一個小市民的角度：如何買到心儀的房子？

說明：本文是iMoney學院會員盧海星的文章，本來是他8月底9月初在群里給大家分享如何買房的時候講的內容，財主覺得他講得很好，就催促他把文章整理出來，雖然整理出來略略有點晚，但對於很多想要買房的人還是有大幫助的。

正所謂錢如雨、房如草，又到一年暴雨時，自然這草也就野蠻生長起來了。每每到了這房價瘋漲、眾生皆狂的時刻，大家總想發表點自己的觀點。威嚴如萬獸之王獅子般的ZF官員們總是用不容置疑的語氣表示一切皆在掌握，草原生態正常、植物長勢喜人；智慧如獵鷹般的權威專家們總是用更高層次的目光告訴大家，這草水長的太快透支土地養分，吃棗藥丸；貪婪如鬣狗狐狸般的各色開發商們也時不時的用真誠的語氣保證，草里有水分才正常啊，一個正常的草原長出來的草就是該富含水分的，這是常識！

他們說的都好有道理，作為一名還在吃草的社會底層兔子我竟無言以對！唯一的遺憾是，上面三種動物都不是吃素的，他們吃兔子~~~不過我也沒有怨言，畢竟兔子吃草長肉是天理，猛獸吃兔子長肉也是天理，哪天兔子能吃老鷹獅子了一定是你精神出問題了。總之，天地不仁以萬物為芻狗，天理面前多談現實少談情懷。

本來，身為一名兔子沒必要更沒資格在草原大合唱中和各類飛禽走獸們較真，畢竟偷偷握幾把草才是正道，但是忽然有一天本兔子遇到一隻叫路哥的很會談錢的兔子，加入了一個兔子窩，玩了一種叫「分享」的遊戲。路兔子聽了一個普通上海兔談了上海房市後覺得，表示聽一隻兔子談論窩邊草的口感和吃法，沒準比肉食動物們說的更有些道理，於是慫恿我也寫點什麼。奈何笨兔子懶癌晚期，明明9月下旬就做好了分享，一直憋到現在才動筆。

本兔子是80後人，自小長在魔都，打小時候起就經常換住的地方，從小「顛沛流離」的生活讓我們家很早就對有自己的房子念念不忘，從而在比較早的時候就買房子，也算是失之東隅、收之桑榆了。從1995年末的第一套小商品房開始，我們家就像練級一樣，不停換房子、賣房子買房子，如果算上2016年頭剛購入的一個小套，足足20年了。期間總算是黨和人民保佑，沒有犯什麼大錯誤，硬是靠著一份工薪階層的工資獲得了祖孫三代夠住的房子。

在開始正式分享之前本兔必須強調，一是分享內容屬於私人無責任亂侃，和平年代，結婚買房是人生兩件大事，別人都是瞎BB，最關鍵還是需要自己把握。二是分享涉及房市僅僅是魔都範圍，畢竟房子是不動產，一個地區一個特點，上海房子和西藏房子之間的區別好比飛機和雞的區別，很多技巧可能是魔都之經驗而他城之教訓。

至於分享的內容主要有三塊：一是房子的價值和價格之我見。二是買房注意事項之我見。三是房價的預估和買房的個人建議。之所以老是用「我見」不是因為我真的很賤，實在是才疏學淺，不得不賤。

