聊一聊關於上海新商圈的話題

06-05

聊一聊關於上海新商圈的話題

來自專欄 kaga的商業博客

東京回來後，一直對城市商業發展的話題欲罷不能，與《第一財經周刊》的朋友聊自己對南京西路、淮海中路的觀點；與商委的朋友聊商圈如何打造；與商場的朋友聊在商業街上如何發揮優勢。但商圈也好商業街也罷，話題太大，思維太散，難以成文。

昨天參加晶耀前灘的發布會，現場也請到了各路專家大神，展望城市發展和商圈建設，倒是提供靈感——所以，本文以此為機聊一聊前灘是否可能成為上海「新商圈」的話題。

百度百科對商圈的描述是這樣的：

商圈，是指商店以其所在地點為中心，沿著一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射範圍，簡單地說，也就是來店顧客所居住的區域範圍。

在專業領域，我們對商圈會有更具象的認知：

搜鋪網就有總結過全國最熱門的商圈，其中上海包括：南京東路、南京西路、陸家嘴、淮海中路、徐家匯、五角場。這些都是已經受到業內廣泛認同的傳統商圈，我們在聊上海商業的時候，以這幾個商圈為核心，不會走偏。細化一點，例如南京西路可以細分到「梅泰恆」這樣的集中商圈。
他們需要具備一些特徵：
1、高業績產出
2、有高水平的開發商
3、有優質項目
4、有大量以及不同定位的品牌資源
5、有高質量和活力的消費者
6、輻射範圍足夠廣

但最終消費者的特定指向性更強：

商圈，對於大眾消費者而言，又具有一些共性，例如：
1、有俗稱，比如徐家匯、五角場、靜安寺……這些都是約定俗成的說法，消費者在說到這些商圈名時，腦中會反應出相應的商場，我們去哪個商圈，實際上說的是可能會去該商圈的某個商場或者商業街。

2、有多個商業項目組成，沒有芮歐百貨和靜安嘉里中心前，我們去久光只會說「去久光「，而如今我們「去久光」可能會說「去靜安寺」；同理，有了ifc，我們才會說「去陸家嘴」。
3、當消費者談去哪個商圈時，他們未必有明確的目標，但商圈已經給他們多樣化的選擇。

關於新老商圈：

上文提到的這些，尤其是專業領域中的核心商圈，主要均為老商圈。然而商業地產的高速發展，在近年誕生了很多新商圈。

例如：虹橋天地和龍湖虹橋天街組成的虹橋火車站商圈；

七寶萬科廣場的建成，使其與匯寶廣場、七寶寶龍城等構築起七寶商圈；

萬象城和愛琴海打造出吳中路商圈……

因此，如果我們研究核心商業，可以專註在上文提到的最具代表性的那幾個。但對消費者而言，越來越多商圈的建立，為其提供了更多的選擇，更甚者，這些「新商圈」直接影響到了「老商圈」的增速，例如閔行近年新建的七寶萬科廣場、怡豐城、萬象城等超大體量一站式購物中心，就潛移默化中「消耗」著徐家匯的客流。

關於浦東新老商圈：

浦東擁有非常巨大的土地儲備，但在商業發展上不溫不火，甚至近年被閔行區搶盡風頭。放眼整個大區，陸家嘴能成為核心商圈，得益於ifc和正大廣場兩大商業體得天獨厚的組合優勢；相對而言過往浦東的商業消費主要集中在陸家嘴及八佰伴，後者難稱為核心商圈，就是因為僅僅依靠八佰伴一枝獨秀。

除了這兩個主要消費場所外，剩下的就是浦東嘉里城、金橋國際等幾個高人氣、優質的單體商業項目，服務於周邊的消費群體。

但今後的一兩年，浦東商業將會有高速發展，世紀匯、置匯旭輝、陸家嘴中心等多個大型商業項目陸續開業，勢必會增加更多商圈的逐步形成，這裡就不得不提到前灘。

為什麼說前灘有望成為新核心商圈：

上文所述，新商圈誕生的門檻不高，例如七寶萬科廣場、萬象城等，都足以組成一個「社區化」的商圈，但若要成為核心商圈，並非朝夕可為，前灘可能是其中潛在條件最為成熟的一個：

1、該片區有個命名——前灘。上文已述，但凡是商圈，不論是專業領域還是對普通消費者而言，都要有一個朗朗上口的名稱，這沒有科學道理，但潛移默化，幾年後，我們會說「去前灘」作為一種消費、娛樂或者體驗的生活方式，那達成核心商圈就有望。

2、前灘有優質開發商：鐵獅門的晶耀前灘打響頭陣，口碑爆棚的太古里跟進，以及在北京已有王府中環為背書的香港置地，這些優質開發商各有特色，足以優勢互補，為消費者提供多樣的國際化體驗和消費選擇。

3、周邊擁有優質客群條件（國際教育資源、醫院、社區、辦公等），上文所述，原先浦東因為缺乏優質商圈，因此眾多消費者只是習慣了去陸家嘴和八佰伴，但一旦有新一代的商圈形成，消費習慣的改變門檻極低，這從閔行商業的發展就能看出端倪。

最後，若有野心成為核心商圈，做周邊客群顯然還不夠，只有能夠吸引到全上海各個區域的消費者樂意前往，才能達成終極商業目標。

雖然我們不能做一味的憑空展望，但前灘擁有良好的區域條件，其次，優質的港資、外資開發商深耕細作的商業態度，才是其有望成為幾年後核心商圈的根本。

我們不能指望一整個新開發的區域在某個時間點突然就吸引各方賓客，但口碑效應的形成，長年不斷的調整進步，勢必會贏得市場的青睞。單體商業項目，可以參考浦東嘉里城；商圈，可以參考陸家嘴（正大廣場也並非一開始就熱門）。這正是優質開發商的特質，所以如果說好的單體項目，我們可能會有眾多候選，但若一定要選一個浦東甚至上海最有可能誕生的新核心商圈，除了前灘似乎找不到競爭者。

退一步講，根據前灘現在的發展步伐，如果幾大開發商採用穩紮穩打的策略，可能短期內無法形成規模效應，是否能夠成為「核心」商圈有待商榷，但這裡會成為上海最優質的新商圈，毋庸置疑。

由於消費者生活習慣、消費理念的變化，導致擁有更新開發商及更好商業條件的新商圈，不能僅以「零售和餐飲」作為滿足消費者前往商圈的訴求。

新商圈之所以之前不是商圈，就是因為缺乏先天條件，因此需要因地制宜。比如「旅遊生活」、「綠植健康」、「藝術文化」，通過標籤找到突破口和差異化來刷新消費者的刻板印象。

前灘所追求的濱江輕質生活，就是其今後有望成為新商圈最大的辨識度所在。消費者到前灘，不僅可以購買到最好的品牌、最全的產品，品嘗到最優質的美食、享受最頂級的體驗資源，更是為了尋求多樣生活方式——運動健康和輕質生活。

這裡有東方體育中心，形成健康運動基礎，自帶運動氛圍，類比的如同世紀公園，因為有跑步氛圍，因此運動品牌也樂此不疲在該區域發展推廣；前灘還有濱江文化，提供完全不同於傳統商業街的舒適氣氛，消費者在體驗優質開發商帶來的商業環境時，還能獲得身心放鬆。

我們喜歡用「漫步」來形容行走在商業街的「意境」，但越來越擁擠的核心商圈、高節奏的生活可能無法達成這樣的願景，前灘可能可以。