民間語文第147期：地產降價政府著急是誰犯的錯？

一個泡沫破裂了，新的泡沫繼續吹起來大幅度降價破壞了地產行業的暴利市場

地方發展已逐步被土地經濟綁架

其實隨著房地產政策的深化，國內地產行業正進入整合時代，這一點已經成為行業共識。而一些中小型的房地產公司因為地產行業的逐步冷卻，也會因為資金鏈跟不上的問題顯現。一些地產公司被收購，一些地產公司掙扎求存則必然要促銷售，促銷售最快的辦法就是降價，可這一降價就帶來了諸多的問題。而產生這些問題的則比僅僅是房地產公司，甚至是政府、銀行等逐步方面的問題。而這些問題的起源還是房地產的爆炒……　　地產炒作帶來一系列負面的影響已經成為經濟發展甚至是政府財政不可忽視的問題。因為地產價格的常年高企，間接打擊了實體經濟發展，首先是小工商個體經濟，尤其是在城市中依靠一些門頭房做買賣的商戶 。地產價格不斷上漲，必然的帶來了房租價格的不斷躥升。一方面社會大眾消費能力在萎縮，另一方面房租價格卻在不斷升高，這就讓個體經商戶的承受能力大大下降。加上各項民生成本的上升，房租再一高，就導致了很多經營業鋪處於勉勵維持或者倒閉的無奈狀況。　　其次是高房價帶來的經濟成本，由於高房價就迫使城市的中低收入者不得不節衣縮食，由此消費能力也大大削弱。如此一來就陷入一個惡性循環當中。而資金向地產的靠攏，加劇了貨幣政策的緊縮步伐，再次打擊實體經濟。也就造成了地方逐步被土地綁架的事實出現。據媒體報道，截至2010年底，全國省、市、縣三 級地方政府性債務餘額共計107174.91億元，這一債務總額佔2010年GDP 的1/4，超過當年全國財政收入。雖然審計署相關負責人表示，地方政府債務負擔尚未超過其償債能力，但是毫無疑問，如此強大的政府債務， 必然會對未來的經濟發展造成影響。

最終為債務買單的還是社會大眾

從近些年的經濟數據看來，土地財政已經逐步佔取了國內發展的主要位置。這裡說的土地財政，其實並不是狹義的房地產。而是從能夠幫助土地價值快速炒高的所有因素，不僅僅是商品房，包括一些交通配套設施、公路、地鐵、橋樑、機場等等的建設，都左右著地產業的發展。而地產業的興衰又逐步影響到當地的財 政收入。如此一來就形成了一條讓地產價格越飆越高的利益鏈條。　　一旦這些利益串聯起來就會出現問題。那就是，基礎建設會讓地產升值，自然土地出讓金會增加，地方財政收入會增加，就會刺激地方更積極的推進基礎建設，而這些基礎建設自然要耗費更多的資金，而需要資金就 要貸款，貸來款，增加建設因為引發強大的市場潛力，地產價格繼續被炒高……如此循環，最終地方負債也就會越來越高。　　為什麼各地方寧可高負債還是要繼續呢?主要還是因為首先地產的興盛帶給了地方經濟收益，但同時因為房價過高擠壓了實體經濟發展，那麼實體經濟的收益自然就要萎縮。所以一旦轉動起來，就很難停止。其次，由於近幾年過於注重GDP，從績效考核，到地方的工作能力，都是以GDP為主，所以就造成了大家都願意大力發展基礎建設以及地產建設。因為這是提高GDP的最快途徑。另外，大量的城市建設帶來很多三五年 內短期的好處，那就是大量的失業人員就業，失業率下降自然也就有利於社會安定，也能夠最快看到經濟 效果。但由此帶來的長期負面效果就會逐步顯現。

土地依賴症的諸多連鎖反應讓人擔憂

各地方負債到底有多大的償還能力，以及能夠給中國經濟帶來什麼，是輿論廣泛關注的問題。國外的評級機構對地方債表達出了擔憂，並發出了警告，穆迪評級機構的觀點稱，中國的地方債務被低估了，實際債務規模可能比現在公布的還要高出3.5萬億人民幣。如果政府不能妥善處理這一問題，將可能把對中國銀行系統的評級調至負面。當然這些只是比較壞的考慮和預期，並不代表一定會發生。但是已經出現的問題是 值得警惕的。

