什麼原因導致中國房價這樣高？

房價過高，是目前社會各界的普遍共識，無可爭議。但是，究竟什麼原因導致中國房價這樣高？政府官員、專家學者、業內人士各抒己見，各有高見。但由於他們各自所站的立場和角度不同，難免有些片面。筆者做為平民百姓，以百姓的立場、角度和觀點對房價漲幅過高、過快的原因總結歸納如下：一．剛性需求1．中國人口多，特別是農村人口多。隨著城市化進程的加快，眾多農村人口向城市轉移，對住房的需求劇增，住房需求增加必然帶動房價上漲，這種上漲趨勢會持續十幾年或幾十年。2．人民生活水平提高，居住標準相應提高，使住房需求增加。3．居住在鄉鎮的國營企事業單位職工、基層國家工作人員向縣城、中小城市、大中城市轉移，增加了住房需求。4．超前消費：有房家庭提前為子女購房，使目前房源偏緊，從而導致房價上漲。二．城市發展模式及交通滯後住房是特殊商品，必須建在土地上，不同地域房價各不相同，城市中心與城市外圍房價差別較大。而城市建房模式是：先由城市中心開始，逐漸向外圍發展，達到一定程度後，城市外圍住房的缺點開始顯現，交通擁堵、職工通勤困難、通勤費用高、通勤時間長。餐飲、商服、娛樂等基礎設施落後。由於以上原因，一般購房者願在城市中心區域購房或超前購房。城市中心房源緊張，無法滿足需求則房價上漲，同時又帶動周邊房價上漲。要降低房價，必須加強路網建設並完善基礎設施，從而縮小城市中心與城市外圍的時空差異，必須改變公路建設始終滯後於城市建設的被動局面。三．經濟發展不平衡中國經濟的發展很不平衡。北京、上海等城市快速發展，某些中、小城市及縣城，經濟發展緩慢。就業困難、工資、待遇、生活條件都非常低。眾多大學畢業生及勞動人口都到北京、上海等城市就業或發展，使上述城市人口劇增。人口增多必然增加住房需求，從而帶動房價上漲。四．房地產開發商哄抬房價房地產商在出售商品房時，一旦銷量看好，便開始使用商業手段，把並未售出的商品房標明已售出，故意製造房源緊張的假象，使購房者迅速下定購房決心。買房的人多了開發商則藉機哄抬房價。另外，開發商還有很多漲價手段，如捂盤惜售等。中國房地產開發行業極具壟斷經營特性，缺少自由競爭，房地產開發商的態度在一定時期內會空前一致。你漲我就漲，你每平米漲八百我就漲一千。政府又缺少有效調控手段，任由房地產開發商哄抬房價。五．投機、投資炒房金融危機前後，實體經濟經營面臨困難，利潤降低或虧損。所以很多私營企業，如珠三角、長三角等企業，把投資實體經濟的資金轉向投資房地產，如溫州炒房團等。甚至某些市民也跟風炒房，而且收益頗豐。同時又帶動了其他人參與炒房，房價越高越買，開發商、炒房者誰也不怕房價高，政府對炒房者又沒有制約機制，這是房價高的一個重要原因。六．物價上漲，官僚腐敗使建房成本提高2004年至2009年末，建材價格，用工成本越來越高，增加了建房成本，另外，在房地產商獲取暴利的同時，管理房產商的眾多政府部門誰不想藉機撈一把，名目合法的各種收費或不合法的吃拿卡要，房地產商都得承受。而增加的支出最終都會攤到建房成本里。至今政府也沒有公開建房成本，或許與此有關。七．地價高、征地、拆遷成本高在北京，一個個地王的出現，說明土地出讓金確實在上漲，而且漲幅驚人。但是在某一時期未必是地價推高了房價，但房價確實推高了地價；反過來，高地價勢必推高房價。中國目前徵用農民土地，城市及城郊棚戶區動遷，其補償標準是以土地上的附屬物及宅基地的建築物面積來劃定和計算補償標準。如普通耕地征地補償標準較低，耕地如建有塑料大棚補償標準會明顯提高。城市和城郊棚戶區拆遷補償標準與宅基地面積無關，而以宅基地上的建築物面積為計算補償標準。有房照的每平方米按補償標準的百分之百執行，無房照的補償標準減半。農民及城鄉居民當得到即將征地、拆遷的消息，或有即將拆遷的預感後，他們為了將來能夠得到更多的征地或拆遷補償，會在短時期內突擊建塑料大棚或建房。一夜間，普通耕地全部建起了塑料大棚、所有空閑宅基地都蓋了房。有的則在平房上擴建樓房，少的二、三層，多的達五層，拆遷成本哪能不高。更有政府官員為違章建築違規辦理房照，使拆遷成本明顯提高。