阿松樓書：綠地光谷中心城-宇宙光谷第一盤是否真的屌炸天？

06-05

2016年5月24日，綠地集團武漢事業部成功以底價8.522億元獲取武漢光谷中心城400米高層項目P（2016）037號地塊。建築面積地上754900平方米，地下28404平方米，住宅容積率3.05，商服容積率7.82（地上）0.43（地下），樓面地價僅1221元/平。項目定名為綠地光谷中心城，這是繼武昌濱江綠地中心636之後，綠地在武漢的又一超高層之作，建成後的光谷綠地中心將是光谷第一高樓。

綠地光谷中心城項目共分A、B、C、D、E、F、G、H、I、J、K十二個地塊，其中7個為住宅地塊，5個為商務地塊，其中A地塊為406米高樓所在地塊。

A地塊將建設光谷片區規劃的最高樓——406米地標高樓，由綠地集團擬投資50億打造，建成後將引入世界500強企業總部或區域總部，並配套引入至少1家世界500強企業下屬商業運營機構及五星級酒店。

綠地光谷中心城項目佔地面積223300平方米，建築面積783300平方米，容積率3.05，綠化率35%，停車位住宅車位1.2個/100㎡，商業0.6個/100㎡，住宅機動車位2760個，非機動車位1259個，樓棟總數17棟，住宅總戶數約1700多戶。

一、區位

綠地光谷中心城位於東湖高新區神墩一路與光谷五路交匯處，東三環外4公里。按照光谷中心城規劃編製，光谷五路與神墩一路的交匯處也就是406高樓所在地為整個區域的正中心，不僅是光谷第一高樓地標所在地，同時也是光谷東第一個地鐵換乘站所在地，是光谷CBD的核心，中心的概念由此確立，光谷東的地段價值規律也應該是由此處為最高點，再向四周逐漸擴散，而不是越接近三環線地段價值越高。

小區位：

北面為神墩一路，商業用地

西面為豹溪路、光谷四路生態綠廊（豹子溪公園）、文化設施用地

南面為神墩三路、住宅和商業用地

東面為新月溪公園、光谷五路

區位點評：之所以說綠地光谷中心城為光谷最好的地段，正是因為這是離光谷中心城CBD核心最近的一塊住宅用地，同時有雙地鐵換乘、兩大公園環繞，所以頂級的地段是無可爭議的。

如果說宇宙的中心是地球

那麼地球的中心是中國

如果說中國的中心是大武漢

那麼大武漢的中心就是光谷

如果說光谷的中心是光谷東

那麼光谷東的中心就是綠地光谷中心城

二、交通

1、地鐵：光谷東第一個地鐵換乘站光谷五路站就位於項目附近，地鐵站也正是在406高樓腳下。光谷五路地鐵站是在建的11號線與規劃中19號線的換乘站，11號線是光谷東最重要的一條地鐵，預計2018年通車；19號線目前沒有全面開工，但19號線光谷五路站已經在建設，站點位置也完全確定，19號線規劃從武漢火車站經過花山到光谷中心城，南北走向，大概率為磁懸浮快線。

從綠地光谷中心城的住宅到地鐵站需經過新月溪公園，一期售樓部位置到地鐵站直線距離約為400米。

光谷中心城共規划了5條有軌電車（或BRT），其中光谷四路規劃為有軌電車T5號線。

2、自駕：光谷東路網密度極高，從項目到武漢市區可走高新大道上三環線或雄楚大街高架橋，也可以走高新二路進入光谷三環內，未來關豹高速會改為高新三路，從項目出發可從光谷四路轉向高新三路快速進入三環線。

交通點評：雙地鐵為最大優勢，由於不臨主幹道，自駕無明顯優勢。

三、配套

1、406米地標，光谷第一高樓，CBD核心區，周邊有大量辦公寫字樓

2、政府投資90億建的地下走廊，主要沿光谷五路和神墩一路修建。周邊還有奧特萊斯、宜家等規劃商業體。

3、生態環境好，兩大公園環繞，東面為新月溪公園，西面為光谷四路生態綠廊（豹子溪公園）

4、醫院：光谷東三大三甲醫院同濟、中法、省婦幼，區域共享

5、小區內自帶幼兒園，光谷東目前僅規劃兩所小學：光谷十七小（中心城一小）位於光谷188以東、光谷十八小（中心城二小）位於北辰優，與綠地光谷中心城距離都在2公里左右，商務區沒有學校是一大遺憾，教育配套是較大短板。

