中國人買房路上出現「劫匪」 或直接影響房價

　　近期人民幣連續貶值，央行15日公布人民幣兌美元匯率中間價報6.4559，比上一個交易日貶值64點，人民幣中間價已經連續7日貶值。

　　在此輪貶值過程中，外匯局表態，稱人民幣不存在大幅貶值基礎。然而這樣的言論，並未消除市場對於人民幣貶值的預期。

　　近日，中國

外匯交易中心公布三組人民幣匯率指數：CFETS人民幣匯率指數、參考BIS貨幣籃子計算的人民幣匯率指數、參考SDR貨幣籃子計算的人民幣匯率指數。市場認為，此舉意味著人民幣將與美元脫鉤，並為人民幣貶值鋪路。

　　事實上，中國早在2005年7月匯改時就提出實行以市場供求為基礎、參考一籃子貨幣進行調節、有管理的浮動匯率制度。只是貨幣籃子的組成情況並沒有公布。

　　匯率波動，是匯率形成機制市場化改革的結果，這種波動不但反映國內供需關係，也反映國際金融市場的變化。國際市場對於未來中國經濟減速的擔憂，導致資金持續從中國流出。而目前國際金融最為關注的，是美元加息。

　　美聯儲本周召開議息會議，市場對於美元加息的預期不斷升溫，這與國內持續寬鬆的貨幣政策疊加，導致人民幣貶值壓力的上升，加大了投資者對人民幣拋售的力度，人民幣與美元匯率的中間價不斷走低。

　　人民幣匯率的彈性提高更加重要，在人民幣加入SDR後，央行對匯率的貶值容忍度在上升。2015年8月份，資本市場體驗到了在匯率衝擊下，資本集中外逃導致的金融市場波動的風險，根本原因是人民幣匯率形成機制缺乏彈性。

　　隨著經濟基本面的變化，人民幣匯率積累起來的壓力，需要通過彈性的波動來消除。如若不然，一旦在某些事件的催化下，很容易形成大幅的調整衝擊，波及到我國乃至全球的金融市場。匯率的波動可以隨時緩解市場資本流動及基本面的變化，彈性的提高避免了集中調整的壓力。

　　匯率波動，是匯率形成機制市場化改革的結果，這種波動不但反映國內供需關係，也反映國際金融市場的變化。國際市場對於未來中國經濟減速的擔憂，導致資金持續從中國流出。

　　而目前國際金融最為關注的，是美元加息。美聯儲將在本周召開議息會議，市場對於美元加息的預期不斷升溫，這與國內持續寬鬆的貨幣政策疊加，導致人民幣貶值壓力的上升，加大了投資者對人民幣拋售的力度，人民幣與美元匯率的中間價不斷走低。

　　在金融危機爆發後，人民幣曾重新盯住美元一段時間，以至於市場形成了思維慣性，只關注人民幣兌美元的匯率。而實際上，是同期其他貨幣振蕩較大，令人民幣匯率波動。

　　對於中國來說，更現實的做法是讓人民幣與美元脫鉤，並讓人民幣兌日元、歐元、澳元以及其它主要貨幣貶值，以重獲競爭力，進而緩解強勢匯率產生的通縮影響。若人民幣與美元果真「脫鉤」，將是一個重磅政策舉措，這也將幫助當前增速緩慢的中國經濟重新獲得強勁上升動能。

　　前世界銀行(World Bank) 中國部主任、現任卡內基國際和平基金會資深研究員黃育川指出，這對中國來說是個問題：當經濟正在萎縮，人民幣卻過度升值，是件壞事。

　　他與前美國財政部長薩默斯(Lawrence Summers)都預期，中國將試圖松解人民幣與美元的關聯、允許其貶值。

　　去年中以來，追蹤美元兌一籃子主要貨幣的美元指數已大漲逾20%，同時間美元兌人民幣卻只升值約3%。強勢美元雖然傷害到美國企業，反映在今年1-10月美國出口額下滑4.3%；但中國對貿易的依賴更大，外貿占其國內生產總值(GDP)的比例高達42%，遠高於美國的23%。

