[觀點]房產不宜投資之四大理由

近年來，房價節節上漲，同時因為缺乏風險小，收益大的投資渠道，於是投資房產成為不少人的選擇，可是房子到底是什麼東西，是不是值得投資？

1、根據中國的法律，房屋財產權包括房屋建築的所有權和房屋所在土地的最多不超過70年的土地使用權，土地所有權歸國家所有。至於土地使用權到期後，是免費歸業主繼續使用，還是交納與當時地價水平相當的地價款再使用70年，還是由國家收回土地使用權，這在法律上是一個空白。也就是說，房子和其他商品一樣，不是永遠存在的，是有期限的東西。

有的人說：如果國家收回土地使用權，不是掠奪民財嗎？當然不是這樣的，因國家把土地的一定期限的使用權出讓給開發商，就明明白白寫明了期限，開發商要麼已告訴買房人使用期限，買房人已知道；如未告訴，就是開發商在欺騙買房人，這個黑鍋怎能由國家來背？

最近的《物權法》立法，有消息說，房屋土地使用權期限到期後，可由業主繳納新的土地使用費，繼續使用。不過70年後，當時的物價遠遠高於現在的物價，誰知道到時候要交多少錢。

更進一步講，房子壽命有多長？70年以後房子還存在不存在？只有土地使用權期限到期後，房子仍存在，才有必要考慮這個問題。

在約1998年，武漢一個老建築的業主收到遠在英國的一家建築設計所的信：這所建築是這家設計所設計的，設計使用壽命是80年，已到期，提醒業主注意居住安全。那麼中國現在普遍建造的商品房設計使用壽命是多少？中國的建築設計所能像這家設計所這麼負責？中國是個容易產生劣制商品的國家，甚至有豆腐渣工程。就是合格的設計，在施工過程中也可能有偷工減料的事情（比如前不久就有消息說浙江某地用竹子代替鋼材做建材），這樣房屋就達不到設計使用年限。

最近北京媒體報道說：統計數據顯示，我國房屋建築壽命較短，北京尤其明顯，平均下來還不到30年，僅為設計壽命(50年到70年)的一半。半官方的建設部住宅產業化促進中心副主任童悅仲說：「我國城市住宅壽命低於50年的情況相當普遍」，「使用年限短已成為我國住宅的突出問題」。

由此可見，中國房屋不象埃及金字塔一樣可以存在幾千年，它的壽命多半在土地使用權期限到期之前就已經結束了，所以恐怕並不存在土地使用權期限到期後房子怎麼辦的問題。

2、房子為什麼會漲價？歸根結蒂，是土地的價值在漲，因為同樣地段的土地不可再生。比如聯合國建立的時候，經費緊張，洛克菲勒慷慨地買了一塊地免費送給聯合國建房，但是他已經把這塊地附近所有的地都買了下來。因有了聯合國總部的建築，對周圍土地的需要就大大增加，但這些土地是有限的，於是升值了，洛克菲勒做了好事還賺了大錢就是這個道理。而中國大陸商品房的土地所有權永遠屬於國家，那麼土地價值上漲了，是國有資產增值了，與買房人根本就是風馬牛不相及的。就好比出租的房子漲價了，租房人並不得利，得利的是出租方一樣。

3、房屋建築本身其實是不斷貶值的，這和一般的商品是沒有區別的，只不過陳舊的速度慢得多，但畢竟在不斷變舊，三百年前的故宮肯定比現在的新。同時，房屋的建造技術也會越來越陳舊，這更進一步加速了房屋的貶值。中國房屋建築技術含量是非常低的：中國一立方米房子的耗能、耗電是日本的3倍；日本有很多房地產企業，搞的青鋼結構的房子，專利有5000項；日本還有一家叫做「三澤」是搞木結構的建材，這方面的產品專利是1000項，還有其他幾家他們的專利都在千項以上；中國著名房地商萬科從1999開始搞技術開發，但據說現有專利只有一項。隨著越來越多先進、環保的建築材料和建築技術在中國的廣泛運用，原有的房屋會象沒有城鎮戶口的農民工一樣受到歧視歧視，造成貶值。就因為房子會貶值，所以所有企業都對房屋提折舊，根據中國的《企業會計準則》，折舊期一般是20年。難道住房就不會貶值？不該提折舊？

4、房子不是人生全部。人生在世，衣食住行是最起碼的，房子只是其中的一部分，可是現在房價漲得太離譜，這時買房，將不得不拋棄其他東西。拿上海來說，2004年人均可支配收入是16683，一家三口就是5萬，中環與內環間的房價約1.2萬/平米，60平米的房子就是72萬，衣食交通、水電、通迅費、教育費（事實上最近有一統計：上海徐匯區一個孩子出生到結婚的撫養成本是40萬元）假如佔50%，那麼一套房子相當於一家28年的積蓄。人一生工作也不過30年，這樣除了衣食這樣的基本需要外，幾乎所有的錢都化在房子上，人生還有什麼樂趣？

由此可見，住房看起來價格會漲，但是上漲的部分與買房人無關，從根本上講，房屋是不斷貶值的，房屋應用於居住，而不是一個理想的投資品種。且炒房從根本上講，並不產生社會財富，一套房子從50萬炒到200萬，可是房子還是那套房子。被大肆炒作的房子和股票一樣，彷彿一個金子做的炸彈，經手的人可以從炸彈上剝金子，但是炸彈爆炸的危險也越來越大，最終炸了最後接炸彈的人。想起一個寓言，呂洞賓想收一個弟子，條件倒不要求本科學歷、北京戶口、身高一米八以上，但要心術正，於是就教潛在的弟子點金術。幾乎所有人一聽呂大仙教這個技術，都樂不可支，只有一人問：「這些東西是否永遠是黃金？」呂洞賓說：「不，過一萬年後就恢復到原來樣子。」這人說：「那我不學了，總有一天，這些看似黃金的東西會害人的。」他雖未學會點金術，呂洞賓卻終於找到自己滿意的弟子。

同樣，炒房人把從根本上講應該用於居住的住房當成投機工具，在賣給其他炒房人或是居住者後得益，最終則害了最後買房的人。

所以，國家應對炒房做出限制（如新加坡對炒房收益徵收100%的所得稅，美國炒房人的收益超過10%就要徵稅）。普遍老百姓一定要對被大肆炒高的房子說不，不要輕易把自己大半生的收入送給炒房人實現他們的利潤，自己只得到僅僅作為居所的房子，甚至背上巨額債務。當然，對於一些經濟條件很好的人在房子大幅上漲後仍買進，則要表示敬意，因他們降低了房價下跌後的金融和社會風險。

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