溫州炒房客大撤離：奧運前售光各大城市房源

對於在北京炒房的溫州人來說，那些活躍在各大樓盤的「炒房客」——手上有著花不完的鈔票，一口氣吞下整棟樓盤、半年之內資產翻番的傳奇故事——即將或正在成為過去式。

雖然面帶笑容、說話慢條斯理，但是一身休閑打扮的溫州商人許志軍並不輕鬆。6月14日，他在一個樓盤和客戶談房價時，用不斷喝水的方式來掩飾自己的焦急。「我3天後就回溫州，你能定下來，我的房子可以比市價低。」

可好運還是沒有到來。許志軍已經來北京一個多月，此行目的很明確——賣掉手中的房子。

如今，他每天都蹲守在中原房地產中介公司新怡家園分店。店裡的工作成員已經成了他的朋友，來店裡找房子的人，錯把他也當成推銷房子的工作人員。

2004年3月，位於北京崇文門的新怡家園剛剛破土動工時，許志軍以每平米8000多元的價格，在這裡買下了3套128平方米的商品房。在支付完部分房款後，每套房子還有50萬的銀行貸款。

許志軍目前急需找到新買家。一個月內，很多人看過了他的房子，得到的答案幾乎差不多，還沒有成交的跡象。

拋售

眾達國際法律事務所駐北京的大中華區建築及工程爭議解決業務主管艾浩利說，房地產業「耀武揚威」的日子已經結束。以「螞蟻經濟」來形成「羊群效應」的溫州人，目前的麻煩是如何面對北京房地產有價無市的難題。儘快把房子拋售，是當下他們的第一選擇。

6月15日，許志軍在接受記者採訪時說，他在溫州還有一家皮鞋廠，不可能長時間逗留在北京。現在新怡家園的商品房，樓層好的已經超過3.3萬元/平米。雖然許志軍的這三套房子都處在好的樓層，並帶有精裝修，但他願意把自己的房子以2.6萬/平米的價格，甚至更低一些賣出。

身攜巨款，穿梭在全國的各大城市角落，找到城市的黃金地段，集體出擊，包下一個小區，迅速把房屋價格抬高後，再找到幾家大一點的中介機構進行代理，看時機出手。這是溫州炒房團「作戰」的基本特點，他們被譽為「神州行」。這幾年，很多人在這場「行動」中賺得缽滿盆滿。

從2003年起，溫州人開始在北京、上海、杭州等地置業。業界廣泛認同的一個說法是，溫州有10萬人在炒樓，動用的民間資金高達1000億元。一位溫州購房團的成員形象地介紹:「按照回報率15%計算，這比任何一個產業都要賺錢，炒房可謂『溫州第一產業』。」

說起溫州人買房的「豪邁」，萬年花城的售樓員記憶猶新:「提著一個大提包，有的甚至是『蛇皮袋』，打開是一提包或一袋子百元人民幣，很少有刷卡的，更沒有貸款的。」山西人買房也很有「氣魄」，帶著一大家子人，呼朋喚友來看房，看好了就說:「這個單元我們要了。」

不懂當地語言，甚至連自己祖國的普通話也說不好，大多數只受過高中教育，從農貿市場起步，敢滿世界跑——這就是溫州人。但他們有最敏銳的商業嗅覺，有不論什麼樣的關口都敢闖一闖、試一試的決心，有利潤就上，賺不到錢就走。

2004年，許志軍甚至都沒有來北京看房，就把錢交給了老鄉，把正在圖紙上的新怡家園買了下來。這種膽識，可能只有溫州人能做出來。許志軍說，「不膽大，怎麼能賺到錢呢？」

那時也是溫州炒房團的黃金時期，拿著大把錢的溫州人到處炒房。根據溫州 中小企業(行情 股吧)發展促進會統計：當時溫州民間資本有1000億左右，有一半的流動資金在外「炒」。