一、房子的價值和價格之我見

世界上，有很多貌似很有道理但是經不起細推的話，比如有這麼一句：房子就是用來住的。可能對於高高在上、坐擁數千萬乃至上億豪宅的人來說，住宅只是享受和炫耀生活的一部分。但是作為一個普通華夏居民，房屋絕不單純是用來住的，他同時具有兩大基本作用：居住和戶籍捆綁。居住價值大家都懂我就不廢話了。而戶籍價值則體現在住宅能夠落戶口上，也就是戶籍捆綁，而戶籍則代表著社保、教育、醫療等基本的公民待遇。眾所周知的是這三大基礎公民待遇在我們這樣一個幅員極度遼闊、經濟差距極大、城市政治地位懸殊的國家可是差異很大滴。省份和省份、城市和城市、市區和郊區、好區和差區、學區和非學區，無時無刻不體現著這種差異。講述這種差異具體表象的文章太多了，我也不重複，我只想提醒這種差異在戶籍這個層面暗含的是一種東方特色的「階層」。對於來北上或其他大城市奮鬥的外來年輕人而言，購買住宅代表著兩個層面：獲得立錐之地，這是居住價值！獲得落戶之所，這是戶籍價值！兩者合一，代表他從經濟地位和公民待遇上邁入了一個不同的階層，雖然這不全是一套房子能解決的，但買一套住宅無疑是他升階的基礎和最難的一步。很多人不理解為什麼一些農村或經濟落後地區的家長花費三代之力在某個大城市買一套房子，我很理解，這不就是中國的歷史輪迴么：古時候三代供養一名秀才考科舉、早年的三代供養一名大學生讀書考學吃商品糧，都是父母用一生心血給自己兒女和兒女的兒女一個逆天改命的基礎和起點，無非載體不同而已。你可能覺得我說的太情懷太嚴重了，恩恩，看看歷朝歷代媒婆介紹的重點：此人雖然久居鄉里，但已是秀才身份！此人雖然父母是農民，但本人是國家幹部身份吃商品糧的！此人雖然是外地人，但市區有1套商品房！

那麼這個戶籍捆綁到底價值幾何呢？舉個本人親歷的具體例子，16年7月份，我賣了在崑山陸家的一套79平方的房屋，單價7300。而就在同一幢樓的同樓層的同房型的同樣毛坯房，有個81平方的房子在我前面2星期賣的，9000一平方。差距巨大的原因很簡單，崑山規定：80平方米及以上的房屋可以落戶！雖然說花個幾萬也有辦法繞過這個規定，但畢竟不方便也不保險不是。一個地級市的戶籍捆綁就導致房價如此這樣的差距，你們自己琢磨一下北京上海之類的情況。

說完了價值，在來說說價格。價值和價格不是一回事情，日常呼吸的空氣價值很高但這價格么~~~價格有其自身的影響因素，有些影響因素和價值影響因素高度一致、有些又和價值沒啥直接關係。

就我個人的感覺，有四大基礎因素是放之四海而皆準的房價影響因素，以影響時間從短到長分別是：貨幣、經濟、人口、地理。一個地方的房價，貨幣因素可能在數年能立竿見影（例如15.16年的大放水），而經濟因素的影響周期可能要拉到10年或更長才影響明顯（例如特區的開發和繁榮造就新的中心），人口的增減則在數十年中主宰著房價趨勢（人口持續流入或流出），而地理氣候會以世紀為單位潛移默化著人類的經濟生活版圖（宏觀的如中國自唐代以來的經濟人口南移趨勢，人均淡水資源對城市規模的硬約束；微觀的如水路交通樞紐、城市位於山地還是平原、天災頻率和危害等等）。除此之外，不同的文化習俗、戰爭勝負、科技突破也時不時會強勢露臉，這些基本都是影響房價的共性因素，不過這些因素要麼具有偶發性、要麼其影響體現在上述四點中，就不特別歸納了。

除了共性因素外，當前中國房價或者說中國高昂的房價還有三大獨特支撐：高度控盤的土地制度、較為嚴格的戶籍制度外加低廉的交易和持有成本。這三大因素對房價的影響有多大的呢，我們來上幾張圖（特別聲明，本人截圖都是從外網直接截取的，僅供說明使用）：

一路之隔，兩個樓盤居然有近一倍差距！！！！！（一倍個P啊~，看樓盤真實價格怎麼能看掛牌均價）。讓我們點進去看看：

樓盤這東西，實際價格只能看一幢樓或者一個小區綜合性價比最高（也就是相對而言價格最低）的那些房子，畢竟你一平方掛1一個億也不犯法不是，就如上面那三套房子，性價比最高的一套看房人數是7，而其他2套是0。其真實價格我們可以認為是8萬2。（這裡補充一句，上圖中我雖然表明了無學區，不過聯想到十月新政，沒準這房子是有學區的只是沒敢標出來也說不準）

