炒股要中線炒房要長線

理財心得：　　炒股要中線炒房要長線　　廣州某私募基金管理人陳軍認為，理財投資講究兩大原則，一是穩妥，存款、保險不可少；二是結合個人特點，進行適當配置，房產投資佔總投資額40%就可以，最好長線投資，炒股要看中線。　　陳軍有過10多年房地產工作經驗，他認為，房產投資應選擇一些大型發展商開發的品牌樓盤，或一些擁有優質配套設施、物業管理完善和具有巨大投資潛力的物業，投資期限起碼也要5年以上。　　對於貸款炒房，陳先生不太贊成，儘管有"槓桿效應"，但房地產投資流動性差，一旦出現資金周轉困難，就會有較大風險。　　對於炒股，陳先生認為沒有必要長線投資，最好是中線，做波段。"一般情況下，首先要精選個股，買入後，一般持有最少1個月以上，如果中線漲幅在50%以上，就可以先出來觀望一下。熊市反彈幅度達100%以上，就可以考慮出來了。"　　樓市投資建議　　選擇投資小戶型物業。廣州中原地產市場總監李粵湘建議，如果目前想買房收租，可以選擇投資收益較高的，最好是買中小戶型物業。　　自住型住房現在可考慮購買。李粵湘表示，對有自住需求的購房者來說，房價的短期波動對其沒有直接影響。因此，只要有自住需求、有承受能力、有喜歡的房子，現在買幾乎沒有什麼風險。　　高端物業投資回報較高。數據顯示，今年1月份，廣州新建商用商品房的均價為9287元，到4月份上升為11786元，漲幅為26.91%。同期，寫字樓市場投資收益為28.50%。值得注意的是，高端的別墅價格卻出現大跨度飆升，前4個月，廣州別墅均價由5591元暴漲到10248元，漲幅高達83.29%。 (廣州日報)

　通脹會再來 買房不如買股　　俗話說「女怕嫁錯郎，男怕入錯行」。現在可以再加一句「最怕就是買錯房」。那些欲投身按揭買房行列的年輕白領要警惕樓市套人的金融把戲在國內上演了。是時候認真領悟這回次貸給美國購房者帶來的慘痛教訓了！　　案例：一套價格100萬元的房子，首付20萬，按揭80萬，20年。當前低利率環境下，等額本息還款方式下，月均還款4793元，在未來的20年共支付銀行利息35萬元。　　如果貸款利率上浮10%，則月均還款額上升到5979元，比優惠利率下多了1200元。可見高額借貸下，月供款對利率非常敏感。　　20年很長。眼下這種信貸井噴，遲早招致通脹。一旦進入加息周期，則月供增加更為明顯。假設這套住房供款3年後進入加息周期，則已還款17萬元。餘額62.74萬元要進行利率重置。假設貸款利率恢復到此次降息前的水平，5年以上為7.83%。則月供上升為5573元。　　1995年5年以上貸款基準利率為15.30%，這是中國歷史上的最高值。我們假設20年間還款加權平均利率為7.83%，則20年共支付利息78.6萬元，幾乎相當於貸款總額。　　這個例子很容易看出，如果貪圖當前優惠利率的便宜而貸款，則在未來20年中因利率調整最終要支付的利息成本比想像得要高得多。　　房地產的流動性很差，想轉手的時候很難賣上合適的價錢。那些躍躍欲試準備買房者，應三思加息後的月供是否在你的承受能力之內。如果一定要買，一定要按揭，必須固定利率。　　房地產從待定席勝出　　當前貨幣政策決定了經濟復興的路徑是由迅猛的信貸投放，由投資牽動中國經濟「硬啟動」。新的產能過剩如何消化？現在政府就開始未雨綢繆，即擴大消費的振興大計，而無論從國內還是從國際歷史來看，最終的結果必然是再次啟動房地產。　　1998年亞洲金融危機後，中國擴大內需政策最顯著的成果，是啟動了商品房市場。1998年底，商業銀行住房貸款餘額僅為514億元，到2000年末，增加到3306億元，三年增長了5倍多，平均每年翻番。　　2001年全國消費信貸餘額為6990億元，其中個人住房貸款餘額為5598億元，佔80%。2007年全國消費信貸增加額中80%是住房貸款，這和2001年的情況相似。　　2003年到2007年，城鎮居民人均可支配收入從8472元上升到13786元，增長了62%，而一線城市的房價漲幅高達200%以上。房價收入比被廣泛質疑，而支撐高房價的是銀行信貸資金的大幅增長。什麼樣的房價收入比才算是合理的呢？世界銀行的標準是5：1，聯合國的標準是3：1。在中國，這個比例是大約在10_15：1。香港房地產在1997年崩潰前，房價收入比大約是14：1。　　對於地方政府來說，土地不僅是財政權力，而且也是貨幣權力。由於批出的土地幾乎立即就可以用作從銀行抵押貸款，所以，土地權力實際上就演變成了地方政府的某種貨幣發行權力。因而，在房價問題上，中央政府和地方政府的利益並不一致。這也就是為何市場對管理層穩定房價的政策並不買賬的原因。　　2007年，隨著CPI不斷走高，央行開始痛下決心，從3月開始緊鑼密鼓地加息，當年共加息6次，終於打破了房價上漲的魔咒。　　2008年多數房地產商資金鏈開始吃緊，降價不降價成了一個生死攸關的命題，為了維持高毛利，大多數房地產採取「拖延」策略。而2008年9月開始的新一輪降息像及時雨一樣拯救了眾多房地產商。降價變得更為緩慢。　　「房地產市場的調整結束了嗎？」