隨著奧運即將來臨，不斷傳出的不利消息、過高的房價以及奧運會後的不可預期性，使得溫州炒房團開始迎來艱難時刻。

2008年上半年，「溫州客」紛紛撤出以北京為代表的一線城市。

在美國次貸危機與國內樓市趔趄不已的背景下，不久前還在瘋狂地購房者，從今年起變得理性，持幣觀望的越來越多，許多人認為以後可以買到更便宜的房子。

對溫州炒房客而言，這一輪的考驗真正來臨了嗎？他們在奧運會前夕集體大撤離，是否具備了足夠的規避與控制風險的能力？

撤離

追逐資本的天性，讓溫州炒房團不停地遊走在不同的城市之間。他們就像一群群不斷移動的蝗蟲，密度大，出手快，所到之處引起一片市場恐慌。

但近兩年由於各地政府的大力「堵擊」，溫州炒房團在北京、上海等一線城市的征戰並不那樣痛快了，甚至也出現了「集體大撤離」。

顧小軍，溫州資深炒房人，他之前在接受重慶媒體採訪時說，溫州投資房地產的人普遍面臨的狀況是——深度套牢。他估計溫州人在福州被套牢的房子至少在千套以上，而在嘉興、杭州、上海等城市，溫州人被套牢的情況更加嚴重。

目前，國內一線城市的二手房市場越來越不樂觀。以北京為例，今年5月份北京二手房價格指數環比小幅下降0.28%。受整個房產市場觀望情緒的影響，北京二手房價格上漲進入瓶頸期。

與此同時，溫州炒房團在重慶、福州等地被套牢的消息不斷被當地報紙報道。

精明的溫州人如今認為出手的時機到了，可購樓者卻變得冷靜了

據《中國證券報》報道，近幾個月來溫州炒房團從北京樓市撤出來的資金大約有上百億元。溫州中小企業促進會會長周德文表示，儘管從去年開始北京樓市價格就一路走高，但是對一些高檔房而言卻往往有市無價，變現也相當困難，而恰恰大部分的溫州炒房團就扎堆在此。

目前，在北京具體有多少溫州人在炒房，有多少人想出手，並沒有一個明確的數字。周德文表示，由於炒房團一般都在地下狀態活動，官方很難進行統計。而溫州炒房團以中小企業主為多，一些人在炒房時除了到國家銀行進行按揭貸款外，有時也進行民間借貸。

如今，隨著銀行不斷加息，資本利率的壓力，成為溫州人心頭隱患之一。

炒房團的另一大隱患就是合同糾紛。在新怡家園駐紮的房屋中介公司，幾乎每家都有強大的律師團。打官司是這裡常有的事情，他們必須加以防範。

去年年初，一位買家以1.35萬元/平米的價格買下了新怡家園的房子。可每天暴漲的房價，摧毀了賣家的道德防線。賣家後悔了，要追回房子。理由是這套房子房產證還沒有辦理下來，私人之間的買賣不受國家保護。目前，官司還在進行之中。

許志軍的3套房子也沒有拿到房產證，他給客戶的解釋是開發商正分批辦理。他的房產證估計今年7月就能拿到，可一套房子要300多萬元的交易額，使很多人不願意冒險。

二手房交易，即使是拿到房產證，手續也十分煩瑣。因為炒房團多在樓盤開工時的期房時期買入，將來找好買家後，得通過與開發商終止合同，再由買家與開發商簽訂購買合同的方式操作，程序上非常麻煩。而炒房者實際上在真正成交之後幾個月後才能拿回資金。而這個時間差，也容易產生交易資金安全和發生合同糾紛等問題。

雖然有風險，但炒房可以大大盈利。這幾年來溫州炒房團以「低進高出」連續作戰，滾雪球般地增長著自己的資本。在北京就誕生了一個溫州炒房人，使自己的30萬元兩年後變成了1000萬，類似的神話故事在北京並不少見。

恐慌

同樣是溫州人，李義是幸運的。今年6月，他把自己在新怡家園兩套房子順利出手了。也是低於市價，並付出了30萬元的代價，他要為之前的租戶支付違約金。

但李義仍然感到十分樂意，因為兩套房子加起來372平米，不到兩年的時間裡，每平米利潤高達1.6萬元，30萬元的損失確實可以忽略不記。況且買家剛開始只是想買其中的一套，只是低於市價的誘惑，才使第二套成交。

如今像李義這樣幸運的炒房人並不多，在新怡家園臨街的一側底商中，成了房屋中介的大本營，一家挨著一家。這裡的中介機構房源，多來自溫州炒房團在新怡家園和 新世界 (行情 股吧)家園的房產。中原房地產中介公司新怡家園分店去年被中原房地產公司評為北京市十佳銷售店，其主要客戶來自像許志軍這樣的溫州炒房客，其他房源寥寥無幾。