然後我們再看看另外一邊的掛牌均價為5萬9的哥們：

呵呵·······，均價這玩意啊~。另外這兩個房子一個是8層的超老房子、一個是2001年建造的25層高樓，房齡和房屋質量大家可以自己琢磨琢磨哪個好。要說房屋質量和居住條件的綜合考慮，怎麼也應該是01年的那個房子強一點，可誰叫一個算住宅、一個只能算是商住兩用呢？！雖說商住兩用有不能用液化氣、水電煤貴一點點等硬性不利影響，但是在房屋質量遠高於前者，地段相同的情況下，居然房價只有前者三分之一也確實誇張了一點。雖然我舉得是一個個例，但是這至少在上海還是一個很普遍的現象，商住房在其他條件一致的情況下，價格只有住宅的二分之一到三分之一，如果有學區或者其他極端因素，甚至可能差距高達4~5倍。

為什麼會這樣呢？這就涉及前文說的三大獨特的價格支撐因素啊···

一是高度控盤的土地制度。這一方面體現在對建築用地的把握上只有一個莊家，放地節奏完全掌握（像不像鎖定籌碼、高度控盤的庄股呢~）。另一方面體現在對土地性質的細分上，同樣買來用於自己睡覺的房子還有不同身份，一個叫住宅一個算商住兩用，待遇完全不同。總之，這些玩意說的人太多了，不想多提了。

二是較為嚴格的戶籍制度。上文也說的很多了，也不想多說了，反正對一般老百姓來說，戶口入在住宅上算是最可行和沒有隱患的一條路（特殊情況就不提了，大學生學習期間還能在學校入戶呢）。

三是低廉的交易和持有成本。商住兩用房屋之所以相比住宅低價，交易費用過高也是一個重要因素，至少要繳納增值部分50%（20%個人所得稅+30%以上的土地增值稅）以上的稅費，這導致其很難通過賣出獲得暴利。至於中國的住宅除了上海、重慶外無房產稅等持有稅，物業管理費相比很多國家也可以忽略不計，處於事實上的0持有成本，這在客觀上也是支持中國房價高昂的一個重要因素。

說到這裡可能很多人會說，但是中國房子的土地不是屬於個人所有啊，這是個極大的弊端吧？年輕人，「法定自動續期+0持有成本，且即使欠費收回房屋也極其困難苛刻」和「理論上歸個人所有但是每年必須繳納高額稅費，且一旦欠費會被嚴格執行收回房屋」，你覺得哪個更符合「私有財產神聖不可侵犯」的內在含義？還有人說我國房子會面臨拆遷，誒~~拆遷這麼痛苦的事情我一直都沒有遇到是我這輩子到現在為止最痛苦的事情。

總之上述三大因素支撐了中國的高房價，而這三大因素的存在和形成原因有的是合理的、有的是不合理的，有多少合理多少不合理，不合理的能不能被改變或者多久才被改變，仁者見仁智者見智！不過我奉勸大家還是最好高估黨的智商（此處沒有任何諷刺的意思），從而別做一些不切實際的夢想，類似於一下子就全面開徵較高額房產稅或者土地使用權到期後再收一遍土地使用費甚至收回的昏招估計是看不見的（想想辛亥革命的導火索是啥？！太平天國和國父幾十年暴力起義都沒幹成的事情，就是因為清王朝要把一條私人募股的鐵路收歸國有，就被直接一波帶走了。嚯嚯，對於一個政府來說，對一個全民性質的基礎財產和物權動大手術絕對是和發起世界大戰一個慎重等級的）。但是千里之堤毀於蟻穴，何況這三大支柱在大方向上不太符合歷史發展的潮流，長久看是一定會得到或多或少的改變滴。

至於有人問我現在中國大城市的房價高不高，會不會崩盤？我只能這樣回答：希望房價崩的沒腦子，認為房價不高的沒良心。大城市住宅的年化租金都只有2%以下了，這個不叫高什麼叫高。