這個問題很難回答，從短期來看，擴大內需的基本方針下，房地產重新成為經濟引擎應該是大概率事件了。但從中期看，泡沫被刺破是早晚的事情。房價會不會開始一輪新的瘋狂？這個可能不排除，待泡沫被吹得更大時破裂，其危害恐怕更大。　　最近房地產市場復甦的消息似乎越來越明朗，如果就此結束調整，那麼我們可以這麼總結：全國70個主要城市的房價僅僅連續環比負增長了7個月就結束了一輪調整，而之前價格強勁上升了6年。這個命題看起來的確不可思議，我們可能誤用了「調整」一詞。更不可思議的，這次調整中很多城市的房價向下調整的幅度甚至不超過10%。　　房地產是各國央行救經濟的法寶。這一次危機來得更為兇猛，造成的經濟收縮更為嚴峻。擴大內需最終還是要落在重新啟動住房消費上。地方政府出台的稅費減免、送戶口等一系列購房優惠措施，中央從駁斥到默許，態度已悄然轉變。　　銀行伸出橄欖枝　　現在商業銀行都已把住房按揭貸款作為重點業務，這是從2008年第四季度就已明朗的趨勢。　　各種優惠政策層出不窮，令不少有實際住房需求的小白領心動不已，認為時機千載難逢，不惜舉債支付首付款。於是，房地產業內歡呼：地產復甦在望。　　根據央行一季度報告，2009年3月份，個人住房貸款加權平均利率為4.45%。事實上，新房按揭利率更低，5年期以上貸款利率為5.94%，七折後為4.158% 。而一般性貸款(不含票據)加權平均利率為5.7%。住房貸款的利率優惠的確很吸引人。　　房貸創新從沒有像現在這樣被銀行重視。進入2009年，各大銀行為爭奪房貸可謂「八仙過海，各顯神通」。繼深發展之後，農行也推出了「氣球貸」。 以「低利率、低月供」來引誘購房人。「氣球貸」模式下，貸款者可選擇較短的貸款期限(如5年)，但可以選擇一個較長的期限(如10年、20年、30年)來計算月供，減少月供壓力。但貸款期限到了以後，則必須一次付清剩餘的所有本金。　　招行推出的一卡通「消費易」，將房貸和一卡通對接，客戶未用滿的房貸額度可以直接通過一卡通免息刷卡消費和網上支付，客戶買房後仍能利用銀行信用保持較好的消費水平。　　但這一系列創新都是將銀行信用最大化，最終貸款人還是要為利率起伏買單。　　現在國內輿論都把注意力放在美國次貸危機後遭受巨額損失的金融機構身上，而購房者流離失所的一面卻鮮有報道。　　美國房地產網站Zillow.com5月6日發布房地產市場報告說，美國住宅市值今年第一季度縮水7040億美元，在過去12個月間蒸發3.8萬億美元。持續下降的房屋市值致使21.9%的美國業主在第一季度結束時處於資不抵債狀態。這一數字在2008年第四季度為17.9%，在第三季度為14.3%。　　1997年香港地產泡沫崩潰之後，香港出現了人數極為壯觀的負資產一族，有統計數字顯示，泡沫破裂後的7年內，高位購房者戶均損失達到250萬元港幣。　　通脹會再來　　每一次房地產泡沫最終都是被央行加息刺破，而這一次通脹離我們並不遙遠。　　從上世紀90年代開始，貨幣流通速度年平均減緩約5-6個百分點。因此，央行在設定貨幣供應量(M2)增速時都會在GDP和CPI的基礎上加上6個百分點左右。　　2001年M2增長達14.4%，比GDP(7.3%)和CPI漲幅(0.7%)之和高6.4個百分點。2002年央行預期GDP增速和CPI之和為7%-8%，因此將M2增速設定為13%。　　正如央行在2001年第四季度的《貨幣政策執行報告》中指出的：「承認90年代以來貨幣流通速度年平均減緩5－6個百分點，其本身包含了承認進一步積累中長期通貨膨脹壓力的事實。」　　果不其然，2005年中國經濟過熱的爭論開始，2007年CPI上漲4.8%，當年11月最高值為6.9%。儘管央行對此一直有清醒的認識，並從2004年10月即開始小幅加息，仍未能阻止2007年-2008年的經濟過熱。2008年2月CPI上漲8.7%，全年CPI上漲了5.9%，主要是下半年加息冷卻後大幅下挫，否則全年可能達7%。　　2009年GDP增長目標為8%，預計CPI大約為1%，而央行確定的M2增速為17%，比GDP和CPI之和高出8個百分點，可謂非常規的寬鬆貨幣政策。　　當前貨幣政策所蘊含的通脹風險不言而喻。加上世界主要央行均開始實施低利率以及定量寬鬆(通過購買國債等中長期債券，降低中長期利率預期，給市場注入大量流動性)的貨幣政策。全球性通脹只是時間問題。　　近年來通貨膨脹帶有明顯的全球性，某個主要央行出現政策失誤就會給全球帶來通脹風險。如果這些非常規政策退出過快，會給經濟帶來新的衝擊，但如果退出過慢，流動性回收不夠及時，就會引發惡性通脹。　　2009年信貸投放很可能超過7萬億，通縮中已開始孕育通脹。在2003-2008年這一經濟周期，通脹是由房地產、股市開始，最終傳導到糧食價格上，引發了CPI高漲。因此，對於炒房者說，買房不如買股，因股票流動性更好。而對於自住者來說，買房不如租房，一定要買，忌大比例貸款，忌浮動利率貸款。　　(證券市場周刊)
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