外媒得有些結論下的似乎又過於樂觀，比如華爾街日報總結了五大不需擔心的理由，這五個理由是：1、地方政府投資公司的債務不是新的。2、中央政府一直在關注地方政府投資公司。3、銀行提供給 地方政府投資公司的貸款多數是商業性的。4、對樓市過熱的擔憂被誇大了 。5、北京正大力縮減地方政府 投資公司的借款規模。並說，西方國家通常將地方債的債務率上限設定在100%。事實上，許多歐洲國家的政 府債務至少相當於GDP的100%，「相比而言，誰的債務更讓人擔憂 ？」但其實如果仔細分析，就會發現這裡 面有一些問題，首先說債務是不是新的，其實這個問題本身就是偽命題，因為任何債務出了問題都是因為逐 步累積的結果，並非什麼新債舊債的問題。其次商業性貸款，其實本身地方債務之所以這麼高還能借到錢， 本身就有政府信用在裡面，所謂的商業貸款其實更多的是一種概念性思維而已。其他的都是一些主觀的推測 ，沒有什麼實際數據支持。另外一點很值得思考，就是拿歐洲與我們相比較，這本身就是偷換概念。因為歐 陸體系的債務主要用於社會保障系統以及提高工資待遇上，其GDP主要依靠也不是房地產。再加上他們國家 小人口和國土不大，又在一個大歐洲體系之下，相對來說出現危機也會有人管，也比較好救。　　相比較而言我國屬於多種經濟形式並存，人口眾多，但是主要卻依賴地產增加地方財政收入，加上社會保障系統尚不完善，又不會有任何國家有能力和願意在我們出現危機的時候進行有效的幫助，自然危機可能 性更多一些。所以這些盲目樂觀的結論也是站不住腳的。尤其是越積越多的地方債對銀行也造成了巨大的拖 累和負擔，數據顯示，10.7萬億地方政府負債中，短期和中期債務佔了一半，2011-2013年到期償還的債務 分別佔總額的24.49%、17.17%和 11.37%，合計約佔53%，對於地方償債能力是個極大考驗。　　因此各銀行必須對各地方債可能產生的壞賬率以及延遲還款的幾率控制住。但這首先是建立在各地方 不再繼續擴大債務的前提下，否則也是會造成危機。還有城投債的問題，就目前數據顯示，地方的城投債已 經逐步開始露出危機的端倪。城投債看起 來更像是企業債，但其背後還是以各地方的政府信用建立的融資 平台。2011年7月，某些地方的城投債開始遭受恐慌性拋售，並不斷有債券評級面臨調降。而互相擔保形成 擔保鏈的現象在城投債中比比皆是 。例如，雲南省國資委主導的雲投集團的重組，通過其循環擔保鏈，牽 扯進來08雲投債、10雲投債、10 雲電投CP1、11雲電投CP01、08雲煤化債、11雲南鐵投債、08昆建債這7隻 債券，涉及到企業債和短融兩個債券品種、國家發改委和央行下面的交易商協會這兩個審批和註冊機關、中銀國際、東方證券、國泰君安、中國銀行4家主承銷商。如此大的擔保鏈條，一旦出現問題，就會產生連鎖反應。到時後果也是非常可怕。

經濟多元化和市場透明化才是解決根本

那麼是不是可以大量的直接發行政府債券呢？其實其中也是有很多問題的。政府債券一旦發行就相當於拿政府信用做賭注去還債。而發行的時候如果得不到有效的監督，也可能會產生新一輪的更多的債務危機 。錢拿來建新一輪產能過剩的項目。另外，由於地方大量的債務累積，已經相當於給民生造成了負擔，在負 擔沒有減輕，老百姓沒有收入提高負擔減輕的情況下，只是還清了前債，並累積了後債。實 際上也是對經 濟沒有好處。類似於公司化重組把債務分割等等辦法其實道理都是一樣。最終還是要把債務負擔平攤給整個社會大眾。 　　

而如果單純為剝離地方債務而努力，或者認為剝離了地方債務就能讓地方擺脫對土地財政的依賴，最後的結果一定是越陷越深。結論雖然好下，但要貫徹執行以及逐步改善則需要花大力氣。因為利益鏈條一旦形 成，想要改變並斬斷並非易事。而隨著房地產業本身已經成為了地方財政的主要來源，而地產有逐步進入下降趨勢，在未來階段，政府面臨的財政壓力將迫使很多地方對房地產政策自然抵觸。　　地方債務和房地產炒作、土地財政支柱化看起來更像是冤家，看似能夠靠地產解決財政，但實際上似乎又是地產害了財政。問題已經鑄成，就不能指望問題一下子得到解決，下手的方向也是多面的。所以如果想要真正有效的解決地方債的問題，應該對地方資金用途的監督、項目的可運行考核等有效的管理起來。避免資金的無度使用。然後對地方的政績考核從GDP數據中剝離出來，真正用民生負擔的減輕來考核。最後逐步的把地方財政從對土地的依賴中解脫出來，鼓勵實體經濟尤其是民營企業的創業與發展，並建立政府平台。

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