　　分析人士認為，從海外大量採購的行業和公司，由於其進口時採用美元計價，而在會計核算時必須折算成人民幣，它們的營業成本將出現一定比例上升。

　　另外，擁有大量美元負債的行業和公司也將受拖累，在A股市場目前背景下，航空業因為外幣負債高而受到拖累，造紙、石化等行業則受困於進口產品成本增加。

　　以航空為例，航空公司因購買飛機有著大量美元負債，且人民幣貶值將令其不可避免地產生匯兌損失。

　　南方航空今年就深受其累，人民幣每貶值1%，就會帶來6.74億元的凈利潤下降。三季度由於人民幣大幅貶值4.1%，南航發生了40億元左右匯兌損失。

　　高盛(Goldman Sachs) 駐紐約經濟學家用電腦模擬推算，美元若短時間內強升10%，將令中國經濟成長率喪失近1個百分點。

　　事實上，本文的「房」包括所有人民幣計價的資產，因為一些人很在意房子，所以，用「房」字代替了；「劫匪」則指匯率損失。

　　中國央行披露，11月末，廣義貨幣(M2)餘額137.40萬億元,同比增長13.7%，增速分別比上月末和去年同期高0.2個和1.4個百分點.

　　中國央行指出，11月末，本外幣貸款餘額98.73萬億元，同比增長13.9%。月末人民幣貸款餘額93.36萬億元，同比增長14.9%，增速比上月低0.5個百分點，比去年同期高1.5個百分點。當月人民幣貸款增加7089億元，同比少增2347億元。

　　11月末，本外幣存款餘額139.77萬億元，同比增長12.8%。月末人民幣存款餘額135.74萬億元，同比增長13.1%，增速分別比上月末和去年同期高0.4個和0.3個百分點。當月人民幣存款增加1.43萬億元，同比多增5833億元。其中，住戶存款增加938億元，非金融企業存款增加1.04萬億元，財政性存款增加2845億元，非銀行業金融機構存款增加2161億元。

　　11月末，外幣存款餘額6305億美元，同比增長0.9%，當月外幣存款減少203億美元。 11月末，外幣貸款餘額8407億美元，同比下降4.9%，當月外幣貸款減少262億美元。

　　知名經濟學家如松認為，10月社會融資額大幅下降，央行擔心會帶來嚴重的後果，同時，中國正房地產去庫存，央行採取了放水灌溉的措施，這體現在M2繼續上升。基於央行繼續推動M2再創新高，匯率的壓力繼續加大。

　　雖然央行的外匯儲備下降了900多億美元，但銀行的外幣存款也減少了203億美元，說明資本流出在加劇。但這並不意味著是外資加速出走，更主要的可能是內資在轉移。

　　如松估計，今年以來，雖然人民幣匯率持續震蕩，但貶值的趨勢明顯，所以，外資中的短期資本會及時出走，現在出走的外資可能是一些需要遵守合同協議、或者就是需要進行資產處置過程的外資。

　　據Capital Economics估計，中國11月資本外流加速，迫使管理層加大了通過外匯市場干預支撐人民幣匯率的力度。

　　該機構中國經濟學家Julian EvansPritchard稱，引發資本加速外流的主要原因是人民幣貶值預期升溫。他表示，美聯儲加息預期導致的海外利率上升可能也是中國資本外流的原因之一。

　　根據Pritchard的估計，中國11月份的凈資本流出達到1130億美元，10月份流出規模為370億美元。這位經濟學家的估計是基於這一事實：中國11月外匯儲備下降了870億美元，至3.438萬億美元，創兩年多來最低水平。

　　分析人士指出，由於資本流出以及經濟增速放緩，人民幣面臨進一步貶值壓力。值得注意的是，資本流出或因美聯儲加息日益臨近，很多中國企業希望在加息之前，儘可能多的償還美元債務所致。

