【JLL·甄選】如果你錯過了20年前的陸家嘴，千萬別錯過今天的美國澤西市！

陸家嘴，是浦東滄桑巨變的縮影。20多年來，陸家嘴發生了翻天覆地的變化，從阡陌農田到高樓林立、從冷僻鄉間到繁榮市區，成為上海最具魅力的地方。

今天的美國澤西市，開啟著一段難以思議的城市發展史，我們仍然無法預見到10年後，這裡的高度與境界，但僅是當下所發生的，就足以令人熱血沸騰。

每一座城市的發展史，都有自己的符號性記憶，從這些符號里，可以窺見一座城市的滄桑巨變和歷史印記。在上海，陸家嘴就是這樣一個地標性符號，它不僅濃縮了時代發展的軌跡，更承載著國際金融中心的使命，代表了上海這座城市的居住巔峰。

黃浦江畔的陸家嘴，成為上海最具魅力的地方，在地球另一端的國際大都會——紐約，同樣的故事正在上演。與曼哈頓一河之隔，哈德遜河畔的澤西市，隨著城市規劃的不斷提升與付諸實踐，體現出越來越高的重要性。一個全新的金融區正在呼之欲出。它會成為下一個陸家嘴么？下面為大家一一解讀。

今天，位於上海浦東的陸家嘴金融區，已成為中國的華爾街、世界級的金融中心，成為世界認知上海乃至中國的一個窗口。

誰曾想到，26年前，這裡還是一片荒蕪。當時，由於黃浦江將兩岸交通阻隔，浦東長期只能依靠擺渡船與浦西往來，發展非常緩慢。1991年12月，全長8346米的南浦大橋建成通車，結束了浦東只能依靠輪渡往來浦西的歷史。

除了交通便捷性上的差異，上海黃浦江兩岸的經濟發展也曾長期存在巨大差距。在1990年，浦東經濟占上海的比重為8%，而陸家嘴地區基本為簡陋住房組成的棚戶區。

▲曾經的濱江區域

上海曾經流傳的「寧要浦西一張床，不要浦東一間房」就是在訴說過去——浦西繁榮，浦東落寞的時代。

而如今，這個時代早已一去不復返。20年後的今天，穿越黃浦江以連接浦東新區與浦西的橋樑和隧道已有20餘座，浦東與浦西之間的交通已經極為方便。陸家嘴中心綠地已成為上海最佳的城市景觀之一，每年都有豐富的文化、藝術活動在這裡舉行。

▲陸家嘴中心綠地舊貌。

▲圍繞中心綠地的陸家嘴中心區是「資金空轉，土地實轉」模式進行開發的成功案例。

高樓大廈平地而起的陸家嘴，成為舉世矚目的金融貿易中心，成為眾多跨國銀行的大中華區及東亞總部所在地及外資金融機構青睞的辦事處擇址之地。陸家嘴的崛起，成功打造了中國人的大都會之夢。

陸家嘴翻天覆地的變化發展是城市化進程的一個縮影，同時開啟了濱江國際板塊的崛起序幕，陸家嘴濱江豪宅價值一路飆升，遠超上海其他傳統豪宅板塊。

根據搜狐網數據，2016年至今（5.25）陸家嘴濱江板塊一手房成交均價高達144279元/平方米，排名上海全市第一。十年房價漲幅約295%，領先全市237%的漲幅。

▲數據來源：搜狐焦點網

仲量聯行研究數據顯示，2015年陸家嘴10萬/㎡以上豪宅成交量佔到全市的11%，陸家嘴市中心保值增值的區位優勢及濱江的資源被區域內外投資客、富豪、海歸人士等富有階層看中，促成區域內猛增，成為最受認可的首選板塊。

所有成功的故事都異曲同工，如果我們審視美國澤西市，會發現它與陸家嘴具有相似之處。

19世紀末，澤西市因為與曼哈頓僅有哈德遜河(HudsonRiver)一河之隔，是連接紐約和紐約西部的鐵路交通樞紐。但隨著汽車運輸的興起，繁華漸漸褪去。

直到1980年代，LeFrank公司開始開發澤西市靠近曼哈頓的沿河區域，並取名為新港城(Newport)。LeFrank團隊看重了這裡的巨大潛力——曼哈頓震撼的天際線和連接曼哈頓便利的交通。慢慢的，隨著曼哈頓的延展，曼哈頓很多金融行業的公司遷徙到此，摩根大通（JPMorgan），高盛（Goldman Sachs）等等金融巨頭在這裡興建辦公樓，福布斯（ForbesMedia）、擁有Lee、 The North Face、Vans等眾多知名品牌的服裝業巨頭VF（VFSportswear）這些非金融行業的大公司也在這裡設立辦公樓，逐漸成長為美國的「資本市場」。這裡是近幾年大紐約地區被再發展的區域中最為成功的一個。

在經濟發展集群效應下，澤西市吸引了不少原設在紐約的公司遷移至此，如強生、拜爾、寶鋼、中建美國、保德信金融、霍尼韋爾國際等，這裡入駐的世界500強企業佔比在美國名列前茅。

如今的澤西市，從事服務、貿易、政府管理、金融保險等服務業領域的就業人口佔總就業人口的75.3%，有「西華爾街」之稱。

從地理位置上來說，澤西市儘管和紐約市都不屬於同一個州，但是這裡在地理位置上卻屬於「大紐約地區」都市圈，大紐約包括紐約市、澤西市和紐瓦克市在內。

從紐約人的生活圈子來看，這裡基本上就是曼哈頓的後花園。從新港站乘坐地鐵線路PATH穿越哈德遜河（Hudson River）便能到達曼哈頓33街，如果按照坐地鐵的時間計算，這裡與曼哈頓的距離比從曼哈頓到紐約市的皇后區（Queens）還要近很多。

從這個層面上來說，新港反而更接近曼哈頓上班族的城市心理邊界。

與曼哈頓的熱鬧浮華不同，也不似遙遠的皇后區地廣人稀且有破敗之感，澤西市別有一番風景。面對曼哈頓島的這一溜沿岸風光，在近幾年被逐漸重塑。

優秀的建築、良好的城市規劃、交通工具多樣，而且城市生活和休閑娛樂設施的逐步完善，使澤西市得到了重生。同時，相對低廉的租金、便捷的交通以及臨近大都市的有利地理位置，也吸引越來越多人在此定居。

講到這裡，大家一定也非常關心新港城的住宅市場如何呢？會不會像陸家嘴那樣有巨大的升值動力呢？我們就帶大家了解一下新港城的住宅市場。下圖是2012年至今新港城附近的交易分布。每個點代表一筆交易，顏色越深表示交易價格越高。可以看出，越靠近哈德遜河價格越高。但我們也發現，新港城本身並沒有太多的房產交易。

▲2012-2016年新港城附近房產交易分布

新港城緊鄰哈德遜河，這樣優越的河景房為什麼沒有交易數據呢？我們細看新港城的房產情況，會發現這裡主要被大型的出租型豪華公寓佔據。目前新港城有10多棟豪華出租住宅，大約居住了4000戶家庭。據2014年的人口數據，新港城居住了1.5萬居民。不斷攀升的租房價格反映了這裡旺盛的租房需求。缺少可出售的住宅，成了這裡房產交易很少的一個原因。

▲新港城出租公寓大樓分布

註：深藍色的大樓均為出租公寓

▲新港城區域一室一廳每月租房價格（數據來源：優投房）