不過大家也別一副房價沒救了、世界要毀滅了表情，發展中的問題要在發展中解決么。現在大家都覺得房價高，那麼如果房價在現在的基礎上打個對摺你還覺得高么？感覺好多了是吧。那麼我們算算：假定一是房價被大力調控3年內不漲反跌10%，這個放在近1年100%的漲幅背景下甚至不能算跌只能叫沖高回落，更何況以前也有過先例；二是3年內人均收入和GDP增幅達到6%每年，3年就是增長20%，也很有希望吧；三是那個雖然RMB沒有貶值基礎，我是說如果、假定、幻想他在3年內貶值15%也就是到7.7左右。那麼我們看看中國房價放在世界上相對於今天的價格和購買力是多少呢：0.9除以1.2再除以1.15，等於0.65。這位客官，全場六五折了哦！在加上如果真能均價跌10%，肯定不像是現在的純賣方市場，討價還價啊、打折盤啊都會有了，剛需們只要用心，還是有很大機會找到性價比超過均價的房子的。

大家看，只要方向正確，只需要三年的發展，一切都會不同，所以總設計師才說：發展是硬道理。說到這裡肯定有人問：問題是3年後能跌么，別TM沒跌10%又漲100%吧！其實這個問題真的很關鍵，但我覺得還是挺有希望的（這句話我是綜合現在的政策力度和房價歷史表現後認真考慮後說的），何況希望總是要有的萬一實現了呢（這句話我算是學習名人名言逗你們玩的）。

房子的價值和價格就算是說完了，最後再總結一下吧：

1、中國大城市房屋價值有兩大部分組成：居住和戶籍捆綁。

2、其價格有三大獨特的支撐：高度控盤的土地制度、較為嚴格的戶籍制度外加低廉的交易和持有成本。

3、隨後這價格還收到貨幣、經濟、人口、地理這四大基礎因素透過不同時間維度加以影響。

最後這些形成了趨勢，趨勢鞏固了人們的心理預期，而心理預期造就了現在的房價。立足於現實，房價太高了，放眼於未來，還是有機會在發展中解決這一問題。

二、買房的注意事項之我見

說到買房子的注意事項，本文重點不討論房子買來是跌是漲，只是在微觀上說點注意事項。其實買房子是門大學問，但是很多人一輩子就買一兩回，作為一門用一次就不用的手藝，自然就沒有人願意去花力氣磨練，因為誰知道有生之年還有沒有下次用到的機會。買房子其實注意點真的很多，從看地圖確定大致的高性價比區塊到小區外步行實地感受、從進房間看裝修到合同裡面摳字眼，寫一套系列叢書開一門大學課程都夠了，顯然本文沒那個篇幅，筆者也沒那本事，這裡就說我個人幾個獨特的體會。

（一）買房子輕易不要超出自己人生的活動範圍

房子這東西，在法律上被稱之為「不動產」。什麼叫不動產，就是他是不會動的，上文說過上海房子和西藏房子之間的區別好比飛機和雞的區別。作為不動產，只有人去圍繞不動產展開活動，你可以在法律上佔有她，但是你帶不走她，一套房子你就是全拆了打包，那也不叫房子而是叫廢舊建築材料。如果你是一個世界人，整天紐約倫敦東京飛來飛去的，那你可以考慮全球配資，在紐約東京買房子；如果你的工作生活範圍涵蓋全國，那你能考慮全國布局；如果你只能在長三角地區晃來晃去，那南京杭州上海是你的最佳選擇；如果你是一隻萌萌噠的宅男，那不動產投資還是優先考慮本地吧（除非本地實在是個坑，那就就近找個大城市）。總之，你買下不動產的地方，至少是你或者你能絕對信任的人的雙腳能夠比較容易可以到達的地方。一個地方要是你去一次的難度就和唐僧西天取經一樣、到一次的頻率就和國足打進世界盃一樣，我真心勸你別投資不動產。價格不掌握、政策不了解、房屋使用權經營權徹底和你沒關係，房屋買賣毫無主動權，恩恩~~~還是舉個例子吧！

