

4、靠北的高塔K座11層，東南朝向CB08戶，兩房兩衛，室內面積76平方，可拓展面積7平方，實得83平，售價94.5萬澳幣。

合人民幣的話總價是491.4萬，合到套內面積每平方單價是人民幣6.47萬/平，按實得面積計算的話單價是人民幣5.92萬/平。

本地人購買要交5.5%的稅金，海外人士購買的話還要額外交納7%的稅金，一共是12.5%的稅，實際的單價會更高，但在中國，也要交納相當的契稅等。

無圖，當時沒說這個有意向，帥哥沒有給發這個戶型的資料。

四、周邊租金

周邊朋友在租的一套兩房公寓，70多平方，兩房兩衛，帶一車位，一周租金600澳幣。這個是真實的租金，我們可以以此來參考計算。

一年租金是澳幣31286元。

其中物業費、燃氣費是房東支付。

寬頻費、水費、電費是租客承擔。

五、租售比和投資回報率

以購買K座6層CB03戶為例，77平方，2019年交房，再過三年，按年租金上漲5%為計算，那時候，我朋友這套房子租金應該是695澳幣一周。

而新落成的這個地標建築設計更新、裝修也更好，按700澳幣一周計算比較合理，一年收租金是澳幣36500元。

室內面積77.15平，可拓展面積18.74平，實得95.89平，售價94萬澳幣。再加上7%的政府稅金。

現在定房首付10%，就是9.4萬。

2019年交房時再支付10-20%房款，我們按15%計算，就是再支付14.1萬。

此時簽訂合同，除了交納正常的5.5%的印花稅（共計5.17萬）之外，海外客戶還需要給政府支付額外7%的稅金（就是再支付6.58萬）。

首付款一共支付了：9.4+14.1+5.17+6.58=35.25萬。

總房款等於一共是花了94萬+5.17萬+6.58萬=105.75萬。

餘下的75%貸款，共貸款70.5萬，按貸30年計算，利率4%，等額本息，一個月還款澳幣3366元，一年總還款是40392元。

這裡面有幾個因素沒有考慮進去：

1、目前澳幣基準利率只有2%，三年後貸款時利率能否作到3%？但現在實際的海外貸款利率還是4.5%左右。

2、澳幣銀行貸款可以在前5年時間申請只還利息不還本金，以減小還款壓力。

3、沒有考慮在2019年時租金應該是可以租到澳幣750元/周，但同時，也有空租的可能性，兩相抵銷，按澳幣700元計算是比較靠譜的。

租金一年收36500元，還款一年是40392元，差額是澳幣3892元，相差不大，租金基本上可以滿足月供，但自己作為房東還要支付物業費、氣費什麼的一些費用，但不多，收房租也要考慮交個稅。

海外人士購買的話，租售比=年租金/總房款，該房子的租售比為：3.65/105.75=3.45%。

如果是本地人購買，會少交7%的海外購置稅，總房款是99.17萬，租售比會變成：3.3892/99.17=3.68%。

如果是真的按銷售說的是租金一周可以達到800-1000澳幣的話，按800澳元/周計算的話一年可以租金收入41714澳元，海外人士購買的話，租售比可以達到4.1714/105.75=3.945%。

如果是本地人購買，會少交7%的海外購置稅，總房款是99.17萬，一年可以租金收入41714澳元，租售比可以達到4.1714/99.17=4.21%。

租金到800也不是不可能，甚至可能性還是比較大的，但米宅來分析，都會以偏保守的數據來分析，要不會對大家誤導。

六、澳洲VS中國

從這個3.45%的租售比來看，確實不雜樣，也確實不算高。

以中國為例，找的都是我身邊真實的案例：

1、一個朋友年初跟著米宅團購了海南綠城藍灣小鎮棕櫚苑的房子，74平帶裝修，單價11800元，總價87.32萬，契稅3%是2.62萬，購房總花費為90萬，目前租出去一個月是3500元，一年是4.2萬，租售比是4.67%，當然，這樓盤是度假屬性，雖租金高，但空租期估計也會比較平常。

2、鄭州金水區天明森林國際公寓一套房子，兩房，71.84平方，今年9月份以93.5萬的總價售出，目前在租，租金一個月2700元，滿五唯一房產，沒有營業稅，個稅1%，契稅是1%，總房款是95.37萬（沒計算評估費和貸款金融服務費，大約還有1萬），年租金是3.24萬，租售比是3.3973%。

3、北京海淀西北旺林語公館，一套90平的三居室，售價6萬/平，租金5000元/月，也按契稅1%、個稅1%計算，售房款是540萬，購房者成本是550.8萬，租金一年是6萬，租售比是1.89%。

4、北京南三環彩虹城小區，兩房85平方，售價4.8萬，租金5800元/月，也按契稅1%、個稅1%計算，售房款是408萬，購房者成本是416.16萬，租金一年是6.96萬，租售比是1.67%。

註：以上案例也許並不具有普遍性，但我選擇的都是身邊真實的例子，沒有去參考什麼統計數據和官方數據，這樣更真實一些。

七、總結

3.45%的租售比確實不算高，但相比北京上海的房子，這個租售比要好很多，資產會更安全一些，但相比一些二線城市，特別是西安重慶房價較低的城市來說，3.45%租售比確實不算高。

有幾個情況要知道：

1、海外人士購買要額外交納7%的稅，而且是在購房簽約時交納。

2、因為這個稅的影響，這個盤在一年之前開盤，至今的價格還是那時的價格，沒有漲。

3、因為位置好，目前75%的房源已經賣掉了，問售樓部，說大部分買家都是本地人。

4、墨爾本樓市確實沒有悉尼火熱，這是事實。

5、但墨爾本市中心的公寓不用愁出租，租金會每年穩步上漲，空租的問題不大。

6、而且，就目前來說，墨爾本市場很穩定，也許你買後大幅上漲不存在，但大幅下跌也是不會存在的。

看完這篇文章，相信大家已經對墨爾本公寓市場和行情、租金、回報率、租售比等相關信息比較了解了，首先公寓必須要買到配套成熟、交通方便、學區的地方，而這個項目也代表了這種好位置的地標性建築項目，具有很好的參考價值。

買還是不買？看個人的情況。更多的時候，這是一種資產配置，不要抱著太多的投機心理，以存錢的心理來看待這個事，比更合乎現實，但抱著國內那樣幾年就翻番的投機心理，現實不會那樣，如果墨爾本房價幾年翻番，估計政府就要下台了，這兒的國情，和國內是完全不一樣的。

而在墨爾本租房，和國內有何不同？我將在下一篇文章中詳細介紹。

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