這些突擊所建塑料大棚及房屋，在征地、動遷後即被拆除，造成極大浪費。絕大多數被征地及被拆遷者實際並未得到更多的補償。國家、開發商多花了錢，被征地、被拆遷者又未全部得到這些錢。這種征地、拆遷摸式的弊端，在修改城市拆遷條例和制定有關政策時，應該考慮如何改進。在城市、城郊動遷時，有少數人及政府官員確實發了動遷財。八．土地財政政策最近幾年，地方政府通過出讓土地，增加了財政收入，房地產開發拉動了地方經濟，提高了GDP，同時又徵收了各種稅、費。總之，房地產開發給地方政府帶來了諸多好處。這種過度依賴房地產開發來拉動經濟增長及增加財政收入的做法，使地方政府領導產生了房價越高越好的心理。房價高了地價才能高，才能增加財政 收入，地方政府的日子才能好過。地方政府領導不怕房價高，就怕房價低；不怕百姓買不起房，就怕房地產商賣不動房。2009年中國房價在金融危機的影響下，加之連續數年房價走高，房價的上漲勢頭應該停止或下降。中央及地方政府紛紛出台救房政策：下調房貸利率，降低房貸首付，增加對房地產商的貸款規模等等。特別是國企進入房地產市場，加上大量資金湧入房地產，使2009年房價不降反升，而且漲幅驚人，結果存在嚴重泡沫。這些與政府對房地產業的政策有直接關係。九．政府調控失誤改革開放後，中國由計劃經濟轉向市場經濟。房地產開發經營行為是市場經濟行為，房價也應由市場調節。但住房是特殊商品。政府為了保持房價穩定，出台一系列政策，願望是好的。如：提高 房貸首付和利率，對購買不足五年的二手房徵收營業稅等來抑制住房消費和炒房行為，但對房地產商暴利卻缺乏有效調控手段，房價照漲不誤。由於限制了短期炒房，使大量二手房難以進入市場，這種片面限制住房消費和炒房行為反而使房源緊張，而一手房源有限，滿足不了市場需求。俗話說：物以缺為貴，所以房價繼續上漲。而那些短期炒房者，看到房價持續上漲而改變態度，由短炒變為長炒，使房源更為緊張。中國人普遍心理是買漲不買跌，可買可不買者紛紛出手購房，加劇了房源緊張局面。搶先購房者看到自己所購住房大幅升值，興高采烈；而未搶購住房者則後悔莫及。筆者認為：國家如果不對房地產進行調控，任由市場調節，房價也許不會這樣高。十．政府調控手段乏力、無力房價的高低受房地產商、普通購房者、投機投資炒房者三方影響。房地產商儘管有定價權，但是定價高低與購房者購買力的高低有直接關係，即供需關係決定房價。供過於求則房價降低，供給無法滿足需求則房價提高。現在，房價高並非供求失衡造成的。目前建房數量、規模完全可以滿足市場需求。房價高的根本原因是：房地產商哄抬房價、捂盤惜售以及投機投資炒房造成房源相對緊張。政府調控政策必須針對上述行為採取措施，單純抑制住房消費不會解決根本問題。而國家調控政策又是那樣乏力和無力。目前，國家調控手段不能傷房地產商和炒房者一根寒毛。國家儘管想通過增加廉租房和保障性住房來抑制房價，但是建廉租房和保障性住房需要一定時間和過程，同時還要達到一定的數量，在短時間內抑制房價恐怕難以奏效。另外，廉租房和保障性住房不可能建在高價（如地王）土地上，建在城市的邊邊角角等偏僻處，這部分住房肯定是非主流的，靠非主流房價來影響主流房價是很難的。要使住房價格合理、穩定，必須對房地產商和投機投資炒房者出重拳，並採取強有力調控措施。如對房地產商和炒房所得暴利高額徵稅，通過稅收調節房價應該非常有效。兩會期間有人提出征收物業稅，但是物業稅的缺點是一刀切，操作複雜。一次房改尚未結束，貨幣化分房並未全面落實，住房分配不公矛盾突出。如果貨幣化分房在全國全部兌現，國人都處於平等地位，筆者贊成徵收物業稅。水漲船高，徵收稅物業稅也未必能抑制房價。以上觀點是普通百姓的看法，不存在任何偏見。上述高房價之原因只是筆者一己之見，未必正確，望大家討論。只有找到中國高房價病的病因，從病因入手，標本兼治，才能治好高房價病，從而使房價趨於合理。否則，治標不治本。不但不能有效調控房價，還會產生其它負面影響。
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