還記得我上文說的「崑山的房子」么，我住上海，距離崑山夠近的吧，就為了賣這房子都麻煩的要命！十幾次驅車來回、平時安排看房求爹爹告奶奶，接到的中介報價亂的不像是買房子像是在炒期貨一樣忽上忽下，偏偏我還只能一臉懵逼。對於那些人在國內而想投資國外的買房族，你自己琢磨一下下，除了房子的產權是你的，對這套房子你還剩下啥！你唯一的信息源只有Google地圖，對那地方你的了解程度還不一定有對敘利亞高（至少新聞出現頻率高不是），想要實地看一次，哎呦，機票費1萬，單程！！！

（二）買房子過程中產生的絕大多數風險，其來源不是房子本身而是房東

房屋買賣，除了特別的情況外，一般風險主要集中買家手中，畢竟對於賣家來說收到錢就行，RMB這東西只要數字對就沒啥大風險了，現在買賣程序又嚴格，別遇到無良中介、房貸順利就算是避免了95%的風險了。而買家的風險則比較大，尤其是買賣二手房，各種稀奇古怪的破事都可能發生：類似裝修有暗損、牆壁有暗紋、釘子戶口、產權人扯皮等等，只有想不到沒有遇不到，這裡我也不一一說了，百萬字也無法窮盡。

這裡就提醒一點，大家在買房子過程中容易考慮房子本身的風險，比如：房子質量、硬裝修用料和年限、家電送不送等等；或者是合同風險，比如：交房日期、違約規定、戶口遷移時間、排他條款等等。但是對於賣房子的房東本身可能關注較少。雖然大家尤其是大媽大嬸陪著兒女買房可能喜歡和房東拉家常，比如問：房東你是哪裡人啊？是做什麼工作的啊？為什麼要賣房子啊？但是相對於前2方面，大家覺得關注房東本身還是可有可無滴，邏輯上也沒錯：我是來買房子又不是來結婚的。但是畢竟人才是最重要的，就我和我朋友的經歷來看，真的大風險，幾乎都是由於房東引起的，都算是人禍。我一個朋友早幾年浦東買了一套中套，首付交了，結果被房東拿去還賭債，隨後房東和自己妻子離婚，離婚協議上房子全給妻子作為其妻子和年幼兒子的唯一住房。打了三年官司，法院都同情我朋友，判決也是他勝訴，問題是執行不了啊！大家想想，如果同樣買一套房子，你對面的房東是一對退休的國家公務員老夫婦和一個不知道做什麼生意的殺馬特，或者賣房子的理由一個是置換大房子給兒女結婚而另一個是生意失敗還錢，你覺得哪個風險大！說句不好聽的，房子本身的風險，再大大不過質量問題，就算是有質量問題也往往不是你一家的事情，要麼之前已經暴露體現在價格上了，要麼尚未暴露發現後可以很多住戶一起維權，無論找開發商找政府找媒體總算也有解決和賠償的途徑。可是要是遇到一個壞人賣方，那風險就可就沒底了，就是你合同法物權法律師出身，可是俗話說：只有千日做賊的，沒有千日防賊的。這買賣還怎麼做！？

所以關注買賣風險，首要看對家。尤其是處於買方地位的小夥伴們，賣家是好人還是壞人，自己心裡可要有底。看房的時候套套口風、觀察下房屋擺設細節、聊聊家常里短、看看氣質習慣，一定要慎之又慎；可不要為了1萬房價或者一個電視機吵半天，結果連對方什麼來路和身份都沒搞明白。

本來還想多些幾點的，不過自己懶癌又發作了，於是又不想寫了。最後在說一句吧：買一套房子，如果除了升值和出租之外你能找出其他更多的購房理由，比如：孩子讀書啊、風景不錯啊、上班更方便了啊、可以給父母或者自己日後養老啊、房子和裝修萌萌噠我內心就是喜歡等等之類的，那風險可就小多了。一套房子，對於你而言承載的美好希望和用途越多，就越有價值越沒有風險；如果一套房子你對她只有升值這麼一個期望和用途，那麼怎麼說呢：投資有風險，一切都看臉。

