房價調整警惕公積金風險

　　樓市觀察

　　從銀行信貸過度擴張程度、某些政策鼓勵有房者「炒作」住房等情況來看，中國樓市隱藏風險。如果泡沫破滅，危機會很大，這值得警惕。

　　幾個月來，香港樓市已經開始下跌了。對於香港樓市，一直以來都是內地房地產開發商的天堂，房價奇高、土地奇缺、投機炒作者瘋狂，並由此造就了李嘉誠等一大批富豪。早幾年，在全球人的眼裡，香港應該是世界上最為富裕的地方。這是香港房地產市場的功勞。所以對內地房地產開發商來說，這種環境是他們夢寐以求的。但是，隨著十幾年來內地房地產市場的發展與繁榮，內地房地產業造就的國內富豪也是青出於藍而勝於藍。

　　如果按照內地房地產開發商的邏輯，論房價的昂貴、論土地稀缺程度、論國際化程度、論香港居民的財富積累程度，如果香港的房價都下跌了，那麼內地樓市的房價下跌也是必然。但實際上，最近在香港的房價開始下跌時，內地一些一、二線城市的房價不僅沒有下跌，反之還在上漲。就如以前那樣，市場上叫「狼來了」十幾年，但中國樓市的「狼」似乎還沒有來。但市場上還有一種聲音，認為「中國房地產市場正在走向2008年美國次貸危機之路」。

　　當前樓市真會走向2008年美國的次貸危機嗎？筆者不敢肯定，但不能否認的是，現在的市場中隱含著一些危機。當年美國的次貸危機，主要是柯林頓政府希望用更優惠的住房按揭貸款，讓諸多信用評級低、沒有支付能力的購買住房者進入市場，然後又讓這些住房貸款以證券化的方式打包到市場賣給投資者。不過，美國這些購買住房者雖然信用評級低、缺乏支付能力，但他們購買的住房基本上還是用做自己住。

　　當前中國房地產市場的情況與美國當年還是有很大差別。主要表現為有些地方政府採取優惠的住房按揭貸款政策、優惠稅收政策讓持有更多住房的人進入房地產市場，這樣既可讓房地產市場的過多庫存得以消化，也可以讓經濟增長壓力得以釋放。

　　從2014年9·30及2015年3·30央行房地產救市政策來看，這些政策的核心就是鼓勵已經持有住房的居民如何利用更多優惠的住房按揭貸款進入房地產市場，讓有住房者持有更多的住房。但這些政策，也變相地鼓勵了國內持有住房的居民投機炒作，在這點上與美國次貸危機有根本不同。也正因如此，這讓近年來30%的銀行信貸通過個人按揭貸款進入房地產市場。而近年央行也已經把住房按揭貸款利率及首付比例降低到歷史最低水平。

　　央行貨幣政策過度寬鬆，金融市場的流動性泛濫，導致一些沒有支付能力，甚至於沒有首付款的投機炒作者也躍躍欲試要進入房地產市場。在這種情況下，各種各樣的首付貸應運而生。而這些利用首付貸進入市場的投機炒作者，很大部分購買住房目的就是為了賺錢，而不是自住。這也是為何，深圳、上海、蘇州等城市短期內會把當地房價炒作得那樣高。

　　還有，地方政府也不甘落後。有些地方政府不僅對住房購買者購買住房補貼，也竭力讓他們手中所掌握絕大多數居民的住房公積金「耗盡」。因為，住房公積金貸款比銀行按揭貸款的利率還要低。到目前為止，國內不少城市的住房公積金貸款已經沒有可貸資金了。如果這些城市的房地產市場出現周期性調整，房價下跌，住房公積金貸款的風險就會顯現。

　　也就是說，從銀行信貸過度擴張程度、某些政策鼓勵有房者「炒作」住房等情況來看，中國樓市隱藏的風險或許不比美國低。如果泡沫破滅，危機會很大，這值得警惕。

　　□易憲容（經濟學者）