　　光大證券首席經濟學家徐高認為，人民幣貶值將帶來貿易和實體經濟的復甦，但同時也可能引發更多資本外流，導致基礎貨幣收縮，可能給國內資產價格帶來壓力。

　　此時，出走的資本應該以人民幣資本為主，一些有外債的國內企業，也會在財務准許的前提下購進外匯。當然，也有一些人會從銀行取出自己的外匯，變成「床墊美元」。綜合作用之下，外匯儲備下降的同時，銀行的外匯存款一起下降。

　　雖然央行擰開了水龍頭，但是股市的成交卻持續下降，說明水龍頭流出的水，並沒有灌溉到股市，那麼是否灌溉到樓市？雖然不斷有人說，買房的路上熙熙攘攘，但如松估計這是不可能的。

　　股市漲漲跌跌，漲的時候成交量放大，跌的時候一般就縮量，但從長期的趨勢來看，成交量的變化還是可以反映出來。

　　這就是說，在購買股票的路上，出現了劫道的，此時，不僅僅存在股市漲跌的風險，還存在匯率的損失，後者這就是那個「劫道」的傢伙。

　　11月30日，伴隨著眾多的猜測與期盼，人民幣最終不負眾望被納入了國際貨幣基金組織(IMF)特別提款權SDR貨幣籃子，成為該組織精英儲備貨幣的一員。

　　而對於房地產這一資金密集型行業而言，人民幣加入SDR將對其有帶來哪些影響呢？恐怕很多人首先想到的還是房企的融資環境。

　　對於人民幣匯率波動的風險，早前就有觀點指出，在香港上市的房地產企業，其境外負債絕大多數為美元和港元負債，且期限都較長，並採取固定利率的安排。因此，這部分負債或將成為未來房企的負擔。因此隨著境內信用負債渠道日漸通暢，部分美元債務被贖回的可能性也就越來越大。

　　由此看來，為了償付較早以前的境外債務，以及伴隨著境內融資成本的日益降低，房地產開發商們還將加大境內債務的發行，以進一步降低融資成本。無怪乎有房地產開發商就曾坦言，未來會增加境內債的比例，除了能夠降低融資成本，還可以降低匯率風險。

　　如果美元進入加息周期，將如何影響到中國的房價。

　　先看一下，美元這輪加息周期會有多長。美聯儲在今年6月份的時候曾經擺過一個烏龍，工作人員把一份應該在5年後才公布的保密材料，提前公布到了網上。根據這份材料，美聯儲自己預測會在今年四季度首次加息，2015年內只會加息一次，0.25個百分點。

　　整個加息周期將延續到2020年年底，大概5年的樣子。美國聯邦基準利率會從接近於零，上調到3.34%。如果按照每次0.25個百分點的加息幅度，大概需要加息13次。

　　這是中國自改革開放以來，遇到的第六輪美元加息。但情況幾乎是全新的，沒有歷史經驗可以參考的。

　　這是因為：第一，這是人民幣結束升值周期之後，遇到的第一個美元加息周期；第二，這是中國股市、樓市出現「雙泡沫」之後，遇到的第一個美元加息周期；第三，這是中國改革到了攻堅階段，經濟轉型到了攻堅階段後，遇到的第一個美元加息周期；第四，這是中國資本市場、外匯市場有史以來最開放時刻，遇到的一輪美元加息。

　　整體而言，美元加息對中國樓市是比較大的利空。如果人民幣不能一步貶值到位，熱錢會持續流出，國內富裕階層到國外配置資產的熱度會升溫。而收緊外匯管制，則不符合正在實施的對外戰略（通過一帶一路、人民幣國際化，轉移過剩產能）。

　　以上說的是股市和房地產，其實任何人民幣計價的資產都一樣，未來，人民幣資產最好的情形是以本幣計價的價格可以維持橫盤的走勢，這也很可能是管理層對樓市的期望，但更大的可能是所有以人民幣標價的資產價格將持續下跌，因為匯率損失徹底改變了遊戲規則。

　　不要忽視這個「劫匪」，他會改變一國的投資環境和博弈的基礎，逆轉以往的任何走勢。