6、公共配套：光谷公共服務中心距離較近，另外會展中心、省科技館等都在高新大道沿線。

四、房源：

分期：

綠地光谷中心城住宅總共分兩期開發，共17棟住宅，容積率3.05，商業部分除406高樓外，還有甲級寫字樓、1棟SOHO，2棟LOFT、底部商業街等。

主推房源與銷售節點：

綠地光谷中心城一期預計推出6棟住宅，預計為面積段為E2、H2、E1、H1、F1、I1號樓102、122、137、143平帶裝修房源，約580套房源。預計第二期會有173平大戶型房源。

11月11日-12日最後兩天收資料，預計2017年11-12月首次開盤開盤，目前項目工程進度較慢，可能推遲開盤時間。但綠地是走快銷路線的，不會捂盤。

關於開放式小區：

綠地光谷中心城為開放式小區設計，由於區域規劃的原因，光谷東為開放式街區規劃，項目地塊被切的非常小，售樓部說組團會分開管理並有門禁，這樣會造成組團活動空間太小，散步還得出小區上馬路這樣的問題。不同區塊有各自的主題定位，但由於被市政道路隔開，不管小區門禁能不能相通，區塊之間互通性都會很弱。這樣的開放式小區在武漢還沒有交房案例，能不能被大家接受還得需要時間的檢驗。

戶型分布：

E2、H2號樓：2個單元，2梯2戶，142平

E1、H1、F1、I1號樓均為2個單元，2梯3戶，118、102、134平

除F1號樓為24層之外，其他5棟均為17層。

102平為方正三房，連廊結構中間半通透戶型，三房兩廳兩衛兩個飄窗，比較常規，但你會發現主卧能給你打柜子的地方很小。

122-129平（原118戶型）三房兩廳兩衛，邊套，南北雙陽台

137-144平戶型（原130平）更是做成了功能性更強的四房，有大飄窗、大陽台，功能性很強。

143平戶型居然只做成了三房，橫廳設計，廳雖然很大，但功能性會弱很多。

173平竟然也是三房，主卧衣帽間的設計極為浪費面積

戶型點評：2梯3戶和2梯2戶結構比較舒適，但不少房間都沒有給你留打衣櫃的位置，兩個大戶型房間太少、功能性太弱，客廳苕大，並不實用。

而且最新給出的面積比之前的預測面積要大很多，130平的戶型目前變成了137-144平，會提高總價。

精裝修狀況：

有中央空調、地暖、新風，有牆紙，有部分背景牆，不過全房為地板，客廳沒有用瓷磚。

裝修標準相比普通剛需盤還是要高一個檔次的，但只能說是改善型標準，與高端盤還是有較大差距的。

五、品質

1、車位配比預計為1比1.5（100平1.2個車位）

2、無架空層

3、公共走廊貼是否貼磚目前沒有透露

4、額，外牆竟然是塗料，連真石漆都沒有用。

5、部分組團有慢跑道等主題設施，但是組團之間不互通的問題會極大影響主題設施的使用。

6、窗戶內開，很占室內面積

品質點評：綠地光谷中心城就是一個普通改善型樓盤的定位，品質上沒有特別多亮點可書。這個地段，如果用心打造，完全可以做成一個高端豪宅，可能也是因為地價過低、備案價上不去的關係，綠地依然走的是快銷路線做的一個剛改盤，將光谷無豪宅的歷史繼續延續。最後再次證明，世界上沒有完美的樓盤！

六、價格

綠地光谷中心城的價格目前還是個謎，售樓部也沒有給出明確的預期。因此產品上沒有明顯特色，根據周邊樓盤的備案價參考，光谷188為14500，國採光立方小高層備案均價15000元/平，洋房備案均價17000元/平，但綠地光谷中心城的地段都優於以上2個樓盤，因此綠地光谷中心城備案價超過15000元/平的可能性很大，此區間可最高捆綁3000元/平的裝修，所以阿松猜測綠地光谷中心城的帶裝修價格為18000元/平-20000元/平區間。

購買難度應該是相當的大，無數人都盯著這個盤呢，綠地的套路一般不會玩全款或者暗開，最多是個裝修全款。從綠地國際理想城之前的歷史來看都是網開，大家拼的一是關係、二是網速，就醬。