一種悲觀情緒正在溫州購房者中蔓延開來，種種跡象表明，大筆溫州資金正在逐步撤離樓市。現在，在北京的新世界家園、新怡家園、富力城、遠洋天地等高檔社區，都有焦急的溫州賣房人。奧運會後北京房價的不可預期以及北京周邊郊區傳來降價的不利消息，使以投資為主的溫州炒房人認為這時是出手的最佳時機。可買家從今年開始變得理性，認為房價出現拐點的時候到了，再等等，可能能得到更多的實惠——這讓許多溫州人很難找到真正的買家。

與許志軍一樣，2005年在遠洋天地購買了幾套高檔樓房的姚女士也是溫州炒房客中的一員，她告訴記者，她在今年春節後開始找新的買家，至今還沒有成交的記錄。

近一段時間，隨著在北京地鐵中房屋廣告推銷員的「擴軍」以及推銷房屋廣告在手機上的出現頻率增加以及二手房中介機構的不斷倒閉，也傳出一個信號——房價的拐點似乎真的要來了。

6月15日，國家發改委公布的數據顯示：今年5月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.2%，漲幅比4月低0.9個百分點；而北京地區房價環比上漲0.4%。進入二季度，北京房價增速進一步放慢，加上促銷、折扣等未被統計考慮的因素，北京房價基本處於停滯狀態。

同時，從2007年開始，各地政府也紛紛出台遏制炒房行為的規定，北京也不例外，甚至更加嚴厲。也就是從那時開始溫州炒房團開始決定從北京撤離。

不景氣的房地產市場，使溫州炒房團很難從容，開始想盡一切辦法拋售各大城市的房源，使資金快速回籠、全線逃離。

轉戰他鄉

許志軍是聽到同鄉不斷的甩房消息後開始著急。如今，他把自己的價碼不斷放寬，從之前的要求房款全部付清，變為轉按揭也可以。在許志軍看來，北京的房價已經沒有太多的利潤空間。

「我愛我家」地產市場研究中心統計顯示：2008年上半年北京二手房的交易總量為35276套，與去年同期相比回落9.80%；較去年下半年下降35.62%；2008年上半年北京二手房交易均價為9757元/平方米，與去年同期相比增長9.14%，漲幅回落了2.28個百分點；較去年下半年上漲近4%，價格漲幅明顯放緩。

為了抑制房價，去年中國政府提高了購買第二套住房的抵押貸款首付比例，並上調了房貸利率，導致購房成本增加。此外，政府還推出了限價房，進一步助長了房價的回落。

中國房地產業協會副會長兼秘書長朱中一認為，北京房價還可能上漲，但漲幅將趨緩。他說，今後北京地區的經濟房、廉租房等的供應會增加，將對北京房價造成一定影響；而隨著土地、鋼材、勞動力等價格不斷上漲，房屋的成本也在增高，投機投資的機會將減少。

朱中一認為，恰恰是投機投資是造成過去房價上漲的重要因素之一。綜合全盤考慮，他總結為北京房價會漲，只不過漲幅會趨緩。

雖然，在北京遇到了有價無市的尷尬，但溫州人並沒有停止炒房的腳步。近日在溫州舉行的「長三角滬杭精品樓盤專場品鑒會」上傳出消息，二、三線城市的商鋪進入了溫州炒房人的視野。

據悉，最近由80多名溫州商人組成的考察團已經活動在江蘇太倉、 連雲港 (行情 股吧)、徐州等地，主要目的是考察當地的商鋪市場。二、三線城市的商鋪，將成為溫州人「炒作」的對象。商鋪由於回報高於收租且無風險，同時在中小城市投資相對較小，一些成功從樓市抽身的投資者紛紛把資本注入到這裡。很快，在中國的一些二、三線城市的商鋪，就會傳來漲價聲。

在新怡家園賺到1000萬的李義，對記者說即將離開北京，去別的地方繼續做房產生意。記者問他：「具體去哪裡投資？」這個溫州人詭異地一笑：「到時候你就知道了。」 （財富時報）