三、房價的預估和買房的個人建議

寫到這裡基本懶癌就快主宰我的身體了，於是我決定長話短說。

對於房價的預估，我個人認為快則16年底慢則17年初會企穩（我是9月份在路哥群分享時就這麼認為了），然後會有這麼一個過程：交易縮量——價格橫盤——二手房市場時不時的出現打折盤——二手市場整體價格下移——一手房同地段新房例如二期三期新樓盤相比之前低開。當然也別抱太大幻想，只要不崩盤很可能房產掛牌均價還是這麼一副氣死你的吊樣子。但是就像我之前說的，房子真實價格看的不是掛牌均價，一個小區10套房源，其中可能8套都是一邊收租金一邊掛著玩玩的主，在中國這個0持有成本的地方房東能和你耗到天荒地老，還有2個人中間一個是神經病一個才是真心想賣的，那個真心想賣的才是代表著真實價格。等到你看到後面二三種情況出現了，你就可以慢慢挑慢慢看了（要是你判斷會崩盤就當我沒說），不過挑歸挑，可要注意，買房子就和談女朋友一樣，追求完美註定孤獨一生，還是要隨緣滴。

至於買房子的個人建議，我套用自己對我們單位剛工作的外地青年給出的建議：面對上海的房子，穩妥的做法你們可以先買個200萬以下的好地段40平方或中下地段的70平方左右的房子。這樣你有了立足和落戶之地，甚至還能再招個舍友收租金為你分擔經濟壓力。如果房價下跌，你才投了幾個現金進去？！未來買大房子你能省多少錢？！總之你絕對不算是吃虧的那個人。如果房價上漲，你需要買剛需的婚房（好地段60平米，中下地段90~100平米左右），那等於這個小房子為你出了三分之二的錢，這個才是穩妥的做法。我們小市民是為了討生活的，既沒有必要賭崩盤和一個城市慪氣，也沒必要賭未來財務自由搞什麼信用卡套現一把梭。買房子也像是玩遊戲練級，需要循序漸進滴，很多小盆友剛工作只知道看新聞裡面的新房價格，一看就被徹底嚇尿了，隨後自暴自棄，這也不是正道。至於有人說200萬我也拿不出，其實你只要拿60萬首付和10萬中間稅費等費用，上海的人均工資8900每月省吃儉用存3年再干點兼職，父母稍微能幫一把基本就夠得著了，實在不行就降為150萬；如果你能和未來的妹子一起承擔那就更沒啥問題了。雖然我不排除很多人還是覺得這筆錢可望不可及，但是畢竟是一條路，至少我接觸很多的大學畢業生，他們絕大多數認為這條路只要自己願意吃苦還是走得通的。

不過你要是一邊想享受城市生活，覺得沒必要為了買房犧牲大好年華，一邊想著吃著喝著就把房子在帝都魔都這樣的城市買了，不拼爹的難度確實有點高。那麼有些人就說了：實在不行我逃離北上廣唄！買不起我還躲不起嗎！？年輕人，房子你能躲得起，無形的階層你能躲得起嗎？別忘了我上文說的，房子背後代表的是啥？是千年不變的階層的外在載體哇，今天你可以瀟洒的逃離北上廣，20年後等你的兒女從大學畢業，來大城市打拚又一次需要衝破階層的時候，面對兒女的期望和求助，你打算逃到哪裡去呢！？如果你兒子在大城市找到一個不錯的工作想定居，只是希望你能支援買房子結婚的時候，難不成你勸他也逃一次？！

當然，時代是在發展的，階層的載體也在不斷變化，從學而優則仕到政治經濟合一的商品糧身份，再到今天的房子，未來誰知道呢······

最後的最後我想說一句，雖然一說房價大家都是罵罵咧咧滴，但是我覺得除了房子的價格外，其實政府和黨做的算是不錯了，無論是城市發展規劃還是人均居住面積都有了實質性和長足的進步發展。老是罵么真特喵也沒大意思，作為一隻底層的兔子，心理老是罵「握草」不如手裡多握幾把草才是王道。說高大上點這叫：天行健，君子以自強不息；說難俗氣點這叫：與其滾鍵盤，不如來搬磚。

------------------------------------

本月「路財主」微信號主要以發布iMoney學院會員們的原創文章為主，歡迎大家積極投稿，有關會員的好處，請在後台回復「會員」。