租售同權，不過是房產稅之前的一場夢

7月21日，住建部等九部委，聯合印發了關於加快發展住房租賃市場的通知，鼓勵各地通過新增租賃用地和配建租賃等多圖到增加新建租賃用房的供應。

並選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點單位。

值得關注的是，一向在公租房方面走在前列的某西部城市，並不在本次試點單位之中，而廣東卻在12個試點城市之中，一口氣佔據了1/3。

更不要說在中央經濟工作會議之後，全國媒體都在瘋傳廣州的「租售同權」，開啟了新篇章。

但政事堂仔細看一下廣州的條例，享受「租購同權」的，僅是廣州市無房戶。實際上，在很多城市，這個都是有先例的，廣州不過是蕭規曹隨罷了，但媒體瘋狂爆炒廣州緊跟中央的租賃政策，恐怕是醉翁之意不在酒了。

當然，這個問題俺是不會去討論的，本文的重點，是推行租賃市場之後，房價的走向。

關於推進租賃市場，對房價的影響，眾說紛紜。

這裡呢，政事堂選用一個另類的視角。

最近十年，中國的房價實現了飛速的發展，使得房地產領域任何的一個環節，都獲得了極大的收益。

政事堂相信共贏，但作為一個理科生，絕不相信在一個的環境內，所有人都能獲得巨額的收益，而沒有人付出。（就像不信萬達、融創、富力共贏一樣）

中國房價的飛漲理由很多，但歸根結底，是地方政府以背負巨額債務為代價，通過大規模的城市基建工程，將其成本轉移至房價當中。

但是，這筆投入有個問題，就是沒有專款專用。

政府基礎設施建設的主要來源，是城郊的土地出讓金和房產交易稅收，以及土地儲備作為抵押的貸款。

但是，城市大部分的基建，各種道路橋樑、軌道交通等基礎設施建設。都是投向了老城區。

就像最近上海針對老城區補貼的外掛電梯，是政府給整個單元分享的福利，佔據城市運營支出主要部分的教育、醫療甚至綠化等各方面配套設施，大都是針對中心老城區。

這也是為什麼房產「不納稅」的二環，其房價遠遠高於「被抽血」的六環。

基建雖然是一筆投入，但是每年的養護費用，每過幾年高額的翻新費用，以及以高質量學區和醫療配套，實際上就是我們房屋溢價的真實成本。

而這個成本，實際上是政府通過舉債大搞基建配套，來實現的。

因此，地方財政能負債支撐基建配套多久，當地房價的增長就能持續多久。

因此，短期來看，一線城市和部分准一線城市在這方面上的後勁，還是很足的。

而東北在07年左右的大躍進，嚴重透支了財政之後，如今各地瀕臨破產的地方財政，自然就會拖了當地房價的後腿。

所以呢，很多朋友問我當地房價還能否上漲，政事堂給一個便捷的方法，就是看看當地政府的財政情況和基建投資計劃，自然心裡就會有數。

目前看，很多一二線城市，房價是還有上升趨勢的。

但是，趨勢是趨勢，值不值，又是另一回事兒。

中國的房價上漲，是伴隨著基建的投入一致的。但是，其上漲的速度，大幅超過了基建的投入，兩者的距離越來越遠。用房價對比基建投入，就像中國的股市，市凈率（股價對比凈資產）太高。

除了貨幣超發等因素外，中國的房市和股市被高估的本質，是投資者對於中國經濟高速發展的預期，給予了兩者「加槓桿」。

所以呢，房價和股價能夠保持現在趨勢的前提，是中國未來不遭遇系統性的金融風險。

在過去十年里，隨著憑藉負債的基建大幅投入，以及GDP高速發展的預期，導致房價的飛漲，使得購房者與承租者，都享受到了高房價的收益。

購房者通過槓桿買房，享受到了房價上漲帶來的大幅增值，一百萬的首付，幾年間就能獲益數百萬。

購房者可以依賴於房價上漲而獲益，因此便不依賴於租金獲利。（學區房尤其如此）

所以，中國的租房者，能享受到全球最爽的租售比。譬如幾千塊錢的月租，就能租到北京上千萬房價的學區房。

很顯然，購房者和租房者都能爽，那麼在一個封閉空間內，就一定會有人不爽，那就是瘋狂舉債的地方政府。

地方政府的基建和優質配套，並不能從以學區房為代表的中心城區，收取到什麼，反而需要依靠舉債和出讓城郊土地，來補貼中心城區。

除了能像周邊城市吸血的一線和准一線城市外，這種地方政府一直虧本基建的路子，讓購房者和租房者一起收益，是不可持續的。

所以，在推行租售同權之後，我們會發現一個細節，無論房價和租金如何變化，原本不需要向政府繳納的租房稅金，跑不了了。

很顯然，租房合同沒有備案並交足稅的話，政府怎麼會承認租客的「同權」並享受學區呢？

說白了，學區房租賃繳納的稅金，其本質也是一筆「教育附加費」。

現在針對房產租賃的稅收優惠，就像前些年推行的增值稅一樣，看起來很美好，通過降低稅率，能夠給企業減負。但實際上，是擴大的稅基，讓更多人參與到納稅當中，政府的徵稅能力大幅提升。

所以呢，原本租售雙方的收益，最終，將由購房者、租房者、政府三方來分享。

而以學區房為代表，緊俏的學區資源，絕不會因為政府稅收的增加而擴大。所以呢，就像增值稅那樣，雖然大企業一開始會享受到減稅，但是隨著供應商的成本轉移，大企業最終還是會提升成本。真正收益的，是稅收能力大幅提升的政府。

因此，政事堂分析，學區房短期可能會增值，但是最終，由於政府要長期抽取稅收，無論是學區房的購房者還是承租者，在經過一個動態平衡的調整之後，租售雙方，最後都將成為這場價格博弈的失敗者。

絕大部分城市的人口承載能力都是有限的，而且人口密度越大，配套單價成本越高。因此，城市的擴張，終歸要止步。而止步之後，就喪失了土地財政，來償還驚人的基建養護費用。（地方財稅根本不夠）

因此，無論地方政府怎麼選擇，中心城區對城郊的吸血，自然也會止步，除了那幾個能從周邊吸血的一二線城市之外，其他無法還債的地方政府，開徵新稅勢在必行。

進而推之，別看專家們鼓吹房產稅不會影響房價。但政事堂認為，與租售同權一樣，經過一系列動態調整，結論都是一個：

中國政府或成最大贏家

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